في حوار خاص للتغيير .. حسين جمعة يطرح روشتة إنقاذ الثروة العقارية

أكد د. حسين جمعة الخبير العقاري رئيس جمعية تنمية الثروة العقارية أن القطاع العقاري المصري من أكثر القطاعات الواعدة الفترة المقبلة، خاصة أن مصر تمتلك المقومات اللازمة للنهوض بهذا المجال سواء فيما يتعلق بصناعة العقار ذاته أو العمالة اللازمة لذلك أو الخبرات التي تحتاجها , فلا ينقصها سوي التوظيف الجيد وتغيير صورة مصر عقاريا أمام الدول خاصة وأن حجم الثروة العقارية يبلغ حاليا تريليون دولار.
وطالب جمعة بضرورة تطهير هذا القطاع من بؤر الفساد وتعديل القوانين الحالية التي تحكمه واستخدام تقنيات البناء الحديثة لمواجهة الأزمة العقارية التي تشهدها مصر .. وإلى نص الحوار:
ما مدى تأثر القطاع العقاري بالاضطرابات الحالية سواء السياسية أو الاقتصادية؟
من الطبيعي أن يتأثر القطاع العقاري بما يحدث حوله خاصة علي المستويات السياسية والاقتصادية والأمنية , فحالة عدم الاستقرار الحالية والغياب الأمني الملحوظ خلق حالة من التخوف والإحجام عن شراء العقارات نظرا لأن المستهلك لا يستطيع التنبؤ بما سيحدث خلال الأيام المقبلة , فالانفلات الأمني تبعه انفلات معماري أدي إلي زيادة نسبة العشوائيات بما لا يقل عن 10% سواء في المناطق العشوائية أو الأراضي الزراعية أو الارتفاعات الغير مسموح بها.
ما هي أبرز المشكلات التي تواجه السوق العقاري في مصر؟
السوق العقاري من أكثر القطاعات المظلومة في مصر بل وفي معظم دول العالم وإن كانت مصر تتصدر الدول في ذلك بسبب أن القوانين التي تحكم هذا القطاع بها تصل إلي أكثر من 160 قانون مابين قوانين عسكرية ووزارية وهو ما جعل الثروة العقارية مشتتة بين أكثر من 4 وزارات , وهذا التضارب في الاختصاصات جعل حالتها الفنية وقيمتها السوقية غير مستقرة مما انعكس عليها سلبيا .
إذا فما هي الحلول اللازمة لإنقاذ الثروة العقارية من عثرتها؟
أولاً أهمية الثروة العقارية نستطيع إدراك قيمتها من قول النبي صلي الله عليه وسلم "من بات آمنا في سربه معافا في جسده عنده قوت يومه فكأنما حيزت له الدنيا بحذافيرها" وهو ما يجعلنا في حاجة إلى الاهتمام بشكل كبير بهذه الثروة .. فينبغي علي كل مرشح للرئاسة وكل حزب سياسي أن يتبني فكرا عقاريا متطورا فالعقارات تدخل في كل قطاع من قطاعات الدولة ولذلك نحن في حاجه إلي تشخيص المشكلة بدقة حتى نستطيع وصف الدواء المناسب لها من خلال دراسة السلبيات السابقة لنصل من خلالها إلي الحلول الكافية والتي يأتي علي رأسها دمج جميع القوانين العقارية المتعلقة بالبناء والتشييد والتي تزيد عن 160 قانون في قانون واحد يتلاشي السلبيات التي يعمل فيها القطاع العقاري حالياً.
نحتاج أيضا لتوحيد الاختصاصات للجهات المنوط بها الثروة العقارية فنجد علي سبيل المثال التمويل العقاري يتبع المالية والشهر العقاري من اختصاص وزارة العدل والأحياء تتبع الإدارة المحلية والإسكان والمرافق والمجتمعات العمرانية يتبعها الأحياء, ونقابة المهندسين تتبع وزارة الري, في حين أن الحربية والداخلية والري والزراعة لهم أراضي زراعية ينطبق عليها قانون مختلف عما سبق .. وهو ما أستطيع أن اسميه بالتهريج العقاري بسبب أن العقار دمه مشتت مابين جهات ووزارات وقوانين فضلا عن الهيئات المختلفة.
ونتيجة ما سبق من تشتت عندما يسقط عقار لا نستطيع تحديد الجهة المسئولة عنه , كما أن هناك ما يقرب من 300 ألف عقار حالتهم الفنية سيئة ومهدده بالانهيار , ويوجد 1200 منطقة عشوائية بجانب ما تم تنفيذه من مخالفات أثناء الثورة ففي الوقت الذي كان فيه البعض يضحي من أجل الوطن كان هناك أناس يسعون لتحقيق مكاسب فردية.
ما هو الحل من وجهة نظرك للخروج من عنق الزجاجة؟
الحل قد يكون بسيط جدا ويسهل تحقيقه لحل حالات الإعياء التي أصيب بها هذا القطاع الهام وهو توحيد الاختصاصات من خلال إنشاء هيئة عليا للثروة العقارية تكون تابعه بشكل مباشر لمجلس الوزراء وهو ما يؤدي إلي فض الاشتباكات بين الجهات العقارية المختلفة ليكون للعقار جهة واحدة مسؤولة عنه وملتزمة بتنميته.
