صناعة العقار في مائدة للحوار

الاستثمار العقاري في خطر ! انخفاض الإنتاج العقاري بنسبة 05٪ وبعض الشركات مهددة بالإغلاق!

محمد الهوارى رئيس مجلس الإدارة والسيد النجار رئيس التحرير وأسرة »أخبار اليوم « خلال مائدة الحوار مع خبراء صناعة العقار فى مصر أدارت الندوة وأعدت ورقة الحوار:هبة عمر شارك من »أخبار اليوم«:داليا جمال أعد الندوة للنشر:خالد مرعي
كيف نخرج بالاقتصاد المصري من عنق الزجاجة؟ هذا هو السؤال الذي يبحث عن إجابة لدي كل المهتمين بمصر وحاضرها ومستقبلها، وإذا كان النشاط العقاري هو أحد الروافد المهمة في كل اقتصاد، فإنه في مصر يعاني مشكلات عديدة لا تعوق تقدمه فحسب ولكنها تؤدي إلي تراجعه أيضاً وتؤثر في أكثر من 501 صناعات مرتبطة به في مجالات التشييد والبناء والمواد الخام والأثاث، وأيضاً في قدرته علي استيعاب المزيد من فرص العمل، بل والاحتفاظ بنحو 6 ملايين عامل يعملون به الآن!
في عام واحد انخفض معدل إصدار تصاريح البناء بنسبة 64٪، وفي نفس الوقت فإن حجم الطلب علي الوحدات السكنية وحدها يتجاوز 008 ألف وحدة سكنية سنوياً، بينما الإنتاج الفعلي من الوحدات السكنية لا يتجاوز 002 ألف وحدة سنوياً!
ومع زيادة الطلب وقلة العرض تتجه الأسعار للارتفاع، ويستمر تزاحم المصريين علي 6٪ فقط من مساحة مصر، وتتداخل أكثر من جهة وهيئة ووزارة وقانون في كل ما يتعلق بصناعة العقار، بينما تتراجع مساهمة النشاط العقاري في الناتج القومي من 81٪ إلي -2٪!
وفي منتدي »أخبار اليوم« للحوار فتحنا ملف العقار المصري ووضعه الراهن في محاولة لرسم خريطة طريق للخروج من الأزمة، والبحث عن حلول لمشكلات صناعة العقار التي تحتاج إلي إرادة سياسية تدفعها لحل المشكلات الاقتصادية.
في بداية اللقاء رحب محمد الهواري رئيس مجلس إدارة أخبار اليوم بالمشاركين من صناع العقار قائلاً: إن هذه الصناعة المهمة هي صناعة رائدة لها تاريخ، ويمكنها أن تساهم في تحقيق مردود مؤثر وسريع علي الاقتصاد، وما نلاحظه من تباطؤ في هذه الصناعة الآن يحتاج إلي تضافر الجهود لعلاج الأخطاء والبحث عن حلول يمكن تطبيقها علي أرض الواقع، لذلك يهتم منتدي »أخبار اليوم« للحوار بفتح هذا الملف وإثارة هذه القضية، ليس من منظور اقتصادي فقط ولكن أيضاً لحل كثير من المشكلات في مجتمع يعاني فجوة بين العرض والطلب في العقار، ونأمل في التعاون بين كل الجهات لتنمية وتطوير هذه الصناعة.
ورحب السيد النجار رئيس تحرير »أخبار اليوم« بالمشاركين في المنتدي قائلاً: إن دور الإعلام في علاج مشكلات المجتمع يجب ألا يتوقف فقط عند كشفها ولكنه يمكن أن يساهم أيضاً في البحث عن حلول ممكنة وفي تقريب وجهات النظر، ولا شك أن صناعة العقار والتشييد والبناء بدأت منذ بناة الأهرام واستمرت وتطورت مع الزمن وتعرضت لمتغيرات كثيرة، وحين ننظر إلي دول أخري تمكنت من استغلال العقار في دفع اقتصادها للأمام وتنمية قدرات وإمكانيات تملكها لتطوير هذه الصناعة، فإن علينا النظر أيضاً إلي ما تملكه مصر وما تحتاجه للنهوض باقتصادها وكيفية إدارة هذا النشاط المهم في النظام الاقتصادي.. وأمامنا ورقة حوار لمناقشتها والوصول إلي نتائج محددة يمكن البناء عليها.
