رئيس «تطوير مصر» انتهينا من ملف التصالح الخاص ب«فوكا باى» فى الساحل الشمالى

الدكتور أحمد شلبى: استئناف العمل بالمشروع فى سبتمبر القادم.. وتسليم 1000 وحدة عام 2023
- نخطط لتسليم 1500 وحدة العام الجارى.. ومستهدفات الشركة لم تتأثر بالمتغيرات الاقتصادية
- حصلنا على الاعتماد الدولى لإنشاء أول فرع لجامعة نيو جيرسى وأربع مدارس دولية فى مصر
- طرحنا عدة مقترحات لتفعيل منظومة التمويل العقارى ولابد من إيجاد آلية تسمح بتمويل المطور
- تعزيز الدولة للصناعة المحلية لمدخلات البناء يقلل من مخاطر ارتفاع التكلفة للمشروعات العقارية
- تراجع الربحية يهدد استمرارية «الاستثمار العقارى» وتعديل السياسات الحالية ضرورى
- جذب استثمارات أجنبية للبلاد أفضل آليات تصدير العقار التى يجب التركيز عليها حاليا
- تعديل عقد مشروع بلومفيلدز مع شركة المستقبل بالتعاقد على شراء الأرض بدلا من المشاركة
ارتفاع تكلفة الإنشاءات 40% يزيد من مخاطر السوق العقارية
التوسع فى المشروعات يمنح المطور مساحة جديدة لتعويض الخسائر الطارئة
النموذج القائم للشراكة بين الدولة والمطور يحتاج إلى إعادة نظر وحصة الأرض لا تزيد على 20%
انتهت شركة تطوير مصر من توقيع العقود النهائية بشأن ملف التصالح الخاص بمشروع فوكا باى بمنطقة رأس الحكمة فى الساحل الشمالى مع هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة، تبعا لتصريحات الدكتور أحمد شلبى الرئيس التنفيذى للشركة.
وتعد «تطوير مصر» أول شركة تتعاقد مع هيئة المجتمعات العمرانية بشأن التصالح وتوفيق أوضاع مشروعها بالساحل الشمالى «فوكا باى» بعد مرور أكثر من عامين ونصف من الاجراءات المتعلقة بنقل الولاية على أراضى الساحل الشمالى، تبعا لتصريحات شلبى فى حواره مع «الشروق».
اضاف «جار حاليا مراجعة القرار الوزارى بعد توقيع عقود توفيق أوضاع أرض فوكا باى والمتوقع الحصول على التراخيص اللازمة لاستئناف العمل بالمشروع خلال شهر سبتمبر المقبل بعد توقف دام لأكثر من عامين ونصف؛ حيث تعتزم الشركة تسليم الوحدات المتبقية بما يوازى 1000 وحدة فى المشروع خلال صيف 2023».
تابع: قامت تطوير مصر بتجهيز نحو 1200 وحدة للتسليم فى كل من مشروعى فوكا باى وإلمونت جلالة العام الماضى ومن المخطط تسليم نحو 1500 وحدة مابين فوكا باى والمونت جلالة بحلول نهاية العام الجارى إلى جانب تسليم اولى وحدات المرحلة الاولى من الشق السكنى بمشروع بلومفيلدز بواقع 500 وحدة وذلك بداية من الربع الأخير من 2022 وحتى الربع الأول من 2023.
وفيما يتعلق بالمرحلة الأولى من فوكا باى، قامت الشركة بتشغيلها بنجاح خلال العامين الماضيين متضمنة اغلب خدمات المشروع، كما تعمل تطوير مصر على تشغيل المرحلة الثانية متضمنة «الكريستال لاجون» خلال شهر يوليو، وستقوم بتقديم عدد من الأنشطة المختلفة والجديدة للعملاء خلال فصل الصيف.
وتمتلك «تطوير مصر» أربعة مشروعات عمرانية متكاملة منها مشروعان بالساحل الشمالى فوكا باى، دى باى ومشروع ألمونت جلالة بالعين السخنة، ومشروع بلومفيلدز بمستقبل سيتى فى القاهرة الجديدة، بإجمالى محفظة أراض تتجاوز 5.8 مليون متر مربع تستوعب نحو 25 الف وحدة باستثمارات تتجاوز 57 مليار جنيه.