كم يبلغ حجم الثروة العقارية في مصر؟
الثروة العقارية في مصر تتجاوز التريليون دولار، من إجمالي 23 تريليون دولار قيمة الثروة العقارية في الوطن العربي، ورغم ذلك فإن هذه الثروة لا يتم استثمارها، الأمر الذي أضر بسمعة مصر العقارية, وهو ما يجعلنا في حاجة إلي استغلال هذه الثروة الضخمة والتي تمثل أكثر من 40% من استثمارات مصر بشكل عام.
كيف يمكننا القضاء علي إمبراطوريات السوق العقاري ومحاولة النهوض به في ظل ما خلفه النظام السابق من إهدار للأراضي والثروة العقارية؟
يحتاج ذلك إلى التخلص من بؤر الفساد التي خلفها النظام المخلوع في جهات كثيرة على رأسها المحليات، وجهات منح الأراضي بالتخصيص المجامل، لذلك فالأجهزة المسئولة لابد من أن تتضافر جهودها للوصول إلى وضع آليات لتقنين وضع الأراضي المنهوبة وطرق استعادتها من جديد، بما في ذلك وضع العقود الخاصة بالشركات العقارية التي أثير حولها أقاويل وجدل على موقفها القانوني، فترك أثرا وبلبلة لدى المستثمر في الإقدام على مصر والاستثمار بها؛ لذا لابد من حسم هذه القضايا بشكل مقنن ويتلاءم مع مصلحة الطرفين المستثمر والدولة.
كما أنه لابد أيضا من عودة مصانع الحديد والأسمنت إلي مسؤولية لضبط إيقاع الأسعار مجددا, كما ينبغي علي الدول أيضا أن تحدد أسعرا استرشادية لمواد البناء من خلال المصانع التي تتبعها لتتمكن من احتكار كبار المستثمرين في هذا القطاع.
رغم حالة الركود الشديد في السوق العقاري إلا أن الأسعار لازالت مرتفعة, فما الحل لتخفيضها؟
يمكن تخفيض الأسعار من خلال استحداث نظم وأساليب بناء محلية لخفض نسبة الحديد والأسمنت في البناء وهو الدور المنوط بالمراكز البحثية التي تكلف الدولة مليارات الجنيهات دون أي جدوى , كما أن جهاز التفتيش الفني أيضا وهو ملحق بالجهاز القومي للبحوث وهو منوط به مراجعة المباني وعمل تقارير فنية والذي أنشئ في عام 1992 لمتابعة مشاكل العقارات وحلها والإشراف على الأحياء ، ولكنه لم يقوم بالدور المكلف به، ولذلك أطالب بفتح ملفاته بمحاسبته وتقييم أدائه خلال السنوات الماضية منذ إنشائه.
كيف يتم استرداد الأراضي التي تم نهبها من الدولة؟
ما تم نهبه من أراضي الدولة تقع مسؤوليته علي طرفين الطرف الأول وهو المسئول الذي ساعد علي الاستيلاء علي هذه الأراضي وهذا الطرف لابد من محاسبته وتطبيق أقصي العقوبة عليه , أما الطرف الآخر وهو المستثمر الذي حصل علي هذه الأراضي وهذا لابد من التعامل معه من خلال تقييم الأراضي بسعر السوق الحالي ليقوم بدفع قيمتها مجددا وهذا هو الحل الأفضل بدلا من اللجوء للتحكيم الدولي والدخول في متاهات نحن في غني عنها حاليا.
كيف ترى دور التمويل العقاري في حل مشكلة الإسكان؟
قانون التمويل العقاري لم يكن إلا قانونا علي ورق ساهم في حل مشكلة كبار المستثمرين العقاريين ولم يتمكن من حل مشكلة الإسكان , ولذلك أطالب شركات التمويل العقاري بعمل كشف تفصيلي بالمبالغ الممنوحة للمستفيدين من هذه القروض العقارية حتى يتم تقييم هذا المشروعات مجددا.
بالإضافة إلى ما سبق لابد أيضا من حل وزارة الإسكان والمرافق والمجتمعات العمرانية فهم ثلاثة جهات مندمجة وفاشلة في نفس الوقت, كما أنني أتمني عندما يأتي وزير جديد للإسكان أن يتقدم بخطة إستراتيجية ونظام مؤسسي لا يرتبط بشخص فقط حتى لا نعود لظاهرة الهدم التي يتبعها الوزراء الجدد لما تم تأسيسه من مشروعات سابقه .
مشكلة إسكان محدودي الدخل لازالت قائمة فكيف تري عدم نجاح هذا المشروع وما المطلوب؟
دعم الإسكان الاجتماعي كان يؤول إلي جيوب المرتزقة ولا يستفيد منه المواطن فالوحدة السكنية كانت تعرض بأسعار تتراوح مابين 120 و140 جنيه في حين أن تكلفتها الحقيقية لا تتجاوز 50 ألف جنيه.
