انطلاقة قوية للشركات العقارية تقضي على تخوفات الهدوء خلال 2019.. والسوق تعيد ترتيب أوضاعها الداخلية

أحمد قدري: تحقيق مبيعات بقيمة 200 مليون جنيه خلال فعاليات سيتي سكيب.. والشركات لا تزال تدعم العميل
أحمد العتال: مبيعات الشركات بأول معرض في العام الجديد تبشر بنشاط قوي خلال 2019.. وحققنا 150 مليون جنيه خلال 3 أيام
أحمد شلبي: السوق يمر بمرحلة إعادة ترتيب للأوضاع على مستوى الحكومة والمطور والعميل
طارق شكري: المطالبة بتفعيل مقترح تدشين صندوق لدعم فائدة التمويل العقاري.. والشركات لا يمكنها الاستمرار في دعم العميل
أمجد حسنين: عودة الدولة لدورها الرقابي والأشرافي يعيد زمام الأمور للمطورين
عمرو القاضي: ميبم محطة أولى في سلسلة طويلة من المعارض الخارجية.. وفرصة لجذب صناديق الاستثمار الأجنبية
حسين صبور: المطورون جاهزون لتوفير وحدات لمتوسطي الدخل مقابل آلية واضحة ومحفزات استثمارية
رغم التخوفات التي أبداها بعض المطورين العقاريين من احتمالية وجود هدوء في مبيعات الشركات العقارية خلال العام الجاري نظرًا لاستمرار وجود فجوة بين القدرة الشرائية للعملاء وأسعار الوحدات العقارية، إلا أن المبيعات التي حققتها الشركات خلال فعاليات معرض سيتي سكيب مؤخرًا تقضي على تلك التخوفات.
وأكد مطورون عقاريون على أن السوق العقارية لا تزال تتسم بالطلب الحقيقي الذي يحافظ على قوتها واستمرار إسهامها بنحو 16 % في الناتج الإجمالي المحلي، ولكنها تواجه أزمة في تلاقي القدرة الشرائية مع أسعار الوحدات وهو دور التمويل العقاري الذي لم يتم تفعيله بالشكل الكامل بالسوق العقارية، لافتين إلى أهمية الاجتماع الأخير مع رئيس الوزراء لبحث آليات تفعيل نظام التمويل العقاري عبر دراسة عدة مقترحات.
أشاروا إلى أهمية عودة الدولة لدورها الرقابي والإشرافي على السوق العقارية وتأكيدها على تراجع دورها في تنفيذ وحدات سكنية والمنافسة مع القطاع الخاص على أن تعود الامور لسابق عهدها وتولي المطورين للتنفيذ والدولة لتنظيم السوق والإشراف عليه، لافتين إلى أن الدولة تولت وضع نواة التنمية في المدن الجديدة لجذب المطورين لاستكمال تلك التنمية.
مبيعات قوية
قال أحمد قدري، الرئيس التنفيذي لشركة ساك للتطوير العقاري، أن شركته حققت مبيعات تعاقدية بقيمة 200 مليون جنيه خلال فعاليات معرض سيتي سكيب مؤخرًا بمشروعي “سوينو” و”إيليت” بالعاصمة الإدارية الجديدة، وهو ما يبشر بمبيعات قوية خلال العام الجاري بالسوق العقارية، لافتًا إلى أن سيتي سكيب هو المعرض العقاري الأول الذي تشهده السوق خلال العام الجديد.
أشار إلى أن العقار لا يزال هو الملاذ الآمن للاستثمار خلال أوقات الأزمات، كما أن مطلب حقيقي يلبي حاجة أساسية لدى المواطن وهي السكن وهو ما يدفعه لاتخاذ العديد من التدابير للحصول على وحدة سكنية، فمصر بها أكثر من 900 ألف حالة زواج سنوية ونحو 500 ألف وحدة يطلبها المواطنين ولا يتم تلبيتها بالكامل.
أوضح أن الشركات العقارية لا تزال تقوم بدورها لدعم القدرة الشرائية للعميل وتقديم أنظمة سداد متنوعة وجاذبة للعملاء خلال فترة المعرض وخصومات وصلت لنحو 30 % قدمتها شركته على السداد الفوري، وغيرها من العروض التي جذبت شريحة كبيرة من العملاء.
