"التفتيش الفنى" يعد 6 بدائل لنموذج "تعلية المبانى".. البدائل تحافظ على الأرواح والممتلكات وتقلل من إهدار مواد البناء.. وعلام: 70% من المشكلات خاصة ب"التعلية".. والمستندات المطلوبة حاليا غير كافية

قال الدكتور حسن علام، رئيس جهاز التفتيش الفنى على أعمال البناء التابع لوزارة الإسكان، إن 70% من المشكلات والشكاوى التى ترد للجهاز، خاصة بطلبات المواطنين حول إجراء تعلية للمبانى القديمة، كاشفا عن إعداد الجهاز لدراسة حول الآثار التى تسببها تعلية المبانى بشكل خاطئ، بسبب الحاجة إلى التوسع الرأسى فى البناء، بسبب ندرة الأراضى داخل الدلتا، خاصة فى المدن القديمة بمحافظات القاهرة والجيزة والإسكندرية.
وأوضح علام ل"اليوم السابع" أنه تم خلال إعداد الدراسة، عمل نماذج دقيقة لإلزام من يرغب فى إجراء "تعلية" بها، كما يمكن من خلال هذه النماذج المعدة أيضا، التأكد من قدرة المبنى على تحمل الأحمال الجديدة، وذلك منعا لحدوث أى انهيارات بالعقار فيما بعد، خاصة أن النماذج الحالية طبقا للقانون 119 لا تلزم المالك، إلا بشهادة من مهندس استشارى ذى خبرة تؤكد صلاحية المبنى للتعلية فقط.
وتابع قائلا: "وهو ما يعتبر غير كاف، خاصة أن سكان العقار يقومون فى المقابل بجلب مثل هذه الشهادة أيضا، ولكن بشكل يؤكد عدم صلاحية المبنى لإجراء التعلية، كما أنه فى بعض الأحيان، ومن الطرائف أن بعض الاستشاريين يقومون بعمل الشهادة للطرفين برأيين مختلفين".
وأضاف رئيس جهاز التفتيش الفنى، أنه تم أيضا خلال الدراسة التى تم إعدادها برعاية مبادرة "إرادة" لإصلاح مناخ الأعمال، إعداد 6 بدائل لشكل النموذج الذى يجب أن يلتزم به المالك عند رغبته فى تعلية العقار، لافتا إلى أنه تمت مناقشة هذه البدائل خلال ورش عمل كثيرة، تم عقدها طوال الفترة الماضية، حضرها ممثلون عن الأحياء ووزارة الإسكان والمكاتب الاستشارية، بالإضافة إلى ممثلين عن الجامعات والمراكز البحثية، كما تمت مخاطبة كليات الهندسة بالجامعات المختلفة لدراسة النماذج، وإفادتنا بأى مقترحات حولها.
وأشار إلى تلقيه الرد من بعض الجامعات، ومنها كلية الهندسة بجامعة القاهرة وعين شمس وحلوان والمطرية، والتى أبدت بعض المقترحات التى تم أخذها فى الاعتبار عند إعداد الشكل النهائى لنماذج "التعلية"، لافتا إلى أنه تمت مخاطبة وزارة الإسكان بهذه النماذج، قائلا: "نأمل أن يتم إضافتها خلال النماذج التى سترفق مع تعديل اللائحة التنفيذية لقانون البناء الموحد- قانون 119".
وقال الدكتور حسن علام، أن تطبيق هذه النماذج عند تعلية العقارات والتى أعدها خمسة من أساتذة الإنشاءات بناء على المواصفات العالمية، سيحل مشكلة العلاقة المضطربة بين الملاك الراغبين فى التعلية والسكان الرافضين لها، كما أنها ستقلل من مخاطر تعلية مبان لا تتحمل التعلية، علاوة على إنها ستساعد الجهات الفنية والرقابية على مراجعة تلك التقارير بسهولة ومعرفة قدرة المبنى على تحمل التعلية أو لا، مشيرا إلى أن البدائل التى تم إعدادها بدأت من البديل "صفر"، وهو النموذج الحالى الذى يتم تطبيقه عند تقدم أى مالك بطلب لتعلية عقاره، حيث تم التطرق فى إعداد كل بديل لمميزات وعيوب هذا البديل، وذلك لاختيار أحد البدائل منهم لتطبيقه.
