خلال الفترة الأخيرة امتلأت شاشات التليفزيون وصحف الجرائد والمجلات وسلالم المترو وأمام المساجد والجامعات، بآلاف من إعلانات شركات الاستثمار العقارى، والتى تعرض شققا وأراضٍ للبيع، فضلا عن الشاليهات المطلة على البحر والمجهزة بالكامل، والأراضى السكنية مغرية السعر، وتتعهد بتسهيلات السداد والتقسيط المريح، وبالفعل هناك الكثير من المواطنين يقع فى فخ هذه الشركات، لذلك أعدت وزارة الإسكان والمرافق والمجتمعات العمرانية عددا من الخطوات لتوعية بالمواطنين عند شراء أو إيجار وحدة سكنية، وذلك للتأكد من أن العقار الذى يقدم عليه المواطن لشراء أو تأجير وحدة سكنية به، حصل على رخصة بناء وذلك من خلال الآتى: أ - التوجه إلى الحى أو الوحدة المحلية أو جهاز المدينة الجديدة للتأكد من أن العقار صادر له ترخيص بناء أو تعلية وعدم تحرير محاضر مخالفات بناء للعقار. ب- تحرير عقد البيع أو الإيجار على نموذج مرفق باللائحة التنفيذية لقانون البناء المعدلة بالقرار الوزارى رقم 109/2013 المنشور بالوقائع المصرية بالعدد 66 (تابع) فى 20/3/2013 يتضمن كل البيانات المتعلقة بترخيص البناء أو التعلية متضمنة رقم الترخيص والجهة الصادر منها وعدد الأدوار والوحدات المرخص بها والبيانات الخاصة بأماكن إيواء السيارات وتركيب المصاعد وغير ذلك مما تحدده اللائحة التنفيذية لقانون البناء، حيث إنه طبقا للمادة (67) من قانون البناء لا يقبل شهر أى عقد غير متضمن لهذه البيانات. ج- طبقاً للمادة (66) من قانون البناء يقع باطلاً كل تصرف يكون محله ما يأتى: 1.أية وحدة من وحدات المبنى أقيمت بالمخالفة لقيود الارتفاع المصرح به قانوناً. 2.أى مكان مرخص به كمأوى للسيارات إذا قصد بالتصرف تغيير الغرض المرخص به المكان. 3.تغيير استخدام المبانى أو أى من وحداتها لغير الغرض المرخص به، وذلك قبل الحصول على الموافقة اللازمة من الجهات المختصة على تغيير الاستخدام. 4 - للتعاقد بالإيجار الجديد طبقاً للقانون رقم 4 لسنة 1996 ولضمان حقوق المالك والمستأجر ولضمان إخلاء الوحدة بعد انتهاء مدة الإيجار وحتى يكون لعقد الإيجار وشروطه وانتهائه قوة السند التنفيذى دون اللجوء للقضاء طبقاً للقانون 137 لسنة 2006، يتوجه المالك والمستأجر للشهر العقارى لتوثيق عقد الإيجار. وتتضمن الخطوات ضرورة مراجعة مستندات الملكية للبائع لتتبين ما هى صفته، وهل يجوز له التصرف بالبيع بصفة أصلية أو بتوكيل سارى المفعول، والتأكد من مكتب التوثيق الصادر منه ويجب ان يكون سند الملكية مشهرا "مسجل"، ويجب الامتناع عن الشراء فى حالة إذا كان البائع ليس لديه صفة قانونية للبيع أو التصرف حتى لا يقع المشترى لعملية نصب. وبالنسبة للعقارات العادية الخاصة بالمواطنين أو بعض الشركات الصغيرة، والتى تقع فى أماكن قريبة من وسط القاهرةالجيزة مثل فيصل والهرم وخلافه، ويحذر شراء شقة بدون عداد كهرباء عادى "رقم حديدة" وليس عداد ممارسة أو كودى، وضرورة مراجعة بيانات الوحدة أو العقار، بجانب مراجعة