ونحن كجمعية الحفاظ على الثروة العقارية تقدمنا بمشروع يضم 40 مقترحا لمجلس الوزراء لإعادة تقنين أوضاع الأراضي المنهوبة والنهوض بالمنظومة العقارية ، منها مقترحات للوصول بسعر الوحدة في المشروع القومي للإسكان إلى 60 ألف جنيه ، وتوحيد قوانين للبناء للحد من فساد المحليات و للقضاء على بؤر الفساد التي ساهمت في تباطؤ معدلات النمو وأضرت بحجم الاستثمارات ، وتهدف للقضاء على البيروقراطية التي ساهمت في تباطؤ معدلات النمو بالسوق والنهوض بالسوق العقارية المصرية وتشجيع رأس المال الأجنبي على الاستثمار في مصر ، وتقنين أوضاع الأراضي المنهوبة من الدولة في عهد النظام السابق والتي تم تخصيصها بأسعار زهيدة، أو عن طريق التخصيص المجامل، وتقنين ملكيات الشركات التي أثير حولها جدل و أثارت تخوف المستثمرين وضخ استثمارات جديدة في مصر وعرض رؤى حول إمكانية تخفيض أسعار الوحدات المطروحة من المشروع القومي للإسكان وآليات إنتاج مشروع المليون وحدة سكنية بالمشروع القومي الجديد للإسكان، وتفادى سلبيات المشروع السابق لإسكان الشباب المعروف بإسكان مبارك التي يأتي في مقدمتها إسناد تنفيذ المشروع إلى شركات خاصة غير مؤهلة و ارتفاع أسعار الوحدات، ومعالجة مشكلة عدم توصيل المرافق وإيقاف عمليات الرشاوى والفساد، واستخدام مواد بناء بيئية مصرية حديثة، بحيث لا تتجاوز التكلفة النهائية للوحدة 60 ألف جنيه، مع وضع ضوابط سعريه لمواد البناء لمنع الطفرات السعرية بها، ووضع طرق لسرعة إنهاء مراجعة العقود الحكومية لجميع الأراضي التي تم التصرف بها، وإنهاء حصر جميع الأراضي المملوكة لمسئولي النظام السابق ومن ثم إجراء التقييم العقاري الدقيق لتسعير تلك الوحدات والأراضي، وتمليك الأراضي للمستثمرين العرب بنظام حق الانتفاع شريطة ألا يزيد عن 99 عاماً، وإعادة النظر في صياغة بنود قانون الضريبة العقارية وإعادة دراسة القانون من جديد، حيث يتم إلغاؤها من السكن الأول وفرضها على العقارات المنتجة والتي تدر دخلا على صاحبها.
هل هناك حلول بديلة لمشروع الإسكان الاجتماعي لحل الأزمة العقارية؟
هناك مشروع هام تقدمنا به أيضاً لحل مشكلة الإسكان الحالية من خلال طرح شقق للإيجار لمدة 30 عام يتم تجديدها لفترة أخرى, بالإضافة إلى تنظيم العلاقة بين المالك والمستأجر حتى يضمن الطرفان عنصر الأمان فيما بينهما وخاصة المستأجر.
شهدت الفترة الأخيرة حدوث العديد من الانهيارات في عدد من العقارات .. في تقديرك ما عدد العقارات المهددة بالانهيار في مصر؟
هناك ما يزيد على 300 ألف عقار، وهى عقارات صادر لها قرارات إزالة كلية أو جزئية، وعقارات أوراقها متداولة في المحاكم، بالإضافة إلى المنازل العشوائية غير المرخصة في الأحياء الشعبية ومدخرات السيول وبجوار السكة الحديد، كما أنه من المتوقع زيادة هذا العدد مع الزيادة المستمرة في منظومة المخالفات والتوسع في العشوائيات، التي وصل عددها إلى 1200 منطقة في قلب القاهرة، وإذا حدث زلزال بقوة 5 ريختر سوف تنهار بسببه 70% من الثروة العقارية.
ما هو ترتيب مصر بين الدول العربية والعالمية في التطور العقاري؟
الدول العربية سبقتنا بكثير فهناك العديد من المناطق العربية التي حققت إنجازات كبيرة جدا في المجال العقاري وعلي رأسهم قطر والشارقة ودبي وغيرهم من الدول العربية وذلك رغم أن مصر الأكثر حضارة بين مختلف الدول التي سبقتنا سواء عربيا أو عالمياً, بالإضافة إلى أن بداية التدريس العقاري كانت علي يد المصريين .
من المسؤول عن تدهور الثروة العقارية في مصر؟
الدولة هي المسئولة بشكل أساسي لأن الفترة السابقة كان هدفها تدمير مصر بأي شكل من الأشكال سواء عن عمد أو جهل, لأنه مادام هناك تدخل سياسي في القطاع العقاري فستكون النتيجة سيئة دائما ولذلك لابد من إبعاد السياسة عن الاقتصاد وإبعاد رجال الأعمال عن المناصب.