عقود الإذعان فى الاستثمار العقارى

فوق الشوك

مادامت الحكومة عازمة على إصدار قانون لإنشاء اتحاد للمطورين العقاريين يتضمن الضوابط اللازمة لوقف الفوضى فى سوق العقارات أجد من واجبى أن أضع أمام المشرع، المشكلة الأم وهى عقود الإذعان التى تفرضها شركات الاستثمار العقارى على عملائها ولا يحق لهم طلب تعديل أى بند فيها مما يتطلب أن تتدخل الحكومة بفرض نموذج أو نموذجين لعقود بيع توازن بين حقوق الشركات والعملاء.
هذه أمثلة لنصوص جمعتها من عقود مطبقة فى شركات مختلفة.. ولأن مساحة المقال لا تسمح بعرض النصوص بصياغتها الكاملة فإننى سأركز على مضمونها.
وأهمها من وجهة نظرى إقرار المشترى بأن الشركة المالكة وحدها أو شركة الإدارة التى يعهد إليها بإدارة المشروع هى صاحبة الحق وحدها فى القيام بأعمال الإدارة والصيانة مقابل 15 أو 20٪ من تكلفة أعمال الصيانة السنوية.
ويعتبر توقيع المشترى على العقد بمثابة تفويض غير قابل للعدول عنه للشركة المالكة فى القيام بهذه الأعمال وتنازل من المشترى عن حقه فى إنشاء اتحاد شاغلين.. وخطورة هذا النص أنه يطلق يد الشركة المالكة فى إدارة المشروع كما تشاء فتبدأ فى التهرب من النصوص الخاصة بإيداع وديعة الصيانة فى حساب خاص فى أحد البنوك المعتمدة لدى البنك المركزى بصفة وديعة للصرف من عائدها على متطلبات الصيانة والحراسة وأداء جميع مصروفات وتكاليف الخدمات وأغلب الشركات ترتكب هذه المخالفة ب «عين بجحة» ولا تهتم بأية احتجاجات من الملاك بهذا الشأن.. ونتيجة ذلك بالطبع هى المغالاة فى رسوم الصيانة السنوية وعدم الالتزام بالنصوص التى تلزم الشركات بتقديم كشف حساب لمصروفات الصيانة السنوية وكيفية احتساب الفروق المستحقة على الملاك بعد خصم عائد الوديعة وعدم تعيين مراقب حسابات لمراقبة إنفاق وديعة الصيانة فى الأغراض المخصصة لها.
مشكلة أخرى مهمة هى عدم الالتزام بمواعيد التسليم ولذلك نجد أغلب العقود تنص على حق الشركة فى تأخير التسليم لفترة ستة أشهر أو سنة لكن فعليا يتأخر التسليم لعدة سنوات.
وإذا تعثر المشترى لأى سبب حتى لو كان خارجا عن إرادته وتأخر عن سداد أى قسط من ثمن الوحدة أو قيمة رسوم الصيانة السنوية لمدة شهر يعتبر العقد مفسوخا من تلقاء نفسه ويحق للشركة إعادة بيع الوحدة لعميل آخر ورد ما تم سداده بعد إتمام عملية البيع مخصوما منه 10 أو 15٪ من إجمالى ثمن الوحدة والذى أحيانا ما يشكل مبلغا كبيرا قد يتجاوز أكثر من نصف قيمة الأقساط التى سددها.
أليس هذا شرط إذعان فى منتهى القسوة خاصة إذا كان المشترى قد تعرض لظرف طارئ أعجزه عن مواصلة سداد الأقساط؟ وإذا توفى المشترى تطبق على ورثته نفس القواعد!! وقد يكونون فى أمس الحاجة للمبلغ الذى سدده مورثهم وبعض العقود تحظر تماما على المشترى العدول عن إتمام الشراء!!
وقد اتصلت بى القارئة سهير بخيت «70 سنة» التى تعرضت لموقف يجسد هذه الحالة حينما عجزت لأسباب قهرية عن سداد أقساط وحدة سكنية حجزتها باسم ابنتها من جمعية بالمحلة الكبرى لكن الجمعية رفضت كل محاولاتها للتغاضى عن شرط خصم 15٪ من القيمة الإجمالية للوحدة حتى اضطرتها للاستدانة وهى فى هذه السن ولا تعلم كيف ستسدد هذه الديون ؟
هناك أيضا إلزام المشترى بالاشتراك فى النادى الذى يتبع المشروع بمبلغ كبير وكذلك شراء مساحة فى الجراج لسيارة واحدة على الأقل.
وأحيانا تحاول بعض الشركات فرض إسناد خدمات المياه والكهرباء لشركات خاصة وليست الشركات الحكومية مما يحمل الملاك أعباء إضافية بلا مبرر .