بعد أن أشعلت السوق بشقق الإسكان المتوسط.. الإسكان تطرح مليون وحدة جديدة ب 135 ألف جنيه

شاهيناز العقباوى
مما لاشك فيه أن طرح وزارة الإسكان لمشروع المليون وحدة بأسعار تتناسب مع احتياجات محدودى ومتوسطى الدخل سيؤثر بشكل كبير فى سوق العقارات، فقد أدى مشروع الإسكان المتوسط للوزارة إلى إحداث قفزة سعرية للوحدات السكنية بعد طرحها بأسعار لا تتناسب مع الدخول المصرية، لكن الخبراء وفى ظل الوضع الاقتصادى الحالى، ومع ارتفاع أسعار مواد البناء، يؤكدون أن السوق لن يتأثر إلا إذا طرحت الوزارة المليون وحدة دفعة واحدة بشكل جدى فى هذه الحالة سيتغير السوق لصالح المواطن المصرى، هذا ما حاولنا مناقشته خلال التحقيق التالى.
حيث أكدت الدكتورة سلوى العنترى الخبير الاقتصادى، أنه من الصعب التنبؤ الآن بما سيحدث لسوق العقارات فى مصر عقب إعلان وزارة الإسكان عن طرح مليون وحدة سكنية خلال المرحلة المقبلة بأسعار تناسب متوسطى الدخل، لاسيما أنه حتى الآن لم تطرح الوزارة سوى 20 ألف وحدة، وبالنظر إلى حجم سوق الاستهلاك الواقعى نرى والكلام يعود إليها أنه بسيط جدا، وبالتالى سينعكس تأثيره على السوق أى سيكون التأثير بسيطا إذا لم يكن معدوماً.
لكن لو فعلا قامت الوزارة بطرح المليون وحدة كاملة وأوفت بما أعلنت عنه، هذا فضلا عن وضعها خطة وفترة زمنية لطرح باقى الوحدات سيترتب عليه أن يعيد المستثمرون فى سوق العقارات حساباتهم فيما يتعلق بالأسعار بل وسيؤدى ذلك إلى التأثير على السوق بشكل عام، بل وسيرسم سياسة جديدة وبالتأكيد كل ذلك مرهون بمدى جدية الحكومة فى العرض وفى شكل التطبيق الذى من الضرورى أن يراعى كل فئات المجتمع ويفتح الباب على مصراعيه لأفكار اقتصادية استثمارية جديدة تخاطب كل فئات المجتمع المصرى، لاسيما متوسطى ومحدودى الدخل.
وطالبت بضرورة أن تدعو الدولة القطاع الخاص بالمشاركة في إنشاء مشروعات سكنية عن طريق طرح الأراضى بسعر منخفض مع وضع الضوابط التى تكفل عدم المغالاة فى سعر الشقق، وغيرها من الأفكار التى تسهم فى توفير المسكن الملائم وتعمل على تفعيل مشاركة القطاع الخاص، وتقلل الضغط على الدولة وتعمل على زيادة المساحة المطروحة، مما يعكس التنوع فى العرض ويقلل من غلاء الأسعار.
حركة السوق
فى حين يرى الدكتور على لطفى رئيس الوزراء الأسبق، أن التأثير المتوقع بالتأكيد سيكون ضعيفا إن لم يكن معدوما، لاسيما أن عدد الوحدات المطروحة لم يتجاوز العشرين ألف وحدة، فالعرض لا يتناسب بأى حال من الأحوال مع الطلب وعليه فحركة السوق لا تنظر إلى المطروح، لكن تنظر إلى التأثير والكمية وعليه فسوق العقارات لن تتأثر كثيرا بما طرحته وزارة الإسكان، فإذا كان الحجم ضخما ويحدث التأثير الأقوى، لا سيما أن السوق محاط بالعديد من المشاكل التى تجبر التجار على رفع الأسعار وعلى رأسها انخفاض سعر صرف الجنيه مقابل الدولار على مدار الأشهر الماضية، علاوة على تضاعف أسعار الإسمنت الذي يعتبر المكون الأساسي في العقار بداية من وضع أساسات البناء وحتى التشطيبات النهائية، وذلك خلال السنوات القليلة الماضية يقاس على ذلك سعر الحديد ومختلف مواد البناء التى تعانى من ارتفاع الأسعار بصورة مبالغ فيها خلال الفترة الماضية.
