تعديلات قانون التمويل العقاري تتلاشي امام شبح الفائدة!

(تتجه الانظار الي مشروع تعديل احكام قانون التمويل العقاري الذي احيل مؤخرا الي مجلس الشعب وهي التعديلات التي تهدف إلي دعم نشاط التمويل العقاري للوحدات السكنية وغيرها، بمنح المزيد من التسهيلات والامتيازات، وتبسيط إجراءات قيد الضمان العقاري، وحماية الأسواق والمتعاملين والمساهمين في شركات التمويل العقاري، وتوفير قدر من المرونة في تحديد شروط وقواعد الاستفادة من المساكن الاقتصادية، ومعايير لإسكان ذوي الدخل المنخفض، وتوفير مزيد من التمويل لصندوق ضمان ودعم نشاط التمويل العقاري، من خلال منحه الحق في أن تكون القروض والمنح الداخلية والخارجية واحدة من موارده وأوجبت التعديلات أن تتخذ الشركات التي يرخص لها بمزاولة أنشطة التمويل وإعادة التمويل العقاري شكل "شركة مساهمة"، وأن يقتصر غرضها علي تلك الأنشطة، وألا يقل رأس المال المصدّر عن 100مليون جنيه لشركات التمويل العقاري، وعن 250 مليوناً لشركات إعادة التمويل العقاري، وألا يقل المدفوع منه في الحالتين عن النصف.
الملفت للنظر في السوق هو الاقبال غير مسبوق من قبل البنوك للدخول الي سوق التمويل العقاري من خلال انشاء ادارت متخصصة بل و انشاء شركات ليس ذلك فقط بل ان هناك نشاط ملحوظ لبنوك تحاول اصدار منتج اسلامي خاص بالتمويل العقاري وهو الامر الذي وضع المستهلك النهائي المتوسط في حيرة من امره وسط زخم من المنتجات التي اطلقتها البنوك والشركات ولكنها بعيدة المنال لانها تخاطب شرائح اخري فالمتاح في الجهاز المصرفي لتمويل القروض العقارية, يصل إلي20 مليار جنيه, ولم تستوعب السوق إلا أقل من نصف المبالغ المتاحة.
ويري الخبراء ان التعديلات التي سيتم ادخالها علي القانون قد تبدو غير ذات قيمة اذا لم تنظر البنوك والشركات في فوائد التمويل العقاري المجحفة التي كانت سببا رئيسيا في فشل تطبيقه في مصر حتي الان يذكر ان القانون رقم 148 لسنة 2001 المعروف باسم "قانون التمويل العقاري" جاء ليعطي بارقة أمل لملايين الشباب ومحدودي الدخل ممن يبحثون عن توفير المسكن الخاص إلا أن الأمنيات السعيدة تحولت إلي خيبة أمل بعدما فوجئ هؤلاء أنهم مبعدون ولا تنطبق عليهم الشروط ويبدو ان التعديلات المرتقبة قد تفشل محاولات انعاشه .
من جانبه يؤكد الدكتور اشرف عبد المنعم الخبير المصرفي ان اي مشروع تعديلات عل قانون التمويل العقاري لابد ان ياخذ في اعتباره بعدد من الامور خيث ان مشكلة التمويل العقاري يمكن حلها (رغم أن سبل تمويل المنتجات العقارية أصبحت أشد حذراً وبطئاً) من خلال إعادة التفكير في أنظمة السوق العقارية وإدخال لاعبين جددا أساسيين فيه وكذلك معرفة الأسباب الحقيقية التي أدت إلي فشل التمويل العقاري في سوق تتوافر فيه كل مقومات التحفيز والاستثمار والاستقرار والجاذبية، مدعوماً بطلب حقيقي علي الوحدات العقارية، وهو ما استشعرته الشركات العقارية والتمويلية الأجنبية التي أعلنت استعدادها للاستثمار في سوق العقار المحلية قبل وأثناء وبعد الأزمة المالية العالمية لثقتها في هذه السوق رغم عدم تنظيمها.
اضاف عبد المنعم ان التمويل العقاري في مصر لم يفعل شيء ،فهو للأسف لم يخدم غير فئة معينة هم أصحاب العقارات المتعدد حيث استطاع المالك أن يناور بعقاراته يأخذ تمويل بضمان عقار ليمول الأخر وهكذا ، لكن الشاب أو محدود الدخل الذي استحدث القانون من أجله فرضا مكتوب علي القانون بالنسبة له "ممنوع الاقتراب" ، ومثال بسيط أن أبسط شقة ممكن تمول عن طريق القانون ب150 ألف جنيه إن وجدت شقة بهذه القيمة ووفقا للقانون يجب دفع 30% من قيمتها وحوالي 1500 جنيه قسط شهري علي أن تكون قيمة القسط لا تزيد عن 40% من راتبه ،فهل هذا يعقل بالنسبة لدخل الشباب.
ولذلك يلخص عبد المنعم اسباب فشل نظام التمويل العقاري في تحقيق أهدافه لعدة أسباب أهمها ارتفاع أسعار الفائدة علي التمويل، وعدم وجود علاقة بين التمويل العقاري و باقي الهيئات المشرفة علي العقارات في مصر، فمثلا لماذا لا نربط بين التمويل العقاري والمشروع القومي للإسكان.
ويضيف عبد المنعم انه لايمكن ان ينتعش التمويل العقاري دون وضع اليات جددية تنظم اسعار الفائدة المجحفة.
من جانبه اكد الدكتور رشاد عبده الخبير المصرفي ان المشكلة الاساسية للتمويل العقاري هي ارتفاع سعر العائد وقصر الآجال مما يزيد من قيمة القسط المستحق ويتسبب في ضعف الطلب علي منتجات التمويل العقاري مشيراً إلي أهمية أن تقدم الدولة دعماً يؤدي إلي خفض التكلفة من خلال صناديق يتم تمويلها من المنح والمساعدات الدولية لتخفيض سعر الفائدة.