الإسكان تنافس القطاع الخاص على "متوسطي الدخل " ..ونقص الخبرة وقلة التمويل أبرز المعوقات

بهاء:استمرار الفجوة بين العرض والطلب يُبعد شبح المنافسة بين الوزارة والمُطور على الشريحة المتوسطة
فكري: الفكرة جيدة.. ومحدودي الدخل والتشريع وحل مشكلات المستثمرين والمستهلكين تمثل أولويات أكبر أمام الوزارة
عبد العزيز:منافسة الوزارة للمطور حول الشريحة التي تمثل الفئة الأكبر من السوق ليست في صالحها
حسب الله الكفراوي:إرتفاع أسعار الوحدات المتوسطة يضمن الإقبال على وحدات الوزارة لعدم سعيها للربح
إعلان وزارة الإسكان تدشين وحدات سكنية لمتوسطي الدخل بأسعار مناسبة وبهامش ربح بسيط قد يتسم بحسن النية ولكن حسن النوايا وحده غير قادر على مواجهة التحديات التي تواجه تنفيذ ذلك المشروع ، والذي يرى الخبراء العقاريون أنه سيصطدم بالعديد من التحديات التي تحول دون تنفيذه .
الخبراء أكدوا أن هناك العديد من التحديات التي تواجه هذا المشروع تتمثل في ارتفاع أسعار مواد البناء وتأثيره على رفع السعر النهائي للوحدة ، والخبرات السابقة للوزارة في تنفيذ هذا النوع من الوحدات ،فضلا عن إقبال العملاء على شراء هذه الوحدات،مؤكدين أن مصادر التمويل ستكون العائق الأول أمام المشروع خاصة مع الأعباء المالية التي تواجهها الدولة حاليا فضلا عن الأعباء الأخرى المفروضة على الوزارة.
وأوضحوا أن مشروع الإسكان الاجتماعي لتوفير مليون وحدة سكنية لمتوسطي الدخل والتخطيط لمجتمعات عمرانية جديدة وحل مشكلات المستثمرين وإنهاء اللائحة العقارية وترفيق الأراضي والمشروعات والمدن المحرومة تمثل أولويات للوزارة تمس جزء كبير من المتعاملين مع الوزارة سواء من المواطنين أو المستثمرين.
المهندس علاء فكري رئيس شركة بيتا إيجيبت للاستثمار العقاري ، قال أن فكرة وزارة الإسكان لتدشين وحدات سكنية لمتوسطي الدخل متميزة وتعكس إهتمام الدولة بهذه الشريحة وعدم إقتصار رعايتها على محدودي الدخل فقط ، مؤكدا أن هذه الشريحة رغم إمكانياتها المتوسطة إلا أن معظم المنتجات المعروضة أمامها لا تتناسب معها مما يجعل التعامل مع المستثمرين العقاريين أمر لابد منه.
وأضاف فكري أن هناك العديد من العوامل التي تعوق تنفيذ تلك الفكرة ، ولعل أبرزها مستوى تنفيذ الوحدات السكنية وقدرتها على منافسة المنتجات التي يقدمها القطاع الخاص ، وكذلك الإشراف على تنفيذها خاصة وأن الدولة ليس لها خبرة فى تنفيذ هذه الوحدات كما أن مصادر تمويل المشروع يمثل أحد العوامل المؤثرة في نجاح المشروع.
وأشار إلى أن هناك أولويات أخرى لدى وزارة الإسكان يجب العمل عليها قبل تنفيذ هذه الفكرة وأهمها مشروع الإسكان الإجتماعي لتوفير وحدة سكنية لمحدودي الدخل ، فضلاً عن تنفيذ العديد من المشروعات الخدمية وكذلك ترفيق الأراضي الاستثمارية وأراضي مشروع بيت الوطن ، مما يجعل الوزارة تواجه عبئا ماليا كبيرا في الوقت الراهن خاصة مع الوضع الإقتصادي المتردي الذي تمر به الدولة حاليا.
