عمر الهيتمى العضو المنتدب ل "أوراسكوم للإسكان التعاونى": مشروع "هرم سيتى" لم يتحول إلى "بيزنس" والتمويل العقارى يحتاج إعادة هيكلة

نفى عمر الهيتمى، العضو المنتدب لشركة «أوراسكوم» للإسكان التعاونى، المطور لمشروع «هرم سيتى»، تحول المشروع إلى «بيزنس» عقارى وغياب هدفه الأساسى لتوفير وحدات سكنية لمحدودى الدخل، أو حصول الشركة على أراض من الدولة بأسعار أقل من باقى الشركات، مؤكدا أن فكرة المشروع تقوم على مراعاة إمكانات محدودى الدخل، وتشجيع الشركات على الاستثمار فى هذا المجال.
وطالب الهيتمى، فى حواره مع «المصرى اليوم»، الحكومة بإدخال تعديلات على اللائحة التنفيذية للتمويل العقارى، لتوسيع قاعدة المستفيدين من التمويل، خاصة محدودى الدخل، وناشد الدولة السماح للشركات بالحصول على شقق ضمن المشروع، بما لا يخالف شروط وزارة الإسكان.
■ ماذا تحقق من المشروع حتى الآن؟
- تسلمنا الأرض فى مايو 2007، وخلال سنة وشهرين انتهينا من إنشاء 12 ألف وحدة سكنية، ويقع المشروع على مساحة ألفى فدان بما يعادل 8.5 مليون متر مربع، لإنشاء ما بين 50 و70 ألف وحدة سكنية، وانتهينا من إنشاء المرحلة الأولى والمقدرة ب 500 فدان، وتضم 12 ألف وحدة سكنية، ويهدف المشروع إلى بناء مجتمع عمرانى بكثافة سكانية منخفضة، حيث يضم الفدان 137 شخصًا، رغم أن الوزارة تسمح ب240 شخصًا على الفدان، ويمثل المشروع مدينة سكنية وعمرانية متكاملة، ويصل إجمالى عدد سكان المدينة إلى 400 ألف نسمة.
■ كم تبلغ استثمارات المشروع، وماذا عن مشروع الشركة الجديد بمحافظة قنا؟
- إجمالى استثمارات المشروع تبلغ 5 مليارات جنيه، وسنبدأ خلال ال6 أشهر المقبلة فى إنشاء المدينتين الجديدتين بمحافظة قنا، على مساحة 1300 فدان مقسمة بين منطقتى قنا وإسنا، وسيقدم المشروع حزمة من الخدمات وأسلوب بناء يناسب الطابع الصعيدى، كما سيخلق فرص عمل جديدة للشباب بالصعيد.
■ ما تقييمك لدخول القطاع الخاص فى مشروعات الإسكان للشباب؟
- معظم دول العالم رفعت يدها عن مشاريع الإسكان، وأسندتها للقطاع الخاص باعتباره الأفضل والأسرع والأكثر قدرة مالية، وقدرة على التعامل مع متطلبات السوق، وفقا لآليات العرض والطلب، ويستطيع حل مشكلة الإسكان بسرعة، والتجربة المكسيكية دليل على نجاح هذا الطرح، وإن كنا حتى الآن لم نتعامل مع هذا التوجه بشكل جاد وكامل، ونحن نحتاج فعلا إلى تمصير هذا النموذج وتطبيقه فى مصر، خاصة أنه ينتج قرابة ال500 ألف وحدة سكنية سنويا، وفقا لنظام تمويل شديد الكفاءة.
■ هل تأثر الإسكان الاقتصادى بالأزمة العالمية؟
- حدث تباطؤ خلال الفترة الماضية بفعل الأزمة العالمية، إلا أنه تأثير محدود، ونتوقع خلال الصيف الجارى أن تنتعش المبيعات، وشركاؤنا الأجانب «أمريكيون ومكسيك» فى الشركة لديهم نظرة متفائلة جدا للسوق العقارية خاصة الإسكان الاقتصادى، ويليه الإسكان المتوسط، معتبرين أن القطاع به فرص استثمارية جيدة، والدليل على ذلك أننا نسعى للتوسع فى هذه النوعية من السكن من خلال مشروعنا الجديد بقنا.
