«حلم» البنك المركزى هل يتحقق؟!..إنقاذ الاقتصاد الوطنى يبدأ ب «شقة»

فى خطوة جديدة على الطريق الوطنى الذى رسمه لنفسه البنك المركزى المصرى منذ اندلاع أحداث 2011 والذى يأتى فى سياق تاريخ حافل بالمواقف التنموية ذات البعد الاجتماعى أطلق مؤخرًا مبادرة بتخصيص مبلغ يقدرب 10 مليارات جنيه لدعم قطاع التمويل العقارى بما يستهدف بشكل أساسى محدودى ومتوسطى الدخل خلال تقديم التسهيلات اللازمة التى تتيح سداد طويل الأجل يمتد ل 20 عامًا بفائدة 7% لمحدودى الدخل و8% لمتوسطى الدخل ، « أكتوبر» تطرح المبادرة للنقاش فى سياق ردود أفعال جميع الجهات المعنية والخبراء، وقد جاءت التوصيات مؤكدة لأهمية المبادرة فى انعاش النشاط الاقتصادي، ومطالبة بضرورة مواجهة التحديات التى تواجه قطاع التمويل العقارى ممثلة فى تعسف إجراءات تسجيل العقارات، والشروط المجحفة للعميل التى تشترط ألا يزيد القسط التمويلى عن ربع الدخل، علاوة على الأعباء التى تفرضها القطاعات المنافسة.
وقد صرح هشام رامز، محافظ البنك المركزى المصرى، أنه سيتم مضاعفة القيمة المحددة عبر مرحلة ثانية ، لافتاً إلى أن الهدف من المبادرة هو توفير التمويل بسعر مناسب للغاية لمحدودى ومتوسطى الدخل، وتحريك الاقتصاد، خلال إتاحة الفرصة لأكبر عدد من المواطنين من محدودى ومتوسطى الدخل للاستفادة من المبادرة، بحيث تسرى على محدودى الدخل وفقاً للشروط الواردة بالقانون رقم 148 لسنة 2001 وتعديلاته المقترحة ومحدِّدات صندوق التمويل العقارى، كما تسرى المبادرة على ذوى الدخول المتوسطة، على ألا تزيد قيمة الوحدة محل التمويل على 300 ألف جنيه.
موضحًا أنه سيتم توفير تلك الأموال بهامش ربح للبنوك يتراوح بين 3.5% و4% على القروض الموجهة لمتوسطى الدخل، ويصل إلى 4.5% للأموال المستخدمة فى تمويل محدودى الدخل، مشيراً أن الضمانات المطلوبة من البنوك تتمثل فى أذون الخزانة، ويتم تجديدها بصفة دورية.
وحول آلية منح القروض للبنوك، أشار محافظ البنك المركزى إلى أن المبادرة تشمل كافة البنوك العاملة فى السوق المحلية، موضحًا أن المبارة تستهدف الاستجابة للتخفيف من معاناة المواطن محدود الدخل من ارتفاع سعر الفائدة، حيث توفر إمكانية سداد القروض على أجل 20 سنة بنفس سعر الفائدة المعلن حالياً لكل شريحة. وأنه يتم إعادة النظر كل عام فى المبالغ الجديدة التى ستقترضها البنوك وفقاً لمستجدات السوق.
وكشف محافظ البنك المركزى أن المبادرة تراعى ايضا شركات التمويل العقارى العاملة فى السوق المحلية والتى تستطيع الاستفادة من المبادرة بواقع 20% من إجمالى الأموال التى ستقوم البنوك بإقراضها، وذلك لتنشيط كافة الجهات الممولة. لافتاً إلى أن ذلك سيتم بالاتفاق بين البنوك والشركات وفقاً لذات الشروط المعلنة من « لمركزى».
ومن جانبه أكد شريف سامى، رئيس هيئة الرقابة المالية، إن تلك المبادرة تستهدف محدودى ومتوسطى الدخل بشكل أساسي، بحد أقصى 300 ألف جنيه.
وأوضح سامى، أن القوانين والوائح المعمول بها تتيح للبنوك ان تخصص حتى 20 % لصالح لشركات التمويل العقارى بشرط الحصول على فوائد تقدر ب7 فى المائة لمحدودى الدخل و8 فى المائة لمتوسطى الدخل.