ويرى رئيس شركة بيتا إيجيبت للاستثمار العقاري أن الدور الرئيسي لوزارة الإسكان يتمثل في سن التشريعات المنظمة للسوق العقارية والرقابة على آداء السوق وكذلك أسعار الوحدات السكنية لمتوسطي الدخل ، إضافة الى حل المشكلات التي تواجه المستثمر والمستهلك سواء ، إلى جانب التركيز على دورها الأساسي في التخطيط العمراني للمدن والمجتمعات لمنع ظهور عشوائيات جديدة.
ومن ناحيته يرى المهندس مجدي عارف رئيس مجلس إدارة شركة إيرا للتنمية العقارية أن الوزارة تواجه العديد من التحديات في الوقت الراهن والتي تحول بينها وبين البدء في تنفيذ هذا المشروع وهو ما يلزمها بضرورة تركيز جهودها لاستكمال العديد من المشروعات التي تنفذها حاليا وأهمها مشروع المليون وحدة لمحدودي الدخل، لافتا إلى أن هذه الشريحة تحتاج لإهتمام كامل من الدولة خاصة وأنه لا يوجد بديل عن وزارة الإسكان لتوفير وحدات سكنية لها.
وأضاف عارف أن هذه التحديات تتضمن إرتفاع أسعار مواد البناء مدفوعة بأزمة الطاقة التي لم تنتهي حتى الآن وهو ما سيؤثر على التكلفة النهائية للوحدة ، مما يجعلها لا تختلف بشكل كبير عن الوحدات التي يقدمها المستثمر العقاري،مشيرا إلى أن التقليل من النفقات يؤثر على الجودة النهائية للوحدة وهو ما يؤثر على إقبال الشريحة المستهدفة .
وأوضح أن الوزارة يجب أن تقوم بتنفيذ نماذج للوحدات التي سيتم بيعها لمتوسطي الدخل والتعرف على إقبال المواطنين عليها من حيث الأسعار ومستوى التشطيب وكذلك مواقع هذه الوحدات وتحديد دور الوزارة "مكملاً أو منافساً " لما يقدمه المستثمر العقارى.
وأضاف المهندس صلاح عبد العزيز رئيس شركة الفتح للتنمية العقارية أن مصادر التمويل تمثل عائقا كبيرا لتنفيذ المشروع خاصة وأن موارد الدولة توجه لتنفيذ وحدات سكنية لمحدودي الدخل، كما أن الوحدات التي تخطط الوزارة لتنفيذها ستكون بمساحات كبيرة تتراوح بين 100 و150 مترا ،مما يجعل تكلفتها مرتفعة ،إضافة إلى المنافسة الشرسة بين المطورين العقاريين والوزارة حول هذه الشريحة التي تمثل الفئة الأكبر في السوق العقارية حاليا والتي لن تكون في صالح الوزارة.
وأضاف عبد العزيز أن تكلفة تنفيذ وحدة سكنية لمحدودي الدخل تصل إلى 120 ألف جنيه يقدم لها دعما حكوميا لتصل إلى نحو 80 ألف جنيه،متسائلا عن أسعار وحدات متوسطي الدخل التي لن يوجه لها أي دعم ومستوى تنفيذها وطبيعة الربح الذي تسعى الوزارة لتحقيقه من خلال هذا المشروع.
وقال المهندس طارق بهاء مدير التسويق والمبيعات بشركة آي جي آي العقارية أن فكرة المنافسة بين الوزارة والمطور العقاري على شريحة متوسطي الدخل مستبعدة تماما نتيجة العديد من العوامل أهمها استمرار الفجوة بين المعروض والمطلوب من الوحدات السكنية وخاصة الوحدات التي تخدم هذه الشريحة،كما أن العميل هو الذي يحدد الوحدة التي تتناسب مع إمكانياته مما لا يعرض الوحدات التي ستقدمها الوزارة للبوار .
