تنفيذًا لحُكم الدستورية.. أول حُكم قضائي بإخلاء مستأجر "اعتباري" بعد 40 سنة إيجار

أصدرت الدائرة 26 مساكن كلي بمحكمة الإسكندرية، أول حكم قضائي بإخلاء مكان مؤجر لشخصية اعتبارية وهي جمعية "أم النور" القبطية، تنفيذا لحكم المحكمة الدستورية العليا بعدم دستورية صدر الفقرة الأولى من المادة 18 من القانون رقم 136 لسنة 1981 في شأن تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر.
وكانت المحكمة الدستورية في جلسة 5 مايو قضت ببطلان عبارة "لا يجوز للمؤجر أن يطلب إخلاء المكان، ولو انتهت المدة المتفق عليها في العقد، لتشمل عقود إيجار الأماكن المؤجرة للأشخاص الاعتبارية لاستعمالها في غير غرض السكني"، الذي أتاح للمؤجر طلب إخلاء المكان من الشخصيات الاعتبارية (الجمعيات – السفارات – البنوك – الوزارات - النقابات).
بدأت تفاصيل الدعوى رقم 702 لسنة 2019 المقامة من الدكتور محمد سامي، عميد سابق لكلية تجارة جامعة طنط وتغريد عبدالمنعم علي، ضد جمعية "أم النور" القبطية الأرثوذكسية ويمثلها المهندس نبيل متري بسكالس، بطلب المدعيان بإخلاء العين (المكان) المؤجر في الطابق الأرضي لعقار بمدينة المنتزه، وتسليمها خالية من الشواغل والأشخاص للمدعيين وإلزام المدعى عليه بمصروفات التقاضي.
وقال المدعيان "محمد سامي وتغريد عبدالمنعم" في دعواهما إن الجمعية استأجرت بموجب عقد إيجار مؤرخ في 2 سبتمبر 1979 بغرض خدمات ونشاط الجمعية وذلك عن طريق السيدة روحية كندس والتي أحالت الحق للمشترية منها عايدة توفيق وتنازلت عنه للمشتري محمد مجدي إسماعيل والأخير تنازل عنه للمنذرين "المهندس نبيل متري".
واستند المدعيان في طلب الإخلاء إلى حكم المحكمة الدستورية العليا في الدعوى رقم 11 لسنة 32 دستورية، وأنذروا الجمعية وقدما حافظة مستندات بها صورة ضوئية من عقد الإيجار، وخلال الجلسة طالب المدعى عليه ودفع بعدم قبول الدعوى لرفعها قبل الأوان.
- وعن الدفع بعد قبول الدعوى لرفعها قبل الأوان:
قالت المحكمة إن المحكمة الدستورية العليا في حكمها 11 لسنة 32 دستورية، أبطلت ما تضمنته صدر المادة 18 من القانون 136 لسنة 1981 فيما تضمنه من " عبارة "لا يجوز للمؤجر أن يطلب إخلاء المكان، ولو انتهت المدة المتفق عليها في العقد، لتشمل عقود إيجار الأماكن المؤجرة للأشخاص الاعتبارية لاستعمالها في غير غرض السكني" بالإضافة لتحديد اليوم التالي من دور الانعقاد التشريعي العادي السنوي لمجلس النواب اللاحق لنشر هذا الحكم تاريخًا إعمالًا لأثره.
وأضافت أن المادة 115 من دستور 2014 تنص على أن يدعو رئيس الجمهورية مجلس النواب للانعقاد للدور العادي السنوي قبل يوم الخميس الأول من شهر أكتوبر فإذا لم تتم الدعوة يجتمع بحكم الدستور في اليوم المذكور.. ويستمر دور الانعقاد 9 أشهر"؛ وبالتالي فإنه يجب تطبيق الاحكام العامة لعقد الإيجار في القانون المدني عدا الأحكام التي صدرت بها تشريعات خاصة.
وأوضحت أن المدعيان طالبا بانتهاء عقد الإيجار المؤرخ عام 1979 لانتهاء مدته إعمالًا لحكم المحكمة الدستورية العليا، وثبت من مطالعة عقد الإيجار أن محرر في ظل أحكام قوانين إيجار الأماكن الاستثنائية وكانت تلك القوانين نصت على منع المؤجر من طلب إخلاء العين إلا لأحد الأسباب المنصوص عليها بها وجعلتها ممتدة لمدة غير معينة غير رهينة بمدتها الاتفاقية.