وبدأ الحوار...
تعاني صناعة العقار من تباطؤ واضح في حركتها رغم انها يمكن أن تكون طريقاً لخروج الاقتصاد من عنق الزجاجة، كيف ترون الوضع الآن في كل ما يتعلق بهذه الصناعة؟ وكيف يمكن جذب الاستثمارات إليها؟
يلخص د. علاء لطفي رئيس المجلس التصديري المصري للعقار والأستاذ بكلية الهندسة الوضع فيما يتعلق بمشكلة جذب الاستثمارات العقارية قائلاً:
جذب الاستثمار كان هو الهدف الرئيسي من إنشاء المجلس التصديري للعقار.. ولكن ما وجدناه من مشكلات علي أرض الواقع فرض علينا ضرورة العمل أولاً علي إعادة ترتيب »البيت« من الداخل وحل مشكلاته لتمهيد تربة صالحة لجذب استثمارات حقيقية وفاعلة، لأن هذه المشكلات تعوق المستثمر المحلي ولا يجد لها حلاً مما يصعب معه إقناع مستثمرين أجانب علي الأقل في الوقت الراهن! ورغم أهمية هذه الصناعة التي تعتمد عليها 501 صناعات أخري ويعمل بها قرابة 6 ملايين شخص إلا أنها تعاني ركوداً له تأثير علي الاقتصاد بصفة عامة.. ولكن علينا أولاً أن نتذكر ما حدث من انهيار اقتصادي في منطقة جنوب شرق آسيا والمكسيك في أواخر التسعينيات بسبب خلل صناعة العقار، وهو ما تكرر مرة أخري في أمريكا سنة 8002 وكان له تأثيراً علي العالم كله.. وبالتالي علينا أن نسأل: هل نمتلك في مصر مقومات هذه الصناعة التي تمكنها من النمو وتدفع الاقتصاد كله للانتعاش؟ الإجابة المؤكدة هي نعم، لأن مصر تمتلك أراضي شاسعة ونحن لا نعيش سوي علي نسبة 6٪ منها فقط، كما نمتلك الأيدي العاملة حتي لو كانت تفتقد للمهارة والتدريب المناسب وهو ما يمكن علاجه، أما المواد الخام اللازمة للبناء فهي متوافرة أيضاً ونموها مرتبط بنمو صناعة العقار بصفة عامة، وبالتالي نجد أن القيمة المضافة بهذه الصناعة هي 001٪. وإذا نظرنا إلي حجم الطلب علي منتجات العقار سواء سكنياً أو سياحياً أو صناعياً أو تجارياً، فسوف نجد أن هناك نحو 008 ألف زيحة تتم سنوياً وفقاً لإحصائيات الجهاز المركزي للتعبئة العامة والإحصاء وهناك طلب كبير علي الأسواق التجارية والمباني الإدارية والمناطق الصناعية، وكل هذا الطلب يواجه عجزاً في توفير احتياجاته، وفي مقابل كل هذه المقومات لا توجد إدارة واعية للموارد المتاحة، كما يغيب التخطيط الجيد لهذه الصناعة وبالتالي لا يمكنها تلبية الاحتياجات الفعلية أو الإعداد للاحتياجات المستقبلية!