■ يؤكد الخبراء أن المشروع فقد هدفه الاجتماعى وتحول إلى بيزنس عقارى؟
- فكرة المشروع أن يكون بداية لهيكلة سوق جديدة موجهة لمحدودى الدخل، تسمح للمطورين العقاريين بالعمل فى هذا المجال، بحيث تصبح هذه الشركات بمثابة «مصنع بيوت»، وهذه الرؤية تحتاج إلى منظومة للتمويل العقارى الموجه إلى محدودى الدخل، بحيث تكون لديها القدرة على التعامل مع عدد كبير من العملاء، وتختلف عن الإجراءات التى يتعامل بها متوسط الدخل أو فوق المتوسط، وهذا سيشجع الشركات على الاستثمار فى هذا المجال.
■ لكن أسعار الشقق السكنية مبالغ فيها؟
- نحن أرخص وحدة سكنية ضمن ال126 شركة المطورة لمشروع مبارك للإسكان الاجتماعى، وتتراوح أسعار الوحدات مساحة 63 مترًا ما بين 105 آلاف جنيه و115 ألف جنيه والأخيرة تتضمن حديقة بمساحة 78 متر.
■ كيف تم تحديد الأسعار الحالية، خاصة أن هامش الربح يتعدى ال70%؟
- اقتصاديات المشروع هى الحاكمة لأسعار الوحدات السكنية، كما أننا نقدم شققًا كاملة التشطيب، وليس صحيحًا أن هامش الربح للشركة يصل إلى 70%، فنحن كفلسفة تمويل عقارى لا ننظر إلى الربح السريع، بل نفكر على المدى البعيد، بحيث ننتج مدنًا سكنية متكاملة نديرها ونطورها إلى النهاية، لذلك فتسعير الوحدات السكنية يتم بشكل عادل جدا، بل إن هناك ضغوطًا علينا من ملاك الشركة لتقليل الأسعار بشكل كبير، وهدفنا الوحيد هو عدم الخسارة والاستمرار، فى إنتاج مشروعات إسكانية أخرى.
■ لكن المواطن محدود الدخل لا يستطيع دفع ما يزيد على 100 ألف جنيه للحصول على شقة؟
- مسألة التسعير تعتمد على العرض والطلب، ولو لم تستطع الشركات المطورة بيع الوحدات السكنية للشباب من محدودى الدخل، فلن تستمر، ولذا أعتقد أن الأسعار مناسبة مقارنة بأسعار السوق.
■ بعض الشركات بالمشروع غير ملتزمة وتضلل المستهلكين؟
- الوزارة أخذت من الاحتياطات ما يكفى لضمان جدية المطورين العقاريين المتعاقدين معها، ومن يتقاعس من المطورين فى الانتهاء من المرحلة الأولى فلن يتسلم باقى أراضى المشروع، وذلك حتى يبعد أى مطور عقارى غير جاد، كما أن هناك متابعة جيدة لمراحل المشروع من خلال أجهزة الوزارة المعنية.
■ كيف تقيم أداء التمويل العقارى فى مشروع الشركة؟
- حاليا يتم بيع 15 وحدة سكنية معظمها بنظام التمويل العقارى، ونحن نعتبر لدينا أكبر عدد من ملفات التمويل العقارى أنتجتها شركات التمويل العقارى، ويقدر بحوالى 3 آلاف ملف، بالإضافة إلى 2000 ملف أخرى لم يتم تسجيلها، و90% من عملائنا بشكل عام عن طريق التمويل العقارى، الذى يعتبر دوره شديد الأهمية فى مجال الإسكان الاقتصادى.
■ ما جهات التمويل العقارى المتعاقدين معها؟
- متعاقدون مع 5 جهات تمويل عقارى هى بنك التعمير والإسكان، والبنك الأهلى، وشركات تعمير، وتمويل، ودائما نتعاقد مع الجهات التمويلية التى لديها برنامج تمويلى خاص لخدمة محدودى الدخل.
