توقعات بأداء قوى للقطاع العقارى خلال الصيف .. ودعم المحروقات يثير المخاوف

آسر حمدي: انتهاء آجال الودائع الإدخارية يبشر بصيف قوي
محمد بناني:لا طفرات سعرية جديدة..والساحل الشمالي يستحوذ على توجهات العملاء خلال الموسم
نهاد عادل: الموسم الحالي هو الأطول منذ 8 أعوام..و20 مليار جنيه مبيعات متوقعة لمشروعات الساحل خلال الصيف
محمد حماد: عودة المغتربين وإنتهاء آجال الودائع ينشطان السوق العقارية خلال الموسم الصيفي
أنطوان الخوري: شهر رمضان فرصة لتنشيط المبيعات بالقطاع..والمحروقات لا تؤثر جوهريًا على الأسعار
علاء فكري: قوة المنافسة تفرض أعباء إضافية على المطور..والسوق لن يتحمل زيادات سعرية جديدة
محمد البستاني: زيادة المعروض من الوحدات خلال فترة الصيف ينشط السوق..والعميل المستفيد الأول من المنافسة
يمثل الموسم الصيفي فترة الرواج الأكبر التي تراهن عليها الشركات العقارية لتحقيق جزء كبير من خطتها البيعية، نتيجة وجود العديد من العوامل الداعمة لتلك المستهدفات، أبرزها؛ عودة جزء كبير من المصريين العاملين بالخارج لمصر خلال تلك الفترة، بالإضافة إلى انتهاء آجال الودائع الإدخارية وتحولها للسوق العقارية باعتبارها لا تزال ملاذًا آمنًا للاستثمار.
ومن المتوقع أن يشهد الموسم الحالي قرار الحكومة رفع الدعم عن المحروقات بنهاية يونيو الجاري، والذي يثير تخوفات الكثير من المطورين العقاريين لمعرفة تأثيره على تكلفة التنفيذ ومن ثم سعر البيع، وخاصة مع عدم قدرة السوق على تحمل أي زيادات سعرية جديدة، لضمان الحفاظ على حركة البيع والشراء.
الخبراء العقاريون أكدو أن الموسم الصيفي الحالي سيشهد استمرار الإقبال على المشروعات المنفذة بالساحل الشمالي، لتصل التوقعات بحجم مبيعات يبلغ 20مليار جنيه خلال الصيف، بالإضافة إلى ظهور الحكومة ممثلة في هيئة المجتمعات العمرانية كلاعب رئيسي في الصيف عبر طرح أولى وحدات مدينة العلمين الجديدة.
من جانبه قال آسر حمدي، رئيس مجلس إدارة شركة الشرقيون للتنمية العمرانية، أن موسم الصيف الحالي يتميز بالعديد من العوامل الداعمة لنشاطه واستمرار قوته، أبرزها، انتهاء آجال الودائع الإدخارية ذات العائد المرتفع، وذلك بعد تخفيض سعر الفائدة، والمتوقع أن يستمر في الانخفاض التدريجي، وهو ما يعني تحول تلك الشريحة للاستثمار في العقار، مؤكدا أن العقار لا يزال الملاذ الآمن للاستثمار.
أشار إلى أنه في حالة ارتفاع الدعم عن المحروقات مطلع العام المالي الجديد فإنه هذا سيؤثر بالتبعية على سعر المواد الخام والنقل وتكلفة التنفيذ وأسعار الوحدات، ولكن مع عدم القدرة على تحديد قيمة الزيادة السعرية حاليًا، متوقعًا أن تكون تلك الزيادة محدودة، في ظل عدم قدرة السوق على تحمل أي زيادات سعرية جديدة.
ومن ناحيته توقع محمد بناني، نائب رئيس شركة كولدويل بانكر-نيو هومز للتسويق العقاري، عدم وجود طفرة سعرية بالسوق العقارية خلال العام الجاري بشكل عام، وخلال فترة الصيف كذلك، مقارنة بنفس الفترة من العام الماضي، نظرًا لعدم وجود عوامل تدعم تلك الزيادة، فضلًا عن الاستقرار النسبي للأسعار، بالإضافة إلى عدم قدرة الشريحة السكنية المستهدفة على تحمل أعباء مالية جديدة.
أشار إلى استمرار الإقبال على الشراء بمنطقة الساحل الشمالي للباحثين عن ال"seconed home" خلال موسم الصيف، حيث يزداد حجم الطلب عن المعروض بتلك المنطقة، وهو ما يساهم في تنشيط المبيعات بها، مضيفًا أنه من المتوقع أن تشهد السوق زيادات سعرية طبيعية تتراوح بين 15 و 20 % العام الجاري بأكمله.
