«سوديك» تطالب بآليات جديدة لمشاركة القطاع الخاص فى الإسكان المتوسط

- الشراكة مع الحكومة شكل آخر من المزايدات الحكومية على الأراضى
طالبت شركة السادس من أكتوبر للتنمية والاستثمار «سوديك» فى تقرير لها بضرورة إيجاد تركيبة جديدة تتيح لمطورى القطاع الخاص مخاطبة الطلب الهائل فى سوق الإسكان المتوسط المصرى بشكل عملى.
و يشكل سعر الأرض نحو 30% من التكاليف الإجمالية لتطوير أى مشروع عقارى. ومع ارتفاع أسعار الأراضى فوق مستوى 3000 جنيه للمتر، تشير التوقعات إلى ارتفاع أسعار الوحدات العقارية مرة أخرى، وهو الأمر الذى يدفع المطور العقارى إلى مخاطبة احتياجات عملاء الوحدات السكنية الفاخرة، وهو الأمر الذى يجيب عن السؤال الذى يتكرر دائماً: لماذا يلجأ المطورون لمخاطبة الشرائح المرتفعة فى السوق وتطوير وحدات الإسكان الفاخر، بينما لا يقومون بتلبية الطلب الهائل على وحدات الإسكان لأصحاب الدخول المتوسطة؟
ويسكن المصريون فى مساحة لا تتعدى ال7% من مساحة مصر، ومع ذلك نبقى عاجزين عن توفير أراضٍ لسد العجز فى المعروض من الوحدات السكنية، والتى تُقدر بأكثر من 3 ملايين وحدة، يضاف إليها من 300 إلى 500 ألف وحدة جديدة كل عام.، تبعا لسوديك.
وقد طالب المطورون وما زالوا يطالبون بأسعار أفضل للأراضى، حتى يتمكنوا من تطوير وحدات سكنية بأسعار اقتصادية. وكان من بين الحلول لمشكلة ارتفاع أسعار الأراضى، والتى تم طرحها بقوة هذا العام، إمكانية مشاركة الحكومة لمطورى القطاع الخاص فى إقامة مشروعات سكنية. وبالرغم من أن هذا الحل يبدو مبشرا، فإنه يمثل شكلاً آخر من المزايدات الحكومية على الأراضى، ولكن هذه المرة بنسبة الحكومة فى إيرادات المشروع مقابل مساهمتها بالأرض. وبالفعل يعرض المطورون نسب من الإيرادات تقارب ال50%، وهو ما يدفع أسعار الأراضى للارتفاع لتصبح أعلى سعرا من المزايدات الحكومية نفسها، ولكن دون توافر الإطار القانونى للمزايدات الحكومية المجربة، والتى تمنح المطور ملكية كاملة للأراضى وحماية من ادعاءات الحصول على شروط تفضيلية للعقود.
ووقعت وزارة الإسكان 3 عقود لمشروعات شراكة طرحت فى القمة الاقتصادية بقيمة 100 مليار جنيه منها عقدان مع تحالف شركتى ماونتن فيو المصرية وسيسبان السعودية القابضة بإيرادات 61 مليار جنيه، منها 22 مليار جنيه للدولة لمشروعين فى مدينة القاهرة الجديدة على مساحة 500 فدان، وفى 6 أكتوبر بمساحة 470 فدانا، والثالث مع تحالف شركة عربية للاستثمار العقارى لمشروع مدينة فندقية فى 6 أكتوبر بمساحة 557 فدانا باستثمارات 35 مليار جنيه مقابل حصة للوزارة تقدر ب14 مليار جنيه.
ووصل سعر متر الأرض بالقاهرة الجديدة فى آخر مزايدة لهيئة المجتمعات العمرانية الجديدة، للأراضى التى تتراوح مساحتها من 35 و150 فدانا، إلى مستويات جديدة تعدت ال3000 جنيه، حيث بلغ الحد الأدنى المقبول للمزايدة 2900 جنيه للمتر. وقد تم الإعلان عن سعر المتر المربع لأكبر قطعة، والتى تبلغ مساحتها 150 فدانا، بقيمة 3290 جنيها للمتر.
ومنذ عام ونصف العام تقريبا، تم إسناد قطعة أرض لشركة سوديك تبلغ مساحتها 301 فدان بالقاهرة الجديدة بسعر 1915 جنيها للمتر المربع. وخلال تلك الفترة، كان هذا السعر يمثل رقما قياسيا جديدا لقطعة أرض بتلك المساحة. وكان الدافع وراء هذا الارتفاع الكبير فى أسعار الأراضى هو نقص المزايدات الحكومية على الأراضى الجديدة خلال الفترة من 2010 حتى نهاية 2013، حيث كان المطورون يعانون من نقص شديد فى الأراضى المتاحة للتطوير. وقد نتج عن ذلك قفزة كبيرة فى أسعار الوحدات السكنية الجديدة بنسبة 40% تحملها العميل النهائى، وهو ما تسبب فى حدوث ارتفاع كبير فى الأسعار بسوق الوحدات السكنية خلال العام الماضى.
هذا وقد ارتفعت أسعار المتر المربع للشريحة فوق المتوسطة من 40005000 جنيه للمتر المربع فى 2011 لتصل إلى 70009000 جنيه للمتر المربع فى المشروعات المتكاملة بمنطقتى شرق وغرب القاهرة فى 2014. أما بالنسبة لوحدات الإسكان المتوسط التى طرحتها الحكومة، فقد بلغ سعر المتر المربع فيها أكثر من 4000 جنيه فى القاهرة الجديدة.