رئيس شعبة مستثمرى أكتوبر فى حوار ل"الوفد":

التمويل العقارى والمبانى العشوائية معوقات أساءت للاستثمار العقارى

فى حوار مع المهندس وجيه عبدالرحمن، رئيس شعبة مستثمرى 6 أكتوبر ومواد البناء بجمعية مستثمرى أكتوبر، أكد أن تهلهل سوق العقارات وتراجع الاستثمار العقارى راجع إلى زحف البناء العشوائى وتغطية السوق
وأكد أن قانون التمويل العقارى عقيم لا يسمح إلا بتمويل 25٪ فقط مما يساهم فى توقف المشروعات ومطلوب تعديله أيضاً، وأشار إلى ما أعلنه الفريق «السيسى»، وزير الدفاع، إلى حاجة مصر ل8 ملايين وحدة سكنية لحل الأزمة وعن احتكار أسواق الحديد والأسمنت، أكد أنها لاتزال مستمرة.
تفاصيل أخرى تقرأها من خلال الحوار التالى..
ما عدد الشركات والمصانع التى تتبع شعبة مستثمرى أكتوبر؟
- يوجد حوالى 150 ما بين شركة عقارية ومصنع خاص بمدينة 6 أكتوبر، ومدينة 6 أكتوبر مساحتها حوالى 155 ألف فدان، والتنمية فى 6 أكتوبر تختلف عن أى مدينة أو محافظة أخرى وجميع الوزارات والمصالح الحكومية لها مكان بالمدينة هنا، فهى سريعة التطور والتقدم والتنمية التى تميزها عن أى محافظة أخرى، فهى أحد ثلاث مدن رئيسية تسمى مدن الصف الأول المكتملة والجاذبة للسكن الفورى، وهذه المدن هى القاهرة الجديدة و6 أكتوبر والشيخ زايد، وتختلف أكتوبر عن القاهرة والشيخ زايد بحجم المصانع الكبيرة والعديدة الموجودة بها.
كم عدد المناطق الصناعية الموجودة بأكتوبر؟
- يوجد 6 مناطق صناعية فهى أكبر منطقة صناعية على مستوى المدن الجديدة كلها بعد العاشر من رمضان وقطاع الاستثمار العقارى الذى نعمل فيه الآن، هو قطاع يخدم حوالى 260 مهنة وحرفة وتوقفه أو إهماله يؤثر على جميع مجالات الحياة فى مصر، التمويل العقارى والمبانى العشوائية غير المرخصة، هى حالياً المحركة لكل شىء، فهى التى تسحب الحديد والأسمنت من السوق، لأن الدولة لا تعلن عن مشروعات بناء جديدة، ومعظم شركات التطوير العقارى لم تنفذ أى مشروعات جديدة خلال تلك الفترة واقتصر عملها فقط على استكمال المشروعات التى بدأتها قبل اندلاع ثورة 25 يناير مما أدى إلى انخفاض عدد الوحدات السكنية المنفذة بواسطة القطاعين العام 35٪ والخاص 25٪ ما يوازى 177 ألف وحدة سكنية سنة 2012.
ما دور التمويل العقارى فى نهضة حركة التطور العمرانى الاستثمارية؟
- التمويل العقارى بصورته الحالية لا يشجع على أى تقدم فى هذا المجال، اليوم نبنى وحدات سكنية لها سعر معين، نجد أن التمويل العقارى يرفض رصد ميزانية لاستكمال المبانى أو غيرها فتتعطل الأعمال كلها، ولأن التمويل العقارى ذاته يعانى عدة مشاكل من أهمها القانون لا يسمح إلا بتقسيط 25٪ فقط من راتب العميل وهذه نسبة ضعيفة، ومن أين يكمل العميل المبلغ وبالتالى تتوقف أمور البيع وغيره، وهذا القانون صادر من عشر سنوات، ونحن نطالب بتعديله والاستفادة منه بنسبة 15٪ فقط، ثانياً: ارتفاع سعر الفائدة على التمويل العقارى، فنجد أنها تصل ل16٪، من يتحمل سعر فائدة على قرض تمويل عقارى تصل ل16٪ ، فهذا خراب على العميل ومردوده على حركة البيع والتسويق العقارى وعلى السوق العقارية كلها، فالناس بالطبع تحجم عن الشراء ويؤثر ذلك على نشاط التمويل العقارى مما يؤدى إلى لجوء الكثير من العملاء إلى شراء الوحدات من خلال التقسيط على شركات التطوير التى تمنح تقسيطاً حتى عشر سنوات، أيضاً إلى مقومات التمويل العقارى، وكثرة الإجراءات والضمانات المطلوبة للرهن العقارى مما تؤدى إلى إحجام الكثير عن الاستفادة من الرهن العقارى.