وأضاف بهاء أن العميل يتخذ قراراه الشرائي وفقا للإمكانيات المالية المتاحة لديه وليس وفقا لأحلامه مما يجعل المستثمر هو الفيصل الرئيسي في هذا السوق،مشيرا إلى أن هذه الوحدات لن تضاف إليها تكلفة الأرض التي تمثل السبب الرئيسي لإرتفاع أسعار الوحدات وكذلك توافرها مرفقة مما يجعل الوحدة المقدمة غير مرتفعة السعر.
وأكد أن الوزارة ستكون مكملاً للمطور العقاري في خدمة شريحة كبيرة من المجتمع وتحتاج لإهتمام من الدولة أيضا مثل متوسطي الدخل وكذلك وجود بدائل مكملة للمستثمر يختار من بينها وفقا لإمكانياته والعوامل المؤثرة على إتخاذ قراراه الشرائي.
وأكد المهندس حسب الله الكفراوي وزير الإسكان الأسبق ، أن الوزارة يجب أن تسعى لتوفير وحدات سكنية لهذه الشريحة الكبرى لتوفير بدائل أمام العميل يختار من بينها بدلا من تركه للمستثمر العقاري ،مؤكدا قدرة الوزارة على تنفيذ هذه الخطة خاصة وأن لها خبرة كبيرة في تنفيذ المشروعات السكنية وتشطيبها بشكل يرضي كافة المستويات.
وأوضح أن الوزارة تسعى من خلال هذه التجربة لتنفيذ وحدات سكنية لمتوسطي الدخل لمحاول سد الفجوة بين العرض والطلب وتقديم وحدات تتناسب أسعارها مع إمكانيات هذه الشريحة خاصة وأن الأرض لن تدخل ضمن تكلفة الوحدة لأنها مملوكة للدولة بالفعل،مشيرا إلى أن هذه التجربة تضمن سرعة تطوير الأرض وتسكين المواطنين بمعدل أكبر من طرح الأراضي للمواطنين للبناء عليها بأنفسهم.
ويرى الكفراوي أن دعم الوزارة لمتوسطي الدخل يجب أن يتنوع ما بين طرح أراضي للقادرين منهم لبنائها بأنفسهم وطرح وحدات قامت الوزارة ببنائها لتتناسب مع إمكانيات جزء آخر غير قادر على البناء أو التنفيذ بنفس اشتراطات البناء المطلوبة
وحول إقبال العملاء على شراء هذه الوحدات أكد وزير الإسكان الأسبق أن الإرتفاع المبالغ فيه لأسعار الوحدات التي تقدمها الشركات العقارية سيدفع العملاء لشراء وحدات الوزارة وخاصة أن الوزارة ليست مستثمر ولكنها تسعى لحل أزمة تواجه هذه الشريحة ،لافتا إلى تعهدها بتحقيق هامش ربح بسيط مما سيجعل صعر هذه الوحدات لمناسب لهذه الشريحة.
وأشار المهندس شريف راغب مدير مشروع لاميرادا، إلى أن الوزارة غير قادرة على تنفيذ تجربة الإسكان المتوسط بمفردها لعدم امتلاكها تجارب سابقة في تنفيذ هذه الوحدات بالشكل المقدم حاليا بالسوق لذا يجب عليها الاستعانة بشركات لديها خبرة وتجربة في تنفيذ هذه الوحدات بالمواصفات التي يطلبها العميل،مشيرا إلى أنه حتى مع استهداف الوزارة لتحقيق هامش ربح بسيط إلا أن سعر الوحدة سيكون مرتفعا لارتفاع أسعار مواد البناء.
وأضاف أن شريحة متوسطي الدخل تحتاج لاهتمام من الوزارة مثلها مثل محدودي الدخل فالشريحتان سواء أمام الوزارة،كما أن البناء لمتوسطي الدخل لا يمثل عبئا على الوزارة لأنها لن يكون مصحوبا بالدعم على غرار وحدات محدودي الدخل المدعومة من الدولة،موضحا أن المشروع سيمول نفسه من المبيعات.