وأوضح علام، أن البديل "صفر" والذى يمثل الوضع القائم الذى لا ينص سوى على جلب شهادة معتمدة من مهندس استشارى ذى خبرة فقط بصلاحية المبنى للتعلية، تمثلت مميزاته فى زيادة الثروة العقارية، وتوافر الوحدات السكنية، واستقرار سعر الوحدات، والعائد من رسوم تراخيص تعلية المبانى، والحفاظ على الترابط الأسرى، بينما تمثلت عيوب البديل "صفر" فى إهدار الأرواح الناتجة عن مخالفات التعلية، وإهدار الممتلكات العامة والخاصة، وإهدار مواد البناء نتيجة الانهيارات والإزالة، وكثرة حالات التقاضى، والضغط على المرافق، بالإضافة إلى عدم وجود آلية واضحة للفصل فى الشكاوى، وانتشار الفساد، والتكدس المرورى، وتشوه المنظر العام وضعف المصداقية نتيجة فساد البعض فى إعداد تقارير مكتبية بدون دراسة، حيث اهتم الوضع الحالى بسنوات خبرة المهندس، وليس بمواصفات العمل الهندسى.
واستطرد الدكتور حسن، قائلا: إن البديل "الأول" الذى ينص على "اعتماد التقرير الفنى بصلاحية المبنى لأعمال التعلية من جهة حكومية"، تمثلت مميزاته فى زيادة الثروة العقارية، توفير وحدات سكنية، انتعاش القطاع الهندسى، تحسن المصداقية نتيجة الرقابة والمتابعة، استقرار سعر الوحدات، العائد من رسوم تراخيص تعلية المبانى، والحفاظ على الترابط الأسرى، بينما تمثلت عيوبه فى إهدار الأرواح الناتجة عن مخالفات التعلية، وإهدار الممتلكات العامة والخاصة، وإهدار مواد البناء نتيجة الانهيارات والإزالة، كثرة حالات التقاضى، علاوة على تكاليف تشكيل اللجان الحكومية، زيادة الإجراءات والوقت اللازم للترخيص، الضغط على المرافق، التكدس المرورى، تشوه المنظر العام، وزيادة حجم الفساد بالنسبة لاستخراج الترخيص، كما أنه من الصعب الوصول إلى قرار فنى حتى ولو من خلال جهة حكومية فى تقرير يفتقر المواصفات القياسية.
وأوضح علام أن البديل الثانى وهو بديل "تطبيق التقرير الفنى المقترح من جهاز التفتيش الفنى وإعداده بواسطة مكاتب هندسية، وتتمثل مميزات هذا البديل فى المحافظة على الأرواح، المحافظة على الممتلكات العامة والخاصة بالنسبة للحالات التى يتم الترخيص لها، انخفاض إهدار مواد البناء والوحدات القابلة للانشغال، سرعة الفصل فى الشكاوى، انخفاض حالات الفساد الادارى، وانتعاش القطاع الهندسى، أما عيوبه فتتمثل فى انخفاض العائد من رسوم تراخيص التعلية، حيث انه لن تتم التعلية إلا للمبانى التى تتحمل فقط، ومن ضمن العيوب أيضا لهذا البديل، ارتفاع تكاليف الاختبارات الفنية المطلوبة للدراسة والتى تختلف من مبنى لأخر، وزيادة حالات المخالفة والتهرب من الترخيص، وارتفاع طفيف فى سعر الوحدة السكنية الناتجة عن التعلية، وارتفاع تكاليف الاختبار، وزيادة قيمة الفساد بالنسبة لاستخراج التراخيص، وزيادة حالات التقاضى.
وجاء البديل الثالث، الذى أعده جهاز التفتيش الفنى على أعمال البناء ليتمثل فى "تطبيق التقرير المقترح من جهاز التفتيش الفنى واعداده بواسطة مكاتب هندسية مع اعتماده من جهة حكومية معينة"، وهذا البديل تتمثل مميزاته فى انخفاض إهدار الأرواح، وانخفاض إهدار الممتلكات، وانخفاض إهدار مواد البناء والوحدات القابلة للانشغال، وسرعة الفصل فى الشكاوى، بالإضافة إلى انخفاض حالات الفساد الادارى، وانتعاش القطاع الهندسى، ودعم مصداقية التقرير، أما عيوب هذا البديل فتتمثل فى تكاليف تشكيل اللجان الحكومية، وارتفاع تكاليف الاختبار، وزيادة حالات التقاضى، وزيادة قيمة الفساد الإدارى، وزيادة حالات المخالفة والتهرب من الترخيص، علاوة على ارتفاع سعر الوحدات السكنية الناتجة عن التعلية مع قلة عددها، وانخفاض العائد من رسوم ترخيص تعلية المبانى.
