للمستأجرين.. ماذا يعني تطبيق القانون المدني بعد سريان حُكم "منع امتداد عقود الإيجار"؟

فتح سريان حُكم المحكمة الدستورية العليا، ببطلان مادة "تمنع المؤجر من طلب إخلاء الأماكن المؤجرة للأشخاص الاعتبارية" الباب لتطبيق مواد القانون المدني بشأن قواعد إخلاء المستأجر للأماكن الاعتبارية غير السكنية.
وكانت الدائرة 26 مساكن كلي بالإسكندرية، أول من أصدرت حكمًا بإخلاء مكان مؤجر لشخصية اعتبارية (جمعية أم النور) القبطية تنفيذًا لُحكم الدستورية بعد دستورية صدر الفقرة الأولى من المادة 18 من القانون 136 لسنة 1981 فيما تضمنته من عبارة "لا يجوز للمؤجر أن يطلب إخلاء المكان، ولو انتهت المدة المتفق عليها في العقد، لتشمل عقود إيجار الأماكن المؤجرة للأشخاص الاعتبارية لاستعمالها في غير غرض السكني".
ولا يشمل الحُكم الصادر الأماكن المؤجرة بغرض السكن، وإنما يختص بالأشخاص الاعتباريين مثل (الجمعيات - السفارات – البنوك – الوزارات - النقابات).
ويرصد مصراوي قواعد القانون المدني المطبقة لطلب إخلاء مكان مؤجر على النحو التالي:
1 - إذا عقد الإيجار دون اتفاق على مدة أو عقد لمدة غير معيّنة أو تعذّر إثبات المدة المدعاة، اعتبر الإيجار منعقداً للفترة المعينة لدفع الأجرة (تعتبر مدة عقد الإيجار في هذه الحالة هي المدة التي اتفق فيها الطفران على دفع الإيجار)، بحسب المادة 563 من القانون.
وألزمت المادة المؤجر بتنبيه المستأجر بطلب الإخلاء في المواعيد الآتية:
- في الأراضي الزراعية والأراضي البور إذا كانت المدة المعيّنة لدفع الأجرة ستة أشهر أو أكثر، يكون التنبيه قبل انتهائها بثلاثة أشهر، فإذا كانت المدة أقل من ذلك، وجب التنبيه قبل نصفها الأخير، كل هذا مع مراعاة حق المستأجر في المحصول وفقاً للعرف.
- في المنازل والحوانيت والمكاتب والمتاجر والمصانع والمخازن وما إلى ذلك إذا كانت الفترة المعيّنة لدفع الأجرة أربعة أشهر أو أكثر وجب التنبيه قبل انتهائها بشهرين، فإذا كانت الفترة أقل من ذلك وجب التنبيه قبل نصفها الأخير.
- في المساكن والغرف المؤثثة وفي أي شيء غير ما تقدّم إذا كانت الفترة المعيّنة لدفع الأجرة شهرين أو أكثر، وجب التنبيه قبل نهايتها بشهر فإذا كانت أقل من ذلك، وجب التنبيه قبل نصفها الأخير.
2 - قاعدة تسليم المكان المؤجر:
تنص المادة 564 على أن يلتزم المؤجر أن يسلّم المستأجر العين المؤجرة وملحقاتها في حالة تصلح معها لأن تفي بما أعدّت له من المنفعة، وفقاً لما تم عليه الاتفاق أو لطبيعة العين (المكان المؤجر).
3 - حق المستأجر في فسخ عقد الإيجار أو تقليل الأجرة في حالتين وفق المادة 565:
- أنه إذا سُلّمت العين المؤجرة في حالة لا تكون فيها صالحة للانتفاع الذي أوجّرت من أجله أو إذا نقص هذا الانتفاع نقصاً كبيراً، جاز للمستأجر أن يطلب فسخ العقد أو إنقاص الأجرة بقدر ما نقص من الانتفاع مع التعويض في الحالتين إذا كان لذلك مقتض.
- إذا كانت العين المؤجّرة في حالة من شأنها أن تُعرّض صحة المستأجر أو من يعيشون معه أو مستخدميه أو عماله لخطر جسيم، جاز للمستأجر أن يطلب فسخ العقد، ولو كان قد سبق له أن نزل عن هذا الحق.
3 - التزامات المؤجر والمستأجر في القانون:
- على المؤجر أن يتعهّد العين المؤجرة بالصيانة لتبقى على الحالة التي سلّمت بها وأن يقوم في أثناء الإجارة بجميع الترميمات الضرورية دون الترميمات "التأجيرية".
- وأن يجري الأعمال اللازمة للأسطح من تجصيص أو بياض وأن يقوم بنزح الآبار والمراحيض ومصارف المياه.
- يتحمّل المؤجر التكاليف والضرائب المستحقة على العين المؤجّرة ويلزم بثمن المياه إذا قدّر جزافاً، فإذا كان تقديره "بالعدّاد" كان على المستأجر، أما ثمن الكهرباء والغاز وغير ذلك مما هو خاص بالاستعمال الشخصي فيتحمّله المستأجر.
4 - حالة امتداد عقد الإيجار:
إذا انتهى عقد الإيجار وبقى المستأجر منتفعاً بالعين المؤجّرة بعلم المؤجّر ودون اعتراض منه، اعتبر الإيجار قد تجدد بشروطه الأولى ولكن لمدة غير معيّنة، وتسري على الإيجار إذا تجدد على هذا الوجه أحكام المادة 563.
ويعتبر هذا التجديد الضمني إيجاراً جديداً لا مجرد امتداد للإيجار الأصلي، ومع ذلك تنتقل إلى الإيجار الجديد التأمينات العينية التي كان المستأجر قد قدّمها في الإيجار القديم مع مراعاة قواعد الشهر العقاري، أما الكفالة شخصية كانت أو عينية فلا تنتقل إلى الإيجار الجديد إلا إذا رضي الكفيل بذلك.
5 - ينتهي الإيجار بانتهاء المدة المعيّنة في العقد دون حاجة إلى تنبيه بالإخلاء، وفق المادة 598.