التسويات.. "عصا موسي" للخروج من الأزمة العقارية تقدر بنحو 100 مليار جنيه

مطلوب قانون جديد بضوابط التصالح مع المستثمرين
إصلاح جذري لقطاع الإسكان يقوم علي الشفافية والنزاهة
إنشاء صندوق لتمويل الإسكان الاجتماعي.. وإعادة نظام الإيجار
أكد خبراء العقارات أن التسويات العقارية التي أعلنت عنها الحكومة بمثابة "عصا موسي" التي تحل العديد من المشاكل الاقتصادية، وأوضحوا أن هذه الأموال يجب أن تستغل بشكل أمثل بحيث يتم التصرف فيها وفقا لاحتياجات كل قطاع، ففي القطاع العقاري لابد من إحياء المشاريع الكبري المتوقفة وتشجيع المستثمرين لعمل نهضة عقارية وتقليل نسبة أقساط الوحدات العقارية وتقليل مدة تمليك الأراضي وتفعيل صندوق التمويل الحكومي واستخدام نظام القرعة والبريد في إرسال الطلبات لضمان عدالة التوزيع بين المواطنين كما دعوا إلي تخفيض المدة التي تسبق تمليك الأراضي من 10 إلي 5 سنوات وتجريم انتفاع المواطن بأكثر من دعم اجتماعي للإسكان للحد من عمليات السمسرة.
أوضح الخبراء أن التسويات العقارية وتنفيذ قانون المصالحة مع المستثمرين من شأنها جذب العديد من الاستثمارات الخارجية وبالتالي تنشيط الحركة الاقتصادية من جديد، وأكدوا أنه لابد قبل أن يتم تطبيق هذا القانون وضع قانون آخر يشمل ضوابط التصالح، بحيث لا يتم إهدار المال العام للدولة، وتستفيد مصر من هذه الأموال الاستفادة المثلي.
حمادة صلاح الخبير العقاري يؤكد أن التسويات العقارية التي أعلنت عنها الحكومة مؤخرا والتي تقدر ب100 مليار جنيه ستنعش القطاع العقاري وتجذب العديد من رؤوس الأموال لمصر، مشيرا إلي أنه يجب أن يتم استغلال هذه الأموال بأفضل الطرق بحيث تحدث نهضة عقارية، مضيفا أنه لابد أن تعي الحكومة بحساسية المصالحة مع المستثمرين فهو من الأمور الخطيرة جدا، والتي يجب التعامل معها بحرص شديد، حتي لا تضيع حقوق الدولة، موضحا أنه لابد من إعداد قانون جديد يشمل ضوابط التصالح مع المستثمرين، بحيث يتم دراسة دقيقة لجميع العقود، بالتنسيق مع الهيئة العليا التي تشمل اللجنة المالية والوطنية والقانونية وهيئة قضايا الدولة، بحيث يتم تلاشي جميع الثغرات القانونية بين طرفي العقد.
وحذر حمادة صلاح من إمكانية أن تخسر مصر جميع المستثمرين لديها، موضحا أنه يجب دراسة عقود المستثمرين كل عقد علي حدة، حتي لا ندخل في عملية التحكيم الدولي، مشيرا إلي أن مصر وقعت علي اتفاقية واشنطن التي تسمح بالطعن علي أي حكم تصدره هيئة التحكيم نهائيا، كما تتيح هذه الاتفاقية للمستثمرين في حالة رفع دعاوي قضائية بالتحكيم الدولي أن الحجز علي أموال مصر في أي دولة في العالم.
وأكد صلاح أهمية أن تكون العقود مكتملة الأركان، بحيث يتم عمل دراسة للعقود بشكل سليم، وبالتالي تجنب المشاكل التي قد تقع بها مصر، حيث تقوم مصر بعمل تسوية لجميع العقود وتبرم عقودا جديدة بشروط وبنود أخري، وبالتالي تحافظ مصر علي الاستثمارات الأجنبية بها، مشيرا إلي أنه في حالة اكتشاف التواطؤ والغش والاستغلال والإساءة لمصلحة الوطن من خلال العقود المبرمة مع المسئولين الفاسدين ستأخذ مصر حقوقها كاملة.
وأضاف صلاح أن وزارة الإسكان لابد أن تضع ضوابط جديدة وواضحة ليشهد القطاع العقاري إصلاحا جذريا ويحصل كل مواطن علي حقه في السكن أو الحصول علي قطعة أرض بنظام القرعة الذي يحقق الموضوعية والشفافية بين المواطنين وتفعيل قانون لتنظيم الإسكان الاجتماعي الذي يتلافي عيوب المشروع القومي للإسكان أو ما كان يعرف بمشروع إسكان مبارك من خلال الإشراف الحكومي علي تنفيذ المشروع، بالإضافة إلي توفير وحدات سكنية لذوي الدخل المحدود في معظم المحافظات والمجتمعات العمرانية الجديدة دون قصرها علي مدن جديدة بعينها مثل القاهرة والجيزة، وتوفير قطع أراض معدة للبناء بحد أقصي 400 متر مربع وهي مساحة مناسبة تبتعد عن المساحات الضيقة التي اعتمد عليها مشروع إسكان مبارك، والاعتماد علي التمويل من خلال صندوق تمويل الإسكان الاجتماعي والذي تشرف عليه وزارة الإسكان علي اعتبارها كيانا اعتباريا وتعتبر أهم مصادر تمويل الصندوق من حصيلة مزادات بيع الأراضي المملوكة للدولة والهيئات العامة وشركات القطاع العام بنسبة 1%، و25% من حصيلة بيع الأراضي المملوكة للوحدات المحلية، مما يمثل مصدرا آمنا لتوفير التمويل الدائم لمشروعات الإسكان محدودة الدخل.
