قانون الإيجار الجديد ينذر بكارثة

شهدت أسعار العقارات والإيجارات للوحدات السكنية ارتفاعا ملحوظا خلال الآونة الأخيرة الأمر الذي أصاب المواطنين بحالة من الاستياء، فقد مكن قانون الإيجار الجديد الملاك من المغالاة في أسعار إيجار الوحدات السكنية خاصة داخل المدن الجديدة مثل 6 أكتوبر والشيخ زايد ل والشروق، حيث تتراوح أسعار الإيجار بين 600 جنيه للوحدة بمساحة 63 متراً و1000 جنيه للوحدة بمساحة 96 متراً أما أسعار الوحدات التي تبدأ من 120 متراً فتتراوح ما بين ألفي جنيه و3500 جنيه.
أبدي المواطنين استياءهم من التزايد المستمر لأسعار الإيجارات والتمليك للوحدات السكنية واتهموا الملاك والسماسرة بالتسبب في أزمة للمستأجرين وإلزامهم بسداد زيادة تصل إلي 20% سنويا من قيمة الإيجار وبما يفوق رواتبهم وامكاناتهم في الوقت الذي حذر فيه الخبراء من أن قانون الإيجار الجديد منذ صدوره عام 1996 قد ساهم في ظهور العديد من السلبيات منها اشتعال أسعار الوحدات السكنية للبيع والإيجار وارتفاع أسعار الأراضي إضافة إلي أنه ساهم في عدم استقرار الأسر المصرية بسبب الإيجارات قصيرة المدة التي تتراوح ما بين سنة و5 سنوات ويحق للمالك بموجب عقد الإيجار مطالبة المستأجر بإخلاء الشقة في أي وقت يريد وقبل انتهاء مدة التعاقد.
تقول فاطمة محمود موظفة بوزارة الاتصالات إن المواطن بات في حيرة أمام غلاء أسعار الإيجارات وجشع التجار والملاك فأصحاب الوحدات يفرضون أسعاراً مبالغاً فيها وتحقق هامش ربح لهم يتجاوز 100%، إضافة إلي المطالبة بإخلاء الوحدة السكنية أو الطرد منها في حال تأخر موعد سداد إيجار شهر واحد علي الأقل أو في حال رفض الزيادة السنوية علي القيمة الإيجارية التي يرضخ المستأجرون لها رغماً عنهم .وتستطرد: لا توجد آلية رقابية تحدد الأسعار الفعلية للوحدات حتي تحقق العدالة للملاك والمستأجرين، إلي جانب تحميل رسوم الصيانة والكهرباء وأي تكلفة تتعلق بالوحدة علي المستأجر.
ويضيف أحمد محمود محاسب أن هناك سيطرة من قبل السماسرة والملاك الذين يتحكمون في السوق ويقومون تحت مظلة قانون الإيجار الجديد بوضع تسعيرة، كما يريدون وسط غياب الأجهزة الرقابية ، مشيرا إلي أنه يتقاضي أجراً لا يتعدي 850 جنيهاً يقوم بسداد أكثر من 60% منه للقيمة الإيجارية للوحدة السكنية التي لا تتجاوز مساحتها 75 متراً بمدينة الشيخ زايد وباقي الراتب لا يكفي سوي الأسبوع الأول من كل شهر، الأمر الذي يشكل عبئاً كبيراً علي الأسر المحدودة الدخل.
يشير مهندس خالد فاروق مالك عقار بمدينة 6 أكتوبر إلي أن قيمة الإيجار يتم تحديدها وفقا للعرض والطلب ووفقا للحد الأدني للأسعار السائدة بالمنطقة فهناك موسم الإجازة الدراسية يقل فيه تواجد الطلاب بالجامعات الخاصة مما يسهم بدوره في انخفاض قيمة الإيجار ثم تشتعل الأسعار مرة أخري مع بدء الموسم الدراسي، كما أن قيمة الزيادة التي يحتسبها المالك علي الإيجار تكون هي الأخري وفق العرف السائد والمتبع من قبل الملاك في تلك المنطقة أو الحي.
يقول أحمد صادق سمسار عقارات إن الملاك ساهموا بشكل كبير في اشتعال أسعار الإيجارات، حيث يلجأ المالك لشركة الاستثمار العقاري والسماسرة حتي تعمل دور الوسيط في البحث عن زبون وعادة ما يطالب المالك بقيمة إيجارية تتعدي القيمة الفعلية للوحدة السكنية بما يصل إلي 40% ويشترط أن تزيد قيمة الإيجار بمعدل ما بين 20 و25% سنويا إلي جانب العمولات التي يحصلها السمسار أو الشركة الوسيط الأمر الذي يثقل العبء علي المستأجرين الذين لا يجدون أمامهم سوي الرضوخ لشروط الملاك.
