جدل فى القطاع العقارى حول إمكانية تنفيذ المشروعات قبل الطرح

مطورون: قرارات إيجابية وتحتاج إلى فترة انتقالية لتغيير نظام الاستثمار العقارى فى مصر
فوزى: أول خطوة لضبط السوق والاستثمار العقارى فى مصر
فكرى: قرارات ايجابية واللائحة التنفيذية تنظيم آليات التطبيق
سليم: جيدة بشرط تعديل السياسات المالية لتمويل القطاع العقارى
وجه الرئيس عبد الفتاح السيسى رئيس الجمهورية، بعدم الإعلان عن تسويق أى مشروعات عقارية، إلا بعد الانتهاء من تنفيذ 30% من المشروع، لضمان حقوق الحاجزين وجدية المطورين العقاريين.
واعتبر مطورون عقاريون أن توجيه الرئيس عبد الفتاح السيسى يستهدف حماية أموال العملاء فى المشروعات المختلفة، وإعلان بدء تنظيم القطاع العقارى بعد حالة التوسع التى طالته خلال الفترة الأخيرة؛ خاصة بعد إطلاق العاصمة الإدارية الجديدة.
وأشاروا إلى أن القرار يستهدف تنظيم السوق العقارى فى مصر، إلا أن بعض الصعوبات تواجه عملية التطبيق الفعلى والسريع له، فى السوق المصرى فى ظل قيام المطورين بحجز الأراضى وسداد الأقساط الخاصة بها وبدء تنفيذ المشروع، موضحين أن القرار فى مجمله يمثل تنظيم للسوق ولكنه يحتاج إلى ربط طرح المشروع بمراحل أخرى وليس بتنفيذ 30% من إنشاءات المشروع.
وأكدوا أن القرار سيساهم فى اختفاء عروض السداد طويلة الأجل حتى 10 سنوات، وكذلك رفع أسعار العقارات كونها مشروعات تم تنفيذ نسب معينة منها وتحتاج إلى تحصيل قيمتها من العملاء.
فى البداية قال المهندس فتح الله فوزى نائب رئيس جمعية رجال الأعمال رئيس لجنة التشييد، إن توجيه الرئيس يستهدف الحفاظ على حقوق العملاء، من خلال تنفيذ نسبة من الإنشاءات قبل طرح المشروعات للبيع.
وأشار إلى أنه توجه جيد سيعمل على إنهاء مشكلات تأخر بعض الشركات فى تسليم المشروعات، والتى تظهر بين الحين والآخر، كون الدولة مطالبة بمراعاة حقوق المشترين، وحماية أموالهم، موضحاً أن الفترة الأخيرة شهدت تأخر معظم الشركات فى تسليم المشروعات بعد الاتجاه إلى طرح المشروعات بخطط سداد طويل الأجل، تصل إلى 7 و10 سنوات.
ولفت إلى أن تأخر الشركات نتيجة خطط السداد يرجع إلى عدم وجود دراسات جدوى جيدة للمشروعات؛ خاصة مع دخول عدد كبير من الشركات إلى السوق العقارى، بدون خبرات مالية وفنية جيدة.
واعتبر أن المكاسب التى سيتم تحقيقها حال تطبيق القرار بتنفيذ 30% من الإنشاءات قبل طرح المشروعات للبيع، تعتمد على آليات تطبيقه فى وزارة الإسكان وهيئة المجتمعات العمرانية الجديدة، متمنياً أن يساهم القرار فى استمرار الشركات فى تنفيذ المشروعات بالنظام الجديد وعدم تجميد النشاط، بسبب الالتزامات المالية التى سيتم وضعها عليهم حال تنفيذ المشروع قبل تسويقه.
ولفت إلى أن تطبيق القرار سيساهم فى إضعاف القدرة المالية للشركات، فى ظل ضعف السيولة لدى الشركات بعد عروض السداد طويلة الأجل التى تم تطبيقها خلال الفترة الأخيرة، لجذب العملاء، مشدداً على أن الفيصل الوحيد فى ايجابية أو سلبية القرار سيكون طريقة التطبيق.