من جانبها ، أكدت مى عبد الحميد، رئيس صندوق دعم وتنشيط التمويل العقارى، إن وضع البنك المركزى ل10 مليارات جنيه للتمويل العقارى سيؤدى الى تضاعف السوق العقارى مرتين على الأقل خلال العامين المقبلين وهو ما يساعد صندوق التمويل العقارى توفير التسهيلات اللازمة للفئات الاجتماعية المستهدفة، موضحة أن مبارة «المركزى» أنهت مشكلة توفير التمويل اللازم للحكومة لبناء المليون وحدة، وفى نفس الوقت أتاحت لجميع محدودى الدخل فرصة الحصول على الوحدة بأسعار مدعمة وأضافت أن الحسابات الأولية تشير أن المبادرة ستوفر لمحدودى الدخل وحدات سكنية بأقساط تقدر بنحو 500 جنيه شهرياً لمدة 20 سنة.
ومن ناحية أخرى أوضحت أن الصندوق يسعى خلال التفاوض والاتفاق مع البنوك لمخرج من الاشكالية التى تواجهه فى تقديم الدعم لمحدودى الدخل ، حيث يشترط ألا يدفع العميل أكثر من ربع دخله ، ومن ثم فإن العميل صاحب دخل الألف جنيه لن يستطيع الحصول على تسهيلات ب30 ألف جنيه، كما أن المطور العقارى لا يستيع تمويل العميل إلا فى حدود 10% فقط، نظرًا لأن البنوك لا تقدم التسهيلات اللازمة وهو ما يجعل الصندوق يسعى لتنسيق العلاقة بين الدرفين خلال بعض الضمانات من جانب العميل، انعاش السوق العقارى ومواجهة الهروب للاستثمار غير الرسمى.
ومن جانبه أكد حسين حسن رئيس مجلس إدارة شركة التعمير والتمويل العقارى أن المبادرة التى يطرحها البنك المركزى لدعم محدودى الدخل وأصحاب المعاشات للاستثمار العقارى تصب فى صالح انعاش السوق السوق العقارى.
ومن ناحية أخرى أوضح أن حوالى 50 % من المستثمرين يهربون من الاستثمار العقارى لعدم رغبتهم فى إثبات دخولهم أو التلاعب فى الاستثمارات الخاصة بهم وممارسة الاقتصاد الغير رسمى.
وقدم رئيس مجلس إدارة شركة التعمير والتمويل العقارى حل لمشكلة ممارسات رجال الأعمال بجعل ضمان القروض العقارية وحدة السكن نفسها التى يريد المستثمر اخذ القرض لتنفيذها.
أعباء المنافسة
كشف مصطفى عبد المنعم الحيوان رئيس مجلس الادارة والعضو المنتدب لشركة مصر لإدارة الأصول العقارية عن التحديات التى تحد من نشاط قطاع التمويل العقاري، موضحًا ان سوق التمويل العقارى فى مصر يواجه الكثير من المشكلات التى تؤثر على اتساع نشاطه وعدم تحقيق الأهداف المرجوة منه، مشيرًا أن هذه المشكلات تتمثل فى أن القانون لا يسمح إلا بقسط تمويلى 25% فقط من راتب العميل وهى نسبة ضعيفة لا تتناسب مع أسعار العقارات فى الوقت الحالى فى الوقت الذى يشهد ارتفاعاً فى الأسعار.
وأكد أن ذلك يعرقل نشاط شركات التمويل العقارى بشكل كبير خاصة فى ظل وجود تحدً أخر يتمثل فى منافسة شركات التطوير العقارى التى أصبحت منافسا قويا يقوم بتوفير تسهيلات فى السداد تصل إلى 10 سنوات ، الأمر الذى ينعكس تأثيره على سوق التمويل العقارى حيث تأخذ شركات التطوير جزءاً كبيراً من حصة شركات التمويل العقارى فى السوق
ولمواجهة تلك التحديات والحصول على أقصى استفادة ممكنة من المبادرة أكد أهمية وجود تعاون بين شركات التطوير العقارى وشركات التمويل،
كما طالب بضرورة رفع قيمة القسط التمويلى إلى 40%، مشيرا ان ارتفاع سعر الفائدة على التمويل العقارى يعد من الأسباب التى تؤثر على نشاط التمويل العقاري، وأن إجراءات التمويل العقارى مازالت تحتاج إلى بعض التيسيرات لجذب العملاء.
الخروج من الركود
وبينما أكد احمد رشدى الخبير المصرفى ان طرح البنك المركزى مبلغ 10 مليار جنيه مصرى لمدة 20 سنة بأسعار منخفضة من شأنه دعم الاقتصاد المصرى فى ظل الدور الريادى الذى يقوم به البنوك, واقترح رشدى ان تلك المبادرة من الافضل ان يتم طرحها على البنوك المتخصصة فى المجال العقارى مثل بنكى العقارى المصرى والتعمير والاسكان , وذلك لما يتمعتان به من خبرة كبيرة ودراية فى المجال العقارى .