أوضح أن رفع الدعم المتوقع عن أسعار المحروقات، والمقرر له بنهاية العام المالي الجاري سيؤثر على تكلفة التنفيذ، ولكن مع عدم القدرة على تحديد نسبة الزيادة حاليًا، نظرًا لعدم تحديد السعر الجديد للمحروقات.
أكد أن انتهاء آجال الودائع الإدخارية خلال فترة الصيف يبشر بتحول جزء كبير من تلك السيولة للاستثمار في العقار، وهو ما يعني نشاط حركة المبيعات خلال الصيف المقبل، والتي ستتضمن السكن بغرض الاستثمار وبغرض الاستخدام، لافتًا إلى أن العقار لا يزال هو الملاذ الآمن للاستثمار، نتيجة عدم انخفاض قيمة العقار في السوق المحلية وهو ما يحافظ عليه كمخزن للقيمة.
أضاف أن نسبة المستثمرين في العقار بالسوق المحلية محدودة للغاية، والباقي طلب حقيقي قائم على الزيادة السكانية، وهو ما يعد كلمة السر لبقاء تلك السوق رغم التحديات التي واجهتها خلال المرحلة السابقة، لافتًا إلى أن المطور الذي تمكن من تنفيذ مشروعه قبل تسويقه هو القادر على تحقيق مستهدفاته الربحية، والاستمرار في السوق مهما كان حجم التحديات، مقابل المستثمر الذي قام بالتسويق قبل التنفيذ، والذي قد يواجه تحديات كبيرة تتعلق باستمرار تواجده في السوق.
طالب المطورين العقاريين بدراسة أي زيادات سعرية قبل إضافتها على سعر الوحدة، نظرًا لعدم قدرة العملاء المستهدفين على تحمل أي أعباء إضافية جديدة، وهو ما قد يهدد حركة الشراء في السوق بأكمله، مؤكدًا ضرورة ظهور قطاع التمويل العقاري بقوة خلال الفترة الحالية، سواء بتعديل المنظومة التشريعية الحاكمة لهذا القطاع، أو التوسع في تمويل العملاء وتبسيط الإجراءات التي تشجع المواطنين على شراء العقار وفقًا لنظام التمويل العقاري.
مبيعات الساحل الشمالي
قال نهاد عادل، رئيس شركة B2B للتسويق العقاري، أن الصيف الحالي هو الموسم الأطول منذ 8 أعوام، وهو ما يتيح فترة زمنية أطول لدى الشركات العقارية لتسويق مشروعاتها، نظرًا لوجود فترات أجازات طويلة وخاصة للمصريين العائدين من الخارج خلال موسم الصيف، مشيرًا إلى أن هذا الموسم يتميز بكثر المعروض من المشروعات العقارية وتنوعه كذلك، مما يعني خيارات أكثر أمام العميل.
توقع زيادات سعرية تتراوح بين 15 و 20 % خلال موسم الصيف الحالي مقارنة بنفس الفترة من العام الماضي، بالإضافة إلى زيادة في حجم ما يتم تنفيذه خلال الموسم الصيفي بنسبة تتراوح بين 20 و 25 %، على أن تتجه القوة الشرائية للساحل الشمالي في المرتبة الأولى بالنسبة للسكن الثاني، لافتًا إلى رغبة العملاء في الاستفادة من فترات السداد الطويلة الممنوحة للعملاء والعروض المقدمة خلال موسم الصيف.
يرى عادل أنه من المتوقع أن تصل حجم مبيعات المشروعات بمنطقة الساحل الشمالي ل20 مليار جنيه خلال موسم الصيف، مع استمرار تقديم فترات سداد طويلة، والتي يرى أنها لن تتسبب في فجوة مالية للمطور العقاري، والذي يحصل على نحو 25 % من قيمة المشروع خلال العام الاول من طرحه، مع تحصيل نحو60 %من قيمته مع اقتراب التسليم، وهو ما يدعم المخططات المالية للمطور العقاري.
أشار إلى أن منطقة شرق القاهرة ممثلة في القاهرة الجديدة والعاصمة الإدارية ومدينة المستقبل لا تزال هي المستحوذ الأكبر على التوجهات الشرائية للعملاء، تليها منطقة العين السخنة، وذلك للسكن الأول، متوقعًا أن تظهر مناطق ومشروعات جديدة خلال العام المقبل على خريطة التوجهات الشرائية للعملاء، مثل مشروع سوما باي والجونة والغردقة، نتيجة انتهاء طريق الزعفرانة الذي يحيي كافة المشروعات الواقعة على جانبيه.