وقال إن قرارات الحكومة لتنظيم السوق العقارى تأتى فى غياب دور قانون اتحاد المطورين العقاريين الذى يتم مراجعته حالياً لإقرار الصيغة النهائية منه، معتبراً انه فى حال صدوره منذ فترة طويلة، كان سيساهم فى مناقشة القرارات والبنود التى تعمل على حماية المشترين والشركات فى نفس الوقت.
وأضاف فوزى أن هناك قرارات أخرى نستطيع من خلالها ضمان حقوق المشترين كعمل حساب ضمان لكل مشروع يتم وضع مقدمات وأقساط العملاء به، لضمان صرف الأموال الخاصة بالمشروع على نفس المشروع وليس جميع مشروعات الشركة التى تنفذ المشروع، وهو ما ظهر خلال الفترة الأخيرة من ممارسات لبعض الشركات التى تطرح مشروعات متعددة وتقوم بالعمل فيها جميعاً بدون حسابات جيدة مما يؤدى إلى مشكلات متعددة فى تنفيذ إنشاءات المشروعات.
ويرى المهندس علاء فكرى رئيس مجلس إدارة شركة بيتا ايجيبت للتنمية العقارية، أن تنظيم السوق العقارى طالب به المطورون منذ سنوات، بعد دخول عدد كبير من الشركات بمشروعات مختلفة فى جميع المدن الجديدة.
وأوضح أن صدور لائحة تنفيذية للقرارالأخير، سيساهم فى شرح كيفية تنفيذ التعاملات المقررة فى القرار، من خلال وضع آليات معينة تتيح للمستثمرين التعامل فى المشروعات بشكل منتظم بدون الإضرار بمصالحهم أو بموقف المشروع الإنشائى.
واعتبر أن تطبيق القرار سيكون له آثار ايجابية متعددة تساهم فى تنظيم عمل الشركات فى السوق العقارى، وكذلك آثار مترتبة على موقف الشركات المالى والفني؛ خاصة أن الشركات التى تقوم بتنفيذ المشروعات حالياً تستكمل مشروعات قامت بتسويق نسب كبيرة منها خلال الفترة السابقة.
وأوضح أن تطبيق القرار سيكون بشكل تدريجى من وقت صدور القرار وليس بشكل وقتى للمشروعات القائمة، بالإضافة إلى أنه سيتضمن وضع الشركات التى بدأت مشروعاتها؛ من خلال إقرار فترة انتقالية لدراسة المشروعات التى ستطبق عليها والتى تختلف نسب التنفيذ فيها.
ولفت إلى أن تنفيذ القرار سيساهم فى عمل فلترة للسوق العقارى من الشركات التى دخلت إليه خلال الفترة الأخيرة بدون خبرات فنية أو مالية، وهو ما يحقق المعادلة الصعبة بسوق عقارى قوى يعتمد على خبرات الشركات العقارية القائمة فى السوق.
ويرى عبد العظيم خليل رئيس مجلس إدارة شركة دولمن للتطوير العقارى، أن القرار سيساهم فى رفع أسعار العقارات خلال الفترة المقبلة، بعد وضع تكلفة رؤوس الأموال التى سيتم ضخها فى المشروعات قبل طرحها للبيع.
وأشار إلى أن القرار جيد ولكنه سيكون صعب للغاية على بعض الشركات، مع التزام الشركات بدفع أقساط الأراضى وتكاليف التسويق وغيرها من التكاليف؛ خاصة للمشروعات التى يتم تنفيذها على مساحات كبيرة 100 و200 فدان.
وأوضح أن نظام الاستثمار العقارى فى مصر يقوم على تنفيذ المشروع من التدفقات النقدية للعملاء، وهو ما يخلق مشكلة للشركات العقارية التى تقوم بتنفيذ المشروعات وفق النظام التقليدى للسوق المصرى، لافتاً إلى أنها تمثل مخاطرة كبيرة للشركات إذا قامت ببناء المشروع ولم يتم تسويقه.
