تغييرات مرتقبة فى السوق العقارية مع إلزام الشركات بتنفيذ 30% قبل البيع

خروج متوقع لصغار المطورين..

خبراء: الحساب البنكى المشترك الآلية الأفضل لضمان أموال المشترين والتزام المطور
تغييرات مرتقبة يشهدها القطاع العقارى المصرى فى أعقاب تصريحات الرئيس عبدالفتاح السيسى بضرورة تنفيذ 30% على الأقل من المشروعات السكنية قبل طرحها للمواطنين، وذلك حرصا من الدولة على حماية العملاء المشترين.
التوجه الرئاسى أثار العديد من التساؤلات بين المطورين حول آليات التنفيذ، ودفع البعض لطرح مقترحات تحافظ على اطراف المنظومة من عملاء ومطورين، وتعيد الانضباط لسوق اصبحت هدفا فى الآونة الاخيرة للهواة وغير الجادين.
وقال خبراء إن الزام المطور بالتنفيذ قبل البيع يعنى خروج العديد من صغار المطورين من السوق خاصة ان اغلبهم ليس لديه القدرة فى الحصول على تمويل بنكى ويعتمد بنسبة كبيرة على مقدمات العملاء، مؤكدين ان بعض هؤلاء يسير بخطوات ثابتة.
وكانت غرفة التطوير العقارى باتحاد الصناعات وشعبة الاستثمار العقارى باتحاد الغرف التجارية اعلنت عقد اجتماع موسع لأعضاء مجلس إدراتهما وذلك لمناقشة التوجهات الرئاسة الاخيرة.
وقال مسئول لدى شركة العاصمة الادارية ان مجلس ادارة الشركة يعكف حاليا على تعديل اشتراطات التعاقد مع المطورين بما يلزم المطور بتنفيذ نسبة من المشروع السكنى قبل الطرح للبيع، خاصة مع تزايد حالات التعثر لدى شركات حديثة العهد بالتطوير العقارى.
اسامة سليم، خبير عقارى، قال إن السوق العقارية يحتاج إلى انضباط وإعادة ترتيب للأوضاع خاصة مع دخول شركات عديدة لا تتمتع باى خبرات او ملاءة مالية وتعتمد فقد على المبيعات لتمويل مشاريعها.
تابع: فى الآونة الاخيرة قامت شركات كبرى بالترويج لمشاريعها فى الساحل الشمالى بمبالغ تجاوزت 80 مليون جنيه دون أى تنفيذ على ارض المشروع.
«يوجد خلل فى السوق العقارية والحل بوضع قواعد تلزم المطور بالتنفيذ وفقا لمساحة المشروع، على سبيل المثال تنفيذ 20% من الانشاءات خلال عامين وفى حالة عدم الالتزام يتم سحب الأرض» قال سليم.
اضاف أن إلزام المطور بتنفيذ 30% من انشاءات المشروع قبل البيع سيؤدى إلى جمود فى السوق العقارية يترتب عليه توقف العديد من المشروعات وفقدان الكثير من فرص العمل لأن العقارات وما يرتبط بها من صناعات تخلق فرص عمل كثيفة.
وتساءل سليم: «هل إلزام المطور بتنفيذ 30% قبل البيع، ينطبق على إجمالى مساحة المشروع أم كل مرحلة؟ مطالبا بضرورة اسراع الجهات الادارية باصدار التراخيص والقرار الوزارى حتى يتمكن المطور من الاسراع بالتنفيذ».
دكتور طارق الغمراوى، الرئيس التنفيذى لشركة بيت مصر للخدمات العقارية قال ان تمويل المشروعات العقارية فى مصر يعتمد فى المقام الأول على مقدمات العملاء ثم التمويل البنكى والذى عادة ما تلجأ اليه الشركات الكبرى وحتى يمكن اعادة الانضباط للسوق يجب الزام المطور بفتح حساب بالبنك باسم المشروع لايداع اموال العملاء ويتم الصرف لحساب المشروع وفقا لمراحل التنفيذ.
«لا يوجد مطور عقارى لديه القدرة على تنفيذ 30% من المشروع قبل البيع، أو إيداع رصيد بنكى يعادل هذه النسبة»، قال الغمراوى، مؤكدا ان تطبيق هذا الامر من شأنه خروج شريحة كبيرة من السوق العقارية على رأسها صغار ومتوسطى المطورين.
تابع «شركات تطوير كبرى اوقفت العمل بمشاريعها لحين وضوح الرؤية، توجد رسوم تقنين ورسوم تحسين بمبالغ ضخمة مستحقة على شركات تعمل بالساحل الشمالى وفرض أعباء مالية جديدة سيؤدى إلى جمود تام».
اضاف الغمراوى ان تنظيم السوق العقارية اصبحت ضرورية وهامة ولكن بطريقة تحافظ على الشركات الجادة، وذلك عن طريق فتح حساب بنكى لايداع اموال العملاء المشترين ويتم الصرف وفقا للمستخلصات.
ويرى الغمراوى أن المتغييرات المرتقبة فى السوق العقارية ستفرض على المطورين تعديل آليات العمل، بالإسراع بمعدلات التنفيذ للتسليم فى اسرع وقت لتوفير السيولة اللازمة، بالتالى تنشيط التمويل العقارى، خاصة ان تقليل مدة التسليم ستؤدى إلى ارتفاع فى اسعار الوحدات السكنية.
عبدالناصر طه، رئيس مكتب الاتحاد الدولى للعقارات فى مصر قال إن السوق العقارية يواجه عدة تحديات تتمثل فى تراجع القدرات الشرائية وزيادة المنافسة وارتفاع التكلفة وكلها أعباء على المطورين.
أضاف طه أن توجه الدولة لتنظيم السوق والزام المطور بتنفيذ جزء من المشروع قبل الطرح للبيع له اسباب تتعلق بحماية العملاء والحرص على تنفيذ المشروعات فى مواعيدها وكل ذلك فى صالح السوق، لكن ترجمة القرار وآليات التنفيذ يجب ان تحافظ على الاستثمارات القائمة بالقطاع العقارى.
تابع: توجد العديد من التساؤلات تحتاج اجابات، هل القرار ينطبق على المجتمعات العمرانية الجديدة، نسبة التنفيذ تتعلق بالمشروع ككل ام كل مرحلة على حدة؟
اوضح طه انه من الناحية التسويقية لا يمكن للمطور ان ينفذ جزءا من المشروع قبل الطرح للبيع، مؤكد على ضرورة الزام المطورين بعدم البيع الا بصدور التراخيص والقرار الوزارى.
وعن امكانية تطبيق ما يحدث فى دبى، قال عبدالناصر إن السوق العقارية فى دبى يعمل وفقا لمنظومة متكاملة، لأن التمويل العقارى يغطى 80% من السوق لوجود تسجيل عقارى يسهل التمويل البنكى، اما فى مصر فإن البنوك تمول المطورين بضمان الأرض أو الأصول.
تابع: نحتاج إلى قرارات منطقية لضبط السوق ولكن لاتمنع صغار المطورين من العمل قائلا «توجد شركات عقارية صغيرة تسير بخطى ثابتة».