تباطؤ المبيعات يدفع مطورين عقاريين لإطالة مدد سداد أقساط الوحدات السكنية

سمير: الشركات لجأت لحلول تسويقية لإيهام المشترين بتقديم تسهيلات رغم غلاء الأسعار
الكحكي: محاولات لتوفير السيولة مع عزوف البنوك عن تمويل المشروعات العقارية تحت الإنشاء
أقدمت عدد من الشركات العقارية في مصر، على إطالة مدد سداد أجل أقساط مشتريات الوحدات السكنية لمدد تصل إلى 12 عاما، في خطوة هي الأولى من نوعها بالقطاع العقاري، وهو ما اعتبره عدد من الخبراء العقاريين استطلعت "الشروق" آراءهم محاولات تسويقية جديدة من قبل المطورين لانتشال السوق من حالة تباطؤ المبيعات التي يشهدها في ظل عدم قدرة الأفراد على تمويل شراء الوحدات السكنية بعد الارتفاعات القياسية في الأسعار إثر تراجع قيمة الجنيه.
وأعلن مطورون عقاريون، عن أنظمة تقسيط جديدة على شراء وحدات سكنية على أقساط سنوية تصل إلى 12 عاما بدلا 8 سنوات أقصى مدد عرفها السوق، مع سداد مقدم يصل إلى 1.5% من قيمة الوحدة، وهو ما لاقى رواجا كبيرا على صفحات السوشيال ميديا في ظل تدني قيمة مقدم الحجز وسعر القسط الشهري.
وقال محمد سمير، الرئيس التنفيذي لشركة إيليت للاستشارات التجارية والتسويقية، إن الشركات العقارية تحاول أن تقدم عروضا تسويقية من وقت لآخر؛ لتنشيط حالة السوق من الركود الذي يشهده بعد تراجع قدرة العملاء على شراء الوحدات السكنية في ظل ضعف منظومة التمويل العقاري، والارتفاع القياسي في أسعار العقارات.
ودفع تحرير سعر صرف الجنيه في مارس الماضي، والطلب الكبير على العقار للتحوط من تراجع قيمة الجنيه بنسبة تراوحت بين 40% إلى 100% خلال 2024، ومن المتوقع أن تواصل الارتفاعات بنسبة 30% هذا العام، بحسب خبراء عقاريين.
وأضاف سمير، أن العروض التي قدمتها الشركات بمدد سداد تصل إلى 10 و12 عاما، توحي للمستهلكين بتقديم تسهيلات على شراء الوحدات السكنية، ولكن هذا على عكس الواقع لأن بداخلها نظم سداد دفعات سنوية متدرجة تتعدى قيمتها ال 700 ألف جنيه وتصل إلى 1.5 جنيه، وهي ملزمة السداد بخلاف الأقساط الشهرية وثمن مقدمة الحجز.
وأشار سمير، إلى أن لجوء المطورون إلى تخفيض قيمة مقدمة الحجز وإطالة مدد سداد الأقساط، لعدم وجود حلول تمويلية تسطيع تمويل العملاء لشراء الوحدات السكنية عند الأسعار الحالية، موضحا أن المطورين العقاريين أصبحوا مضطرين في الوقت الحالي للقيام بدور الممول لتنشيط حركة المبيعات مع ارتفاع أسعار العقارات وزيادة قيمة الأقساط الشهرية.
وأضاف سمير، أن تلك العروض من الممكن أن ينجم عنها مخاطر مالية كبيرة على السوق العقاري سواء في التوقيت الحالي أو على الزمن البعيد، لأن من المفترض أن يقتصر دور المطور على عمليات الإنشاء وليس التمويل، موضحا أن المشكلات تظهر في دورة رأس مال المطور بعد جمع مقدمات الحجز من العملاء وعدم قدرته على تنفيذ المشروع وفقا للتوقيتات الزمنية المحددة، بسبب التغيرات الاقتصادية ما يؤدي إلى تعثره وإفلاسه.