فيما يدافع عاطف البنا صاحب شركة للاستثمار والتسويق العقاري قائلا: إن ارتفاع أسعار الإيجارات للوحدات السكنية خاصة بالمدن الجديدة جاء نتيجة لزيادة الطلب علي الإيجار بالتجمعات السكنية القريبة من الجامعات الخاصة أو المصانع والشركات التي باتت المدن الجديدة مكتظة بها في الآونة الأخيرة.
حسين جمعة رئيس جمعية الحفاظ علي الثروة العقارية إن قانون الإيجار الجديد قد ساهم بدوره في العديد من السلبيات التي دفع ثمنها المواطن البسيط من موجات الغلاء التي أصابت الوحدات السكنية واشتعال أسعار العقارات والإيجارات في الوقت الذي يحقق فيه الملاك والمستثمرون هامش ربح يتعدي 100%.
وأضاف أن قانون الإيجار الجديد ساهم في تفكيك الأسر المصرية وباتت هناك حالة من عدم الاستقرار تشهدها الأسر نتيجة الإيجارات قصيرة المدة التي تتراوح بين ست و5 سنوات ويحق للمالك بموجب عقد الإيجار الموثق بينه والمستأجر أن يدفعه لاخلاء الشقة السكنية في أي وقت يريده المالك وقبل انتهاء المدة المحددة بالعقد ويستطرد فالمواطن بات مهددا ما بين الرضوخ لزيادة القيمة الإيجارية التي يفرضها الملاك أو الطرد من مسكنهم، الأمر الذي أضر بالأسر المصرية.
وطرح الخبير العقاري حلين للأزمة التي أوجدها القانون الجديد للإيجار يتمثل أولهما في إعادة النظر في قانون الإيجار الجديد وإجراء تعديل تشريعي ملزم بأن يكون الحد الأدني للمدة الإيجارية 5 سنوات فأكثر بزيادة للقيمة الإيجارية لا تتجاوز 5% علي الأكثر إلي جانب توفير آلية تضمن مراقبة صارمة للسوق والعمل علي ردع السماسرة والملاك عن التحكم في السوق وفرض أسعار مبالغ فيها وتحديد سقف للقيم الإيجارية علي حسب المنطقة والمساحة، أما الحل الثاني فيتمثل في قيام الدولة بالمساهمة في إنشاء وحدات سكنية للإيجار الجديد تنتهي بالتمليك وتوفير أراض خاصة لذلك.
ويري صلاح حجاب رئيس لجنة التشييد والبناء بجمعية رجال الأعمال أن تحرير القيمة الإيجارية للوحدات السكنية الحديثة التي لم يتم التعامل عليها التي صدر بشأنها قانون الإيجار الجديد جاء لتحقيق العدالة في القيمة الإيجارية بما يمكن المالك من صيانة العقار من الكهرباء والسباكة وغيرهما في الوقت الذي حجم فيه قانون الإيجار القديم القيمة الإيجارية للوحدات السكنية، ففي منطقة الزمالك علي سبيل المثال يدفع المستأجر للوحدة السكنية بنظام الإيجار القديم لمنادي السيارات قيمة تتجاوز سعر الإيجار للوحدة ، أما عن زيادة أسعار الإيجارات في الوقت الحالي فالمتسبب فيها هو قلة المعروض من الوحدات في مقابل زيادة معدلات الطلب علي الإيجار مما يدفع الملاك لفرض أسعار مبالغ فيها.
وطرح حجاب حلا يتمثل في قيام الدولة بفتح الباب أمام المستثمرين وتشجيعهم لإنشاء وحدات سكنية يتم تأجيرها بنظام القانون الجديد وبأسعار معقولة تحقق العدالة للطرفين وما يكفل للمالك عدالة في مردود يكفي لصيانة العقار ومردود يحقق ربحاً مناسباً علي رأس المال وفي الوقت نفسه تكون القيمة مناسبة للمستأجر فما يحدث الآن أن المستثمرين يقومون بإنشاء وحدات سكنية وبيعها علي الفور لتحقيق مكاسب طائلة وسريعة، إلي جانب الاهتمام بالسكن المتوسط فهناك علي سبيل المثال أكثر من 80% من الوحدات السكنية حول القاهرة الكبري للإسكان فوق المتوسط والفاخر وهي بذلك تفوق المطلوب بكثير ولا تتاسب مع احتياجات السكان.