جدل حول تأثير تطبيق قانون اشتراطات البناء الجديدة

تباينت آراء الخبراء والمطورين العقاريين، حول تأثير تطبيق قانون اشتراطات البناء الجديدة بعواصم المحافظات والمدن الكبري، حيث يرى البعض أنه نقلة نوعية لتقنين الأوضاع في مصر، ولكنه سيتسبب في رفع أسعار العقارات بنسبة كبيرة وتراجع أسعار الأراضي، بينما يري أخرون أنه خطوة ايجابية وتهدف المحافظة علي القطاع والتقليل من المخالفات، فضلا عن أنه لن يؤثر على القطاع العقاري بأى شكل، لأنه سيتم تطبيقه في عواصم المحافظات فقط.
وكانت وزارة التنمية المحلية، بدأت تطبيق شروط البناء الجديدة ومنظومة التراخيص يوم السبت، بشكل تجريبي لمدة شهرين في 27 حي ومدينة على مستوى الجمهوية، وسيتم تعميمها على جميع الاحياء والمحافظات من شهر يوليو المقبل.
ووفقا للقانون، لن تتجاوز مدة استخراج الرخصة أكثر من 60 يوما، وسيتم تقديم الملف للمركز التكنولوجي بالحي، والذي يقوم بدوره بتوجيه الملف إلى الجامعات، ثم لجنة الفحص، ثم نقابة المهندسين، ثم الهيئة الهندسية، ثم تقوم نقابة المهندسين بالتأكد من أن المهندس الاستشاري معتمد لديها والاستعلام عن المقاول من اتحاد المقاولين.
اقرأ أيضا خبير عقاري: فيروس كورونا جعل اشتراطات البناء الجديدة ضرورة حتمية
ونصت الاشتراطات الجديدة للبناء، وفقا للقانون علي أن تصدر الرخصة من مركز الوثائق المؤمنة، كما يتم إصدار جواب للمرافق لتوصيل المرافق للعقار بناءًا على الرخصة.
وسيتم السماح باستكمال التراخيص الصادرة مسبقا شرط توفير جراج للسيارات، وسيتم تحديد مساحة الجراجات حسب مساحة الشقة، ف الشقة ال100 متر لها سيارة واحدة في الجراج وال150 سيارتين في الجراج.
اقرأ أيضا "جمعية رجال الأعمال": اشتراطات البناء الجديدة خطوة هامة.. ولن تؤثر علي القطاع العقاري
وتشترط المنظومة عدم قبول طلبات التراخيص الجديدة إلا بعقد مشهر، كما لا يسمح بتغيير نشاط الوحدات السكنية الى غير الاستخدام السكني.
في البداية قال المهندس فتح الله فوزي، نائب رئيس جمعية رجال الأعمال، ورئيس لجنة التشييد بالجمعية إن اشتراطات البناء الجديدة خطوة هامة وفي صالح المواطن وتدف للقضاء علي مخالفات البناء وتقنين أوضاع المباني المخالفة والحفاظ علي الثروة العقارية.
اقرأ أيضا المستندات المطلوبة لاستخراج رخصة بناء 2021 بعد تطبيق المنظومة الجديدة
وأوضح أن اشتراطات البناء الجديدة لن تؤثر بأي شكل علي القطاع العقاري، لافتا الي أن ان القرار سيتم تطبيقه في عواصم المحافظات وكبري المدن علي عكس قطاع التطوير الذي يتركز في المدن الجديدة.
وتابع أن العقارات الموجودة بالفعل في عواصم المحافظات ستكون صاحبة النصيب الأكبر من التأثر بالاشتراطات الجديدة، لافتا أنه من المتوقع أن ترتفع أسعار المنتجات العقارية هناك بنسبة كبيرة .
ومن جهته، قال المهندس حسين جمعة، رئيس جمعية الحفاظ على الثروة العقارية، إن اشتراطات البناء الجديدة تعد نقلة نوعية في تقيين أوضاع البناء في مصر.
وأضاف أن المواطن سياخد فتره ليست قصيرة ليتأقلم مع الوضع الجديد، موضحا: "سنواجه مشكلة وعراقيل عند تطبيق الاشتراطات الجديدة في البداية".