الحى أو الوحدة المحلية أو جهاز المدينة الواقع فى دائرتها العقار أو الشق،ة للتعرف من خلال إدارة الأملاك والتنظيم بالحى أو الإدارة الهندسية للتأكد من المعلومات الهامة التى تتضمن أن العقار ليس متعديا على أملاك الدولة، والامتناع عن شراء أى وحدة سكنية مقامة على أملاك الدولة حتى لا تضيع أموال المشترى، وأن يكون العقار قد أنشئ بناء على رخصة بناء وأن الوحدة المشتراه أو المؤجرة تقع فى الأدوار التى شملت الأعمال المرخص بها ويحذر شراء وحدة فى مبنى بدون ترخيص قد يفتقد السلامة الانشائية ويمكن ان يتعرض للانهيار. والاستعانة بمصلحة الشهر العقارى فى المنطقة للحصول على شهادة سلبية بالتصرفات على العقار من مصلحة الشهر العقارى للتأكد من عدم وجود تصرفات سابقة على العقار أو الوحدة من جانب البائع للغير ثم اخفاؤها عليك. وتحذر الوزارة المواطنين وتطالبهم بضرورة الامتناع عن الشراء فى حالة وجود أى تصرف على العقار قد يؤثر على ملكيتك أو حيازتك ويفقدك أموالك، والتقدم بطلب الإشهار للعقد فور تحريره حتى تتمكن من حجز أسبقية للتسجيل وشهر عقد البيع أو الإيجار، على أن يتضمن التعاقد كل حقوق والتزامات كل طرف بصورة واضحة لا تحتمل اختلاف التأويل أو التفسير، بما فيها حصة الشقة من الأرض والمرافق والسطح والبدروم والأجراء المشتركة والاستخدامات المحيطة كالحدائق والفراغ. والحصول على نسخة من بيانات العقار وعقد ملكية الأرض وصورة الرخصة والمخطط العام للمجتمع السكنى "الكومباوند"، وأرفقها مع عقد الملكية للوحدة وأودعها الحى أو الوحدة المحلية أو جهاز المدينة للمحافظة على حقوقك. فبعض عمليات النصب تكمن فى الترويج لمشروعات والإعلان عن وجود عدد محدود من الوحدات فى المراحل الأخيرة من المشروع، مع وعود بالتسليم الفورى أو القريب، وما أن يذهب المشترى لمقر الشركة للشراء حتى تسارع الإدارة إلى عرض صور تصميمية للمشروع بعد اكتماله قريبا، وعرض عدد محدود من الوحدات فقط، بادعاء أنه قد تم بيع كل المراحل الأخرى، وإذا طلب المشترى رؤية تراخيص البناء يتم إظهار تراخيص وتصاريح بناء لعمارة واحدة مكونة من طابقين أو ثلاثة فقط، وإذا استفسر المشترى عن هذا الأمر يكون الرد بأن المشاريع الضخمة تبدأ تصاريحها بهذا الشكل، على أن يتم استخراج باقى التراخيص اللازمة قريبا، وهو رد يظهر استهتار الشركة بعملائها واستغلالها لعدم معرفتهم بالأمور القانونية والإجراءات اللازمة فى البناء، فالمشترى غالبا ما ينجذب فعلا للإغراءات الإعلانية دون أى تفكير آخر. وبعد تحصيل الأموال من المشترين سواء نقديا أو بشيكات مستقبلية تبدأ الوعود بقرب فترة الاستلام، وما أن يحين هذا الموعد حتى يجد المشترى أنه لم يضع أى أساس للمشروع ولا توجد أى عمليات بناء تمت حتى وقته، وهو ما يدل على غلطة ثانية من المشترى الذى يتخاذل عن زيارة الموقع بشكل مستمر للتأكد من جدية المشروع، وعندها تبدأ رحلة العذاب للمشترين فى محاولة استرداد حقوقهم الضائعه وأموالهم المنهوبة.
