العاصمة الإدارية تضع مصر على خارطة الاستثمار العقاري عالميا

العاصمة الإدارية الجديدة حلم يبحث عن واقع ليتحقق على مساحة 700 كيلو متر مربع يستوعب 7 ملايين نسمة ويوفر ما يقرب من 1.5 مليون فرصة عمل ويعيد للقاهرة التاريخية رونقها بعد نقل الوزارات والهيئات والمصالح الحكومية اليها ليقضي تماما على التكدس الذي تعاني منه العاصمة الحالية .
خبراء الاستثمار العقاري أكدوا قدرة تلك العاصمة على جذب استثمارات أجنبية ضخمة بعد إسناد تنفيذها لشركة خليجية بنظام الشراكة مع الدولة الى جانب دعم الاقتصاد المصري لارتباط القطاع العقاري بما يزيد عن 100 صناعة الى جانب جانب توفير حجم أعمال ضخمة لشركات المقاولات المصرية التى عانت " الأمرين " خلال السنوات الماضية إضافة توفير مئات الألاف من فرص العمل خلال مراحل تنفيذه المختلفة .
الخبراء حددوا العديد من التحديات التي تواجه العاصمة الإدارية الجديدة والتي يتمثل أبرزها فى تحويل مذكرة التفاهم التي تم توقيها للمشروع الى عقود نهائية ، قدرة وزارة الاسكان على ترفيق المشروع فى المواعيد المحددة فى ظل محدودية مواردها، ، قدرة السوق على توفير توفير مواد البناء اللازمة فى ظل نقص الإنتاج وعجز الطاقة ، التوصل الى حل للمشكلات التي تواجه المقاولين المتمثل أبرزها في صرف مستحقاتهم المتأخرة ، العملة غير المؤهلة والمدربة.
من ناحيته أكد رؤساء البنوك قدرة القطاع المصرفي على توفير التمويل اللازم لتمويل المقاولين الذين سيتم اسناد أعمال اليهم رهنين ذلك بوجود دراسات جدوي وعقود نهائية .فى حين طالب مقاولى التشييد والبناء الحكومة بازالة التحديات التى تواجههم والتي يتمثل ابرزها فى مستحقاتهم المتاخرة حتي يتمكنون من تنفيذ تلك المشروعات .بينما طالبت شركات مواد البناء ايجاد حلول جذرية لمشكلة نقص الطاقة التى تواجههم الى جانب طرح رخص جديدة للحديد والاسمنت لمواكبة الاستثمارات المتوقع ضخها فى قطاع التشييد والبناء .
مجتمع متكامل :
المهندس فتح الله فوزي ، رئيس مجلس إدارة شركة المستقبل للتنمية العمرانية ، أكد أن العاصمة الإدارية فرصة جيدة لتدشين مجتمع عمراني جديد متكامل ، يضم بداخله وحدات سكنية وإدارية وتجارية ، كما يضم مجتمع أعمال متكامل من مقرات إدارية ذات مستوى عالمي ومطار وفنادق سياحية يمكن من خلالها جذب مجتمعات الأعمال الأجنبية للتواجد في السوق المصرية .
وأوضح فوزي أن تدشين هذا المجتمع العمراني الجديد يتضمن العديد من المزايا للإقتصاد المصري بشكل عام وللقطاع العقاري بشكل خاص ، حيث يؤدي الى جذب استثمارات ورؤوس أموال أجنبية لضخها بالسوق المصرية ، بالإضافة إلى خلق مجتمع جاذب للسائحين بما يحقق عوائد مالية متجددة، كما سيتم من خلاله توفير ملايين فرص العمل المباشرة وغير المباشرة منذ بدء العمل في المشروع وحتى بعد تشغيله.
وأكد أن السوق العقارية والتي ترتبط بها أكثر من 100 صناعة وتساهم بنسبة كبيرة في الناتج الإجمالي القومي هي المستفيد الأكبر من هذا المشروع ، وسيعمل حجم الإنشاءات الضخم بهذه المدينة على توفير حجم أعمال كبير بالسوق المصرية يمكن أن يكون فائضا على شركات المقاولات المصرية لاستيعابه، كما أنه سيساهم في تحريك القطاع العقاري الذي عانى ركودا كبيرا طوال ثلاث سنوات ماضية.
وأكد رئيس مجلس إدارة شركة المستقبل للتنمية العمرانية أن العمل على تنفيذ هذا المشروع يحتاج لتضافر كافة الجهود بالدولة والتغلب على كافة المعوقات المحتمل أن تواجه عملية التنفيذ وذلك قبل البدء بها بما يوفر الوقت المستغرق لحلها والذي قد يتسبب في تأخر العمل بالمشروع ، لافتا إلى أن جهود الدولة لسرعة إنهاء المرحلة الأولى بالمشروع على مساحة 105 كيلو متر خلال 5 سنوات يجب أن تتكامل مع بعضها البعض لتحقيق هذا الهدف الكبير .