خطوة مهمة
المهندس أبوالحسن نصار الخبير العقاري يري أن التسويات العقارية التي أعلنت عنها الحكومة من أفضل الحلول التي تحل العديد من مشكلات القطاع العقاري التي عاني لفترة طويلة من زيادة اسعار الوحدات العقارية موضحا انه لا بد أن تتحمل الدولة مسئولية أكبر تجاه المواطنين محدودي الدخل بعد أن تحولت وزارة الإسكان والمرافق الي تاجر لبيع الأراضي بالمزاد دون مراعاة لأصحاب الدخول المنخفضة خلال السنوات الماضية مما أدي الي تفاقم مشكلة الاسكان موضحا ان نظام القرعة في بيع الاراضي يحقق الشفافية بين المواطنين في جميع المحافظات.
وأشار الي ان أهم خطوة اتخذتها الدولة في الوقت الراهن هو توفير خبرات جديدة صاحبة رؤية وخبرة تسعي للنهوض بالقطاع العقاري بعيدا عن أي سبل لتحويل المشروعات الاسكان منخفض التكاليف الي عملية للمتاجرة بأقوات المصريين مثلما حدث في المشروع القومي للإسكان السابق الذي تم تركه لشركات القطاع الخاص تتصرف به كما يحلو لها وترفع الأسعار لثلاثة أضعاف تكلفة الوحدة الأصلية، مما أرهق كاهل المواطن الذي أصبح يدفع أقل قسط شهري 600 جنيه للحصول علي وحدة سكنية 67 مترا مربعا والذي وصل الي 1500 جنيه فأي محدود دخل يستطيع دفع هذه المبالغ شهريا.
وأضاف ان الخطوة القادمة التي يجب أن تضعها الجهات المسئولة في الاعتبار وهي التي ستحتاج مجهودا من وزارة الاسكان هي معرفة متطلبات المواطنين وامكانياتهم لتحديدهم وفقا لشرائح لتحديد نسب الدعم واعطاء الفرصة للشرائح الأقل مستوي للحصول علي دعم يفوق الشرائح الأعلي داخل فئة محدودي الدخل وقال انه يجب أن تشهد الوزارة أيضا إنشاء صندوق للتمويل الاسكان الاجتماعي ولا بد أن يكون له موارد ثابتة ودائمة من داخل موازنة الدولة ومن خارجها لضمان استمرارية مشروعات الاسكان الاجتماعي.
وأشار إلي أنه لابد أن تتجه الوزارة لإعادة نظام الايجار في السكن، وترك نظام التمليك الذي يثقل كاهل المواطن، لأن مصر لم تعرف التمليك في المدن إلا في السبعينيات، كانت جميع المدن في مصر تسكن بالايجار والقري يقوم فيها كل مواطن بالبناء لنفسه ولاسرته لأنه الأنسب وقال: نحن نحتاج ذلك الآن بشدة.
فرص متكافئة
من ناحية أخري يؤكد د. عاطف سالم الخبير القانوني إن التسويات العقارية مع المستثمرين تتيح لمصر استرجاع أموالها المنهوبة من قبل العديد من الفاسدين موضحا أن الاستثمارات المصرية قبل الثورة كانت تركز علي كبار المستثمرين فكل التسهيلات كانت متاحة لهم، وجميع حقوقهم مصانة ويشير في هذا الإطار إلي الفرق الصارخ بين كبار المستثمرين وصغار المستثمرين فجميع المشكلات كانت منصبة لدي صغار المستثمرين مما أثر علي الاستثمار تأثيرا سلبيا، وتفشت عمليات الفساد في المجتمع حيث ظهرت علي الساحة الاستثمارات المرتبطة بالسلطة.
أما عن الاستثمار بعد الثورة، فلابد أن توجد الجهات المختصة فرصا متكافئة لكل المستثمرين، وأن تعزز دعوة المصالحة مع رجال الأعمال الذين لا توجد لديهم شبهة جنائية نتيجة للاستثمارات غير الشرعية فعلي سبيل المثال حصل أحد رجال الأعمال علي أراض بأسعار منخفضة يقوم علي الفور بدفع فرق السعر قبل أن يتعرض للمساءلة القانونية وأكد د. سالم أن ذلك يساعد علي تصحيح الأوضاع الاقتصادية، ويقترح إنشاء صندوق تجمع فيه هذه الأموال بحيث يخدم هذا الصندوق بعد ذلك المشروعات الصغيرة، وأن يتم اعفاء صغار المستثمرين من الضرائب كاعفاء ضريبي مؤقت، إلي أن تعود عجلة الاستثمار مرة أخري للدوران.