التشغيل والاستدامة أولويات تطوير مصر
وأكد شلبى أن شركته تعطى أولوية بعملية التشغيل لمشاريعها المختلفة بتوفير جميع متطلبات المعيشة والحياة قائلا: «هدفنا الوصول بمشاريعنا لمرحلة أكبر من الحياة والتشغيل، بعد الانتهاء من تسليم وحدات المرحلة الاولى من ألمونت جلالة سيتم فى شهر يوليو القادم تشغيل أول كريستال لاجون على الجبل فى العالم إلى جانب تشغيل المرحلة الاولى من الشاطئ فى شهر اكتوبر من العام الجارى بجانب تشغيل عدة مطاعم وخدمات متنوعة على ان نشهد وجود حياة متكاملة فى المرحلة الاولى من المشروع اثناء الربع الأخير من العام».
وتعد «تطوير مصر» أول شركة تدعم معايير الاستدامة والبنية الذكية فى جميع عناصر مشاريعها وفقا لشركة شنايدر إليكتريك.
وقال شلبى إن تطبيق معايير الاستدامة يزيد من تكلفة المشروع نحو 15% ولكنها تمثل قيمة مضافة للعملاء على المدى الطويل؛ لأنها حسب الدراسات المقدمة من شركائنا المختلفين ستحقق انخفاضا فى مصاريف التشغيل والصيانة بنسب تصل ل 30٪ من المشاريع المماثلة كما ستحقق كفاءة فى استهلاك الطاقة بنسبة تصل إلى 50%.
وتعمل الشركة حاليا على إنشاء 2600 وحدة بمشروع ألمونت جلالة، المتوقع أن ينتهى بالكامل عام 2030، بينما تستهدف العام الجارى تسليم 1500 وحدة، تبعا لتصريحات شلبى.
وكشف شلبى عن تعديل خطة الشركة فيما يتعلق بالشق الفندقى والذى سيتركز على إنشاء شقق فندقية بإدارة شركات متخصصة، باعتباره المنتج الانسب للسوق المصرية مقارنة بالفنادق التى اصبحت تمثل عبئا تمويليا فى ظل الأوضاع غير المستقرة للسياحة، موضحا «جار إنشاء أول فندق فى ألمونت جلالة المتوقع افتتاحه العام القادم، وتقوم الشركة حاليا بتعديل خططها الزمنية ومستهدفاتها المتعلقة بإقامة الفنادق طبقا لاحتياجات السوق».
أما عن الشق التعليمى لمشروعات تطوير مصر، قال شلبى: «حصلنا على الاعتماد الدولى لإنشاء اول فرع لجامعة نيو جيرسى للتكنولوجيا الامريكية (NJIT) ومدرستين لكينجز كوليدج إنجلترا ومدرستين لنارمر امريكان كوليدج وذلك بعد الانتهاء من الرسومات الخاصة للجامعة والأربع مدارس، تمهيدا لصدور القرار الجمهورى ثم القرار الوزارى، متوقعا ان تبدأ المرحلة الاولى لتشغيل المدارس فى سبتمبر 2023، والجامعة 2024».
وتستثمر «تطوير مصر» 3.2 مليار جنيه لإنشاء جامعة وأربع مدارس ضمن المنطقة التعليمية ومساحتها 90 فدانا بمشروع بلومفيلدز بمستقبل سيتى
وقال شلبى إن شركته قامت بتعديل آلية التعاقد على أرض مشروع بلومفيلدز ومساحتها 415 فدانا لتكون بشراء الأرض بدلا من التعاقد بنظام الشراكة مع شركة المستقبل للتنمية العمرانية، موضحا أن تعديل التعاقد بشراء الأرض من شركة المستقبل يمثل النموذج الأفضل فى ظل الأوضاع الراهنة للسوق العقارية.
وطالب شلبى بإعادة النظر فى آلية العمل بنظام الشراكة بين المطور والجهة صاحبة الولاية على الأرض بما يعود بالنفع على المنظومة، قائلا: «الهدف من الشراكة هو تخفيف العبء المالى على المطور للإسراع بعملية التطوير وهو الأمر الذى يصعب تحقيقه حاليا فى ظل نسب الشراكة التى تصل إلى 40% كحد أدنى و60% كحد أقصى، فحصة الأرض لا يجب أن تزيد على 20 25% من التكلفة الاستثمارية خاصة عندما تكون فى المدن الجديدة».