أضاف المهندس أحمد العتال، رئيس مجلس إدارة العتال القابضة، أن شركته حققت نحو 150 مليون جنيه خلال الثلاثة أيام الأولى بالمعرض بمشروع واحد بالعاصمة الإدارية الجديدة وهو “باركلين” وهو ما يؤكد استمرار وجود الطلب والشراء على المشروعات وخاصة المنفذة بالعاصمة الإدارية الجديدة، فضلًا عن تقديم منتج عقاري متميز للسوق العقارية.
أكد أن المنافسة بين الشركات المتواجدة بالعاصمة الإدارية الجديدة ليست على الأسعار المقدمة ولكن على جودة المنتج والثقة في الشركة التي يتعاقد معها العميل، لافتًا إلى دور العروض التسويقية التي قدمتها شركته لتنشيظ المبيعات خلال فترة المعرض، والتي تضمنت تقديم وحدات بتشطيب مجاني من الشركة.
تابع: المعرض يجمع عدد كبير من الشركات العقارية التي تخاطب شرائح سكنية متعددة وفي مناطق سكنية مختلفة، كما أنه أول معرض تستقبل به الشركات موسم الصيف.
تغيرات سوقية
قال الدكتور أحمد شلبي، العضو المنتدب والرئيس التنفيذي لشركة تطوير مصر، أن هناك العديد من التغيرات التي تشهدها السوق العقارية حاليًا على عدة مستويات، فمن جانب الحكومة هناك اهتمام قوي بملف تدشين اتحاد للمطورين العقاريين لتنظيم السوق ودعم لملف تصدير العقار عبر عدة مستويات، وعلى مستوى العملاء لا تزال القدرة الشرائية ثابتة مقابل ارتفاع الأسعار، وعلى مستوى المطور فإنه يتعاون بشكل كامل مع الحكومة لتنظيم السوق العقارية وتصنيف المطورين.
تابع: تشهد السوق ما يشبه إعادة ترتيب لأوراقها وهو ما يعني مزيد من التنظيم بتلك السوق ومزيد من الاستفادة بأهميتها ودورها في دعم الاقتصاد المحلي، وخاصة مع الدعم والاهتمام الحكومي الذي يتم تقديمه للسوق العقارية بتوجيهات من رئيس الجمهورية نظرًا لما يسهم به القطاع سنويًا في إجمالي الناتج القومي والذي يصل لنحو 16 %.
أكد على أهمية تدشين اتحاد للمطورين العقاريين يتم من خلاله تنظيم السوق العقارية، والذي يتولى تصنيف المطورين العقاريين وفقا لخبراتهم السابقة وملائتهم الفنية والمالية بما يمكن من منح كل مطور للقطعة التي يمكنه تنميتها وفقا لقدراته المتاحة، موضحًا الاتفاق بين جميع الأطراف المشاركة في مناقشات تدشين اتحاد المطورين العقاريين لتدشين قانون من 8 مواد تقريبا تركز على تدشين اتحاد للمطورين العقاري ويتولى الاتحاد تنظيم المهنة بالتعاون مع الوزارات المعنية وهذا أمر إيجابي ويسرع من الملف بأكمله.
لفت إلى ضرورة تركيز المطور على جودة المنتج المقدم للعميل، فقط أصبح الأخير واعيًا باحتياجاته ويقارنها بما يقدمه المطور له، فضلا عن قدرته على المقارنة بين ما يقدمه المطورين العاملين بالسوق وخاصة مع حجم المعروض الكبير لشريحة سكنية محددة، كما يجب على المطور التسعير الدقيق للوحدة وفقا لتكلفة التنفيذ ونظام السداد المقدم لها، بالإضافة إلى البحث عن آليات جديدة لتمويل العميل لزيادة مدة التقسيط للعميل وحصول المطور على أمواله وهو ما يحقق انتعاشة قوية بالسوق.
التمويل العقاري
قال المهندس طارق شكرى، رئيس غرفة التطوير العقارى باتحاد الصناعات، ورئيس مجموعة عربية القابضة، أن الاجتماع الأخير الذي ضم الدكتور مصطفى مدبولي، رئيس الوزراء مع عدد من المطورين العقاريين يؤكد على اهتمام قوي من قبل الحكومة بدعم القطاع العقاري، حيث تم تقديم عدة مطالب لتنشيط آداء السوق.