عودة المغتربين وإنتهاء آجال الودائع
قال محمد حماد، الرئيس التنفيذي لمجموعة بروبرتي فايندر مصر، أن موسم الصيف يشهد عودة قطاع كبير من المصريين العاملين بالخارج، والذين تتوافر لديهم مخططات تتعلق بالسكن سواء للاستثمار فيه أو للشراء بغرض السكن، وهو ما ينشط حركة المبيعات خلال تلك الفترة، متوقعًا زيادات سعرية طبيعية تتراوح بين 10 و 20 % خلال موسم الصيف، وهي زيادة منطقية وطبيعية لا تؤثر على حركة البيع والشراء.
توقع ألا يؤثر رفم الدعم المتوقع عن أسعار المحروقات على أسعار الوحدات العقارية، وخاصة مع عدم قدرة السوق على تحمل أي زيادات سعرية جديدة، عقب تلك التي شهدتها بعد قرار تحرير سعر الصرف، فضلًا عن عدم وجود تأثير جوهري على تكلفة التنفيذ.
أكد أن تصدير العقار يستهدف العملاء بالخارج طوال العام، ولكنه ينشط خلال فترة الصيف، وخاصة خلال موسم الصيف الحالي والذي يشهد انطلاق فعاليات كأس العالم، والذي قد يجعله فرصة جيدة للشركات العقارية للوصول لعملاء أوروبين وليس مصريين يعملون بالخارج وعرب فقط.
قال أن إجمالي قيمة الودائع التي من المنتظر إنتهاء آجالها خلال فترة الصيف الحالي تبلغ نحو 200 مليار جنيه، من المتوقع توجه 50 % منها للسوق العقارية سواء للاستثمار أو للسكن الحقيقي، وهو ما يعني نشاط حركة المبيعات خلال الموسم الصيفي.
شهر رمضان
أنطوان الخوري، العضو المنتدب لشركة تعمير والاستشارات الهندسية، أكد أن شهر رمضان يعد فرصة جيدة لتنشيط المبيعات بالسوق العقارية، وخاصة مع اعتماد الكثير من الشركات على الإعلانات التليفزيونية كآلية تسويقية، والتي تزداد فرص مشاهدتها خلال شهر رمضان الكريم، مشيرًا إلى أن الموسم الصيفي يمثل فترة الرواج الأولى والأهم خلال العام بأكمله، والتي تراهن عليها كافة الشركات العقارية لتسويق مشروعاتها للمصريين المقيمين أو العائدين في أجازات موسمية.
قال أن رفع الدعم عن المحروقات لن يؤثر بشكل جوهري على الأسعار خلال موسم الصيف، وهو ما يجعل من الصعب حدوث أي طفرات سعرية تشهدها السوق تؤثر سلبًا على حركة المبيعات، مؤكدًا أن انتهاء آجال الودائع الإدخارية خلال الصيف الحالي يساهم في تنشيط حركة المبيعات بشكل كبير.
أكد أن السوق العقارية تمكنت من استيعاب كافة التغيرات السعرية الناتجة عن ارتفاع تكلفة التنفيذ، والتي تحملها العملاء وتقبلوها بشكل كبير لتفهمهم أسبابها، وهو ما يجعل أي إضافات سعرية جديدة غير مفيدة بالمرة للمطور أو للقطاع العقاري، لذا فإن أي إضافات جديدة يجب أن يتم دراستها وحسابها بشكل دقيق.
زيادات سعرية
توقع محمد البستاني، رئيس مجلس إدارة شركة البستاني للتنمية العقارية والسياحية، زيادات سعرية جديدة للسوق العقارية خلال موسم الصيف، والذي يعد فترة الرواج الأساسية للقطاع، والتي تستهدف الشركات تحقيق جزء كبير من مستهدفاتها البيعية خلالها، نتيجة ارتفاع الدعم المتوقع عن المحروقات، وهو ما يساهم في زيادة تكلفة التنفيذ وبالتالي تسعير الوحدات.
أشار إلى أنه من المتوقع كذلك نشاط حركة المبيعات خلال موسم الصيف، نتيجة عدد من العوامل أبرزها؛ عودة المصريين العاملين بالخارج، والذين لا يقوموا بشراء وحداتهام إلا بعد معيانتها مباشرة، وهو ما لا يجعلهم عملاء لدى الشركات المتوجهة لهم بالخارج "تصدير العقار".
قال أن زيادة حجم المعروض من الوحدات خلال فترة الصيف، وخاصة مع نية وزارة الإسكان لطرح وحدات بالعاصمة الإدارية الجديدة والعلمين الجديدة خلال فترة الصيف، فضلًا عما ستقدمه الشركات العقارية خلال تلك الفترة، وهو ما يعني التنوع في في محفظة المشروعات المطروحة وشدة المنافسة أمام العميل، وهو ما يأتي بالأساس في مصلحة العميل.
