تسبب في انكماش السوق العقاري المصري .. توقف 80% من المشروعات العربية.. وانسحاب بعضها

أكدت الشركات العقارية وخبراء العقارات أن الاستثمارات العربية العقارية في مصر انكمشت بشكل كبير في السوق العقاري، موضحين أن هناك بعض الشركات انسحبت من السوق المصرية بالفعل وشركات استمرت ولكن دون جدوي لتوقف الاستثمارات بشكل كبير نتيجة الأحداث الجارية، حيث طالبت الشركات العقارية بإنه لابد أن تضع الحكومة حلا لهذه المشكلات التي تواجه القطاع الاقتصادي بشكل عام .
وعلي الرغم من التسويات العديدة التي تمت بين المستثمرين والحكومة فإن الشركات القائمة لا تعمل بكفاءة أيضا للركود الذي يشهده السوق .
كشفت هيئة المجتمعات العمرانية أن الشهر الجاري سيتم التسوية مع عدد من الشركات العقارية، بما يقارب ال 15 شركة عقارية تحتاج لعمل تسويات عقارية لها وهي النسبة المتبقية من الشركات التي لم يتم عمل تسوية لها.. في حين أعلنت الحكومة أنه ستحصل علي 20 مليار جنيه خلال العام الجاري من التسويات العقارية لسد عجز الموازنة، حيث أعلنت وزارة المالية أن عجز الموازنة العامة للنصف الأول من العام المالي 2012-2013، والمنتهي في شهر ديسمبر 2012 الماضي وصل إلي 90 مليار جنيه بما يعادل "14.3 مليار دولار"، وتوقع وزير المالية ممتاز السعيد أن يصل عجز الموازنة للعام المالي الجاري إلي نحو 200 مليار جنيه "نحو 31.8 مليار دولار"، إذا لم تتخذ الحكومة إجراءات لترشيد الإنفاق العام.
التسويات العقارية
طالب خبراء العقارات بضرورة أن يتم استغلال الأموال التي تحصل عليها الحكومة من التسويات العقارية بشكل أمثل بحيث يتم التصرف فيها وفقا لاحتياجات كل قطاع، ففي القطاع العقاري لابد من إحياء المشاريع الكبري المتوقفة وتشجيع المستثمرين لعمل نهضة عقارية وتقليل نسبة أقساط الوحدات العقارية وتقليل مدة تمليك الأراضي وتفعيل صندوق التمويل الحكومي واستخدام نظام القرعة والبريد في ارسال الطلبات لضمان عدالة التوزيع بين المواطنين، ولابد من تخفيض المدة التي تسبق تمليك الأراضي من 10 إلي 5 سنوات وتجريم انتفاع المواطن بأكثر من دعم اجتماعي للإسكان للحد من عمليات السمسرة.
وأوضحوا أن التسويات العقارية وتنفيذ قانون المصالحة مع المستثمرين يجذبان العديد من الاستثمارات الخارجية وبالتالي ينشطان الحركة الاقتصادية من جديد، مؤكدين أنه لابد قبل أن يتم تطبيق هذا القانون وضع قانون آخر يشمل ضوابط التصالح، بحيث لا يهدر المال العام للدولة، وتستفيد مصر من هذه الاموال الاستفادة المثلي.
أكد المهندس أشرف نور الدين عباس رئيس شركة النور للاستثمارات العقارية أن أحوال السوق العقاري تدهورت منذ نشوب الثورة، موضحا أن الشركات العربية حدث لها حالة انكماش بالسوق العقاري المصري، مضيفا أن السوق العقاري لم يشهد أدني تطور منذ بداية الثورة ولم تدخل استثمارات أجنبية أو عربية علي الإطلاق بعد الثورة.أضاف نور الدين أن الاستثمارات العربية الموجودة بمصر لا تزال موجودة ماعدا الشركات التي لم تتصالح مع الحكومة وهي نسبة ضئيلة جدا من الشركات، موضحا ان معظم الشركات قامت بعمل تصالح مع الحكومة واشترت القطع بالسعر العادل للأراضي موضحا أن السوق العقاري ليس عليه إقبال علي الإطلاق، فالحركة بالسوق تكاد تكون منعدمة، حيث طالب نور الدين بضرورة أن تشجع الحكومة المستثمرين وتقدم لهم خدمات تحفيزية لينهض السوق العقاري من جديد.
توقف الاستثمارات
من جانب آخر يري حمادة صلاح الخبير العقاري أن السوق العقاري لم يشهد أدني استثمارات منذ نشوب الثورة، موضحا أن الاستثمارات العربية تكاد تكون منعدمة بعد الثورة، مشيرا إلي أن الاستثمارات العربية توقفت تماما بعد الثورة ومن الشركات التي انسحبت شركة اماك ومنها من إستمر ولكن أوقف جميع مشاريعه لحين استقرار الأمور بمصر، حيث بلغت نسبة الشركات العربية التي توقفت مشاريعها 80% ونسبة 20 % تواجه صعوبة في تسويتها وتفكر في الانسحاب.
