كل ما يجب أن تعرفه عن حكم عدم دستورية تثبيت سعر الإيجار القديم - سؤال وإجابة

حكم الدستورية العليا يصف تثبيت الأجرة السنوية بأنه "عدوان على قيمة العدل وإهدار لحق الملكية"

إرجاء تطبيق الحكم إلى نهاية الدورة البرلمانية الحالية.. وبعدها يجوز للملّاك اللجوء للقضاء المدني


أصدرت المحكمة الدستورية العليا برئاسة المستشار بولس فهمي، اليوم، حكما تاريخيا ومهما لملايين المواطنين، من الملّاك والمستأجرين، بعدم دستورية الفقرة الأولى من كل من المادتين (1 و2) من القانون رقم 136 لسنة 1981 في شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر، فيما تضمنتاه من ثبات الأجرة السنوية للأماكن المرخص في إقامتها لأغراض السكنى اعتبارا من تاريخ العمل بأحكام هذا القانون.

وقالت المحكمة في حيثياتها إن ثبات القيمة الإيجارية عند لحظة من الزمان ثباتًا لا يزيله مضي عقود على التاريخ الذي تحددت فيه "يشكل عدوانًا على قيمة العدل وإهدارًا لحق الملكية".

وفي هذا التقرير تحاول "الشروق" الإجابة على أهم التساؤلات التي أثيرت بشأن هذا الحكم في الساعات الأخيرة، وتوضيح ما يغمض على الرأي العام عن تطبيق الحكم وآثاره ومسئولية تنفيذه.

- متى يتم تنفيذ الحكم؟

= يبدأ تطبيق أثر الحكم من اليوم التالي لانتهاء دور الانعقاد التشريعي الحالي، أي الدورة البرلمانية الحالية لمجلس النواب القائم، وهي الخامسة والأخيرة في الفصل التشريعي الحالي.

ولم يتم تحديد موعد فض الدورة البرلمانية حتى الآن خلال صيف العام المقبل 2025، علما بأن الدورة السابقة قد انفضت في يوليو الماضي.

- هل معنى ذلك أن العقود القائمة ستظل سارية؟

= نعم حتى الآن، ولا يجوز للمالك رفع دعوى لفسخ العقد أو زيادة المقابل بناء على هذا الحكم، إلا بعد انتهاء الدورة البرلمانية الحالية.

- لماذا قررت المحكمة إرجاء تطبيق الحكم؟

= أعملت المحكمة الرخصة المخولة لها بمقتضى المادة (49) من قانونها وحددت اليوم التالي لانتهاء دور الانعقاد التشريعي العادي الحالي لمجلس النواب تاريخًا لإعمال أثر حكمها.

وذكر المستشار محمود غنيم، نائب رئيس المحكمة ورئيس المكتب الفني لها، أن المحكمة قدّرت ذلك لحاجة المشرع إلى مدة زمنية كافية ليختار بين البدائل لوضع ضوابط حاكمة لتحديد أجرة الأماكن المرخص في إقامتها لأغراض السكنى الخاضعة للقانون رقم 136 لسنة 1981.

- من المُخاطب بتنفيذ هذا الحكم؟

= وفقا للحكم وموعد إعمال أثره، يتوجب على مجلس النواب الإسراع في تنظيم العلاقة بين المالك والمستأجر بنظام الإيجار القديم، وإصدار قانون يراعي التوازن الذي دعت إليه المحكمة الدستورية لضبط هذه العلاقات التعاقدية قبل أن يبدأ تطبيق هذا الحكم الدستوري.

- ماذا سيحدث إذا لم يتدخل البرلمان حتى ذلك الوقت؟

= يجوز عندها للأشخاص الطبيعيين والاعتباريين ملّاك العقارات رفع دعاوى أمام القضاء المدني لإلزام المستأجرين بزيادة قيمة الأجرة.

