سوق العقارات ينتعش.. وأسعار الوحدات السكنية مرشحة ل''ارتفاعات قياسية''

عاد قطاع العقارات ليمثل القائد لمسيرة الاستثمار في مصر برغم الركود الاقتصادي، وذلك لأن غالبية المستثمرين فضلوا تكوين محافظ للقيمة في ظل هذا الركود وعدم الاستقرار السياسي المزمن، وتعثر الانتاج الصناعي نتيجة اضطراب الأسواق وضعف التمويل وكذلك ضعف العائد على الاستثمار من الأراضي الزراعية حتى بعد مرور سنوات كثيرة على تعديل القوانين المتعلقة بالإيجارات و الضرائب الخاصة بالأراضي الزراعية.
إن استقرار أسعار الاسمنت وحديد التسليح نوعا ما بعد فتح الباب لاستيرادهما ساعد على عودة اشتعال أسعار الأراضي والعقارات على حد سواء.
ومع اضطراب أسعار العديد من العملات حدث اغراق سلعي في السوق المصرية وهروب رجال الاعمال إلى السوق العقاري، بالإضافة إلى دخول مجموعة كبيرة من الشركات العقارية العربية للاستثمار في مصر خلال الفترة الماضية نتيجة لارتفاع الطلب ووجود هامش ربح مناسب بعد عزوف العرب عن الاستثمار العقاري في لبنان وسوريا من مخاوف اندلاع حرب في المنطقة السورية المتفجرة.
ويعتبر النشاط العقاري محرك هام للنمو الاقتصادي نظرا لكونه قاطرة للعديد من الصناعات والأنشطة بشكل مباشر أو غير مباشر تصل إلى نحو 100 صناعة مثل الاسمنت والحديد والرخام والسيراميك والمحاجر والأدوات الصحية والأجهزة الكهربائية والأخشاب وغيرها من الأعمال والمهن المرتبطة بها.
ومازال النقص الشديد في الوحدات الاقتصادية والمتوسطة المستوى، ومازال يقوم القطاع الخاص بجزء محدود منها وبأسعار مرتفعة مما يستلزم بالضرورة أن يوجه الجانب الأكبر من الاستثمار العقاري إلى الطبقة الوسطى ومحدودي الدخل.
عوامل زيادة الاستثمار في العقارات
سوق العقارات في مصر أصبح من الأسواق الواعدة في المنطقة ويلقى إقبالاً كبيرا من المستثمرين العرب والأجانب، خاصة في المناطق الجديدة حول القاهرة بسبب:
- الفجوة الحالية بين العرض والطلب من البناء الاقتصادي يتطلبها السوق في القاهرة والمحافظات.
- وجود طلب خارجي من جانب المستثمرين العرب والأجانب المقيمين في مصر.
- اتجاه البعض لاتخاذ العقارات كمخزون للقيمة واعتبار الاستثمار في العقار أربح من الودائع في البنوك.
- السوق المصري يتميز بتنوع الطلب فيه ووجود فئات مختلفة من المجتمع تتطلب مستويات متنوعة من الوحدات السكنية وانماط طلب مختلفة مما أدي لوجود فرص استثمارية واعدة تجذب المستثمرين وشركات الاستثمار العقاري العربية والأجنبية.
- المناخ الاستثماري في مصر أصبح أكثر جذباً نتيجة للإجراءات التي اتخذتها الحكومة سواء بإصلاح التشريعات أو تيسير إجراءات الحصول علي الأراضي والتراخيص اللازمة حتى مع زيادة الأسعار و الرسوم فى الفترة الأخيرة بالاضافة الى التكاليف الأخرى الغير مباشرة.
- أسعار الحديد والاسمنت في مصر مازالت أقل من الاسعار العالمية مما يمثل عنصر جذب للمستثمرين كما ان دراسات الجدوى التي تضعها الشركات العقارية الكبرى تأخذ في اعتبارها التغيرات التي قد تحدث في أسعار مواد البناء ونسبة محددة من المخاطر لتحمل الربح والخسارة.
- توجد الآن في مصر مصادر للتمويل غير الرسمية للمساكن حتى استلام العقار، وبالتالي ليست هي المقصود بالتمويل العقاري طويل الأمد ولكنها تعطينا دلالة على إمكانيات الأفراد وقدرتهم على توفير الأموال للسكن.
مخاطر الاستثمار العقاري في مصر
رغم العرض الكبير في سوق العقارات الا أن هناك ازمة تتحدد في عدم قدرة محدودي الدخل على سداد قيمة الوحدات السكنية، على الرغم من جهود ضخمة قامت بها الدولة ولاتزال من أجل تقديم حلول للازمة ومساعدة محدودي الدخل فى الحصول على شقة مناسبة باسعار في متناول امكانياتهم.
وابتكرت الدولة من أجل تحقيق هذا الهدف آليات عدة منها دعم الفائدة الموجهة لتمويل مشاريع اسكان محدودي الدخل والمساعدة في تفعيل التعاونيات، إلى جانب مشروعات اسكانية تلبي احتياجات محدودي.
ومع ذلك تؤكد المؤشرات أن أزمة الإسكان المنخفض والمتوسط سوف تتفاقم في ظل استمرار الظروف القائمة ومالم يوجد حلا لها، رغم كل الجهود المبذولة سواء بسبب النمو السكاني الهائل أو بسبب استمرار مسلسل ارتفاع اسعار الاراضي ومواد البناء، مما يدفع بأسعار الوحدات السكنية إلى افاق لم يكن يتصورها أحد، ومن ثم تتراجع قدرات الشراء، وتدخل الأزمة في مضمار شبه مستحيل.
تطوير سوق المال و تنشيطه دفع جانب من الاستثمارات إلى البورصة والمضاربة مما ترتب عليه بيع أصول عقارية لتسييل قيمتها، ما نتج عنه زيادة حجم المعروض من ناحية، وارتفاع أسعارها من ناحية اخرى.
وعقب انهيار البورصة تكالبت شركات الاستثمار على الاستثمار العقاري الفاخر (بناء علي تقدير المركز المصري للدراسات الاقتصادية فقد شاركت 88 شركة اوراق مالية في دخول السوق العقاري) فزاد المعروض استجابة للمضاربة وليس للاحتفاظ ( 50 بالمئة من الوحدات) مما ترتب عليه وجود طلب غير فعال قابله عرض دون دراسة، ومع ارتفاع الاسعار ونقص السيولة نقص الطلب على المباني الفاخرة بشدة.
التوصيات
- رفع كفاءة نظام تسجيل الأراضي و المساكن.
- يجب أن يعمل أطراف النظام على كسب ثقة بعض أطراف النظام الأخرى ومنها الوسطاء العقاريين وخبراء التقييم العقاري وغيرهم.
حسن عباس هو استشاري للتنمية والتطوير والدعم المؤسسي وعضو المجلس الاقتصادي الأفريقي، ومعد برنامج للتسويق التمويلي للعقارات