هل هناك حلول تراها من خلال موقعك لمستثمرى شعبة 6 أكتوبر للاستثمار العقارى؟
- هناك حلول لمشكلة التمويل العقارى نقترضها ونطالب بها منذ فترة، وهى أولاً زيادة القسط التمويلى إلى 40٪ بدلاً من 25٪ من الدخل حتى يستطيع العميل الحصول على قرض أكبر يتناسب مع سعر الوحدة السكنية خاصة فى ظل الارتفاع الكبير فى أسعار العقارات، الأمر الثانى، ضرورة تخفيض سعر الفائدة على التمويل العقارى وبخاصة لمتوسطى ومحدودى الدخل مما يشجع على تنشيط مبيعات التمويل العقارى وتحريك السوق فى الفترة المقبلة، أيضاً ضرورة التيسير فى الإجراءات والضمانات المطلوبة من العملاء مما يساعد على الاستفادة من التمويل العقارى، ولا ننسى استقرار الأوضاع السياسية والاقتصادية بمصر، وهو له أكبر الأثر فى تفعيل التمويل العقارى.
كيف يتم التحكم فى أسعار الوحدة السكنية وبالذات للطبقة المتوسطة وهل لارتفاع أسعار الحديد والأسمنت أثر مباشر؟
- لا أحد ينكر أن ما يحدث من ارتفاع فى أسعار مواد البناء الأساسية وهى الحديد والأسمنت له أكبر الأثر فى ارتفاع أسعار الوحدات السكنية وهنا يجب تدخل الدولة فى إعادة النظر فى نظام تراخيص مصانع الحديد والأسمنت، حتى تكون هناك منافسة بين هذه المصانع، الأمر الذى يؤدى إلى انخفاض الأسعار بشكل تلقائى، حيث إن السياسة الحالية لمصانع الأسمنت والحديد هى سياسة احتكارية نتيجة وجود عدد محدود من المصانع، كما يجب منح تراخيص جديدة لمصانع الحديد والأسمنت لزيادة إنتاجهم ووجود منافسة كبيرة بين المصانع مما يؤدى إلى استقرار الأسعار وانتعاش سوق بناء العقارات وبالتالى الدخول فى حل مشكلة الإسكان القائمة.
ما الأسباب الرئيسية وراء زحف المبانى العشوائية؟
- توقف هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة ممثلة فى وزارة الإسكان عن طرح الأراضى على المستثمرين لإقامة مشروعات جديدة طيلة السنوات الثلاث الماضية، هو السبب الرئيسى لانتشار المساكن العشوائية نتيجة تعطش السوق للعقارات فى ظل نقص المعروض، كما أن إحجام الوزارة عن طرح الأراضى أثر بشكل مباشر على جميع القطاعات الاقتصادية وعرقل التنمية العمرانية، لذا يجب إعداد تخطيط شامل للتنمية العمرانية، خاصة أننا نعيش على 6٪ فقط من مساحة مصر، والمفروض أن هذه النسبة لا تقل عن 25٪، أى أننا نحتاج إلى تخطيط 19٪ من مساحة مصر تدريجياً ويتم طرحها على المستثمرين لعمل تنمية عمرانية شاملة وسريعة لسد احتياجات المواطنين والحد من ظاهرة انتشار المساكن العشوائية.
