الضوابط التنظيمية.. إطار تشريعى يحقق التوازن ويشدد الرقابة على المطورين

بعد عقود طويلة من العشوائية وانتشار حالات النصب العقارى أو على الأقل تعثر الشركات فى استكمال مشروعاتها، وجه الرئيس عبد الفتاح السيسى الحكومة فى أغسطس الماضى بوضع إطار تشريعى يتيح رقابة أكبر على الشركات العقارية، ويحفظ أموال ومدخرات المصريين، وخلال الشهرين الماضيين أجرت الحكومة حوارا مجتمعيا مع منظمات الأعمال المعنية بالقطاع للوقوف على رؤية موحدة لتشريعات جديدة تراعى تحقيق التوازن بين أطراف السوق وتحفظ حقوق العملاء وفى الوقت ذاته لا تؤثر على حركة البناء والتنمية.
وفى الأول من ديسمبر، أعلن مجلس الوزراء إقرار مجموعة من الضوابط التى تنظم بيع الوحدات بمشروعات التطوير العقارى، وقال إن هذه الضوابط تضمن حماية السوق العقارية، والمطورين الجادين، والحفاظ فى الوقت ذاته على حقوق المشترين.
ولم يذكر البيان الرسمى تفاصيل تلك القواعد، لكنه أكد أنها فى انتظار موافقة القيادة السياسية لبدء التطبيق والمتوقع مطلع العام المقبل لترسم واقعا جديدا فى السوق المصرية يمنح حماية أكبر للعميل. وفقا لتصريحات طارق شكرى، وكيل لجنة الإسكان ورئيس غرفة التطوير العقارى باتحاد الصناعات، فإن الضوابط الجديدة ستكون ملزمة لكافة المشروعات باختلاف جهات الولاية على الأرض، موضحا أنها ضمت شروطا جديدة لتنظيم إعلانات البيع عن وحدات عقارية حيث اشترطت على المطور فتح حساب بنكى للمشروع، وإيداع جزء من التكلفة المطلوبة للمرحلة التى سيتم البيع فيها، أو أن يقوم بتنفيذ جزء من الإنشاءات بالفعل، وفقًا للنسب المحددة بالقرار.
وقسم القرار المشروعات المراد طرحها للبيع طبقًا لمساحة الأرض إلى خمس فئات: الأولى للمشروعات الأقل من 50 فدانًا، حيث تكون نسبة الإيداع 20% من قيمة المرحلة المراد طرحها للبيع، والمساحات حتى 100 فدان تكون نسبة الإيداع 15%، وبالنسبة للمساحات ما بين 100 و500 فدان، فتكون نسبة الإيداع 10%، أما المساحات الكبيرة التى تتراوح بين 500 فدان و1000 فدان تكون نسبة الإيداع 5% لكل مرحلة، ولمشروعات التنمية العمرانية الشاملة فوق 1000 فدان، فيجب إيداع 3% من قيمة المرحلة المراد طرحها للبيع، كما ألزم المطور بتقديم تقرير مالى نصف سنوى معتمد لجهة الولاية حول إيرادات الحجز والمصروفات.
تعاملت الضوابط لأول مرة فى السوق العقارية مع حالات تأخر تسليم المطور للمشروع، ونصت أنه سيتم منح المطور مهلة لمدة عام واحد فقط حال تأخر المطور العقارى عن تاريخ تسليم الوحدة العقارية المحدد فى التعاقد مع العميل، وفى حال تجاوزها سيكون من حق العميل ترحيل الأقساط المستحقة عن تلك المدة وعدم سدادها إلى الشركة لحين تسلم الوحدة، وفى حال تأخر الشركة عن التسليم لأكثر من عامين يكون من حق العميل استرداد ما تم سداده فى فترة لا تتجاوز 3 أشهر من تقديم الطلب إلى المطور، أو الاستمرار فى تأجيل الأقساط لحين التسلم. وأشار وكيل لجنة الإسكان إلى أن عام 2022 ينتظر صدور مجموعة من التشريعات المهمة التى تسهم فى معالجة كافة الاختلالات بالسوق العقارية منها قانون اتحاد المطورين العقاريين والذى سيكون مسؤولا عن إصدار التراخيص، ومراقبة أداء الشركات.
وفرض عقوبات على الشركات المخالفة، والفصل بين الشركات والعملاء حال نشوب نزاعات بين الجانبين، كما يجرى مناقشة إدخال تعديل على المادة 119 من قانون البناء والخاصة باتحاد الشاغلين، ما يضمن حل الخلافات المزمنة بين العملاء وشركات التطوير العقارى حول استخدامات ودائع الصيانة، من خلال إلزام اتحاد الشاغلين بالاستعانة بمراقب حسابات قانونى معتمد من البنك المركزى وهيئة الرقابة المالية، لإعداد قوائم مالية بإيرادات وديعة الصيانة والمصروفات، واعتماد الفوارق المالية المطلوبة حال وجودها، وإلزام العملاء بسداد مصروفات الصيانة للحفاظ على العقار.