وتابعت أنه ثبت أن دور الانعقاد العادي لمجلس النواب قد انتهى وهو ما ينتج عنه إعمال أثر "حُكم الدستورية" وتكون مع أسباب الإخلاء الواردة على سبيل الحصر بالمادة 18 بشأن امتداد عقود الإيجار هي والعدم سواء وهو ما يجب أن تتفق مع أحكام القانون المدني.
وعن ذلك فقد نصت المادة 563 من القانون المدني على "أنه إذا عقد الإيجار دون اتفاق على مدة أو عقد لمدة معينة أو تعذر إثبات المدة اعتبر الإيجار منعقدا للفترة المعينة لدفع الأجرة وينتهي بانقضاء تلك الفترة بناء على طلب أحد المتعاقدين إذا نبه على المتعاقد الآخر بالإخلاء في المواعيد الآتية: المنازل والمصانع والمخازن إذا كانت الفترة المعينة لدفع الأجرة 4 أشهر يجب التنبيه قبلها بشهرين، فإن كانت أقل فالتنبيه قبل نصفها الأخير".
ولما كان المقرر بنص المادة 598 من القانون المدني أن ينتهي الإيجار بانتهاء المدة المعينة في العقد دون حاجة إلى تنبيه بالإخلاء، كما نصت المادة 599 من القانون المدني تنص على أنه إذا انتهى عقد الإيجار وبقي المستأجر منتفعًا بالعين المؤجرة بعلم المؤجر ودون اعتراض منه، اعتبر الإيجار قد تجدد بشروطه الأول ولكن لمدة غير معينة وتسري على الإيجار إذا تجدد ما نصت عليه المادة 563 "يعتبر هذا الإيجار الضمني إيجارًا جديدًا لا مجرد امتداد للإيجار الأصلي".
وقالت المحكمة إن المدعي قد أنذر المدعى عليه بصفته بعدم رغبته في تجديد العقد بتاريخ 5 أغسطس 2018، مما يفيد رغبته في عدم التجديد للعقد، وكان الإنذار تم وفق المواعيد المحددة بالمادة 563 وهو ما ينتهي معه عقد الإيجار في 30 أغسطس 2018.
ولذا قضت المحكمة بانتهاء عقد الإيجار المؤرخ عام 1979 وتسليمها للمدعي خالية من الشواغل والأشخاص.
وكان مجلس النواب أنهى في 15 يوليو الماضي دور الانعقاد الرابع، دون إقرار قانون "الإيجار القديم"؛ متجاوزا بذلك المهلة التي منحتها المحكمة الدستورية العليا للبرلمان لتوفيق الأوضاع وتطبيق حكمها بعدم دستورية المادة 18 من القانون القديم.
وفسر المستشار رجب سليم، نائب رئيس المحكمة الدستورية العليا في تصريحات سابقة لمصراوي الوضع قائلًا "إن المحكمة الدستورية عندما تصدر أحكامها تصبح "فورية" مُلزمة للكافة، لكن مع حكمها بعدم دستورية المادة 18 من القانون رقم 136 لسنة 1981؛ ارتأت تأجيل إعمال أثر الحكم (تفعيله) مراعاة لوضع الملاك والمستأجرين، ولعدم إرباك مجلس النواب (المُشرَّع) في دراسة الحكم ومناقشة كيفية تعديله وفقًا للدستور".
وأوضح المستشار "سليم" أن المادة أصبحت "غير دستورية" وبالتالي، فالأمر حاليًا متروك لمحكمة الموضوع (دائرة إيجارات أو غيرها) إذا أقيمت أمامها دعاوى من المُلاّك، فتنظر كل دعوى على حدة وتحكم وفق تقديرها مستندة لحكم الدستورية الأخير، لافتًا إلى أن "الدستورية" ليس لها شأن بالوضع الحالي.
اقرأ أيضًا:
المحكمة الدستورية تبطل "منع المؤجر من إخلاء المستأجر عند انتهاء العقد"
مد «الإيجار القديم» غير دستوري من اليوم.. هل يجوز للمالك طرد المستأجر؟
بعد حُكم الدستورية.. متى يمتد عقد "إيجار" الأماكن وكيفية الإخلاء؟