أوضح أن تلك المطالب ركزت بالأساس على عودة دعم الفائدة لتمويل وحدات متوسطى الدخل مع رفع الحد الأقصى لتمويل الوحدة إلى 1.8 مليون جنيه، وهي القيمة السعرية التي وصلت لها وحدات تلك الشريحة حاليًا والذي كان بنحو 950 ألف جنيه للوحدة قبل انتهاء مبادرة متوسطي الدخل.
أشار إلى أن نظام التمويل العقاري هو الآلية الوحيدة لسد الفجوة بين القدرة الشرائية للعملاء وأسعار الوحدات الحالية، كما أنه النظام المعمول به في كافة الأسواق العقارية بالعالم ويفيد كافة أطراف المنظومة العقارية، فالمطور يحصل على أمواله مما يعني سرعة دوران رأس المال والتوسع في فرص استثمارية جديدة وبناء وحدات سكنية، والعميل يحصل على وحدته ويقوم بتقسيط قيمتها على فترة تصل لنحو 15 عام، وشركات التمويل العقاري والبنوك تعمل كذلك.
أضاف أن المقترح المقدم يتضمن إعادة العمل بالمبادرة مع دعم سعر الفائدة بقيمة يتم الاتفاق عليها ليتم التمويل بفائدة تتراوح من 10% إلى 12% لحل أزمة ارتفاع سعر العائد على تمويل الوحدات التى تبدأ من مليون جنيه، بالإضافة إلى إنشاء صندوق دعم الفائدة والذي يتم تمويله عبر اسهام المطورون بنسبة من قيمة عقد بيع وحدات مشروعاتهم يجرى تحديدها أيضاً وقد تتراوح من 1% إلى 2% من قيمة كل عقد دون حد أقصى لقيمة الوحدة.
أكد أن السوق لا تواجه أزمة في الطلب ولكن الشركات غير قادرة على تمويل العميل باستمرار، فتقديم فترات سداد طويلة كان نتيجة وجود التعويم الذي نتج عنه ارتفاع أسعار الوحدات بشكل مفاجيء وبعيد عن القدرة الشرائية للعملاء، وذلك للحفاظ على مبيعات الشركات، لذا فإنه حل مؤقت ولا يمكن استمرار العمل به.
دور رقابي وإشرافي
منذ بدء تنفيذ وزارة الإسكان والمرافق والمجتمعات العمرانية لوحدات سكنية لإسكان فوق المتوسط والفاخر وأبدى المطورون خطورة تلك الخطوة واضرارها بعنصر المنافسة في السوق العقارية، فالوزارة مالكة للأرض والسيولة المالية التي تمكنها من التنفيذ في وقت أسرع فضلًا عن عنصر الثقة بها من قبل العملاء، ليعلن الدكتور عاصم الجزار وزير الإسكان عودة الدولة لدورها الرقابي والإشرافي على السوق وهو ما يفيد المنظومة بأكملها.
وأكد أمجد حسنين، الرئيس التنفيذي لشركة كابيتال جروب بروبرتيز، أن توسع الدولة في تنفيذ هذا العدد من المدن والمجتمعات العمرانية الجديدة يتم لعدة أهداف منها التوزيع الجغرافي للسكان على كامل مساحة مصر، ودعم الاقتصاد الوطني وتوفير فرص العمل للقضاء على حجم البطالة المحلية.
أشار إلى أن قيام الدولة بدور المطور العام واتخذت المخاطرة الأولى في تنمية المدن الجديدة مؤخرًا بما تمتكله من قدرات مالية وفنية وتولت تنفيذ بنية تحتية ومشروعات سكنية مثلما تم في المنصورة الجديدة والعلمين الجديدة، وهو أمر جوهري لتنمية تلك المدن وتشجيع المطورين والمواطنين على التواجد بها، لافتًا إلى أن اتخاذ المخاطرة الأولى يتضمن الحصول على مزايا للدولة وهي رفع القيمة الاستثمارية للأرض بما يمكن من توجيه قيمتها لشرائح سكنية بحاجة لدعم الدولة كإسكان محدودي الدخل والقضاء على العشوائيات.