وأشار رشدى الى ان نشيط منظومة التمويل العقارى مرتبط بشكل أساسى بتحقيق الاستقرار الاقتصادى وضرورة التعاون بين البنوك و شركات التطوير العقارى وشركات التمويل العقارى حتى يقوم كل منهما بالدور المنوط به، موضحا أن دور شركات التطوير العقارى لابد أن يقتصر على تنمية وتطوير الأرض وإقامة المشروعات وبيعها نقدا حتى تستطيع الدخول فى مشروعات جديدة وتقوم شركات التمويل بدورها فى توفير الوحدات السكنية بالتقسيط للعملاء.
كشفت مصادر مصرفية بارزة أن البنوك العاملة فى السوق المحلية تستعد للمشاركة بقوة فى مبادرة البنك المركزى للتمويل العقارى، وتنتظر لائحته التنفيذية لتحديد مستهدفاتها التمويلية وفقاً للتوزيع الجغرافى للوحدات المطروحة واحتياطات العملاء فى المحافظات.
وقالت المصادر إن البنك المركزى نسَّق مع وزارتى الإسكان والعدل لوضع آلية لتسجيل الوحدات العقارية التى ستقوم البنوك بتمويلها فى إطار المبادرة بعيداً عن تعقيدات الشهر العقارى وإجراءاته الروتينية. مؤكدة أن عدداً كبيراً من البنوك وعلى رأسها البنوك الوطنية تستعد للاستحواذ على حصة كبيرة من الأموال التى وفرها البنك المركزى لتمويل الوحدات العقارية لمحدودى الدخل.
وكشفت المصادر أن البنك المركزى يخطط لمضاعفة مبادرة التمويل العقارى إلى 20 مليار جنيه كمرحلة ثانية، وفى ذات السياق أكد هشام عكاشة، رئيس مجلس إدارة البنك الأهلى المصرى، أن مصرفه سيساهم بقوة فى مبادرة البنك المركزى الجديدة بشأن تحفيز التمويل العقارى لصالح المواطنين فى شريحتى محدودى ومتوسطى الدخل، موضحًا أن البنك ينتظر اللائحة التنفيذية التى ستنظم المبادرة وتحدد الوحدات التى سيتم تمويلها.
وأضاف أن البنك يمتلك شبكة كبيرة من الفروع منتشرة فى كافة المحافظات، وأنه سيتم توظيفها خلال الفترة المقبلة لخدمة أهداف مبادرة التمويل العقاري، موضحًا أن الضوابط المنتظرة من البنك المركزى ستحدد كيفية مساهمة البنوك فى المبادرة، بالإضافة إلى ما يجرى التنسيق حوله هيئة المجتمعات العمرانية من وضع تسهيلات لتسجيل الوحدات، بما يتيح التعامل بشكل أفضل خلال الفترة المقبلة.
وأشار رئيس البنك الأهلى المصرى أن المبادرة توفر التمويل اللازم لمحدودى الدخل بتكلفة منخفضة جداً تصل إلى 50% مقارنة بمتوسط سعر الفائدة السائد فى السوق المحلية، قائلاً: «امتلاك المنزل يحقق للمواطن حقاً أساسياً من حقوق الحياة، والمبادرة لا تقف أهدافها عند مجرد توفير وسيلة لإقتناء وحدة عقارية، بل هو استثمار طويل الأجل للمواطنين، وتحسين مستوى المعيشة، وتوفير فرص عمل من خلال القطاعات التى ستنشط بنشاط عمليات البناء والتشييد.
بينما أوضح منير الزاهد، رئيس مجلس إدارة بنك القاهرة، أن البنك سيساهم فى المبادرة، لأنها تهم شريحة كبيرة من عملاء البنك، ولمردودها الايجابى على محدودى ومتوسطى الدخل، علاوة تنشيط الاقتصاد.
الاستجابة والمخاوف
كشف باسل رحمى الرئيس التنفيذى لقطاع التجزئة المصرفية والمشروعات الصغيرة والمتوسطه ب “بنك الأسكندرية” أن البنك سيشارك فى مبادرة “البنك المركزي” للتمويل العقارى لمحدودى ومتوسطى الدخل بقيمة 500 مليون جنيه فقط .
وأشار أن البنك يدرس حالياً المبادرة , فى ضوء بعض مخاوف البنك من التمويل العقاري, وخاصة محدودى الدخل .