مستهدفات الشركة ومتغيرات السوق
وتستهدف تطوير مصر خلال العام الجارى تحقيق مبيعات تعاقدية بقيمة 8 مليارات جنيه مقابل ضخ استثمارات فى الأعمال الإنشائية بمبلغ 3 مليارات جنيه تزامنا مع خطة التسليمات المستهدفة بنحو 1500 وحدة.
وعن تأثر مستهدفات الشركة بالمتغيرات الاقتصادية التى فرضتها الحرب الروسية الاوكرانية، قال شلبى إن الشركة لم تعدل مستهدفات العام الجارى والتى تهدف إلى مقابلة الاحتياجات المالية للشركة.
تابع: هدفنا الحفاظ على معدلات البيع المستهدف بما يلائم حركة الاسعار التى تدار بشكل مستمر فى ظل رؤية غير واضحة لاسعار الخامات وظروف السوق التى تجعل من الافضل اتباع سياسة التحفظ فى البيع وعدم تجاوز المستهدف.
وقال شلبى إن الشركة قامت بتحريك الأسعار ما بين 7 15% بالتدريج وفقا للمشروع والمنتج كخطوة اولى لمقابلة القفزة فى تكلفة الانشاءات التى بلغت 40% الناتج عن تراجع سعر الجنيه المصرى وارتفاع جميع مدخلات البناء، كما ارتفعت تكلفة الارض نتيجة زيادة سعر الفائدة وتراجع سعر العملة المحلية، وبالتالى كان من الضرورى زيادة أسعار العقارات كما تعيد الشركة حاليا النظر فى الموازنة الخاصة بمشاريعها المختلفة فى ضوء مستجدات السوق.
التوسع الخارجى للشركة ومخاطر
ارتفاع التكلفة
تابع: التحديات التى تواجه المطور العقارى لا تتعلق فقط بارتفاع التكاليف فى الوقت الحالى ولكن المخاطر تتمثل فى صعوبة توقع الزيادة فى التكلفة بعد أربع سنوات من البيع.
وبسؤاله عن تأثر الخطط التوسعية للشركة بالأوضاع الراهنة للسوق العقارية، قال شلبى: توجد مدارس مختلفة للتعامل مع المتغيرات الاقتصادية بخلاف إعادة دراسة عناصر التكلفة والأسعار، التوسع يعطى مساحة جديدة للمطور لتعويض أية خسائر طارئة.
تابع: تدرس تطوير مصر عدة أسواق للتوسع الخارجى أهمها السوق السعودية الذى يتمتع بمقومات جاذبة للاستثمار وخاصة العقارات فى ظل المحفزات التى توفرها الحكومة السعودية للمستثمرين، الأمر الذى دفع الشركة للتفكير بجدية لدخول السوق السعودية وعقد عدة لقاءات مع وزير الإسكان بالمملكة.
اما عن فرص التوسع داخل مصر، قال شلبى إن غرب القاهرة وخاصة مدينة الشيخ زايد لها الاولوية فى توسعات الشركة المستقبلية خاصة مع تواجدها فى شرق القاهرة والساحل الشمالى والسخنة.
«أشارت إحدى الدراسات التى اجريت للسوق العقارية إلى أن متوسط الربحية تراجع إلى 18% رغم زيادة المبيعات فى العام الماضى وذلك مقابل 27% قبل 3 سنوات بسبب ارتفاع التكلفة، هذا يعنى أن التوسع مطلوب لضمان الاستمرارية، وأيضا لابد من فتح اسواق جديدة تمنح التوازن للشركة وتوفر العملة الصعبة للبلاد» قال شلبى.
أضاف أن استمرار تراجع الأرباح سيدفع المستثمرين للتراجع والتوقف عن ضخ استثمارات جديدة، السوق فى حاجة إلى حلول تضمن استمرارية القطاع العقارى بما يحقق مكاسب لكافة اطراف المنظومة.