أزمة ثقة
وماذا يعوق وضع رؤية متكاملة لصناعة العقار؟
يقول المهندس هشام شكري وكيل المجلس التصديري للعقار ورئيس شركة »رؤية« للتنمية العقارية: وضع رؤية متكاملة يحتاج أولاً إلي علاج الخلل في المنظومة بأكملها، بداية من الحكومة التي تصدر القرار والجهاز التنفيذي الذي يطبقه والمطور العقاري وأجهزة الإعلام والرأي العام والأجهزة الرقابية، وفي رأيي أن أكبر مشكلة هي غياب الثقة بين كل هذه الأطراف وهي أزمة جزء منها حقيقي وجزء آخر »مغلوط« ومبالغ فيه ويتعلق بوقائع الفساد، لأن هناك خلطاً بين الأخطاء العفوية والفساد المتعمد، وهو أمر خطير قد يصرفنا عن القضية الأساسية وهي التنمية إلي قضايا فرعية، ولكن هذه الأزمة في الثقة جعلت المشاكل تتراكم، وأصبحت الأجهزة التنفيذية تعاني خوفاً يصل إلي حد »الرعب« وفي نفس الوقت هناك رأي عام موجه بشكل خاطئ، وكل هذا يمنع حتي تنفيذ القوانين المنظمة لصناعة العقار، ويمنع وضع رؤية »هادئة« ومحكمة لمستقبل هذه الصناعة، وبالتالي علينا الكشف عن كل الأخطاء والمشاكل والاعتراف بها حتي يمكن وضع أسس حاكمة ومنضبطة تدفع هذه الصناعة إلي الانطلاق.
أخطاء التطبيق
إذا كان هناك أخطاء لابد من تصحيحها وعلاجها فما الأولويات التي يجب البدء بها؟ وكيف نضع لها حلولاً واقعية؟
يقول المهندس محمود حجازي رئيس الشركة المصرية لإدارة الأصول العقارية وهي شركة مشتركة بين بنك مصر والبنك الأهلي: علي سبيل المثال ما حدث في »خصخصة« شركات الأسمنت أدي إلي إهدار عنصر الخامة التي تمتلكها مصر ولم يتم إدارتها بشكل مناسب، وبالتالي أصبح لدينا مستثمر يبيع منتجه بالأسعار العالمية بينما يحصل علي الطاقة المدعمة من الدولة! ويمكن أن أوافق علي التسعير العالمي للأسمنت بشرط أن يدفع المستثمر أيضاً السعر العالمي للخامات التي يصنع منها الأسمنت، وللطاقة التي يشغل بها مصنعه، والطرق والخدمات التي يستفيد منها، كما يجب فتح الباب أمام كل مستثمر يريد الدخول في هذه الصناعة لأن التنافس يؤدي إلي زيادة الجودة وخفض السعر.. وهو ما ينطبق أيضاً علي صناعة الحديد التي تستهلك طاقة ضخمة كان يمكن استغلالها بشكل أفضل في صناعات أخري، المهم في النهاية أن يكون هناك سعر واحد في السوق لكل من الحديد والأسمنت كأحد العناصر المهمة في صناعة العقار، وفي نفس الوقت لابد من ربط هذه الصناعات بالبحث العلمي لتخفيض التكلفة وتطوير المنتجات. ويعلق المهندس هشام شكري قائلاً: في الدول التي تهتم بالبحث العلمي لتطوير الصناعة يقوم رجال الصناعة بتمويل الأبحاث لوضع حلول واقعية للمشاكل الموجودة، وهذا يحقق مردوداً اقتصادياً للدولة وللصناعة ولصاحب التمويل.