تابع “يجب أن يقتصر دور الدولة على هذا الهدف بحيث تتولى وضع نواة التنمية في أي مدينة جديدة ثم تنسحب لتترك المجال للقطاع الخاص، فاستمرار منافسة الدولة للقطاع الخاص يثير تخوف المستثمر الأجنبي للتواجد بالسوق المحلية، فهو لا يريد التنافس مع الحكومة فهي منافسة محسومة لصالحها.
لفت إلى أنه في حالة المنافسة بين الدولة والمطورين فإنها منافسة محسومة لصالح الدولة من كل الجوانب فهو مالك للأرض ولديه قدرات مالية كبرى تمكنه من التنفيذ قبل البيع وهو ما يعزز ثقة العميل في الشراء من الحكومة أكثر من المطوري العقاري.
أضاف آسر حمدي، رئيس مجلس إدارة شركة الشرقيون للتنمية العمرانية، أن قرار وزير الإسكان بعودة الوزارة لدورها الرقابي والإشرافي على السوق العقارية يتسبب في ارتياح المطورين وعودة الأمور لوضعها الطبيعي وتولي المطورين للتنمية مقابل قيام الدولة بالإشراف والرقابة وسن القوانين اللازمة لتنظيم السوق العقارية.
أشار إلى أن الدولة من حقها تعظيم قيمة الأرض وهو ما يتم بالتنمية وليس ببيعها بأسعار مرتفعة، فتدشين جامعة أو مدرسة في أي مدينة جديدة هو الذي يرفع القيمة الاستثمارية للأرض وليس بيعها بسعر مرتفع يتسبب في موجة ارتفاعات جديدة في أسعار المنتج النهائي والذي لا يتمكن العميل من الحصول عليه.
مبيم وملف تصدير العقار
أكد المهندس عمرو القاضي، الرئيس التنفيذي لشركة سيتي إيدج للتطوير العقاري، تميز وقوة مشاركة مصر في فعاليات معرض ميبم الأخير بفرنسا بجناح رسمي تحت مظلة وتواجد وزارة الإسكان ومشاركة 8 مطورين عقاريين يقوم الجميع بالتسويق لمصر وليس تسويق مشروعات معينة، كما تم اختيار مكان الجناح المصري في مكان مميز بالمعرض، لافتًا إلى أهمية المشاركة في تحقيق الهدف المطلوب منها وهو التعريف بتواجد سوق عقارية مصرية مليئة بالفرص الاستثمارية الواعدة.
أوضح أن هذه المرة ستكون الأولى لمرات لاحقة لمشاركة مصر بجناح رسمي في هذا المعرض وهو أحد الآليات الهامة الداعمة لملف تصدير العقار والذي يعتمد على مخاطبة صناديق استثمار أجنبية، بجانب تسويق مشروعات عقارية لعملاء أجانب، لافتًا إلى أهمية صناديق الاستثمار الأجنبية في دعم خطة الدولة التنموية والتوسعية في مختلف المدن الجديدة.
أشار إلى أن هذه الصناديق تتولى تنفيذ مشروعات للبنية التحتية مقابل حق انتفاع وبأنظمة متعددة ترفع عن الدولة عبء التمويل وهو ما يعني الإسراع في تنفيذ خطة الدولة التنموية وسرعة تنمية مدن الجيل الرابع التي تسعى الدولة من خلالها لتدارك الزيادة السكانية المستمرة على نفس الرقعة العمرانية.
وحدات لمتوسطي الدخل
أعادت وزارة الإسكان والمرافق والمجتمعات العمرانية فتح ملف تدشين المطورين لوحدات متوسطي الدخل مقابل مزايا استثمارية يحصل عليها المطورين العقاريين وذلك للمساعدة في توفير وحدات سكنية لهذه الشريحة السكنية الكبيرة بالسوق، فمحدودي الدخل تتولى الوزارة تلبية مطالبهم ووحدات متوسطي ومرتفعي الدخل يتولى المطورين تنفيذ وحدات لهم.