وأشار جمعة إلى أن هناك عدة صعوبات ستواجه المواطن عند تطبيق الاشتراطات الجديدة كارتفاع رسوم استخراج التراخيص للمبنى، وتعدد الاجراءات الأزمة لاستخراج الترخيص.
ولفت أن الاشتراطات الجديدة، ستعمل على رفع أسعار المنتجات العقارية بنسبة تتراوح من 10% إلى 30% يتحمل العميل معظمها.
وتابع أن هذه الاشتراطات الجديدة سيتم تطبيقها علي عواصم المحافظات والقاهرة المدن الجديدة، لافتا إلى أن سيكون هناك فترة تجربيبة التعديلات لتقييم الاشتراطات الجديدة وقياس مدي امكانيه تطبيقها.
وأكد أن تلك الخطوة، ستعمل على خفض سعر الأرض بنسبة كبيرة تصل إلى 40%، في ظل الارتفاعات الجديدة التي أقرتها الاشتراطات الجديدة للبناء.
وأوضح أنه مع اشتراطات البناء الجديدة لن تحقق المشروعات السكنية نفس قيمة الربح المطور أوالمقاول.
وأضاف أنه من الضروري أن ينوع المطور العقاري محفظته ما بين مشروعات سكنية وتجارية وإدارية الفندقية وتعليمية، بالإضافة إلي المشروعات الصحية.
وطالب النائب حسانين توفيق، عضو مجلس الشيوخ، بضرورة إجراء مراجعة ومتابعة دقيقة للمراكز التكنولوجية بالمحافظات، مع بدء تطبيق اشتراطات البناء الجديدة، بشكل تجريبي والتي من المقرر أن تدخل حيز التنفيذ الفعلي يوليو المقبل.
وأشار إلى أن المراكز التكنولوجية بالمدن والمحافظات، لها دور كبير جدًا في نجاح تلك المنظومة الجديدة، حيث ستكون بديلًا للمحليات في خطوات استخراج تراخيص البناء.
وأوضح توفيق أن إجراءات منظومة البناء الجديدة، وفقًا لما أعلنته الحكومة، تبدأ بتقديم الملف بالكامل بتلك المراكز التكنولوجية بالمحافظات والتي تحوله بدورها إلى الجامعة، ثم يعود الملف مرة أخرى للمراكز التكنولوجية بعد موافقة الجامعة عليه.
وتابع أنه بعد الانتهاء الاجراءات يحصل على الموافقة والختم ثم لجنة الفحص، وأخيرًا الهيئة الهندسية للقوات المسلحة والتي ستصدر رخصة مؤمنة للعقار من مركز الوثائق المؤمن، ويصدر أيضًا خطابات للمرافق بأن العقار جاهز لإدخال المرافق به وفقًا لما جاء بالرخصة وبناء عليه يتم استخراج رخصة بناء للمواطن.
وأوضح عضو مجلس الشيوخ، أن تلك الإجراءات المهمة التي ستقوم بها المراكز التكنولوجية بالمحافظات في منظومة البناء الجديدة، يتطلب أن تكون تلك المراكز على مستوى عال من كفاءة البنية التحتية لها بالتنسيق بين وزارتي التنمية المحلية والاتصالات.
وطالب بضرورة تأهيل وتدريب العاملين بتلك المراكز التكنولوجية ليكونوا قادرين على التعامل بشكل دقيق فيما يتعلق بخطوات واشتراطات المنظومة الجديدة.
وأكد علي أهمية فترة التطبيق التجريبي لتلك المنظومة الجديدة، حيث ستكشف نقاط الخلل في خطوات المنظومة ليتم معالجتها قبل الدخول في حيز التطبيق الفعلي.
ولفت إلى أن لامانع لديه من مد فترة التطبيق التجريبي حال وجود خلل، حتى يتم الاستعداد بشكل كامل للتطبيق الفعلي بمختلف المحافظات والمراكز بشكل دقيق وبسيط ويصب في صالح المواطن والدولة.
وأشار توفيق، إلى أن الاهتمام برفع كفاءة المراكز التكنولوجية، ليس فقط من أجل منظومة البناء الجديدة، وإنما سيكون لها أدوار في مختلف الخدمات المقدمة من الدولة في ظل خطوات مصر نحو التحول الرقمي، الأمر الذي يتطلب من الحكومة المراجعة والمتابعة الدقيقة لها، حيث ستكون تلك المراكز التكنولوجية في يوم من الأيام، هي المسئولة عن جميع خدمات المواطن بالمحافظات.
