النصب العقاري بسبب غياب الضمانات

يقضي معظم الناس في مصر- وهم من محدودي الدخل- سنوات طويلة من عمرهم, في رحلة إدخار بعيدة المدي لشراء شقة, أو قطعة أرض, فإذا بالبعض منهم يكتشف أنه اشتري الوهم, وأن تحويشة العمر قد ضاعت في شقة أو قطعة ارض تم بيعها أكثر من مرة, لأكثر من شخص.
أو الشركة التي تعاقد معها علي شراء وحدة سكنية لم تقم بالبناء من الأساس, وهرب صاحبها بالأموال, أو يماطل في بناء أو تسليم الوحدة السكنية لمالكها الجديد لسنوات بالمخالفة للعقد المبرم بينهما, أو ربما يكتشف المشتري فجأة ان العقد الذي ابرزه المالك للوحدة السكنية, يتعلق بوحدة أخري غير تلك التي اشتراها!!
هنا يجد المشتري نفسه في مازق, وتبدد حلم الحصول علي الشقة أو قطعة الأرض, وإذا به يتردد علي مكاتب المحامين للبحث عن إجراء قانوني, يسترد به ماله, او يحصل به علي الوحدة السكنية أو الأرض التي دفع فيها تحويشة عمره, وضاعت أمام عينه, مع أن هناك الكثير من الوسائل التي يستطيع بها المشتري أن يضمن حقه, وان يحتمي بالقانون في مواجهة عمليات النصب العقاري.
ولمواجهة هذه الظاهرة, يطلق الدكتور حسن علام رئيس الجهاز الفني للتفتيش علي اعمال البناء, العديد من النصائح والتوجيهات للمواطنين, قبل التعاقد علي شراء أو إيجار عقار أو وحدة سكنية, أو إدارية أو تجارية, وهي اتباع العديد من الخطوات الضرورية, ومن بينها مراجعة مستندات الملكية وسند البائع لبيان ماهي صفته, وهل يجوز له التصرف بالبيع بصفة أصلية أو بتوكيل ساري المفعول والتأكد من مكتب التوثيق الصادر منه, ويجب أن يكون سند الملكية مشهرا( مسجلا), ويجب الامتناع عن الشراء في حالة إذا كان البائع ليس لديه صفة قانونية للبيع أو التصرف حتي لا يقع المشتري فريسة لعملية نصب, مؤكدا أنه من بين الإجراءات اللازمة للتصدي لعلميات النصب والاحتيال, يجب علي كل من يرغب في شراء وحدة مراجعة الحي أو الوحدة المحلية أو جهاز المدينة الجديدة الواقع في دائرتها العقار او الشقة تأكد من خلال إدارة الأملاك والتنظيم بالحي أوالإدارة الهندسية من أن العقار ليس متعديا علي أملاك الدولة, ويجب الامتناع فورا عن شراء الوحدة المقامة علي املاك الدولة حتي لا تضيع عليه الأموال, والتأكد من أن العقار أنشئ بناء علي رخصة بناء, وأن الوحدة المشتراه او المؤجرة تقع في الادوار التي شملت الأعمال المرخص بها, محذرا من شراء وحدة في مبني بدون ترخيص, أو في دور مخالف غير وارد في الرخصة, لان العقار المقام بدون ترخيص قد يفتقد السلامة الانشائية, ويمكن أن يتعرض للانهيار ويفقد المالك الجديد حياتة أوحياة اسرته.
نصائح مهمة
وينصح رئيس الجهاز الفني للتفتيش علي اعمال البناء الراغبين في شراء وحدة سكنية أو تجارية او إدارية بالتوجه إلي مصلحة الشهر العقاري في المنطقة للحصول علي شهادة سلبية بالتصرفات علي العقار من مصلحة الشهر العقاري, للتأكد من عدم وجود تصرفات سابقة علي العقار أو الوحدة من جانب البائع للغير تم إخفاءها علي الراغب في الشراء, والامتناع عن الشراء في حالة وجود اي تصرف علي العقار قد يؤثر علي الملكية أو الحيازة, ويجب علي المشتري التقدم بطلب الاشهار للعقد فور تحريره حتي يتمكن من حجز اسبقية للتسجيل وشهر عقد البيع أو الايجارعلي أن يتضمن التعاقد كافة حقوق وإلتزامات كل طرف بصورة واضحة لا تحتمل إختلاف التأويل أو التفسير, بما فيها حصة الشقة من الأرض, والمرافق, والسطح, والبدروم والأجزاء المشتركة والاستخدامات المحيطة( حديقة فراغ) أو غيرها
ومن الأهمية, الحصول علي نسخة من بيانات العقار, وعقد ملكية الارض, وصورة الرخصة, والمخطط العام للمجمع السكني( الكومباوند) وارفاقها مع عقد ملكيتك للوحدة, وايداعها بالحي أو الوحدة المحلية أو جهاز المدينة الجديدة, تجنبا للوقوع تحت طائلة عمليات النصب والاحتيال التي يترتب عليها ضياع الأموال.
ضمانات قانونية
والشائع كما يقول د. أحمد سعد أستاذ القانون المدني بكلية الحقوق جامعة بني سويف- إن معظم أصحاب العقارات بمصر لا يقومون بإنهاء إجراءات التسجيل كاملة عند شراء العقارات, ومنهم من يكتفي بالعقد الابتدائي أو بالحصول علي حكم بصحة البيع ونفاذه أو حكم بصحة التوقيع علي عقد البيع وهو ما يعرض العديد من المشترين لعمليات نصب نتيجة عدم وجود الوعي القانوني بان العقد الذي تم الشراء به غير كاف وينقصه العديد من البنود.
