بيع الوحدات نصف التشطيب ينتج مجتمعات غير مكتملة..والشريحة السكنية تتسع لكافة المعروض بالعاصمة الإدارية تنفيذ مشروعين تجاري إداري بعائدات مستهدفة 800 مليون جنيه.. وتضمين التمويل العقاري لوحدات “تحت الإنشاء” حتمي تصدير العقار يساهم بشكل حيوي في تنشيط السوق .. وقبرص واليونان وتركيا منافس رئيسي تمر السوق العقارية خلال الفترة الحالية ببعض التغيرات، فمع وجود حجم كبير من المعروض لصالح شريحة سكنية معينة مقابل ثبات القدرة الشرائية بل وتراجعها ظهرت تخوفات من احتمالية حدوث تباطؤ في حركة السوق أو تعرضها ل”فقاعة عقارية”. نهاد عادل، رئيس شركة B2B للتسويق العقاري أكد أن السوق لا تزال قوية قائمة على الطلب الحقيقي والتسعير الحقيقي للوحدات مقابل تراجع اعتمادها على التمويل العقاري واستمرار وجود معدل طلب سنوي ثابت لا يتم الوفاء به من الوحدات السكنية، وهي العوامل التي لا تزال داعم رئيسي للسوق العقارية. وحدد عادل العديد من الاشتراطات الواجب توافرها في المطور العقاري الذي يتعامل معه العميل، وكذلك آليات الحفاظ على استمرار بقاء وعمل السوق العقارية خلال الفترة المقبلة، مع التأكيد على أهمية تواجد الدولة قبل المطورين في المدن الجديدة مثل العلمين والمنصورة الجديدتين والعاصمة الإدارية لطمأنة المطورين والعملاء واتخاذ المخاطرة الأولى. تمر السوق العقارية حاليًا بمرحلة مختلفة تغلب فيها التخوفات على حركة البيع والشراء بها مستقبلًا، وخاصة لشريحة سكنية محددة..فما هي رؤيتكم للسوق العقارية خلال الفترة الحالية وتأثيره عليها مستقبلًا؟ لا يجب النظر للمعروض من الوحدات السكنية في السوق عمومًا أو لشريحة سكنية بعينها بمعزل عن حجم الطلب الذي تحتاجه تلك الشريحة، فالسوق العقارية مثل أي سوق اقتصادية تخضع لقواعد العرض والطلب، ففي حالة زيادة المعروض من الوحدات عن حجم المطلوب حينها فقط يمكن أن نقلق على مستقبل السوق العقارية، وحتى الشريحة التي نتحدث عنها فلا يزال المعروض لها قليل مقارنة بحجمها وهو ما ينطبق على السوق العقارية المحلية بأكملها، والدليل على ذلك بيع مشروعات كثيرة في وقت قياسي بلغ يومين فقط في بعض الحالات. إذًا أنتم ترون أن احتمالية حدوث فقاعة عقارية بالسوق هو أمر غير محتمل؟ هذا احتمال غير قائم نظرًا لعدة عوامل، أبرزها، ارتفاع حجم الطلب واستمرار وجود فجوة بين المعروض والمطلوب من الوحدات لكافة الشرائح السكنية، مع تراجع الاعتماد على التمويل العقاري أو فيما يعرف بالرهن العقاري، بالإضافة إلى أن التسعير للوحدات هي أسعار حقيقية للوحدة وليس سعر للمضاربة، وهذه عوامل غير حادثة في السوق حاليًا، كما أنه لا يجب النظر للقطاع السكني فقط بالسوق، رغم أنه الأكثر استحواذا على الطلب، إلا أن القطاعات التجارية والطبية والإدارية لا تزال تواجه نقصا حادا في المعروض يجعلها مستعدة لتلقي كل ما تنتجه السوق. وهل تتميز سوق “إعادة البيع” بنفس نشاط السوق الأولي في القطاع السكني؟ تكاد هذه السوق حاليًا تكون متوقفة تمامًا لطلبها سيولة نقدية من العميل مع إضافة هامش الربح في الوحدة منذ شرائها، وهو ما لا يتوافر إلا في حالات محدودة للعميل الباحث عن وحدة فورا للسكن، مع الأخذ في الإعتبار ثبات القدرة الشرائية وتراجعها لدى بعض الشرائح السكنية التي لا يمكنها سداد قيمة الوحدة فرا فتلجأ للسداد على فترات طويلة لدى الشركات العقارية. وبالنسبة للعميل الباحث عن فرصة للاستثمار هل العقار لا يزال ملاذًا آمنا لهذه الفكرة؟ العقار في السوق المصرية سيظل فرصة مربحة للراغبين في الاستثمار فيه فهو الأعلى عائد مقارنة بأي سوق أخرى، ولكن يجب ألا تتضمن هذه الفكرة العقار السكني فقط، إذ يمكن شراء وحدة تجارية أو إدارية وتأجيرها لأنشطة معينة وهو ما يضمن عائدات متجددة بدلًا من ترك الوحدة شاغرة، كما أنه يحافظ على القيمة الاستثمارية للوحدة ويحقق عائدات مضاعفة للعميل، فالعقار ولكن ألا ترى أن حجم العقارات المعروضة في مشروع العاصمة الإدارية يرفع حجم المنافسة ويساهم في تفتيت القدرة الشرائية؟ يمكن القول أن حجم المنافسة على نفس الشريحة السكنية في العاصمة الإدارية مرتفع وساهم في تفتيت شريحة العملاء، ولكنه لا يعني تباطؤ أو تراجع الاقبال فيها وهو ما تثبته مبيعات المشروعات المتواجدة بالعاصمة وتحقيقها لمستهدفاتها منذ إطلاق مشروعاتها، كما أن مساحة المرحلة الأولى من العاصمة الإدارية كبيرة للغاية وفتحت شهية كافة المطورين من القاهرة وبعض المحافظات للاستثمار بها وهو ما تسبب في زيادة حجم المشروعات المطروحة بالعاصمة، وهو ما قام على حجم التنمية والبنية التحتية بالمشروع والدعم القومي والحكومي الموجه لها. وما هي الاشتراطات التي يجب أن تتوافر في المطور المتواجد بالعاصمة الإدارية لضمان عدم اخفاق أحدهم وخاصة مع التطورات المستمرة للسوق؟ يجب أن يتم التركيز على الملاءة الفنية للمطور العقاري وسابقة الأعمال والخبرة بنفس قدر التركيز على الملاءة المالية، فهذه الخبرة هي التي تمكن المطور من التعامل مع المتغيرات المستمرة وتعامله معها بمرونة تمكنه من تنفيذ مشروعه واستكماله وفقا لتعاقداته مع العملاء، وبشكل عام فإن المطور العقاري الذي حصل على مساحات كبرى بالعاصمة لديه فرصة قوية لمواجهة أي تغيرات سعرية، لأن لديه فرصة للتعويض في مراحل المشروع التالية. وهل ترى أن بيع هيئة المجتمعات العمرانية لوحداتها في العاصمة الإدارية يعد منافسة مع باقي المطورين؟ الوزارة تقدم منتج محدد تستهدف به عميل محدد لا يتعارض مع ما يستهدفه المطور العقاري فالكل يسعى لتلبية الطلب الكبير بالسوق العقارية، كما أن تواجد الدولة ممثلة في الهيئة قدم دفعة قوية لتطوير المشروع، فالدولة تحمل المخاطرة الأولى لتشجيع المطورين على تنفيذ مشروعات وخاصة في المدن الجديدة، وتشجيع العملاء على الثقة في تلك المناطق والسكن بها، كما أنه تدخل غير مباشر لضبط الأسعار بتلك المدن، وهو ما يفيد العميل في النهاية. وما هي الآليات التي يجب أن نحيط بها السوق العقارية الفترة المقبلة للحفاظ على استمرار عملها؟ ضرورة التأكد من خبرة المطور وقوة موقفه المالي، وتطبيق نظام الحساب المشروع الذي يضع مقدمات الحجز في حساب بنكي يصرف منه المطور مستخلصات المقاولات فقط، وهو ما يحافظ على أموال العملاء وضمان صرفها في التنفيذ وليس الدعاية أو تنفيذ مشروع جديد، مع الزام المطورين ببيع وحداتهم كاملة التشطيب وليس نصف تشطيب. ولكن الشركات اضطرت لهذه الآلية للتغلب على الزيادات السعرية ولضمان حركة المبيعات؟ وهو ما أنتج بالفعل مدن كاملة تم بيع وحداتها ولكنها غير مأهولة بالسكان مما يجعلنا نواجه تنمية غير كاملة وهو ما لا تريده الدولة أو يريده المطور أو العميل الذي لا يمكنه استغلال وحدة نصف تشطيب، كما أنه يضطر للتشطيب من حسابه الخاص وهو ما يكلفه مبلغ كبير رغم أنه يمكنه تأجير الوحدة والاستفادة من عائدها في حالة حصوله عليها كاملة التشطيب وتأجيرها. هناك مقترحات بتدشين صندوق لدعم فائدة التمويل العقاري بما يساعد من الاستفادة منه…فكيف ترون جدوى هذه الفكرة؟ تفعيل التمويل العقاري في السوق العقارية يضمن عمل ومبيعات وتلبية مضاعفة للطلب، فهو يرفع العبء التمويلي عن المطور، ويشغل شركة التمويل العقاري، ويوفر سكن للعميل، وهو ما يعني انتاج المطور لمزيد من الوحدات وتلبية مزيد من الطلب، ومن الممكن أن يتم توجيه فكرة هذا الصندوق لدعم تمويل الوحدات تحت الإنشاء وهو ما يعد حل وسط لتلك الوضعية. شاركت وزارة الإسكان مؤخرًا بجناحها في معرض سيتي سكيب دبي…ما هو تقييمك للتجربة ودورها في دعم توجه الحكومة لتصدير العقار الفترة المقبلة؟ هذا المعرض وما سبقه من الموافقة على قرار منح الإقامة مقابل شراء عقار كان بداية جيدة وموفقة لحلقة متواصلة وقوية لتصدير العقار المصري للخارج، والذي يتمتع بعدة مزايا أبرزها؛ انخفاض سعره مقارنة بأسواق المنطقة، وانخفاض قيمته مقارنة بالقدرة الشرائية للعميل نتيجة فرق العملة بعد التعويم، وهي البداية التي لا يجب الاعتماد على الدولة فقط للتوسع بها ولكن بالتعاون بين المطورين للمشاركة في أكبر عدد من المعارض الخارجية الفترة المقبلة. وما هي فرص تصدير المنتج العقاري المصري في دول أجنبية للعميل غير العربي؟ حاليًا يجب التركيز على منطقة الخليج لما يوجد بها من عملاء مصريين عاملين هناك وخليجيين لديهم معرفة قوية سابقة بمصر، ثم تأتي الخطوة التالية لتسويق العقار في دول أجنبية بحيث يتم تسويق مصر لها وأبرز المناطق التي يريد العميل الأجنبي السكن بها، وغالبا ستكون المناطق الساحلية وليس قلب القاهرة، مع الأخذ في الاعتبار شدة المنافسة مع أسواق مثل قبرص واليونان وتركيا. وما هي الزيادات السعرية المتوقعة بنهاية العام الجاري؟ أتوقع أن تتراوح إجمالي الزيادات السعرية التي تم إضافتها على مدار العام بين 15 و 20 %، والتي تمت بالتدريج بين مرحلة وأخرى –بالنسبة للمطور الذي طرح أكثر من وحدة بمشروعه-، وهي زيادات طبيعية ناتجة عن تغير تكلفة التنفيذ للمشروعات المختلفة. وما هي آخر تطورات مشروعي “بولاريس” و”سايد ووك”؟ تنفذ هذه المشروعات شركة kvrd، وهي تحالف مكون من شركتي الشرقيون للتنمية العمرانية و b2b للتسويق العقاري، والمشروع الأول “سايد ووك” وهو مشروع تجاري إداري، يضم 18 محل تجاري و 27 مكتب إداري ودورين جراج، يتم تنفيذه بالقاهرة الجديدة، على مساحة 30 ألف م2، تم تسويق 50 % منه، وإجمالي قيمته البيعية 500 مليون جنيه، ونتوقع تسويقه بالكامل قبل منتصف العام المقبل،والمشروع الثاني “بولاريس” وهو مشروع تجاري إداري أيضا على مساحة بنائية 20 ألف م2، بقيمة بيعية 300 مليون جنيه. وهل تخطط تلك الشركة لتنفيذ مشروعات سكنية خلال الفترة المقبلة؟ هذه الخطوة ستكون التالية لتحقيق التنوع في محفظة مشروعات الشركة وبعد تكوين قاعدة عملاء لديهم ثقة ومعرفة بالتزامنا في مشروعاتنا الأولى.
