ارتفاع تكلفة التنفيذ وضعف القدرة الشرائية التحدي الأكبر أمام مطوري العقارات خلال 2023

• خبراء: مطلوب تدخل حكومي لإنقاذ الاستثمار العقاري والتحديات المالية تحتاج إلى حلول غير تقليدية
• متابعة دورية لعملية التسعير واستبعاد لجوء المطورين إلى طرح أنظمة سداد طويلة بسبب الفجوة التمويلية
تواجه شركات التطوير العقارى تحديات عديدة فى الفترة المقبلة على خلفية المتغيرات الاقتصادية التى أدت إلى ارتفاعات غير مسبوقة فى مدخلات صناعة العقار بالتزامن مع تراجع ملحوظ فى القدرة الشرائية للعملاء.
وطالب مطورون بضرورة تدخل حكومى لإنقاذ السوق العقارية التى تعانى أزمة سيولة وفجوة تمويلية طالت الكثير من الشركات، مطالبين بدعم الفائدة للمطورين وتشكيل هيئة مستقلة لدعم الاستثمار العقارى وتعديل منظومة التمويل العقارى مؤكدين أن العقار مازال يمثل الاستثمار الأفضل للمواطنين للحفاظ على مدخراتهم.
قال أيمن سامى المدير التنفيذى لشركة «جى إل إل للاستشارات العقارية مصر» إن ضعف القوة الشرائية يمثل التحدى الأكبر الذى يواجه المطورين خاصة مع ارتفاع الفائدة البنكية التى تؤثر على السيولة المتاحة بالسوق، مشيرا إلى أن السوق العقارية تواجه صعوبة فى عملية التسعير بسبب المتغيرات الاقتصادية المتلاحقة.
«ارتفاع التكلفة الإنشائية والزيادة المستمرة فى مدخلات البناء تمثل عائقا أمام المطوين فى عملية التسعير التى يجرى متابعتها بشكل يومى على فترات زمنية متقاربة».. قال سامى، مضيفا أن شركات التطوير العقارى لن تستطيع منح فترات زمنية للسداد تتجاوز الثمانى سنوات لأنها ستزيد من الأعباء المالية فى ظل ارتفاع التكلفة وبالتالى فإن الأمر يحتاج إلى حلول تمويلية غير تقليدية تتمثل فى الشراكات مع مؤسسات مالية وطرح مراحل بيعية بأسعار تلائم التكلفة المتوقعة.
من جانبه، قال الدكتور طارق الغمراوى رئيس مجلس الإدارة والعضو المنتدب لشركة بيت مصر لخدمات التمويل العقارى، إن السوق العقارية فى مصر تواجه تحديات عنيفة تتطلب تدخل الدولة ومساندتها للصناعة التى ترتبط بها صناعات عديدة وتخلق العديد من فرص العمل.
تابع: شهدت الصناعات المرتبطة بالاستثمار العقارى ارتفاعات كبيرة فى الأسعار، بالإضافة إلى ندرة توافر العديد من الخامات ومدخلات البناء، كل ذلك أدى إلى ارتفاع غير مسبوق فى تكلفة التنفيذ للمشروعات وهو ما أدى إلى أعباء مالية للشركات التى حققت مبيعات كبيرة قبل الأزمة وستضطر إلى التنفيذ بأسعار لا تتناسب مع سعر البيع مما ينذر بفجوة تمويلية كبيرة لدى غالبية المطورين.
أضاف الغمراوى أن عملية التسعير تمثل تحديا كبيرا أمام المطورين، فهناك صعوبات فى حساب التكلفة وتحديد سعر الوحدة العقارية لمدة أربع سنوات قادمة فى ظل المتغيرات الاقتصادية المتلاحقة، مشيرا إلى أن الأعباء المالية التى يتحملها المطور تتمثل فى ارتفاع تكلفة التمويل بالإضافة إلى زيادة قيمة الأقساط المستحقة عن الأراضى نتيجة ارتفاع الفائدة (الكوريدور) بجانب أسعار الخامات، فكل هذه العوامل أدت إلى ارتفاع أسعار المنتج النهائى.
وقال الغمراوى إن الأوضاع الاقتصادية التى صاحبت الحرب الروسية الأوكرانية أدت إلى أزمة سيولة لدى الشركات العقارية فى الوقت الذى مازالت تحاول الخروج من تداعيات فيروس كورونا.
أشار إلى أن الاستثمار العقارى يختلف عن الصناعات الأخرى، فهى يوفر منتج بدورة إنتاج 5 سنوات وهناك صعوبة فى التسعير فى ظل المخاطر الاقتصادية وعدم وضوح الرؤية، مشيرا إلى أن التحديات الراهنة قد تهدد سمعة سوق العقارات المصرى مع احتمالات التعثر، مطالب باهمية تدخل الدولة باصدار تشريعات جديدة تسمح للمطور العقارى بتعديل أسعار الوحدات المتعاقد عليها مع العملاء قبل الزيادة التى طرات على التكلفة، بجانب دعم سعر الفائدة البنكية للمطورين، ومنح فترات إضافية لتنفيذ المشروعات وخفض الفائدة على أقساط الأراضى أو تثبيتها وفقا لسعر الكوريدور وقت التعاقد.
تابع: هناك مخاوف من مخاطر تهدد سمعة العقارى المصرى من ناحية تعثر شركات كبرى، وناحية أخرى فقدان الثقة فى العقارات كملاذ آمن للاستثمار بسبب صعوبة إعادة الييع مقابل ملاذات استثمارية أخرى زاد الإقبال عليها من جانب العملاء راغبى الحفاظ على قيمة مدخراتهم.