قال المهندس حسين صبور، رئيس مجلس إدارة شركة الأهلي للتنمية العقارية، أن المطورين جاهزين لتنفيذ وحدات لمتوسطي الدخل بالتعاون مع وزارة الإسكان ولكن شريطة توفير مزايا ومحفزات استثمارية للمطورين العقاريين وآلية محددة تمنع تكرار أزمة الإسكان القومي التي لم يتم تطوير جزء منها، لافتًا إلى أن هذه الشريحة تعد منسية بين محدودي الدخل التي تتولى الدولة البناء لهم وبين الإسكان الفاخر الذي يستهدفه المطورين العقاريين.
أوضح أن التنفيذ يجب أن يتم في المناطق الأكثر احتياجًا مع توفير آلية التمويل العقاري لدعم تلك الشريحة السكنية، مؤكدًا على أن المستثمرين العقاريين مستعدين بشكل كامل للمساندة التامة لتنفيذ خطة الدولة التنموية على كافة المستويات ولمختلف الشرائح السكنية، ولك مع ضمان حقوق المطورين العقاريين في توفير المحفزات الداعمة للمشاركة في تلك المبادرة.
أزمة متوسطي الدخل
وفي سياق متصل لا تزال المبادرات السكني الخاصة بتنفيذ وحدات سكنية لمتوسطي الدخل بهامش ربح يتراوح بين 5 و 10 % تنمو وتلقى رواجًا قويا، والتي سرعان ما انتشرت لتتكرر بشكل كبير خلال العامين الأخيرين ويتم من خلالها توفير عدد من الوحدات السكنية لشريحة سكنية لا تنتمي لمحدودي الدخل ولا مرتفعي الدخل، وهي الشريحة التي تسعى للحصول على وحدة في منطقة مخططة وليست عشوائية ولكن بإمكانياتها المالية المتاحة.
من جانبه قال محمد الدهشوري، رئيس شركة مهندس بيتك للاستثمار العقاري، أن شركته أطلقت مبادرة “مهندس بيتك” منذ نحو عامين، تمكنت خلالها من بناء 120 وحدة سكنية للعملاء بهامش ربح محدود للغاية يتراوح بين 5 و10%، وتقوم الفكرة على شراء قطعة أرض واحتساب تكلفة التنفيذ مع قيمة الأرض وهامش الربح ويتم تقسيم القيمة المحددة على عدد الشقق التي يتم بنائها بالعمارة، لتتراوح قيمة الوحدة بحسب المنطقة التي يتم تنفيذ المشروع بها، وبنسبة أقل بنحو 40 و 60 % عن الوحدة المشابهة بالسوق.
أوضح أن المبادرات السكنية تستهدف الشريحة السكنية التي ليست محدودي دخل وليست متوسطي الدخل، وهي شريحة كبيرة بالسوق العقارية، والتي ازدادات حاليا بنسبة كبيرة نظرًا لتأثر القدرة الشرائية للعملاء خلال الفترة الأخيرة وتناقصها مقابل ارتفاع أسعار الوحدات العقارية، وهو ما يجعل العميل يستمر في البحث عن هذه النوعية من المبادرات للحصول على وحدة مخططة بسعر يتناسب مع إمكانياته المادية.
أضاف بسيوني أحمد، رئيس شركة مطور عقاري للاستثمار العقاري، أن شركته أطلقت مبادرة “احسبها وابنيها”، والتي تمكنت خلالها من توفير نحو 40 وحدة للعملاء بهامش ربح يترواح بين 5 و10%، يتم من خلالها ربط إيداعات العميل بمراحل التنفيذ للتأكد من الجدية والالتزام وطمأنة العميل للحصول على وحدته، موضحًا أن شركته لديها 4 إدارات لضمان تحقيق ذلك.
أوضح أن هناك إدارة التراخيص والأراضي والمسئولة عن توفير الأرض والحصول على تراخيص البناء اللازمة، والإدارة الهندسية لتصميم المشروع، وإدارة الاستثمار والمسئولة عن إدارة أموال المشروع، وإدارة التسويق والمبيعات والمسئولة عن تسويق الوحدات، حيث تستهدف شركته التسويق لمشروعاتها عبر مواقع التواصل الاجتماعي.