عقود نهائية :
ومن ناحيته قال المهندس حسين صبور ، رئيس جمعية رجال الأعمال المصريين ، ورئيس مجلس إدارة شركة الأهلي للتنمية العقارية ، أن التحدي الأكبر أمام المشروع في مرحلته الحالية هو تحويل مذكرة التفاهم التي تم توقيعها بالقمة الإقتصادية بشرم الشيخ إلى عقود رسمية تتضمن كافة التفاصيل التي تضمن تنفيذ المشروع وفقا لما تم الإعلان عنه وبما يحقق مزايا لكافة الأطراف المشاركة به .
وأوضح أن ضغط الفترة الزمنية اللازمة للتنفيذ لخمس سنوات بدلا من 10 سنوات بمثابة صافرة إنذار لا تتوقف أمام الشركة القائمة على تنفيذ المشروع وهو ما يجعلها مستمرة في العمل دون توقف ، خاصة مع ضخامة حجم المشروع الذي تبلغ إجمالي مساحته نحو 700 كليو متر ، وهو مايطرح التسائل حول آلية التمويل التي سيتم الإعتماد عليها فى تنفيذه والتي يجب أن تكون مستمرة في التدفق .
وأوضح أن التمويل يمثل تحديا كبيرا لوزارة الإسكان والمسئولة عن توصيل المرافق للمشروع ، خاصة وأن الإمكانيات المالية المتاحة لوزارة الإسكان محدودة فى حين أن تكلفة ترفيق هذا المشروع مرتفعة للغاية..
ومن ناحيته أكد المهندس هاني العسال ، رئيس مجلس إدارة شركة مصر إيطاليا القابضة للاستثمار العقاري والسياحي ، أن تنفيذ هذا المشروع بنظام الشراكة بين الدولة والقطاع الخاص يتناسب مع ضخامة المشروع والذي يحتاج لتوفير سيولة مالية كبيرة لا يمكن للدولة تقديمها بمفردها ، مشيرا إلى أن هذا المشروع يضمن توفير عوائد مالية مستمرة للدولة من الوحدات السكنية والإدارية والتجارية التي يضمها المشروع سواء تم بيعها أو تأجيرها.
وتابع العسال : كان يجب البدء في تنفيذ الكثير من المشروعات الضخمة بنظام الشراكة منذ سنوات طويلة والذي يضمن توفير أراضي للمستثمرين العقاريين وفي نفس الوقت يضمن تنفيذ مخططات الدولة التنموية بأيدي المستثمرين ، وفق اشتراطات محددة تضمن لكل طرف حقوقه وهامش الربح الذي يسعى لتحقيقه ، مشيرا إلى أن تنفيذ مشروع ضخم وكبير بالتعاون مع جهة واحدة يضمن عدم ظهور العشوائية في التنفيذ ووجود طابع عمراني وهندسي موحد للمشروع.
إرتفاع الأسعار :
ومن ناحيته أكد محمد بنانى، محمد بنانى،نائب رئيس شركة كولدويل بانكرز نيو هومز للتسويق العقاري أن مشروع العاصمة الادارية الجديدة سيساهم فى رفع أسعار الأراضى بشكل مبالغ فيه خلال الفترة المقبلة بالمدن السكنية القريبة من المشروع، ومن المتوقع أن ترتفع قيمة الأراضى المجاورة للمشروع بنسبة ثلاثة أصعافها بعد بدء العمل فى المشروع الجديد.
وتوقع أن ترتفع اسعار الوحدات السكنية بالمدن المجاورة لمشروع العاصمة الادارية الجديدة، بنسبة قد تتجاوز 15% عن قيمة الاسعار القائمة حاليا بما يساهم فى خلق أزمة فى أسعار الوحدات السكنية داخل العديد من المشروعات العمرانية الجديدة القائمة إلى جانب المشروع .
وحول قدرة شركات المقاولات المصرية على تنفيذ هذا المشروع الضخم رغم ما يواجهه القطاع من تحديات ، أكد المهندس محسن صلاح ، رئيس مجلس إدارة شركة المقاولون العرب ، أن شركات المقاولات قادرة على تنفيذ العاصمة الإدارية الجديدة ورغم إنخراطها في تنفيذ عدد من المشروعات القومية الكبرى والمتنوعة إلا أنها لا تعمل بكامل طاقتها حتى الآن .
وأضاف صلاح أن شركات المقاولات المصرية يمكنها تنفيذ المشروع لامتلاكها خبرات وسابقة أعمال متميزة في تنفيذ مشروعات ضخمة مماثلة، لكن يجب توفير التمويل اللازم للمشروع لضمان صرف مستحقات هذه الشركات في أوقاتها المحددة وهو ما يعني الاستمرار في التنفيذ دون أية معوقات.
