«منظمات أعمال» تطالب بضوابط عادلة لتطبيق قرارات هيئة المجتمعات العمرانية على المطورين

• شلبى: القرارات أحدثت هزة فى القطاع العقارى.. ونطالب بحوار موسع مع الحكومة
• فوزى: مخاطبة وزير الاستثمار لعقد اجتماع عاجل لمناقشة تداعيات هذه القرارات
تلقّى جميع المطورين العقاريين أكثر من ثلاثة خطابات رسمية تتضمن مطالبات مالية ضخمة من هيئة المجتمعات العمرانية. وقد أحدثت هذه الخطابات صدى واسعًا وهزة كبيرة داخل القطاع العقارى، نظرًا لأثرها المباشر على المطوريين العقاريين، وبالتالى المشروعات القائمة بالفعل، بحسب ما أعلنه مجلس العقار المصرى برئاسة دكتور احمد شلبى رئيس شركة تطوير مصر.
وتضمنت هذه القرارات فرض «علاوة تحسين» على جميع المطورين الذين يمتلكون أراضى أو مشروعات ممتدة على جانبى الطريق الصحراوى، بداية من ميدان الرماية وحتى بوابات الإسكندرية، بعمق يصل إلى 7 كيلومترات.
وقد بدأت المطالبات المالية بمبلغ 1,500 جنيه للمتر فى عمق 0–1 كم، ثم أضيفت شرائح جديدة بقيمة 750 جنيهًا للمتر لعمق 1–3 كم و500 جنيه للمتر لعمق 3-7 كم.
أضاف شلبى: رغم التفاوض المسبق مع الحكومة لتقليل قيمة العلاوة، صدر القرار بنتيجة عكسية تتضمن صيغة أوسع وأعباء مالية أكبر. الإشكالية الأساسية هنا تتمثل فى الطول الجغرافى الكبير للمسافة المُغطاة، إضافة إلى أن العديد من المشروعات الواقعة ضمن هذا النطاق تم تنفيذها وبيعها بالكامل منذ سنوات، وتتمتع بأوضاع قانونية مستقرة. ما يثير تساؤلات حول منطقية تطبيق هذا القرار بأثر رجعى على مشروعات قديمة.
وشملت القرارات فرض رسوم «تنازل» فى الحالات التى يكون فيها مالك الأرض مختلفًا عن المطور العقارى، باعتبار ذلك نوعًا من التصرف يستوجب دفع مقابل مالى. فوفقًا للائحة رسوم التنازل 10% بحد ادنى 1000 جنيه للمتر.
وبحسب شلبى فإن التحدى الأبرز هنا هو احتساب قيمة الرسوم وفقًا لسعر الأرض الحالى، وليس السعر الفعلى وقت التعاقد أو الشراء، مما يمثل عبئًا ماليًا كبيرًا وغير متوقع على المطور، خاصة وأن العديد من هذه المشروعات تم بيعها بالكامل أو تم تسليمها بالفعل.
ويتمثل القرار الثالث فى إلزام المطورين العقاريين باستخراج القرار الوزارى والتراخيص الخاصة بالأراضى خلال فترة لا تتجاوز 3 أشهر لكل إجراء، وإلا تواجه الشركة خطر سحب الأرض. وتم البدء فى تطبيق هذا القرار فعليًا داخل منطقة الساحل الشمالى.
وفى هذا السياق، يؤكد شلبى حق الدولة الكامل فى تنظيم السوق العقارية ومحاسبة الشركات التى تمتلك أراضى، ولا تقوم بتطويرها، لما لذلك من تأثير مباشر على تعطيل خطط التنمية الشاملة.
أضاف: «كمطورين نؤمن بأهمية الحفاظ على حقوق الدولة، ونُقدّر سعيها لضبط سوق العقارات وتحفيز التنمية العمرانية. كما نُدرك تمامًا أهمية فرض علاوات تحسين وتحصيل رسوم التنازل فى حالات التصرفات العقارية».
لكن تبقى نقطة جوهرية وأساسية وهى آلية التطبيق. فالمطلوب هو وضع ضوابط عادلة ومنطقية تضمن تحقيق أهداف الدولة دون أن تُخل بالتزامات أو دراسات الجدوى الخاصة بالمشروعات القائمة.
وطالب رئيس مجلس العقار المصرى بعدم تطبيق هذه القرارات باثر رجعى على المشروعات التى تم إطلاقها بالفعل أو التى تم بيع وحداتها حتى وإن كانت لا تزال قيد التنفيذ، وذلك لأن هذه المشروعات تم تسعيرها ودراستها بناءً على معطيات مالية سابقة، وأى أعباء مالية جديدة ستؤثر بشكل مباشر على دراسات الجدوى وتُحدث اضطرابًا فى التنفيذ، ما قد يعيق تحقيق أهداف التنمية المرجوة.
أضاف: «نوصى بأن يقتصر تطبيق علاوة التحسين على المشروعات التى لم تصدر لها قرارات وزارية بعد، باعتبار أن تسعير الوحدات يبدأ بعد الحصول على القرار الوزارى، ما يتيح للمطور تضمين تكلفة العلاوة ضمن حساباته منذ البداية».
ويرى شلبى أن تكون قيمة علاوة التحسين متناسبة مع سعر الأرض الحقيقى، وأن يتم احتسابها بطريقة عادلة وشفافة. علاوة التحسين يجب ألا توازى سعر الأرض نفسه، بل يجب أن تعكس نسبة معقولة منها. كذلك، ينبغى أن تتوافر آلية سداد ميسرة، مثل دفع 10% مقدّمًا وتقسيط الباقى على 5 إلى 7 سنوات، لتفادى الضغط على السيولة النقدية للمطورين، خاصة فى ظل الظروف الاقتصادية الصعبة التى تمر بها السوق.
وبحسب ما قاله شلبى فإن عددًا من المشروعات شهدت تسويات قانونية مع جهات الدولة خلال السنوات الماضية، مثل التنازل عن أجزاء من الأراضى أو دفع مقابل تقنين. فى هذه الحالات، فإن فرض علاوة تحسين إضافية قد لا يكون منطقيًا وقد يؤدى إلى إشكاليات قانونية وتعطيل التنفيذ.
وطالب عضو اللجنة الاستشارية للتنمية العمرانية التابعة لمجلس الوزراء بأهمية فتح حوار موسّع بين ممثلى الحكومة والمطورين العقاريين لبحث تفاصيل القرار وتحديد آلية تنفيذه بشكل متوازن، بما يحفظ حقوق الدولة ويصون فى الوقت نفسه استقرار ونمو القطاع العقارى، أحد أبرز محركات الاقتصاد المصرى.
ومن جانبه قال فتح الله فوزى، نائب جمعية رجال الأعمال المصريين ورئيس لجنة التشييد، إن فرض قرارات بتحصيل رسوم على المشروعات العقارية بأثر رجعى من شأنه أن يؤثر على دراسات الجدوى لهذه المشروعات، والتى تعتمد على البيع «أوف بلان» والسداد بأنظمة سنوات طويلة.
وأكد فتح الله أن الرسوم الإضافية التى تصدر وتطبق بأثر رجعى لها تأثيرها السلبى المباشر على بيئة الاستثمار فى مصر بشكل عام، وهو ما ستطرحه جمعية رجال الأعمال التى تعتزم مخاطبة وزير الاستثمار لمناقشة هذه القرارات