الخبراء: إلزام الشركات العقارية بملكية أراضى مشروعاتها يهدد الشركات الصغيرة ويؤدى لاحتكار السوق

أكدوا أن نظام التمويل العقارى فى مصر فاشل.. ويحتاج لتغيير للقوانين..

أجمع مصرفيون وعقاريون على أن إلزام البنوك للشركات العقارية بضرورة أن تكون مالكة لأراضى المشروعات التى تسعى لإنشائها قبل أن تحصل على التمويل من البنوك، يهدد استمرار الشركات الصغيرة ومشروعاتها.
المشكلة بدأت عندما ألزمت البنوك الشركات العقارية بامتلاك أراضى المشروعات كشرط الحصول على أى قروض تمويل، إلا أن ذلك تسبب فى تعطيل الكثير من المشروعات العقارية وتعرض الشركات الصغيرة لخسائر فادحة، نتيجة تأخير المشروعات وتناقص هامش الربح نتيجة التأخير.
الخبير العقارى إبراهيم عوض أكد أن الشركات التى تمتلك الأراضى هى الشركات الكبرى فقط، ومن يمتلك غيرها هم الأفراد الذين يلجئون للشركات العقارية الصغيرة التى تخدم الطبقة المتوسطة لبناء الأرض بالمشاركة، لذا ما تشترطه البنوك من امتلاك الأرض كشرط للتمويل يضر كثيرا بالشركات الصغيرة، معتبرا أن نظام التمويل العقارى فى مصر نظام غير ناجح بشكل عام.
وأشار عوض إلى أن ذلك ينتج عنه تقليل تواجد وحجم الشركات الصغيرة والمتوسطة، ويفتح مجالا الاحتكار والسيطرة للشركات الكبرى على السوق العقارى.
أما على صبرى، رئيس البنك العقارى سابقا، فقال إنه على البنوك أن تبحث قبول ضمانات أخرى مثل أن تكون أصولا أخرى للشركة الطالبة للتمويل إذا كانت هذه الشروط والضمانات تضر بالشركات الصغيرة، بحيث تكون كافية وتضمن للبنك استرداد ما قدمه من اقتراض، من خلال تقديم الشركة الطالبة للتمويل ضمانات بنشاطها أو أملاكها.
وأوضح أن وضع البنوك لهذه الشروط مجرد ضمانات للبنك وللأفراد أيضا، خاصة أن الملكية لا تنتقل إلا بالتسجيل وهذه هى مشكلة المدن الجديدة الآن وعمليات التخصيص، لذا لابد من وضع شروط تضمن امتلاك الأرض لمن يطلب التمويل العقارى، موضحا أن نسبة كبيرة من الأراضى تكون غير مسجلة، مما يقلل ذلك عملية التداول الاقتصادى.
ويتفق معه رضا المنشوقاتى، مدير المؤسسات المالية بالبنك العقارى، فى ضرورة تقديم الضمانات بملكية الأرض، وفقا لقانون التمويل العقارى، وما يضعه البنك المركزى من قواعد لذلك، موضحا أن التمويل العقارى ليس بهدف عمل مشروع تجارى، ولكنه يقدم لعمل سكن أو مقر لشركة، مضيفا أنه إذا اختلفت المشروعات المقدمة عن السكن يسمى ذلك ائتمانا عقاريا، وفى هذه الحالة من الممكن أن تقدم ضمانات أخرى مثل المرتب أو الإيرادات إذا كان الطالب للائتمان يعمل أعمال حرة.
وأكد أهمية ضمان البنك للملاءة المالية لطالب التمويل، خاصة أن مخاطر التمويل العقارى كبيرة متمثلة فى عدم القدرة على التسديد أو انخفاض سعر الضمانة فى السوق العقارى، حيث إن العقار يظل مرهونا للبنك، إلى حين تسديد القرض كاملا، مما قد يؤدى لانخفاض أسعار العقارات فى السوق ويخسر البنك، مشيرا إلى أن هناك نسبة معينة لكل بنك فى محفظة التمويل العقارى لا يستطيع أن يتخطاها، وأوضح المنشوقاتى أن البنوك فى تقديمها للتمويل لا يتفضل التعامل مع شركات معينة عن الأخرى، فكل من توافرت لدية الملاءة المالية والضمانات الكافية يستطيع الحصول على التمويل بصرف النظر عن أن شركته كبيرة أو صغيرة.
أما الخبير العقارى خالد حيزا، رئيس المكتب الاستشارى الهندسى، فاستبعد إضرار هذا الشرط بالشركات العقارية الصغيرة، مؤكدا أنه حماية للأفراد والشركات أيضا، حيث إن أى شركة أو فرد يدخل فى مشروعات البناء بجدية لا يهمه هذه الشروط، فلابد من امتلاكه لعقد شراكة على الأقل مع من يمتلك الأرض سواء أفراد أو شركات أخرى.
وأشار حيزا إلى أن الشركات العقارية الصغيرة لا تتمتع بثقة البنوك بالمقارنة بالشركات الكبرى، خاصة أنها تخدم الطبقة المتوسطة ومحدودى الدخل وهم أكثر الطبقات حاليا إقبالا على شراء المساكن، لكنها مازالت لا تتمتع بثقة كبيرة من قبل البنوك مثل الشركات الكبرى، وذلك نظرا لرأس المال والضمانات الكافية التى تقدمها الشركات الكبرى التى بالفعل يفضلها البنك.