وسوف يؤدي هذا إلى فوضى في العديد من التعاقدات الإيجارية المستندة إلى القوانين المنظمة للإيجار القديم، وسوف تسقط العديد منها بمجرد إقامة دعاوى بشأنها أمام المحاكم. علما بأن المحاكم ستكون مُلزمة بتنفيذ حكم "الدستورية" فيما تضمنه من بطلان تثبيت القيمة الإيجارية السنوية.

وبالطبع يمكن التفاوض الودي في أي وقت بين طرفي التعاقد لزيادة القيمة.
-هل حدث هذا من قبل؟

= نعم في أعقاب صدور حكم "الدستورية" في مايو 2018 بعدم دستورية امتداد عقد الإيجار القديم للأشخاص الاعتبارية من جهات عامة وشركات عامة وخاصة، وصدرت آلاف الأحكام بالإخلاء الفوري ضد جهات حكومية وشركات خاصة في القاهرة وجميع المحافظات.

وكان سبب ذلك أن الدولة تأخرت في تطبيق ذلك الحكم أربع سنوات، حتى أصدرت القانون رقم 10 لسنة 2022 لتنظيم العلاقة بين الملّاك والأشخاص الاعتبارية المستأجرة على ضوء حكم "الدستورية" الصادر عام 2018، والذي نصّ على إخلاء الأماكن المؤَجرة للأشخاص الاعتبارية خلال مدة لا تجاوز 5 سنوات، بحيث يتم إعادة تحديد القيمة الإيجارية للوحدة بخمسة أمثال القيمة القانونية السارية والمنصوص عليها في العقد، وتُزاد سنوياً وبصفة دورية، بنسبة 15% وذلك بغرض تحقيق التوازن بين طرفي العلاقة الإيجارية.

وقد سمح هذا القانون لطرفي العقد بالاتفاق على عدم الالتزام بالقانون بعد إصداره، وذلك بالإخلاء الفوري أو إبقاء مقابل الإيجار كما هو أو زيادته لما هو أكثر لحين الإخلاء، وذلك كله على أساس عدم جواز امتداد عقد الإيجار إلى أجل غير مسمى.

- هل وضعت المحكمة الدستورية العليا معايير لإصدار التشريع المرجو صدوره لإنهاء أزمات الإيجار القديم؟

= إن المحكمة الدستورية العليا لا تحل محل السلطة التشريعية، ولكن على الحكومة ومجلس النواب أن يلتمسا المعايير الدستورية السليمة لسن القوانين من خلال المبادئ التي تقرها المحكمة.

وفي القضية الحالية قالت المحكمة في حيثياتها إن على المشرع التدخل لتحقيق التوازن بين طرفي العلاقة الإيجارية "فلا يمكّن المؤجر من فرض قيمة إيجارية استغلالًا لحاجة المستأجر إلى مسكن يأويه، ولا يهدر عائد استثمار الأموال - قيمة الأرض والمباني - بثبات أجرتها بخسًا لذلك العائد فيحيله عدمًا".

كما أشارت في موضع آخر من الحيثيات إلى أن "ثبات القيمة الإيجارية عند لحظة من الزمان ثباتًا لا يزيله مضى عقود على التاريخ الذي تحددت فيه، ولا تؤثر فيه زيادة معدلات التضخم وانخفاض القوة الشرائية لقيمة الأجرة السنوية، واضمحلال عائد استثمار الأعيان المؤجرة بما يدنيه من العدم" يمثل عدوانًا على قيمة العدل وإهدارًا لحق الملكية.

ومن تلك الحيثيات يتضح أن أبرز المبادئ التي يجب أن يراعيها المشرع في تدخله هي:
1- مراعاة التوازن بين المصلحة الاقتصادية وحماية الملكية الخاصة للمُلّاك وبين الاحتياجات الإنسانية والاجتماعية للمستأجرين.
2- مراعاة معدلات التضخم وانخفاض القوة الشرائية لقيمة الأجرة السنوية وفقا للأوضاع الاقتصادية القائمة.
3- الحيلولة دون تراجع عائد استثمار الأعيان المؤجرة بما يدنيه من العدم.
4- أن يكون تحديد الأجرة قائما على ضوابط موضوعية تحددها السلطة التشريعية.