وعن البديل الرابع، قال الدكتور حسن علام إنه يتمثل فى "تطبيق التقرير المقترح من جهاز التفتيش الفنى، وإعداده بواسطة قائمة محددة من المكاتب الهندسية، وفقا لشروط ومعايير محددة"، لافتا إلى أن مميزات هذا البديل تتمثل فى المحافظة على الأرواح والممتلكات العامة والخاصة، وانخفاض إهدار مواد البناء والوحدات القابلة للانشغال، وسرعة الفصل فى الشكاوى، بالإضافة إلى انخفاض حالات الفساد الإدارى، وانتعاش القطاع الهندسى، ودعم مصداقية التقرير، أما العيوب فتتمثل فى ارتفاع تكاليف الاختبار، وزيادة حالات التقاضى، وارتفاع قيمة الفساد الإدارى، وزيادة حالات المخالفة والتهرب من التراخيص، وارتفاع سعر الوحدات السكنية مع انخفاض عددها، وانخفاض العائد من رسوم ترخيص التعلية للمبانى، وقصر إعداد التقرير على مجموعة محددة.
وجاء البديل الخامس، وهو بديل "تطبيق التقرير المقترح من جهاز التفتيش وإعداده بواسطة جهة حكومية معينة"، لتتمثل مميزاته فى المحافظة على الأرواح والمحافظة على الممتلكات العامة والخاصة، انخفاض إهدار مواد البناء والوحدات القابلة للانشغال، سرعة الفصل فى الشكاوى ودعم مصداقية التقرير، بينما تتمثل عيوبه فى زيادة تكاليف موارد الجهة الحكومية المقترحة أو تشكيل لجان فنية حكومية، وارتفاع تكاليف الاختبار، وزيادة حالات التقاضى، وزيادة قيمة الفساد الادارى، وزيادة حالات المخالفة أو التهرب من الترخيص، وارتفاع سعر الوحدات وانخفاض عددها، وانكماش القطاع الهندسى، وانخفاض العائد من رسوم تراخيص التعلية.
وأشار الدكتور حسن علام إلى وجود بعض المخاطر لكل بديل من البدائل السابقة، حيث تتمثل مخاطر البديل صفر المطبق حاليا فى التهديد المستمر للأرواح والممتلكات والثروة العقارية، واستمرار الضغط على المرافق واختناق المرور، وهو ما قد يؤدى إلى المزيد من الاحتقان فى المجتمع، أما البديل الأول فمخاطره هى أن الشهادة قد تكون غير كافية تماماً لضمان صلاحية المبنى لأعمال التعلية، لعدم وجود معايير ثابتة لضمان السلامة الإنشائية.
وأضاف علام، أن مخاطر البدائل "الثانى، الثالث، الرابع والخامس" هى أنها قد تنتج مقاومة شعبية من ملاك العقار والمتضررين، بسبب ارتفاع تكلفة الاختبارات، بالإضافة إلى زيادة حالات تعلية المبانى بدون تراخيص، مما قد يؤدى إلى زيادة الأدوار من خلال تعليات بدون رخصة، والتى تهدد سلامة الأرواح والممتلكات، وهو ما يعنى تفاقم حجم المشكلة.
وأوضح رئيس جهاز التفتيش الفنى أنه تم إعداد مؤشرات لتقييم كل بديل استنادا إلى المنافع والتكاليف المقدرة كميا، لافتا على انه هذه الطريقة يمكن إعداد التشريعات والتعديلات بأسلوب علمى يشمل جميع الحلول المتاحة والتأثير المجتمعى لكل بديل، وهو ما افتقرته التشريعات السابقة.
وأضاف، أن جهاز التفتيش يطالب بضم نموذج التعليات المقترح إلى اللائحة التنفيذية للقانون 119 لسنة 2008 حتى يمكن تأمين المواطن، سواء الساكن أو المالك، من أخطار انهيار المبنى، نتيجة إضافة أحمال زائدة عن قدرة تحمل المبنى، والتى لا يمكن تحديدها إلا من خلال الحسابات الإنشائية والاختبارات والفحوصات الحقلية والجسات وأبحاث التربة، لذا فإن تكلفة إعداد تلك الدراسة لا توازى نقطة دم تراق أو إزهاق روح نتيجة انهيار مبنى، مشيرا إلى أنه بعد إعداد مؤشرات لتقييم كل بديل، استنادا إلى المنافع والتكاليف المقدرة كميا، وجد أن تطبيق البديل "صفر" القائم حاليا يحقق صافى 164 مليار جنيه، يليه بالنسبة للقيمة المالية المحققة البديل "الأول"، والذى يحقق 163 مليار جنيه، ثم البديل "الثالث" والذى يحقق 145 مليار جنيه، مضيفا أنه يأتى بالترتيب بعد البدائل السابقة، البديل "الخامس"، ويحقق 144 مليار جنيه، البديل "الثانى" و"الرابع"، ويحققان 143 مليار جنيه.