وأشار سمير، إلى أن تلك العروض بالرغم من أنها تظهر أن هناك طلب على العقار في مصر، لكن تخفي في باطنها مخاطر مالية رهيبة على السوق العقاري؛ لعدم وجود مؤسسات مالية مثل البنوك وشركات التمويل العقاري تقوم بدورها الحقيقي لأنها هي الجهات التي تمتلك الأموال، ومن المفترض أن تقرضها للعملاء بصورة منخفضة للحصول على وحدات سكنية التي يطرحها المطورين.
وقال محمد الكحكي العضو المنتدب لشركة تمويل للتمويل العقاري، إن تقديم شركات العقارية عروض تقسيط على مدد زمنية تصل إلى 12 عاما للحفاظ على معدلات مبيعاتها، بعد أن بات من الصعب على العملاء في ظل الارتفاعات القياسية في أسعار العقار شراء وحدات سكنية، وتقسطها على مدد زمينة تراوح بين 5 إلى 10 سنوات.
وأشار الكحكي، إلى أن شركات التطوير العقاري للقيام بدور الممول العقاري؛ لتوفير سيولة مالية لاستكمال مشروعاتها العقارية تحت الإنشاء، في ظل عزوف البنوك وتحفظها عن إقراض شركات التمويل العقاري لإتمام عمليات تمويل شراء الوحدات السكنية تحت التاسيس، بالرغم من أن قانون تمويل العقاري يسمح بذلك.
وبلغ إجمالي حجم التمويلات العقارية خلال الفترة من يناير إلى أكتوبر 2024 نحو 20.9 مليار جنيه بزيادة 182% على أساس سنوي.
وقال الكحكي، إنه لا يتوقع حدوث فقاعة عقارية بالسوق العقاري المصري نتيجة تلك العروض التي تتزامن مع ارتفاع قياسي في أسعار العقارات، مشيرا إلى أن ارتفاع أسعار العقار في مصر ليس بدون مبرر، ولكن ناتجة عن انخفاض قيمة الجنيه أمام الدولار، موضحا أن أسعار العقارات في مصر لا تزال الأرخص إذ تم تقيمها بعملة أخرى غير الجنيه.
ولفتت سارة بطرس، محللة رئيسة تحليل القطاع العقاري والمالي في سي أي كابيتال، إلى أنها لا ترى من تلك العروض مشكلات على القطاع العقاري، حيث تعتبرها عروض استثنائية لفترة محدودة ولا تعبر عن اتجاه عام لدى شركات التطوير العقاري.
وأضافت بطرس، أن الشركات تحاول تنشيط مبيعاتها من تلك العروض، في ظل توقعات تراجع حجم مبيعاتها مقارنة بالعاميين الماضيين بعد تراجع الطلب على العقار مقارنة بالعاميين السابقين، بعد انخفاض الطلب عليه كأداة للتحوط عقب استقرار أسعار الدولار.
ويرى محمد راشد، عضو مجلس إدارة غرفة صناعة التطوير العقاري، أن هذه العروض محاولة من قبل الشركات العقارية؛ لتنشيط مبيعاتها مع بداية العام الجديد ولتحقيق مستهدفات خلال الربع الأخير من 2024، خاصة مع حالة التباطؤ التي تشهدها مبيعات العقارات خلال الفترة الأخيرة بالتزامن مع ارتفاع الأسعار.
وأضاف راشد، أن عروض التقسيط ل12 عاما كانت ستحمل مخاطر على السوق العقاري، إذ تم طرحها من قبل صغار المطورون العقاريون، بينما طرحها من قبل الشركات الكبرى يحمل أمن على السوق العقاري، لامتلاك تلك الشركات السيولة التي تستطيع أن تعوض أي خسارة في حالة تعثر العميل عن سداد أي أقساط طوال تلك المدة، مشيرا إلى أن المطور العقاري المصري هو المطور الوحيد في العالم الذي يقوم بعملية التمويل معا.
وأوضح راشد، أنه ليست هناك أي مخاطر على السوق العقاري، لأنه يتم طرحها من قبل مطورون عقاريون لديهم خبرات قوية.