كيف ترى الاستثمار العقارى من خلال خارطة الطريق الحالية؟
- أولاً لحل مشكلة الاستثمار العقارى وتمشيطه فإن مصر تحتاج إلى 8 ملايين وحدة سكنية فى الفترة المقبلة، لسد احتياجات المواطنين، وذلك حسبما صرح الفريق أول عبدالفتاح السيسى، نائب رئيس الوزراء، وزير الدفاع، وهذا يتطلب سرعة عبور الأزمة السياسية التى تعيشها مصر حالياً وتوفير مناخ صحى وجيد لتنفيذ ذلك، وليضع كل منا مصر نصب عينيه لتحقيق ذلك.
هناك خطوات إيجابية يسعى إليها البنك الدولى للمساهمة فى تنشيط السوق العقارية؟
- بالفعل، أعرب رئيس مجلس إدارة صندوق وضمان التمويل العقارى بمصر عن ارتياح ممثلى البنك الدولى فى زيارتهم الميدانية لمصر، خلال تفقدهم لمشروع «هرم سيتى» بوصفه مشروعاً سكنياً لمحدودى ومتوسطى الدخل، حيث تمنى الوفد منح الحكومة المصرية والقطاع الخاص فرصة أكبر للتوسع فى إقامة المشروعات لمواجهة المشكلة السكنية التى تعانى منها البلاد، وأبدى البنك الدولى رغبته فى تخصيص قرض لذلك، وهذه الخطوة تمثل أهم عنصر فى بناء الوحدات السكنية وهو توفير التمويل، وعلينا أن نستثمر ذلك، جيداً لدفع عجلة التنمية العقارية وحل مشكلة إسكان جموع الشعب من متوسطى ومحدودى الدخل مما يرسخ الانتماء لمصر فى هذه الفئات، والتى تمثل ما لا يقل عن 60٪ من عدد سكان مصر، لأن التحدى الذى يواجه الحكومة الحالية بل والمستقبلية هو الدخول فى مشروعات تحقق مطالب المواطنين وطموحاتهم وفى الوقت نفسه تحقق ربحاً للشركات العاملة فى هذا القطاع وهو الاستثمار العقارى.
ترعرعت مشروعات العشوائيات تحت أعين وسمع الحكومة.. كيف؟
- حينما يقوم أحد الأفراد بشراء قطعة أرض بأى منطقة لا تصلح ليقام عليها مبان، ثم تجد أنه مع مجموعة أخرى من بلدياته أو أقاربه أنشأ جمعية مساهمين، ثم انطلق بعمارة 11 و12 طابقاً، بلا مرافق، بلا صرف صحى أو مياه أو كهرباء ثم تأتى الحكومة بعد ذلك وتساهم فى دخول تلك المرافق، كيف؟ أو أن يقوم المالك بسرقة تيار كهربائى أو غيره، ونحن بذلك نحمى العشوائيات ونساعدها على النمو الخاطئ ونجد أن الاستثمار العقارى على العكس يخدم 260 مهنة وحرفة، لما يتوقف الاستثمار تتوقف الدنيا كلها، مثل جميع شركات توريدات الحديد، الرخام، الرمل، الزلط، المبانى، الطوب، مواد السباكة، الكهرباء، كل ما يخص الأيدى العاملة، وغيرها اليوم، تتوقف كل هذه المهن بعد توقف الاستثمار العقارى، حتى الأثاث الذى يتطلبه المنزل، وهى خدمة ما بعد الإنشاء.
كيف ترى تواجد المنطقة العربية فى الاستثمار العقارى؟
- هناك إقبال من الكويت والخليج ودول أخرى كلها تسعى من أجل الاستثمار العقارى فى مصر وازدهار ذلك لابد أن ينعكس على السياحة وعلى حركة البورصة وعلى سوق المال وغيرها، فكل الأمور مرتبطة بعضها البعض، لكن يجب أن تكون مدروسة وليس عشوائية ونتيجة لازدهار الأعمال العشوائية انخفضت الوحدات السكنية ب177 ألف وحدة سكنية عام 2012، لأن شركات التطوير العقارى والتى تهتم بإنجاز العشوائيات فقط كانت تقوم باستكمال المشروعات المتوقفة لديها فقط، وليس خطوات بناء جديدة.