أنواع العقود
وتنقسم عقود البيع إلي نوعين, فهي إما عقود بيع مسجلة أو عقود بيع ابتدائية, فالأول وهوعقد البيع المسجل هو الأساس, ويجب أن يكون موجودا بحوزة البائع وأن يكون اصل العقد موجودا بالشهر العقاري, بحيث يمكن استخراج صور رسمية منه في حالة فقده, ويجب أن يحتوي العقد علي رقم شهرة وتاريخه ولا يحتاج المشتري سوي إلي التأكد من صحة العقد بالشهر العقاري, وهو إجراء بسيط للغاية, أما عقد البيع الابتدائي فيتم تحريره بين طرفين( البائع والمشتري), و إما أن يكون هذا العقد حاصلا علي حكم بصحة ونفاذ العقد, أو مجرد عقد ابتدائي بين طرفين ولم يحصل علي أي أحكام, ويمكن ان يكون هذا العقد مجالا للتلاعب بإضافة او تعديل بعض البيانات. ويجب أن يحتوي عقد البيع علي العديد من البيانات المهمة, مثل اسم المشتري والبائع كاملا, ورقم البطاقة, وعنوان محل الإقامة كاملا, وبيان تفصيلي بالمبيع( سواء كانت شقة, أوقطعة ارض فضاء, أو محلا تجاريا أوعقارا كاملا) وبيان مساحته بالتحديد, وبيان عنوان العقار محل البيع بشكل كامل طبقا لرقم العقار بالحي التابع له واسم الشارع, والمنطقة, والمحافظة, ثم بيان تفصيلي عن قطعة الارض ويشمل رقم القطعة والمربع والحوض من واقع البيانات المساحية, وبالنسبة للشقق والمحلات يتم تحديد قطعة الأرض المقام عليها البناء, وكذلك بيان الثمن, وكيفية دفعه بشكل واضح, وفي حالة وجود ورثة, لابد من ذكر رقم وتاريخ اعلام الوراثة والمحكمة التي أصدرته) بالإضافة إلي ذلك يجب ان يتسلم المشتري كافة عقود الملكية السابقة من البائع, كما يجب ان يشتمل العقد علي حدود ووصف ومعالم كاملة للعقار من حيث الاتجاهات وكذلك اتجاه مدخل العقار ووصف الدور في حاله بيع شقة, وذكر رقم وتاريخ رخصة البناء في حالة بيع الشقق والمحلات. وعلي ذلك, فإن القانون رقم114 لسنة1946 يحمي الثروة العقارية من تسجيل علي غير العين محل التعاقد, أو تسجيل تم محوه, أو دعوي صحة توقيع, أو دعوي صحة توقيع ونفاذ.
سألته: ما الفارق بين دعوي صحة التوقيع, أو دعوي صحة التوقيع والنفاذ؟
د. أحمد سعد: دعوي صحة التوقيع هي دعوي تحفظية, يسأل فيها القاضي البائع عن توقيعه, هل هو صحيح أم لا, ولا علاقة لها بموضوع التعاقد.. أما دعوي صحة التوقيع والنفاذ فهي تتعلق بالموضوع وهو في هذه الحالة العقار محل التعاقد.
أقاطعه: لكن البعض يقوم بالبيع لأكثر من شخص مستغلين جهلهم بالإجراءات, والضمانات القانونية اللازمة لحمايتهم من النصب؟
القانون يلزم المحامي الموكل بإقامة دعوي صحة التوقيع والنفاذ, بأن يقوم بإخطار الشهر العقاري بأن هناك دعوي صحة توقيع ونفاذ للعقار أو الأرض محل التعاقد, ومن ثم لابد من إشهار صحيفة الطعن, وإلا لن تقبلها المحكمة, وبالتالي يقوم موظف الشهر العقاري بتسجيل البيانات الخاصة بالعقار أو الأرض محل الدعوي, مما يحول دون التعامل عليها مرة أخري, ولذلك يجب علي المشتري الاستعانة بمحام لاتخاذ كافة الضمانات والاجراءات القانونية التي تحميه قبل الوقوع في قبضة النصابين, وبائعي الوهم العقاري.
والحل كما يطرحه الدكتور أحمد سعد- هو ضرورة معاينة العقار المعاينة النافية للجهالة, والتي تفيد العلم بالمبيع علما كافيا نافيا للجهالة, وان يطلب المشتري من البائع الاطلاع علي العقد الأزرق المسجل, وشهادة سلبية حديثة التاريخ( صادرة في نفس يوم الشراء) من الشهر العقاري, تفيد بأن العقار مازال مملوكا للبائع حتي تاريخ إصدار الشهادة, وإن لم يقم بالتصرف فيه لصالح شخص آخر, مشيرا إلي أن القاعدة القانونية العامة بالنسبة للعقارات تقول إن الملكية لا تنتقل بين المتعاقدين ولا بالنسبة للغير إلا عن طريق التسجيل في الشهر العقاري, وأن أي إجراء من إجراءات التصرفات العقارية علي العين سواء عن طريق إجراء حق عين أصلي عليها, أو حق عين مثل رهنها لبنك أو للغير, فلا بد أن يؤشر علي هامش دفتر الشهر العقاري بهذه التصرفات بحيث تمكن الكافة ومن يريد التعامل علي العقار أو الأرض بالحق القانوني له.