شركات أجنبية :
ومن ناحيته قال المهندس أحمد عفيفي ، نائب الرئيس التنفيذي لشركة طلعت مصطفى القابضة ، أن الاستعدادات التي قامت بها كبريات شركات المقاولات المحلية مؤخرا فيما يتعلق بتحديث أسطول معداتها يزيد من قدرتها على تنفيذ هذا المشروع الضخم ، وكذلك خبرة وكفاءة هذه الشركات خاصة التي عملت في الأسواق الخارجية وهو مايضمن إطلاعها على أساليب تنفيذية مختلفة ومتنوعة تزيد من خبرتها.
وأشار عفيفي إلى أن فكرة الإستعانة بشركات أجنبية على مدار مراحل العمل المختلفة ليست مستبعدة ولا يجب أن تتم مهاجمتها ، لأن اللجوء إليها هو إحتمال قائم نظرا لأنه من الصعب توافر كافة الخبرات والتخصصات داخل سوق واحدة ، وهو ما يجعل الشركات تتواجد في أسواق خارجية طوال الوقت ليس فقط للحصول على حجم أعمال خارجية ولكن أيضا للحصول على خبرات جديدة وتقديم خبراتها التي تحتاجها دول أخرى.
وأوضح المهندس أحمد عفيفي أن العاصمة الإدارية ستقدم حجم أعمال كبيرة لقطاع المقاولات فى مختلف التخصصات ونشاطات الشركات مما يؤكد تشغيل كافة شركات المقاولات المختلفة وليس تشغيل شركات تتنتمي لقطاع واحد فقط كقطاع الطرق أو السكن ، وهو ما يعني إنفراجة لقطاع المقاولات الفترة المقبلة .
مستحقات المقاولين :
وأكد المهندس فودة العوضي ، العضو المنتدب بالشركة المساهمة المصرية للمقاولات "العبد" ، أن إتجاه الدولة لتحقيق طفرة في البناء والتشييد خلال المرحلة المقبلة سيعتمد بالأساس على شركات المقاولات التي تمثل قاعدة اساسية لتنفيذ تلك المشروع ، مطالبا بإصلاح أوضاع قاعدة هذا البناء لضمان إتمامه بالجودة المطلوبة واستمرار قيامه بدوره ، وهو ما يعني ضرورة التعامل مع أزمات وتحديات شركات المقاولات بالتزامن مع تنفيذ الأعمال المسندة، لافتا إلى أن أبرز هذه الملفات يتمثل فى مستحقات شركات المقاولات لدى جهات حكومية.
العمالة المدربة :
ومن ناحيته أكد المهندس محمد عبد العليم، عضو مجلس إدارة الإتحاد المصري لمقاولي التشييد والبناء أن السوق المصرية تعاني ندرة في توافر العمالة المهنية المدربة والمطلعة على آخر مستجدات الأنظمة العالمية في مجال البناء والتشييد ، وهو ما يجعل الإتحاد ملزما بتصميم برامج تدريب للعمالة المحلية بالتعاون مع جهات مختلفة لرفع قدراتها.
وأوضح عبد العليم أن برامج التدريب المختلفة والمدعومة من قبل الإتحاد ووزارة الاسكان تستهدف رفع قدرات المقاول محليا وخلق أجيال حديثة من المقاولين لديهم الخبرة الكافية بالتعامل مع المشروعات الضخمة، مشيرا إلى أن ضخامة حجم مشروع العاصمة الإدارية الجديدة يتطلب عدد كبير من العمالة الماهرة والقادرة على تنفيذه وفقا للمخطط العام للمشروع، كما أن العمالة التقليدية والغير مدربة بعدد كبير من شركات المقاولات سيتم استبعادها تماما من الدخول في تنفيذ المشروع لعدم المخاطرة بأعمال التصميم والتخطيط المستهدف للمنشآت الادارية والتجارية التي يضمها المشروع.
نقص مواد البناء :
وتوقع جمال الجارحي ،رئيس غرفة الصناعات المعدنية باتحاد الصناعات، أن تشهد الفترة المقبلة طرح مزيد من رخص الحديد الجديدة وفقا لما تتقدم به الشركات العاملة في هذا المجال،لمواجهة الطلب الزائد داخل السوق فى ظل طرح هذا المشروع الضخم، مشيرا إلى أن هيئة التنمية الصناعية وافقت على منح 3 رخص لمصانع الحديد وهي السويس للصلب وعز الدخيلة وبشاي قبل المؤتمر الاقتصادي ، وهو ما يعد خطوة فاعلة لتوفير كميات أكبر من الحديد بالسوق المصرية.
