الحماية القانونية لنقل الملكية العقارية بعقد البيع

مطلوب تعديلات تشريعية لضبط المعاملات العقارية فى السوق المصرى

جرد القانون المصرى البيوع العقارية "غير المسجلة" من كل أثر فى مجال نقل الملكية، وأصبح نقلها فيما بين المتعاقدين أو فى مواجهة غير المتراخى إلى مابعد التسجيل، ونتج عن ذلك بعض المشكلات المواجهة لاستقرار الملكية العقارية، تمثلت فى أمور يُواجه بها المشترى بمجرد تمام العقد، كالتعاقد مع من لا يملك العقار، أو مع أحد ملاك العقار على الشيوع، أو مع بائع تعاقد مع أكثر من مشتر لنفس العقار، أو اكتشاف المشترى أن العقار مهدد بالازالة، ولكن كيف تكون الحماية المقررة للمشتري، فى عقد البيع كسبب من أسباب كسب الملكية.
يقول الدكتور حسين خضر الخبير القانونى والذى حصل مؤخرا على درجة الدكتوراة «بعنوان الحماية القانونية للملكية العقارية بعقد البيع» وهى الأشكالية التى تهم الكثيرين، فغالبية المواطنين يلجأون للبيع والشراء فى الوحدات السكنية، دون معرفة الوسائل القانونية لحماية الملكية، حيث يحتفظ الكثيرون بعقد البيع الأبتدائى كوسيلة للملكية دون اللجوء للتسجيل فى الشهر العقاري، أو إقامة دعوى قضائية لتأكيد صحة عقد البيع يطلق عليها «صحة ونفاذ» مما يثير مشكلات المنازعة حول أحقية التملك خاصة عند تلاعب المالك الأصلى والبيع لأكثر من مشتر، هكذا يوضح الدكتور حسين قائلا: إن عملية نقل الملكية تبدأ بالمرحلة السابقة على التعاقد والتى تتم بين البائع والمشترى فقط، أو قد يشاركهما فيها الوسطاء ثم المرحلة الثانية وهى صياغة بنود العقد والاحكام القضائية المتعلقة بها، أما المرحلة الأخيرة وهى نقل الملكية بالتسجيل، أى تسجيل عقد البيع فى الشهر العقارى مشيرا الى أن بعض البيوع العقارية والمشكلات المواجهة للملكية العقارية وصور عقد البيع العقارى شائعة الاستخدام، كالوعد البيع أو بيع العقار تحت الانشاء أو بيع أجهزة الدولة أو الجمعيات الأسكانية لعقاراتها، أو البيع بنظام التمويل العقاري، كما تم عرض بعض المشكلات التى ظهرت نتيجة بعض السياسات التشريعية والإدارية للدولة، كارتفاع رسوم التسجيل وتعقيد اجراءاته وبطء اجراءات التقاضى، وعدم وجود تشريع لتنظيم «السمسرة العقارية» وكذلك وسائل الحماية المدنية والجنائية المقررة للمشترى فى القانون المصري، ووسائل حماية الملكية كشركات تأمين الملكية العقارية، التى تقوم بإصدار وثيقة تأمين تتعهد فيها بتعويض المؤمن عليه فى حالة تعرض ملكيته للخطر والضامن الذى يتولى الأشراف على تنفيذ التعاقد، ولذلك يقترح الدكتور حسين خيرى بعض التعديلات التشريعية التى تناولها فى رسالة الدكتوراة، والتى تضمنت إعطاء الوحدات المحلية الصلاحيات لمنح ذوى الشأن شهادة من واقع سجلات اتحادات الملاك والشاغلين، تحدد مالك العقار وسنده، والحائز وسنده، لتمكين المشترى من الاستعلام قبل التعاقد.
تعديلات تشريعية ضرورية
وأيضا اضافة نص لقانون التحكيم رقم -27 لسنة 1994- يقضى بعدم جواز الأتفاق بالتحكيم فى شأن التصرفات العقارية، وأن يكون التوقيع بالاسم الكامل للموقع، ومنع التوقيع المختصر أو العلامة، وإصدار تشريع يجيز تسجيل التصرفات فى عقار مازال تحت الإنشاء، وتخفيف الضمانات المطلوبة من المستثمر فى عقد التمويل العقاري، وعدم جواز زيادة قيمة الفائدة عن10% من قيمة القرض الممنوح للمستثمر.
وإصدار قانون المعاملات الإلكترونية لتنظيم التصرفات، التى من الممكن أن تكون محلاً لعقد البيع الإلكتروني، والنص على استثناء الحقوق العقارية من نطاق المعاملات الإلكترونية. وأيضا تعميم بطلان البيع الثانى لكافة العقارات سواء كانت آراضى زراعية أو وحدات سكنية خاضعة للقانون رقم -4 لسنة 1996- كما هو الشأن فى بيع الوحدات الخاضعة لقانون إيجار الأماكن، وإلغاء القرارات الخاصة بتعدد الرسوم المقررة على أعمال الشهر، إذا تعدد المتصرفون أو المتصرف اليهم، وإعادة هيكلة التنظيم الإدارى للجهات القائمة على التسجيل، وأخيرا اسناد مهمة اثبات الاقرار بصحة التوقيع على عقد البيع العقارى فى حالة اتفاق الاطراف لمأموريات الشهر العقاري.