واعتبر أن الأفضل هو ربط بيع المشروعات بتراخيص المشروع أو القرار الوزارى الخاص به، من أجل تسهيل تنفيذ القرار على أرض الواقع وعمل تحميل المطورين أعباء مالية كبيرة، مشيراً إلى أن أقساط الأراضى ستجعل تكلفة النسبة المقررة تتخطى 50% من تكلفة المشروع.
وأضاف أن ربط البيع بالتراخيص أو القرار الوزارى أفضل، كونه سيجعل المطور مستمر فى تنفيذ المشروع وسداد الأقساط؛ خاصة أن جهات الولاية لن تؤجل أقساط الأراضى كونها مرتبطة بخطة وموازنة سنوية لن تستطيع الإخلال بها، موضحاً أن إصدار اللائحة التنفيذية للقرار سيساهم فى بيان كيفية تنفيذ القرار الذى سيساهم فى ضبط السوق العقارى.
وأكد أن تطبيق القرار سيؤدى إلى عدم وجود فترات سداد طويلة الأجل للمشروعات، وكذلك الأسعار الحالية سترتفع بشكل كبير لسد حاجة المطورين من التدفقات النقدية، مع ضرورة وجود دور قوى للبنوك خلال الفترة المقبلة فى تمويل المطورين العقاريين.
وقال المهندس أحمد سليم رئيس مجلس إدارة شركة نيو جينيريشن للتطوير العقارى، إن القرار يعتبر خطوة جيدة فى ظل التوسع الهائل للسوق العقارى فى الوقت الراهن.
وأشار إلى انه قرار قابل للتطبيق على أرض الواقع بشرط تعديل سياسات البنك المركزى المصرى، فيما يخص الإقراض للشركات العقارية، للمشروعات الجديدة والقائمة، التى لا زالت عليها أقساط لصالح الدولة، مشددًأ على صعوبة تطبيق القانون على وضع السوق الحالى، بدون تعديل السياسات المالية.
ولفت إلى أن تعديل السياسات المالية سيقابل توافق كبير من القطاع العقاري؛ خاصة أن التمويل كان ولا زال ابرز مطالب المطورين العقاريين لتطوير السوق، مشيراً إلى أن فرض مثل هذا القانون سيطرح بعض الأفكار، كبيع الحصص للعملاء من خلال الشركات المساهمة.
واعتبر أن القرار سيساهم فى وقف مصدر الدخل الأكبر للدولة من مقدمات وأقساط الأراضى، كونه يتم الحصول عليها لتنفيذ مشروعات بالنظام المتعارف عليه بطرح المشروع قبل التنفيذ، متوقعاً أن يتراجع بعض المستثمرين عن تنفيذ المشروعات التى كانت ستبدأ خلال الفترة الحالية والتى تم دفع المقدمات الخاصة بها.
وقال عمرو عثمان رئيس مجلس إدارة شركة لاند بانك العقارية، إن القرار هدفه حماية العميل من تعثر بعض الشركات خصوصاً مع ارتفاع حجم السوق العقارى واتجاه العملاء للاستثمار العقارى بعد انخفاض الفوائد البنكية على الودائع.
ولفت إلى أنه سيكون له تأثيرات متعددة على أرض الواقع على المطورين العقاريين، كونه يتطلب ملاءة مالية جيدة للمطور تسمح له بضخ الأموال فى الإنشاءات حتى النسبة المقررة، سواء كان مطور كبير أو صغير.
وأشار إلى أن القرار سيساهم فى عدم قدرة المطور على منح التسهيلات فى السداد للعملاء بين 7 و10 سنوات، كونه وصل لنسبة بنائية معينة ويحتاج إلى تحصيلها من العملاء، بالإضافة إلى أن معظم المطورين لديهم مشكلة فى السيولة مما يجعله يلجأ إلى البيع بآجال سداد طويلة من أجل جمع مبالغ مالية تساعده فى مصروفات البناء وسداد أقساط الأرض.