وأشار إلى أن زيادة أسعار العقارات لا يقابلها تحرك في قوى الطلب، خصوصا أن هناك فئة متخصصة فى رفع الأسعار، وذلك لأن العقارات تحولت إلى وسيلة للاستثمار حالًيا حتى إن هناك بعض القادرين مادًيا يشترون جميع أنواع العقارات بدءا من الاجتماعي، وحتى الفيلات والإسكان الفاخر، وبعضهم ملحوظ بصورة كبيرة في المناطق السياحية والساحلية مما يؤدى بالضرورة إلى رفع أسعار السوق أحيانا بصورة مبالغ فيها.
وقال إن سوق العقارات، لاسيما الإسكان الاجتماعي عانى خلال الفترة الماضية من ارتفاع أسعاره بصورة مبالغ فيها وتفوق قدرات المشترين، لاسيما بعد طرح وزارة الإسكان لعدد من الوحدات السكنية أشاعت أنها مخصصة لمحدودى الدخل فى الوقت الذى تجاوز فيه سعر الوحدة أكثر 400 ألف جنيه، فمهما كانت التسهيلات وطول فترة السداد التي تصل أحيانا إلى 20 عامًا، فإن ذلك السعر فتح شهية أصحاب العقارات، لرفع أسعار الوحدات، وبالتالى السوق يحتاج إلى هزة ضخمة ومؤثرة حتى تؤدى إلى انخفاض الأسعار التى من الضرورى أن يقابلها انخفاض فى أسعار مواد البناء.
تأثير مباشر
بينما يصف الدكتور رشاد عبده الخبير الاقتصادى الوضع، بأنه عرض وطلب، أى كلما كان المعروض يفوق حجم المطلوب سيؤدى ذلك إلى إحداث تأثير مباشر وقوى فى سوق العقارات، لاسيما ما يتعلق بمشروعات الإسكان الاجتماعى، والتى تتحمل فيه الدولة جزءا كبيرا من قيمة الوحدة فى مقابل توفير السكن الملائم للمواطن المصرى.
لاسيما أن توفير المسكن للشباب حق المجتمع ولكن ليس إلزاما على الدولة، لذا من الضرورى العمل على رفع إنتاجية المجتمع ككل حتي تزداد الدخول، ويصبح المواطن أكثر قدرة على توفير ثمن الوحدة السكنية، كما يجب من ناحية أخرى على شركات التمويل العقارى أن تخفض أعباء التمويل حتى يصبح مناسبا لمستوى الدخول لدى المواطنين البسطاء، هذا فضلا عن أهمية أن تطرح الدولة وسائل متنوعة لتسهيل الاختيار وزيادة المساحة المطروحة أمام المواطنيون البسطاء.
وقال إنه قبل أن نفكر فى تأثير طرح هذه النوعية من الوحدات بالشكل الذى نراه الآن يجب أن ننظر إلى الاختلاف الجوهرى بين ما يطرحه القطاع الخاص من وحدات تخاطب فئة من المجتمع وبين ما تطرحه الدولة من وحدات تخصص لفئات أخرى مختلفة تتناسب مع الدخل المتوقع، وعليه من الصعب الجزم أن القطاع الخاص نظرا لطرح الحكومة لهذه الوحدات بهذه الأسعار سيضطر إلى خفض أسعار وحداته للمنافسة، لأنه بالتأكيد لا يوجد وجه مقارنة بينهم، لكن التأثير سيظهر لو أطلقت الدولة يد القطاع الخاص وسمحت بالدخول فى المنافسة فيما يتعلق بإنشاء سكن اجتماعى، هنا بالتأكيد سيتأثر السوق كثيرا بعد دخول القطاع الخاص.