وكان خالد عبد العال، محافظ القاهرة، أعلن عن إنه تنفيذًا للتوجيهات الصادرة من مجلس الوزراء بإدراج عواصم المحافظات والمدن الكبرى لبدء تطبيق الاشتراطات البنائية والتخطيطية ومنظومة التراخيص الجديدة، سيتم بدأ التطبيق التجريبي لهذه المنظومة، بداية من أول مايو ولمدة شهرين، على أن يتم إدراج باقي الأحياء من أول يوليو القادم.
وأكد اللواء خالد عبد العال، محافظ القاهرة، أن المنظومة الجديدة للبناء وتراخيصه، تستهدف تطبيق الأكواد المصرية بأعمال البناء وخاصة كود الجراجات على كافة المباني والمنشآت، كما تتضمن المنظومة، الضوابط والاشتراطات التخطيطية والبنائية الجديدة، وعدم السماح للتراخيص الجديدة بالإشغالات والأنشطة غير السكنية بالمباني السكنية.
وكانت محافظة القاهرة أعلنت عن اشتراطات بناء قطع الأراضي، وفق الاشتراطات البنائية الجديدة، التي حددتها وزارة التنمية المحلية في المحافظات، ومن بينها القاهرة:
أولا: الأراضي التي تبلغ مساحتها 175 مترا، سيتم البناء فيها بنسبة 100% بدون ردود.
ثانيا: قطع الأراضي التي تزيد مساحتها على 175 مترا، سيتم السماح بالبناء على 70% كحد أقصى، مع الالتزام بحقوق الارتفاق بمسافات الارتداد الجانبي، بما لا يقل عن 2.5 متر، على أن تحمل قطعة الأرض الملاصقة حق الارتفاق بضلع التماس، بما لا يقل عن 2.5 متر، ولا يقل عرض واجهة الأرض عن 8.5 متر.
ثالثا: الحد الأقصى لبناء قطعة الأرض للمبنى السكني الواحد، سيكون 4200 متر مربع.
رابعا: الحد الأدنى لمساحة قطعة الأرض للخدمات المجتمعية العامة والخاصة، سيتم الرجوع فيه للضوابط والاشتراطات المنظمة لكل نشاط، مع مراعاة الالتزام بالكود المصري لأماكن إيواء السيارات.
ومن جهته، قال النائب عرفه صالح، عضو لجنة الإسكان بمجلس النواب، في تصريحات له إن منظومة البناء الجديدة، التى شرعت الحكومة فى تنفيذها بشكل تجريبي لمدة شهرين فى نحو 27 مدينة ومركزا وحيا، في نطاق المحافظات، بتوجيهات مباشرة من الرئيس السيسي، بها العديد من المميزات.
وأكد على أن من أهم المزايا الموجودة بالمنظومة الجديدة، والتي لم تكون موجودة من قبل في مقدمتها، اشتراط توفير جراج داخل العقار، لإزالة مشكلة الزحام المروري والتكدس بالشوارع، وعدم السماح بالبناء على الأراضي الزراعية أو أملاك الدولة، بالإضافة الي عدم منح الرخصة دون تقديم رسم هندسي معتمد من استشارى أو نقابة المهندسين، علاوة على أن عملية استخراج التراخيص، لن تكون سوى بعد الوقوف على شبكة الخدمات والمرافق فى هذه المناطق المراد البناء عليها، وعدم البناء بطريقة عشوائية كما كان يحدث في الماضي.
وأشار عضو لجنة الإسكان أيضا إلى أن المنظومة الجديدة، اشترطت حظر البناء في المناطق ذات "كثافات" شديدة الارتفاع، وحظر جزئي في المناطق ذات الكثافة المتوسطة إلى المرتفعة والتصدي بحسم لفوضى التراخيص والبناء في كل مكان وزمان وفي أي منطقة.
وشدد صالح، أن هذه المنظومة ستقنن عملية البناء وتقنن التراخيص وتتصدي بقوة لفساد المحليات السابق وتوقف العشوائية وتُعزز حقوق الدولة.