وأوضح أن المرحلة المقبلة ستشهد طفرة في حجم أعمال مصانع الحديد مدعومة بتنفيذ العديد المشروعات القومية المطروحة والتي تعتمد بالأساس على التعمير والبناء والتشييد ، موضحا أن الرخص الجديدة ستعمل على رفع الطاقة الانتاجية للمصانع وبالتالي زيادة الطاقة الانتاجية لمصر من الحديد.
وأشار الجارحي إلى أن استقرار أسعار الدولار وتوفيره من قبل البنك المركزي خلال الفترة المقبلة حتمي لتحقيق الاستقرار في سوق الحديد وعملية استيراده من الخارج ، لافتا إلى أن ذلك يتطلب حل مشاكل الصناعة خلال الفترة الحالية لمواكبة التنمية وجذب استثمارات أجنبية جديدة ، مما يعمل على زيادة الإنتاج وزيادة حركة الصادرات المصرية بما يؤدي إلى وفرة في العملة الأجنبية واستقرار أسعار الدولار .
مشكلة الطاقة :
وأكد فاروق مصطفى ،العضو المنتدب لشركة بني سويف للأسمنت ، على ضرورة حل مشكلة الطاقة لمصانع الأسمنت من خلال تقديم كافة التسهيلات للمصانع للتحول للفحم ، وهو ما يعمل على زيادة الطاقة الإنتاجية لهذه المصانع بما يمكنها من الوفاء بمطالب المشروعات المختلفة ، موضحا أن المصانع تعمل حاليا بنسبة 50% من طاقتها الإنتاجية ، وذلك لنقص الغاز والكهرباء ، وهو ما يفرض على الدولة حل مشكلة الطاقة بشكل نهائي .
وأوضح أن الحكومة ستطرح 12 رخصة جديدة لمصانع الأسمنت في السوق المصرية حاليا، مما يدعوا الى سرعة توفير الطاقة لهذه المصانع من خلال الفحم ، والتي لن تنتج أسمنت قبل 3 سنوات على الأقل.
ومن ناحيته أكد عبدالعزيز قاسم ،سكرتير شعبة مواد البناء بغرفة القاهرة التجارية، احتياج السوق المصرية لتدشين مصانع جديدة للوفاء بإحتياجات المشروعات العقارية الكبيرة المطروحة فى السوق والتي سيتم تنفيذها خلال الفترة المقبلة خاصة وأن حجم الإنتاج يصل حاليا إلى 50 مليون طن من الأسمنت ، موضحا أن تنفيذ المشروعات المطروحة يحتاج على الأقل 80 مليون طن أسمنت ،كما أن الطاقة الإنتاجية من الحديد تسجل نحو 7 مليون طن ، ونحتاج إلى 15 مليون طن لهذه المشروعات .
تمويلات بنكية :
ومن ناحيت أكد عدنان الشرقاوى، نائب رئيس البنك العقارى، أن البنوك المحلية جاهزة لتمويل المقاولين الذين سيتم اسناد تنفيذ جزء من مشروع العاصمة الادارية اليهم شريطة توافر الدراسات الكافية والمخططات النهائية للمشروع، لتحديد الجدوى الاقتصادية ودراسة آليات المخاطر فى تمويله بإعتباره أحد أبرز المشروعات الضخمة داخل الدولة.
وأضاف أن وزارة الاسكان لديها موارد محدودة وغير قادرة على توفير سيولة مالية لتمويل تنفيذ أعمال البنية التحتية، متوقعا إعتماد الوزارة على دعم القطاع المصرفي لتمويل البنية التحتية على مراحل متتالية خلال الفترة المقلبة.
شبكة الطرق :
وحول شبكة الطرق التى تربط العاصمة الجديدة بالقديمة قال الدكتور سعد الجيوشي ،رئيس الهيئة العامة للطرق والكباري ، أنه يوجد 3 طرق مؤدية للعاصمة الجديدة وهي الطريق الدائري الإقليمي والطريق الدائري الأوسطي وطريق القاهرة السويس ، حيث يتم العمل بالطريقين الدائريين حاليا ضمن مشروعات الهيئة وسيتم تسليمهما أغسطس القادم ، لافتا إلى أن الطريق الدائري الإقليمي طريق حر يعمل على تخفيف الضغط المروري عن الطريق الدائري الحالي .
وأوضح الجيوشي أن هذا الطريق يخدم أكبر عدد من محافظات إقليم القاهرة الكبرى، خاصة العاصمة الادارية المزمع انشائها ، لافتا إلى أن مسار المشروع يبدأ من طريق السويس الصحراوى الكيلو 56 عند الحدود الشرقية لمدينة بدر، مما يكون آداة مباشرة لربط العاصمة الادارية بكل محافظات مصر .