اشتعال سوق العقارات ..و 180% ارتفاعا فى أسعار الأراضى خلال 3 سنوات

شهد القطاع العقاري علي مدي التسعة شهور الماضية حالة من الركود والتباطؤ محليا، نظرا لوجود بعض التحديات التي أدت الي ارتفاع أسعار الأراضي بأكثر من 180% منذ عام 2014 وحتي الآن،
مما كبد العديد من شركات التطوير العقاري خسائر كبيرة نتيجة التزام هذه الشركات بتسليم الوحدات المتعاقد عليها، حتي بعد ارتفاع تكلفة الإنتاج دون تحميل العميل اي اعباء مالية إضافية، ولكن الأمر يستلزم معه معرفة التحديات ووضع حلول للخروج من هذه الأزمة لحماية هذا القطاع المهم.
في البداية يقول المهندس درويش حسانين، رئيس مجلس إدارة إحدي الشركات الحكومية العاملة في مجال التطوير العقاري، إن من أهم التحديات التي واجهت القطاع العقاري خلال الأشهر الماضية هي تحرير سعر الصرف، الذي أثر بدوره علي أسعار البناء، مما أدي الي ارتفاع أسعار الوحدات السكنية بنسب تختلف حسب نوع الإسكان، وتزداد في الإسكان الفاخر، ففرضت علي المطور تمويلا مرتفعا وتكاليف زيادة، وفي حال توفير التمويل أعباؤه تزداد أكثر، فضلا عن مشكلة التسويق التي تنجم عن ارتفاع الأسعار، فكلما ارتفعت قيمة الوحدة أصبح هناك صعوبة في تسويقها، مما أثر علي حركة المبيعات خلال الموسم العقاري الحالي.
وأوضح أن المصريين العاملين بالخارج والعرب من راغبي تملك الوحدات العقارية في مصر عوضوا جزءا من هذا التراجع بالسوق في المبيعات، لاسيما بعد تحويل العملات الأجنبية الي محلية مما أدي إلي انخفاض سعر الوحدة بالنسبة لهم وأصبح الشراء وسط هذه الأسعار فرصة لا تعوض، ولكن لا نستطيع ان نقول انهم كانوا حلا للمشكلة، ولكن أحدثوا نوعا من التعويض بلغ نحو 30% بالسوق، لافتا الي انه ليس كل المستثمرين بالقطاع العقاري لديهم آلية للتواصل خارج مصر، فبالتالي امر تسويق الوحدات خارجيا لم يعوض كل المستثمرين، موضحا أنه في ظل هذه التحديات يحدث نوع من تعديل الأوضاع بالنسبة للمطور من وقت لآخر.
وأشار درويش الي أن من أكثر المصاعب هو الاتفاق مع العملاء علي الشراء قبل زيادة الأسعار علي تقدير تكاليف علي الأسعار القديمة، ثم حدثت الزيادة بعد ذلك والمطور المحترف وصاحب الاسم في هذه الحالة لا يستطيع بأي حال من الأحوال تغيير اتفاقه مهما كانت الخسائر، ويضطر لتكملة الاتفاق بالتكلفة الجديدة دون تحميل العميل اي مصاريف إضافية، مما يؤثر علي نسبة كبيرة من أرباحه، فضلا عن وجود تحد آخر كبير وهو التحدي التمويلي، فكلما زادت التكاليف صعب التسويق، لافتا الي ان هناك روشتة علاجية للتغلب علي حالة الركود التي يشهدها بعض المطورين العقارين الآن، وهي ضرورة التعدد في نوعية الوحدات من حيث الاستخدامات ايضا، سكني سياحي تجاري، وأماكن الاستثمار التي يقدمها المطور، والا يحصر نفسه في مخاطبة فئة بعينها دون أخري .
أما المهندس علاء فكري، رئيس مجلس ادارة إحدي شركات التطوير العقاري، فيري ان السبب في زيادة الاسعار ليس سعر تكلفة البناء فقط، ولكن عدم طرح أراضي وتوفير فرص استثمار عقاري جديدة، مما يجعل شركات التطوير العقاري تتمسك وتتباطأ في بيع الوحدات التي تملكها بالمشروع، نظرا لانه لا توجد اراض لمشاريع جديدة، فضلا عن ارتفاع أسعار الاراضي المطروحة التي زادت بنسبة 180% منذ 2014، وأصبح سعر الاراضي مرتبطا باجراء مزادات، وهذا لا يصح مطلقا ان يتم بيع اراضى بالصحراء بأسعار عالية جدا وبالتالي يخرج منتج عقاري بسعر جيد، خاصة وان دخل المواطن لم يزد بنفس زيادة الأرض والمباني، فبالتالي لن نجد قوة شرائية مثلما كان يحدث في الماضي، مما أدي الي انكماش السوق المحلي وانتعاش السوق الخارجي لان سعر الوحدات بالدولار أصبح مغريا جدا وللمصري أصبح صعبا جدا، لافتا الي أن خطورة الأمر تكمن في توقف العديد من شركات التطوير العقاري، ولو توقفت هذه الشركات سنكون أمام مشكلة حقيقية، لان السكن يعتبر سلعة إستراتيجية لا يجوز التهاون فيها.
وأوضح انه اذا كانت الدولة تقوم الآن بتوفير السكن الاجتماعي بنمط واحد لكل الفئات ونحن لسنا ضد ذلك، ولكن هناك ما يعرف بالرغبات والأنماط المختلفة التي تراعي رغبات المستهلكين وتميز بين شرائح المجتمع وثقافتهم، فالأمر الآن أشبه بحدوث تشوه بالسوق، نظرا لتجاهل احتياجات الشريحة الوسطي في المجتمع، وعدم توافر احتياجاتها من السكن، فالسكن في مصر اما للطبقات العالية جدا أو للطبقات محدودة الدخل وما أعلي منها قليلا، ولكن الطبقة الوسطي التي تمثل أكثر من نصف المجتمع وأكبر حصة سوقية، كان لديها فرص كبيرة في الماضي مع شركات التطوير العقاري المتوسطة.
وأشار فكري الي ان دور الدولة يجب ان يكون رئيسيا وفعالا في مراقبة وتنظيم السوق، ووضع السياسات المنظمة للسوق ككل، وتترك شركات التطوير العقاري تمارس دورها في الابتكار والتنوع، وان تقوم الدولة بدورها الرقابي علي هذه الشركات ولا تهمش دورها.
ويضيف المهندس بشير مصطفي، رئيس إحدي شركات التطوير العقاري والمقاولات، ان التحديات التي شهدها القطاع في الفترة الأخيرة من ارتفاع تكلفة البناء وبالتالي الوحدات، جعلهم كمطورين عقاريين يتجهون الي العديد من الحيل للتغلب علي حالة الركود التي تشهدها حركة المبيعات، من خلال تقديم تسهيلات في السداد تصل الي 7 سنوات للوحدة بدون فوائد، او الاتفاق مع عدد من البنوك لتمويل الوحدات الخاصة بالشركات عن طريق التمويل العقاري، وتسهيل الإجراءات مع البنوك من اجل جذب عدد أكبر من العملاء.
وأشار الي ان الاهتمام بالاشتراك في المعارض العقارية بالخارج اصبح سلعة جاذبة للعديد من شركات التطوير العقاري، نظرا لجاذبية سعر الوحدات السكنية بمصر الآن بالنسبة للعرب والأجانب وللمصريين المقيمين بالخارج، ولتعويض قلة التسويق داخل مصر، لافتا الي ان حجم مبيعات الشركة قد وصل الي 20% تقريبا زيادة من المعارض الخارجية.