خلو إيجار الأماكن من تحديد المدة الزمنية .. يبطل العقد

المده الزمنية هي ركن أساسي من أركان عقد ايجار الاماكن ، فإذا عرض المتعاقدان « المؤجر والمستاجر» للمده المتفق عليها ولكنهما اختلفا في تحديدها ، كان الايجار باطلا لانعدام أحد اركانه، فكيف ينظم القانون ذلك؟
يوضح ذلك المستشار يوسف رضوان رئيس المحكمة بالاستئناف العالي، بقوله : ان انتهاء المدة لا يعتبر من اسباب الإخلاء في العقود المحررة في ظل قوانين إيجار الاماكن، وهي ما يطلق عليها القانون القديم ، وهي القوانين التي كانت تطبق قبل صدور القانون رقم 6 لسنة 1996، والذي تم تطبيقه ابتداء من 31 يناير1996، وهو ما يطلق عليه القانون الجديد، وهذا القانون تحكمه قاعدة ان العقد شريعة المتعاقدين، بمعني ان المتعاقدين «المؤجر والمستأجر» لهما كامل الحرية في الاتفاق علي مدة العقد والتي ينتهي العقد بإنتهائها، ولم يعين المشرع حدا أقصي للمدة التي يتفق عليها المتعاقدان، ولايجوز الاتفاق علي ان تكون مدة العقد مؤبدة، ولايبطل العقد في هذه الحالة بل تنقص مدته الي المدة التي يحددها القاضي، ولا يكون الايجار مؤبدا اذا كانت مدته لا تزيد عن ستين سنه، ويجوز ان يكون الايجار لمدة حياة المستأجر او لمدة حياة المؤجر، وفي حالة تحريرعقد الايجار لمدة غير معينة او تعذر اثبات المدة المدعاة، أعتبر الايجار منعقدا للفترة المعينة لدفع الاجرة، وينتهي بإنتهاء هذه الفترة بناء علي طلب احد المتعاقدينة، اذا نبه علي الطرف الآخر بالإخلاء في المواعيد المحددة.
المستشار يوسف رضوان
كما ورد في المادة -563- من القانون المدني، بمعني انه اذا نص في العقد علي ان المدة «مشاهرة» او الي ما لا نهاية، ففي هذه الحالة تكون المدة غير معينة، وتعتبر مدة العقد شهر واحد، ويستطيع المؤجر ان يقوم بإخلاء المستأجر من الشقة بعد شهر وبعد التنبيه عليه، إلا ان هذه القاعدة ليست علي أطلاقها فمن حق المستأجر في هذه الحالة ان يدفع بأن نيتهما عند التعاقد اتجهت الي جعل مدة العقد اقصي مدة او اي مدة اخري، وليس مشاهرة، وهنا تستعين المحكمة بقواعد التفسير المنصوص عليها في المادة -150- من القانون المدني فلاتأخذ بعبارة العقد وعليها ان تبحث عن النية المشتركة للمتعاقدين دون الوقوف عند المعني الحرفي للالفاظ، مع الاستهداء في ذلك بطبيعة التعاملة، وما ينبغي ان يتوافر من امانة وثقة بين المتعاقدين وفقا للعرف الجاري في المعاملات وللمحكمة في سبيل الوصول إلي هذه النية ان تأخذ بالقرائن وبالمعايير السابق الاشارة اليها بالمادة 150 من القانون المدنية، ولها ان تحيل الدعوي الي التحقيق لاستظهار هذه النيه، وأنصح المتعاقدين ان يحددا مدة معينة في عقد الايجار حتي لاتضطر المحكمة الي اللجوء الي قواعد التفسير، للبحث عن النية المشتركة للمتعاقدين في حالة عدم تعيين المدة، وبالذات لفظ «مشاهرة» السائد فى عقود الايجار.