أكد ضرورة تركيز الشركات الفترة المقبلة على إنتاج وحدة عقارية قابلة للتسويق، حيث أن إنتاج وحدة بمساحات كبيرة يعرضها للبوار نظرا لارتفاع تكلفتها، لافتا إلى أن التركيز على قرارات العملاء الفترة الأخيرة يكشف عن تحولها لصالح المساحات الصغيرة بالمشروعات المختلفة.
أضاف أن التغيرات التي شهدتها السوق العقارية منذ قرار التعويم وحتى الآن تساهم في تغيير الخريطة السوقية للشركات، بما يؤدي لتخارج عدد كبير من الشركات المتوسطة والصغيرة، مقابل تعدي عدد من الشركات على هامش الربح الخاص بها بما يمكنها من الاستمرار والإلتزام تجاه عملائها.
أعباء إضافية
علاء فكري، رئيس مجلس إدارة شركة بيتا إيجيبت للتنمية العمرانية، أكد أن زيادة حجم المعروض من المشروعات العقارية خلال موسم الصيف يبشر بمنافسة قوية وشديدة، وخاصة مع تواجد الحكومة ممثلة في وزارة الإسكان بوحدات ضمن مدينة العلمين الجديدة، والتي من المتوقع زيادة الإقبال عليها.
لفت إلى أن استمرار تقديم فترات سداد طويلة ومقدمات سداد منخفضة للعملاء تعد المحفزات الرئيسية الداعمة لاستمرار عمل السوق خلال الموسم الصيفي، متوقعًا أن تصل الزيادات السعرية بنهاية العام الجاري لنحو 20 %، وهو ما تم خلال النصف الأول، والذي يرى أنه شهد زيادات سعرية بنحو 10 %.
قال أنه من المنتظر رفع دعم المحروقات لمعرفة تأثيره على تكلفة التنفيذ، وإن كان ليست بتأثير قوي على تكلفة التنفيذ ومن ثم سعر البيع، مؤكدًا أنه في حالة وجود زيادات سعرية فإن المطور سيتحمل الجزء الأكبر منها، نظرًا لعدم قدرة العميل على تحمل أي أعباء مالية إضافية عقب ما تم خلال العام الماضي.
أوضح أن المنافسة بالسوق تفرض أعباء إضافية على المطور العقاري للتحسين من جودة المنتج العقاري، وتلبية احتياجات العميل، وتقديم فترات سداد جاذبة للعملاء، بالإضافة إلى الالتزام بالجداول الزمنية المعلنة للتسليم للحفاظ على سمعة المطور.
صيف بإطلالة حكومية
وتعتزم هيئة المجتمعات العمرانية تسويق أول وحدات لها بمدينة العلمين الجديدة خلال شهر يونيو الجاري، وهي أول وحدات يتم تسويقها بالمدينة بأكملها، وهو ما يبشر بمنافسة قوية في السوق.
وتتولى شركة سيتي إيدج للتطوير العقاري تسويق 15 برجًا سكنيًا بمدينة العلمين الجديدة مملوكة لهيئة المجتمعات العمرانية، وذلك في إطار الإتفاقية التي تم توقيعها بين كلا الطرفين، والتي تتولى شركة سيتي إيدج بمقتضاها تسويق مشروعات الهيئة الاستثمارية في مدن العلمين الجديدة والعاصمة الإدارية الجديدة والمنصورة الجديدة.
قال المهندس محمد الألفي، رئيس مجلس إدارة شركة سيتي إيدج للتطوير، أن شركته تتولى تسويق المشروعات في هذه المدن الثلاثة، بالإضافة إلى خدمات ما بعد البيع، والتي تتضمن إدارة تشغيلها وصيانتها بالتعاون مع شركات إدارة المنشآت المتخصصة، على أن يتم البدء بمدينة العلمين الجديدة، تليها مشروعات مدينة المنصورة الجديدة أغسطس المقبل، ثم العاصمة الإدارية الجديدة في أكتوبر المقبل.
أضاف أن هيئة المجتمعات العمرانية مساهم بنسبة 60 % في شركة سيتي إيدج، وهو ما يفسر الاعتماد عليها في تسويق مشروعاتها، فضلًا عن امتلاك الشركة خبرات القطاع الخاص في التسويق وإدارة المنشآت، مشيرًا إلى أن الشركة تستهدف مبيعات بقيمة مليار جنيه خلال العام الجاري في أبراج مدينة العلمين الجديدة.
أكد أن موسم الصيف يعد فرصة لتسويق كافة المشروع سواء السكنية أو السكنية السياحية، نظرا لوجود طلب حقيقي متوافر بالسوق طوال العام.