مقترحات للخروج من المأزق
تابع: توجد مقترحات تهدف إلى إحداث تغيرات جذرية فى القطاع العقارى ليس فقط حلول لتحسين الوضع راهن، ولكن ما يحدث حاليا من تغيرات اقتصادية يجب أن تدفع الجميع للخروج بحلول غير تقليدية تهدف إلى استمرار هذه القطاع الهام.. أهمها إعادة النظر فى التمويل العقارى وآليات التمويل البنكى للمطورين العقاريين.
«الارتفاع المستمر فى التكلفة تزامنا مع مدد سداد تصل إلى 10 سنوات وأكثر من جانب المطور، سيؤدى بالطبع إلى التأخير فى التسليمات ولذلك لابد من تفعيل التمويل العقارى فى مرحلة متقدمة من الإنشاءات» قال شلبى، مشيرا إلى مقترحات تقدم بها عدة مطورين للجهات الحكومية بأن يكون عقد بيع الوحدة السكنية ثلاثيا بين المطور والممول والمشترى بموجبه تكون الوحدة هى الضمانة وأن يحصل المطور على أمواله خلال أربع سنوات ويسدد العميل مع شركة التمويل خلال فترات سداد طويلة تتجاوز 10 سنوات، مع الاستعانة بمكتب استشارى مستقل لاعداد تقرير بمعدل الانشاءات وبناء عليها تقوم جهة التمويل بصرف الاحتياجات المالية للمطور.
أضاف «المنظومة الحالية قد تضعف فرصة السوق فى الاستمرار على المدى المتوسط والبعيد، لابد من إيجاد آلية تسمح بتمويل المطور، قدمنا المقترحات وفى انتظار استجابة البنوك».
أضاف شلبى أن تعديل نموذج العمل وتقليل الاعتماد على البيع على الخارطة «أوف بلان» يحتاج إلى تمويل بنكى يعتمد على دراسة الجدوى للمشروع والملاءة المالية للمطور وليس التمويل بضمان الشيكات، فالبيع بعد إنجاز نسبة من الانشاءات يقلل المخاطر على المطور والمشترى ويمنح مرونة فى السداد من خلال برامج تمويل عقارى تلائم القدرة الشرائية للمشترى.
ويرى شلبى أن الاهتمام بالصناعة المحلية لمدخلات البناء يعد أحد أهم الحلول التى ستصب بشكل مباشر فى مصلحة السوق العقارية، لأن توفير الخامات محليا وتحقيق الاكتفاء الذاتى يساعد فى حل أزمة ارتفاع التكلفة التى تمثل التحدى الأكبر أمام المطورين، أيضا إعادة النظر فى أسعار بيع الأرض للمستثمرين والوقت الحالى هو الأنسب لأن يكون للقطاع الخاص نصيب أكبر فى إنتاج وحدات الإسكان المتوسط وفوق المتوسط والفاخر، فالدولة تقدم وحدات جاهزة كاملة التشطيب بتقسيط على 20 و30 عاما، وهو أمر يصعب على القطاع الخاص القيام به فى ضوء التحديات وأسعار الأراضى الحالية
فوثيقة ملكية الدولة خطوة على الطريق الصحيح ويجب على الدولة أن تركز جهودها فيما يتعلق بمشروعات البنية التحتية والمرافق وإسكان محدودى الدخل وإنشاء المدن الجديدة وكل ذلك من شأنه تشجيع ملف تصدير العقار ودخول العملة الصعبة إلى البلاد.
وقال شلبى إن تصدير العقار يتمثل فى ثلاثة محاور الاول جذب استثمارات اجنبية للبلاد، ثم البيع لغير المصريين، والتوسع خارج مصر على غرار تصدير المقاولات وتحويل الارباح بالعملة الصعبة.
ويرى شلبى أن المحور الأول هو الأكثر أهمية فى الوقت الحالى، لأن بيع الوحدة العقارية الذى استحوذ على اهتمام المطورين والدولة هو التوجه الاصعب والاقل عائدا، مقارنة بالعمل على جذب صناديق الاستثمار الذى يجب أن يحظى بالاهتمام الأكبر من الدولة والمستثمرين، مشيرا إلى تواصل شركته مع صناديق عالمية على هامش المشاركة فى معرض ميبيم العقارى بفرنسا خلال مارس الماضى.