■ كيف ندعم التمويل العقارى؟
- المشكلة ليست فى منح أراض مدعومة لصالح محدودى الدخل أو دعم نقدى مباشر، ولكن المشكلة لدينا فى التمويل العقارى لمحدودى الدخل، والذى يحتاج إلى دعم حكومى للمنظومة نفسها، من خلال ضخ أموال، أو دعم الفائدة، بحيث ينعكس ذلك على المدفوعات الشهرية للمواطن، وسقف الإقراض للعملاء، ولابد لتنفيذ ذلك من تعديلات متوالية فى اللائحة التنفيذية للتمويل العقارى، وذلك للمساهمة فى توسيع قاعدة المستفيدين من التمويل، والذى يحفز المواطنين أيضا للاتجاه للاقتصاد الرسمى، خصوصا أن جميع المتعاملين يجب أن يقدموا أوراقًا ومستندات ملكية رسمية، للحصول على التمويل العقارى والدعم المادى من الحكومة.
■ كم عدد الوحدات المباعة من المرحلة الأولى للمشروع؟
- انتهت الشركة من بيع 50% من وحدات المرحلة الأولى المقدرة ب 12 ألف وحدة، وهو معدل بيع جيد لمشروع بدأ العمل به نهاية عام 2007، وإن كنا نأمل أن نحقق مبيعات أفضل من ذلك، لأن هدفنا هو جذب السكان وتنمية المدينة.
■ لكن هناك انخفاضاً حاداً فى المبيعات خلال العام الجارى؟
- عام 2009 ليس بحجم نشاط عامى 2007 و2008، وهو أمر طبيعى كدورة اقتصادية طبيعية للأسواق، وإن كان الإسكان الاقتصادى هو الأقل تأثرا بالأزمة، وذلك بسبب احتياجه إلى مئات الآلاف من الوحدات السكنية.
■ لماذا لا يتم تعميم فكرة الإيجار على جزء من وحدات المشروع؟
- نجرى حاليا مفاوضات مع وزارة الإسكان لتطبيق الفكرة بحيث تكون هناك وحدات إيجارية للمواطنين الأولى بالرعاية ومحدودى الدخل، كما أن لدينا حياً للفنانين والرسامين، بالتعاون مع وزارة الثقافة، والمنطقة مكونة من 30 أستوديو مخصصة فقط للفنانين بإيجار شهرى 150 جنيهًا للوحدة، والهدف منها رعاية الفنانين وإضفاء لمسة جمالية للمشروع.
■ لماذا لا تسوق الشركات وحدات المشروع من خلال الشركات العامة والخاصة؟
- هناك عشرات الجهات والشركات الخاصة والحكومية تطلب توفير مساكن بالمشروع للموظفين لديها، ولكن المشكلة أن الوزارة تحظر ذلك، لذلك نناشد الوزارة السماح للشركات بالحصول على شقق ضمن المشروع وتسويقها لدى العاملين المنطبقة عليهم الشروط، وبما لا يخالف الشروط التى وضعتها الوزارة لذلك.
■ يقال إنكم حصلتم على المتر بسعر أفضل من باقى الشركات؟
- حصلنا على المتر بسعر 11 جنيهًا دون مرافق، وهناك أراض يصل سعرها إلى 70 جنيهًا للمتر ولكن بمرافق جاهزة.
■ ما التكلفة الحقيقية للوحدة السكنية بالمشروع؟
- لا أستطيع أن أصرح بالتكلفة الحقيقية لإنشاء الوحدة السكنية، ولكن ما أستطيع قوله إن هامش الربح فى الحدود الدنيا، كما أن هناك عوامل كثيرة تتحكم فى عملية التسعير منها المرافق والبنى التحتية سواء حاليا أو مستقبليا، ونضع فى اعتبارنا احتمالات التضخم وتغير الأسعار، كما أننا نقدم وحدات سكنية كاملة التشطيب، ونعتبر من أرخص الشركات المطورة بالمشروع، رغم ارتفاع تكلفة البناء.
■ لكن المشروع يعتمد على الحوائط الحاملة بما يقلل التكلفة؟
استخدام الحوائط الحاملة والأسقف المعلقة وتقليل مكون «حديد التسليح» جاء بهدف تقليل تكلفة البناء بالمشروع، ولكن ليس كل المشروع معتمد على هذا النظام، كما أن هناك مساحات شاسعة فضاء وخدمات متكاملة لا يمكن حصرها، تضاف على تكلفة المشروع.