أشار الغمراوى إلى وجود حركة بيع نشطة نسبيا بالنسبة لشريحة العقارات المتوسطة والأقل مقارنة بالإسكان الفاخر بأسعار تبدأ من 3 ملايين جنيه.
وبالنسبة لمبادرات التمويل العقارى، طالب الغمراوى بطرح مبادرات بفائدة مدعمة على عدة شرائح تبدا من 5 6 % وتتزايد وفقا لمستوى الدخل، بالاضافة إلى حل مشكلة التسجيل العقارى، موضحا أن 2% من الوحدات العقارية فى مصر ينطبق عليها شروط التمويل العقارى الامر الذى يمثل اهدار لموارد الدولة وتعطيل حركة مبيعات ضخمة.
ونشرت الجريدة الرسمية فى نوفمبر الماضى قرار رئيس مجلس الوزراء الدكتور مصطفى مدبولى، بأن تتولى وزارة المالية إدارة ومتابعة جميع المبادرات القائمة ذات العائد المنخفض عن أسعار السوق، ونص القرار أن تتحمل وزارة الإسكان تكلفة مبادرة التمويل العقارى بفائدة 8% متناقصة، ويكون الحد الأقصى للمبادرة 15 مليار جنيه.
أكد على اهمية وجود بنية تشريعية للسوق العقارى تسمح بتسهيل التمويل العقارى والتسجيل بما يحفاظ على الثروة العقارية.
وتوقع الغمراوى أن تشهد الأسعار خلال الفترة القادمة ارتفاع بحوالى 30% مؤكدا ان تعديل انظمة السداد باضافة فترات زمنية اطول لن يفيد المطور فى ظل تزايد الفجوة التمويلية وزيادة تكلفة التمويل.
طارق عيد عضو مجلس ادارة شركة الرياض كاسيل للتطوير العقارى، قال ان التسعير يمثل التحدى الأكبر أمام شركات التطوير العقارى التى تعمل على الاسراع بالتنفيذ باسعار تناسب سعر البيع فى ظل الأعباء التمويلية المرتفعة.
توقع عيد أن تشهد السوق العقارية ارتفاع افى الأسعار ما بين 35 40% على مدار العام، مشيرا إلى أن صناعة العقار وما تربط به من خامات ومدخلات ارتفاع أسعارها بنسبة كبيرة، مضيفا أن تعديل أنظمة السداد بإتاحة سنوات أطول ستزيد من أعباء المطورين بسبب ارتفاع تكلفة التمويل المصرفى.
وطالب عيد بتشكيل هيئة مستقلة تدعم صناعة العقارات والمطورين لتجاوز الأزمة الراهنة، مؤكدا أن العقار مازال هو الاستثمار الآمن وتوجد قوة شرائية ورواج فى المبيعات على الرغم من الصعوبات الحالية.
أضاف أن الوضع الحالى يتطلب حلولا متبكرة لتقليل التكلفة على المطورين امام المشاركات لتقليل الأعباء المالية بحيث تكون الحصة العينية بديلا للحصة النقدية، وأيضا ابتكار تصميمات بأقل تكلفة خاصة للمكون الدولارى وتعميق المنتج المحلى فى مكونات المشروع، بالإضافة إلى الاتجاه إلى وحدات عقارية بمساحات اقل بنماذج جديدة لتقليل التكلفة بما يتماشى مع القدرة الشرائية للعملاء.
وأعلن البنك المركزى فى ديسمبر الماضى عن رفع سعر الفائدة %3 على الإيداع والإقراض، بهدف كبح جماح التضخم، بما نتج عنه زيادة الفائدة فى البنوك لتصبح %16.25 على الإيداع و%17.25 على الإقراض، وطرح بنكى الأهلى المصرى ومصر أكبر بنوك مصر شهادة ادخار جديدة بعائد 25%، يصرف سنويا أو 22.5% يُصرف شهريا، بهدف سحب السيولة من الأسواق لمجابهة التضخم.
أظهرت أحدث البيانات الصادرة عن وزارة الإسكان والمجتمعات العمرانية لأسعار مواد البناء خلال الفترة من يناير إلى نوفمبر 2022، عن ارتفاع اسعار 15 سلعة من مواد البناء بمتوسط 40%، ارتفع الحديد خلال هذه الفترة بمعدل 29% مقابل 93% لاسعار اسلاك النحاس والاسمنت بمعدل 52%.
كان المهندس فتح الله فوزى نائب رئيس جمعية رجال الأعمال ورئيس لجنة البناء والتشييد توقع فى تصريحات سابقة أن ترتفع أسعار العقارات خلال العام الحالى بمتوسط 30% على مدار العام استجابة للزيادة التى طرات على تكاليف الإنشاءات، مشيرا إلى أن جميعة رجال الأعمال تواصلت مع وزارة الاسكان لاتخاذ اجراءات تساند القطاع العقارى، أهمها منح مهلة لتنفيذ المشروعات العقارية من عام إلى عامين، بالإضافة إلى جدولة الأقساط المستحقة على المطورين لتخفيف الضغط على المشروعات والحفاظ على التدفقات النقدية للشركات، مشيرا إلى أن الوزارة وعدت بدراسة هذه المطالب.
وكشف تقرير أعدته شركة «زى بورد كونسالتيج» عن ارتفاع تكلفة مدخلات البناء على مدار العام بمتوسط 40%، بينما ارتفع متوسط التكلفة الاستثمارية للمشروعات العقارية بنحو 20%، الأمر الذى ترتب عليه ارتفاع متوسط اسعار الوحدات السكنية بمعدل 30 % خلال الفترة من يناير إلى نوفمبر من العام الحالى لمشروعات الإسكان الفاخر وفوق المتوسط التى تقع شرق وغرب القاهرة.