وفى اطار دعم عجلة التنمية الاقتصادية طالب رحمى بإنشاء إدارة متخصصة فى “البنك المركزي” لمتابعة المشاريع متناهية الصغر نظرًا لأنها من الممكن أن تقود عجلة التنمية الاقتصادية خلال الحقبة المقبلة وذلك فى ضوء فى ما تحقق من تجارب ناجحة فى العديد من الدول التى اعتمدت على مثل هذه المشروعات فى تحقيق معدلات نمو مرتفعه .
المبادرة تساعد على تنشيط قطاع الاستثمار العقارى الذى يمثل قاطرة الدفع للنمو الاقتصادي، فضلا عن توفير السكن للفئات المحدودة ومتوسطة الدخل بما سهم ايجابيًا فى التخفيف من أعباء السكن عن كاهل الشباب الذى بات فريسة للملاك ما بين قانون الايجارات الجديد وارتفاع اسعار التمليك، هذا ما اكده محافظ البنك المركزى الأسبق إسماعيل حسن رئيس بنك مصر إيران للتنمية.
وأضاف حسن أن هذه المبادرة التى أطلقها البنك المركزى، تعكس حرصه على القيام بدور بارز فى تنشيط الاقتصاد فى ضوء توفير التمويل منخفض التكلفة طويل الأجل، حيث يتيح المركزى للبنوك هذه الأموال بنحو 4 إلى 5% لإعادة إقراضها للمستفدين بسعر 7 إلى 8% بما يعود بالفائدة على البنوك وايضا المستفيدين، ويسهم فى توفير السكن للفئات محدودة ومتوسطة الدخل ويسهم فى حل مشكلة السكن وتنمية المدن الجديدة، إلى جانب تنشيط قطاع الاستثمار العقارى والمقاولات التى من شأنها تنشيط قطاعات اقتصادية عديدة ودفع الأداء الاقتصادى.
وفى ذات السياق يتوقع أن تسرع الوزارة من الانتهاء من إصدار تعديل القانون بما يتيح تسجيل ورهن الوحدات السكنية فى المدن الجديدة دون الارتباط بشروط تسجيل الأرض المقام عليها المشروع، والتى تستغرق وقتا طويلا - بخاصة أن رئيس الوزراء كان يولى هذا التعديل التشريعى أهمية قصوى قبل توليه منصبه الجديد على رأس الحكومة - حيث يشترط قانون هيئة المجتمعات العمرانية التسجيل للأرض بعد الانتهاء من كافة مراحل المشروع وتوصيل جميع المرافق، وهو ما يحول دون التمويل العقارى لهذه الوحدات بالمدن الجديدة، ويعوق تنمية تلك المدن.
وأضاف فتحى السباعى رئيس بنك التعمير والإسكان أن تعديل القانون سيسهم فى سرعة تسجيل الوحدات السكنية فى المدن الجديدة، ورهنها دون التقييد والانتظار لتسجيل أرض المشروع نفسه الذى يستغرق عدة سنوات تبعا للقانون القديم لهيئة المجتمعات العمرانية الذى يشترط استكمال جميع مراحل المشروع وتوصيل كافة المرافق وسداد كافة المستحقات والأقساط المالية قيمة الأرض حتى يتم تسجيل الأرض، وهى المشكلة والعقبة الكبرى التى تواجه التمويل العقارى لشراء الوحدات السكنية بالمدن الجديدة، وتحول دون التوسع العمرانى وانتقال الكثافة السكانية من المدن التقليدية الى المجتمعات العمرانية الجديدة.
دفع عجلة النمو
من جهته رحب محمد بيومى مدير امناء الاستثمار والتمويل العقارى بالبنك العقارى المصرى العربى بمبادرة البنك المركزى بشأن التمويل العقارى حيث اعتبرها محفزا قويا لمعدلات النمو الاقتصادى , حيث يحظى القطاع العقارى بأهمية كبيرة وذلك للدور الذى يلعبه من خلال تشغيل العديد من الصناعات والقطاعات المختلفة وأهمها قطاع المقاولات والتشييد وصناعة مواد البناء وغيرها من الصناعات والأنشطة التى تتكامل معها، مما يدفع عجلة الإنتاج وينعكس ايجابياً على الناتج القومى للدولة، مشيرا ان تدعيم نشاط القطاع العقارى له دور ايضا فى خلق فرص عمل بالمشروعات والصناعات والعقارات المختلفة إلى جانب توفير وحدات سكنية مناسبة لمحدودى ومتوسطى الدخل.