وأوضح صلاح أن الفترة الماضية شهدت العديد من التسويات، حيث قامت الحكومة بعمل تسويات بلغت 20 مليار جنيه ل 46 شركة وكذلك أجرت العديد من التسويات العقارية التي تقدر ب 100 مليار جنيه والتي أنعشت القطاع العقاري وستجذب العديد من رءوس الأموال لمصر، مشيرا إلي انه يجب أن يتم استغلال هذه الأموال الاستغلال الأمثل بحيث تحدث نهضة عقارية، مضيفا إلي انه لابد أن تعي الحكومة لقانون المصالحة مع المستثمرين فهو من الأمور الخطيرة جدا، والتي يجب التعامل معها بحرص بالغ، حتي لا تضيع حقوق الدولة، موضحا أنه لابد من عمل قانون جديد يشمل ضوابط التصالح مع المستثمرين، بحيث يتم دراسة دقيقة لجميع العقود، وذلك بالتنسيق مع الهيئة العليا التي تشمل اللجنة المالية والوطنية والقانونية وهيئة قضايا الدولة، بحيث يتم تلاشي جميع الثغرات القانونية بين طرفي العقد.
وحذر من أن تخسر مصر جميع المستثمرين لديها، موضحا أنه يجب دراسة عقود المستثمرين كل عقد علي حدة، حتي لا ندخل في عملية التحكيم الدولي، مشيرا إلي أن مصر وقعت علي اتفاقية واشنطن التي تسمح بأنه لا يجوز الطعن علي أي حكم تصدره هيئة التحكيم نهائيا، كما تتيح هذه الاتفاقية للمستثمرين في حالة رفع دعاوي قضائية بالتحكيم الدولي أن يحجز علي اموال مصر في اي دولة في العالم.. وقال صلاح إنه يجب أن تكون العقود مكتملة الأركان، بحيث يتم عمل دراسة للعقود بشكل سليم، وبالتالي تجنب المشكلات التي قد تقع بها مصر، حيث تقوم مصر بعمل تسوية لجميع العقود وتبرم عقودا جديدة بشروط وبنود اخري، وبالتالي تحافظ علي الاستثمارات الاجنبية بها، مشيرا إلي أنه في حالة اكتشاف التواطؤ والغش والاستغلال والاساءة لمصلحة الوطن من خلال العقود المبرمة مع المسئولين الفاسدين ستأخذ مصر حقوقها كاملة وأضاف أن وزارة الإسكان لابد ان تضع ضوابط ليشهد القطاع العقاري إصلاحا جذريا ويحصل كل مواطن علي حقه في السكن أو الحصول علي قطعة ارض بنظام القرعة الذي يحقق الموضوعية والشفافية بين المواطنين وتفعيل قانون تنظيم الإسكان الاجتماعي الذي يتلافي عيوب المشروع القومي للإسكان أو ما كان يعرف بمشروع إسكان مبارك من خلال الإشراف الحكومي علي تنفيذ المشروع، بالإضافة إلي توفير وحدات سكنية لذوي الدخل المحدود في معظم المحافظات والمجتمعات العمرانية الجديدة دون قصرها علي مدن جديدة بعينها بالقاهرة والجيزة، وتوفير قطع أراض معدة للبناء بحد أقصي 400 متر مربع وهي مساحة مناسبة تبتعد عن المساحات الضيقة التي اعتمد عليها مشروع إسكان مبارك، والإعتماد علي التمويل من خلال صندوق تمويل الإسكان الاجتماعي والذي تشرف عليه وزارة الإسكان باعتبارها كيانا اعتباريا و تعتبر أهم مصادر تمويل الصندوق من حصيلة مزادات بيع الأراضي المملوكة للدولة والهيئات العامة وشركات القطاع العام بنسبة 1% ، و25% من حصيلة بيع الأراضي المملوكة للوحدات المحلية، مما يمثل مصدرا آمنا لتوفير التمويل الدائم لمشروعات الإسكان محدودة الدخل.
نظام القرعة والشفافية
المهندس أبو الحسن نصار الخبير العقاري يثق بأن التسويات العقارية التي صرحت بها الحكومة من أفضل الحلول التي تحل العديد من مشكلات القطاع العقاري التي عاني لفترة طويلة زيادة أسعار الوحدات العقارية، حيث انسحبت العديد من الشركات من العمل بالسوق وتوقفت تماما خاصة الشركات الصغيرة والمتوسطة، وأن الشركات التي إستمرت بالسوق هي الشركات الكبري فقط، وطالب لابد أن تتحمل الدولة مسئولية أكبر تجاه محدودي الدخل بعد أن تحولت وزارة الإسكان والمرافق إلي تاجر لبيع الأراضي بالمزاد دون مراعاة لأصحاب الدخول المنخفضة خلال السنوات الماضية، مما أدي إلي تفاقم مشكلة الإسكان، موضحا أن نظام القرعة في بيع الأراضي يحقق الشفافية بين المواطنين في جميع المحافظات.