الدولة لا تعمل إلا فى نظام وحدة واحدة مساحتها 63 متراً، وقامت بعدة مشروعات أيام الوزير أحمد المغربى، كانت الوحدة وقتها 42 متراً ووقفها ثم نقل متضررى الدويقة إلى هذه الوحدات بمدينة 6 أكتوبر، طبعاً مساحات مستفزة ولا تصلح لأى أسرة مكونة من سبعة أو ثمانى أفراد وتم وضع الأسر فى منطقة جبلية، المفروض أن أقل مساحة لهذه الأسر تكون مائة متر على الأقل.
لماذا ارتفع سعر الأسمنت وتخطى السعر العالمى؟
- المنتج الأصلى للأسمنت لا نستورده، وتم احتكاره داخل مصر، أيام أحمد عز وصل الحديد لسبعة آلاف ونصف وخفض أسعاره أيام انتخابات مبارك إلى ثلاثة آلاف ونصف ومع ذلك فأين يذهب الشباب، فكيف إذن يكون سعر الوحدة السكنية على ارتفاع عالمى لأسعار الحديد والأسمنت، من يتحمل هذا، غير الإنسان البسيط محدود الدخل أو المتوسط، الذى يبلغ تعداده حوالى 60: 65 مليون مصرى.
نحتاج لعبور هذه المرحلة حل أمنى أم سياسى حتى نتخطها؟
- طبعاً حل سياسى لأن الحل الأمنى طويل الأجل ولن ينتهى، أما الحل السياسى فهو أن تضع هؤلاء فى حجمهم الطبيعى، فمثلاً إذا كانوا يمثلون من جموع الشعب نسبة 5٪: 15٪ فيجب تحجيمهم لا أن تكون الأمور مشتعلة كل يوم بسبب مجموعة تخرب داخل جامعات أو أخرى تخرب فى الطرق والسكك الحديدية أو غيرها، هذه المجموعة يجب أن تحجم وتوضع فى وضعها الحقيقى، لأن ما يحدث فى الشارع لا يمثل حقيقة 5٪ مما يحدث فى مصر، فيجب أن أعمل بعقلية جديدة ويتم تمثيلهم فى البرلمان، ولكن بشكل نسبة وتناسب.
كيف ترى المسئول الأول فى وزارة الإسكان المهندس «محلب»؟
- المهندس إبراهيم محلب، وزير الإسكان، رجل فعال قوى ومهم جداً فى مرحلة من المراحل التى تحتاجها مصر الآن، وأرى ألا يقبل منصب رئيس وزراء، لأننا نلقبه فى مهنتنا ب«الصنايعى» لأنه على رأس الحاجة لأنه شخصية نقلت المقاولون العرب من مكان إلى مكانة أعلى، وفى خلال 11 عاماً كان بالمقاولون العرب استطاع أن يعبر بها لبر الأمان مادياً واقتصادياً وعملياً، إلى جانب أنه يتحرك ميدانياً بنفسه لمواقع العمل ويتابع وليس مهندس مكاتب، وملحوظة غريبة أن تجدى كل وزراء الإسكان دخلوا السجن المغربى، إبراهيم سليمان، لأن تصرفاتهم كانت تشوبها بعض الأمور وفى النهاية الكلمة للقضاء، أما المهندس محلب لا يأخذ أى قرارات فردية ولكنه يأخذ موافقة مجلس الوزراء، وبالتالى يكون المجلس بأكمله هو المتحمل المسئولية أيضاً يدعم الشباب ويضعهم فى مناصب كبيرة معه، فلديه علم الإدارة وهو مهندس مبانى ونتمنى أن يكون كل الوزراء إبراهيم محلب وأن مصر تحتاج مثل هذا الرجل.