وأشار إلي أن أهم خطوة اتخذتها الدولة في الوقت الراهن هو إحداث تطوير في الأشخاص وتوفير خبرات جديدة برؤي تسعي للنهوض بالقطاع العقاري بعيدا عن أي سبل لتحويل مشروعات الإسكان منخفض التكاليف إلي عملية للمتاجرة بأقوات المصريين مثلما حدث في المشروع القومي للإسكان السابق الذي ترك لشركات القطاع الخاص التصرف به كما يحلو لها وترفع الأسعار لثلاثة أضعاف تكلفة الوحدة الأصلية، مما أرهق كاهل المواطن الذي أصبح يدفع أقل قسط شهري 600 جنيه للحصول علي وحدة سكنية 67 مترا مربعا، والذي وصل إلي 1500 جنيه.. فأي محدود دخل يستطيع دفع هذه المبالغ شهريا؟!
وأضاف أن الخطوة القادمة التي يجب أن تضعها الجهات المسئولة في الاعتبار وهي التي ستحتاج مجهودا من وزارة الإسكان في معرفة متطلبات المواطنين وامكانياتهم لتحديدهم وفقا لشرائح لتحديد نسب الدعم، إتاحة الفرصة للشرائح الأقل مستوي للحصول علي دعم يفوق الشرائح الأعلي داخل فئة محدودي الدخل، موضحا أنه من الضروري أن تشهد الوزارة أيضا انشاء صندوق لتمويل الإسكان الاجتماعي، ولابد أن يكون له موارد ثابتة ودائمة من داخل موازنة الدولة ومن خارجها، لضمان استمرارية مشروعات الإسكان الاجتماعي، كما أشار إلي ضرورة أن تتجه الوزارة لإعادة نظام الإيجار في السكن، وترك نظام التمليك الذي يثقل كاهل المواطن، لأن مصر لم تعرف التمليك في المدن إلا في السبعينيات، كانت جميع المدن في مصر تسكن بالايجار، والقري يقوم فيها كل مواطن بالبناء لنفسه ولاسرته، لأنه الأنسب ونحن نحتاج ذلك الآن بشدة.
استرجاع الأموال
من ناحية أخري يري د. عاطف سالم الخبير القانوني أن التسويات العقارية مع المستثمرين تتيح لمصر استرجاع اموالها المنهوبة من قبل العديد من الفاسدين وتسترد مصر جميع الشركات العقارية التي انسحبت منها، موضحا أن الاستثمارات المصرية قبل الثورة كانت تركز علي كبار المستثمرين، فكل التسهيلات كانت متاحة لهم، وجميع حقوقهم مصونة، مما كان يشير إلي الفرق الصارخ بين كبار وصغار المستثمرين، فجميع المشكلات كانت منصبة لدي صغار المستثمرين، مما أثر علي الاستثمار تأثيرا سلبيا، وتفشت عمليات الفساد في المجتمع، حيث ظهرت علي الساحة الاستثمارات المرتبطة بالسلطة.
أما عن الاستثمار بعد الثورة فلابد أن توجد الجهات المختصة فرصا متكافئة لكل المستثمرين، وأن تعزز دعوة المصالحة مع رجال الأعمال الذين ليس لديهم شبهه جنائية نتيجة للاستثمارات غير الشرعية، فعلي سبيل المثال حصل احد رجال الأعمال علي أراض بأسعار منخفضة يقوم علي الفور بدفع فرق السعر قبل ان يتعرض للمساءلة القانونية، كل ذلك كله يساعد علي تصحيح الاوضاع الاقتصادية.
وإقترح أنه يمكن إنشاء صندوق تجمع فيه هذه الاموال، بحيث يخدم هذا الصندوق بعد ذلك المشروعات الصغيرة، وأن يتم إعفاء صغار المستثمرين من الضرائب، كإعفاء ضريبي مؤقت، إلي أن تدور عجلة الاستثمار مرة اخري.
قريبا.. إعلان التسويات
من جانبه أكد المهندس نبيل عباس النائب الأول لرئيس هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة أن الهيئة ستعلن خلال الشهر الجاري نتيجة المفاوضات الخاصة بتسويات كبري الشركات العقارية التي قد حصلت علي أراض بأسعار منخفضة لا تقدر بسعر الأرض الحقيقي، موضحا أن الوزارة ستحدد أسعارا لكل مدينة بحيث تعيد تقييم هذه الأراضي.