ولكن هناك أخطاء في عمليات تخصيص الأراضي للاستثمار العقاري، وهناك أخطاء في اهتمام الاستثمارات العقارية بالإسكان الفاخر فقط والذي لا تتعدي نسبة من يستفيد منه ويحتاجه سوي 5٪ فقط من عدد السكان وربما يكون هذا هو أحد أسباب غياب الثقة واتهامات الفساد التي أثرت علي قطاع العقار. فما رأيكم؟
يوضح م. هشام شكري أن هناك فارقاً بين فساد الفكرة وفساد التطبيق، وكل الأفكار التي انتهت إلي فساد في مصر كانت علي العكس تماماً في بلاد أخري، ففي تركيا مثلاً انتهجت الدولة أسلوب مشاركة المطور العقاري بقيمة الأرض وهو مشابه لما حدث في مصر مع »مدينتي«، ولكن في تركيا أدي هذا الأسلوب إلي حل مشاكل العشوائيات في العاصمة اسطنبول« خلال 01 سنوات، وكانت العشوائيات بها أسوأ من مدينة القاهرة، ولكن الفرق هو في التعامل بشفافية ووضع آليات مرنة وتوجيه حصيلة المشروعات التي تم تنفيذها إلي صندوق لدعم محدودي الدخل وسكان العشوائيات وكانت النتيجة مبهرة! ويعلق د. علاء لطفي قائلاً: الفساد لم يكن في فكرة تخصيص الأرض للمستثمر مقابل الحصول علي وحدات عقارية في مشروعه ولكنه كان في قصر تطبيق هذه الفكرة علي مستثمر واحد فقط دون غيره، وهو ما يهدم الفكرة ويلغي مبدأ الشفافية!
عدم وضوح!
ويؤكد المهندس طارق شكري وكيل المجلس التصديري ورئيس شركة »عربية العقارية« أن عدم الوضوح في كل ما يتعلق بصناعة العقار له تأثير شديد الخطورة، ويجب أولاً عدم الخلط بين أنواع المنتج العقاري المختلفة، ففي مجال الوحدات السكنية مثلاً هناك وحدات سكنية يجب دعمها وهذا اختصاص الدولة لتوفير مسكن لذوي الدخل المحدود والمنخفض، ولكن القطاع الخاص لن يكون دوره تقديم إسكان مدعم، فهو يعمل بناءً علي المعطيات الموجودة علي أرض الواقع، لذلك حدث تحول في المنتج العقاري الذي يقدمه بناءً علي حجم الطلب، فقد كان المطورون العقاريون يعملون بالفعل علي إسكان يناسب 5٪ فقط من عدد السكان، أما الآن فقد بدأ تقديم وحدات سكنية مساحة من 001 متر مربع إلي 002 متر مربع لمواجهة الطلب المتزايد عليها، ومازال لدينا عجز يصل إلي 003 ألف وحدة سنوياً، وهناك زيادة متوقعة في حجم الطلب بنسبة 05٪ إضافية، وبالتالي لابد من وضوح القوانين والرؤية والعمل علي دعم »الموظف« الذي ترتعش يده خوفاً من تطبيق القانون وخوفاً من التورط في قضايا فساد، وأيضاً حفظ حق المستثمر العقاري الذي لا يريد سوي قوانين عادلة لا تتغير تبعاً للأهواء!
ويحذر المهندس طارق شكري من خطورة الوضع الحالي الذي يضر 6 ملايين عامل، فقد كان القطاع العقاري يحقق من 61 إلي 81٪ من إجمالي الناتج القومي ولكنه خلال العام الماضي حقق 2٪ بالسالب! كما بدأ »تسرب« العاملين بهذا القطاع نتيجة حالة التباطؤ لينضموا إلي طوابير المتعطلين عن العمل، مع ما يمثله هذا من مخاطر اجتماعية وأيضاً أمنية!
ويعلق د. علاء لطفي قائلاً: من واقع إحصائيات جهاز دعم واتخاذ القرار بمجلس الوزراء عن معدل صدور تراخيص البناء نكتشف الانخفاض السريع فيه من الربع الأخير في عام 0102 حتي الربع الأول من عام 1102 بنسبة 02٪ زادت إلي 64٪ في نهاية 1102!
التمويل وقانونه
هل فشل التمويل العقاري في زيادة قدرة الناس علي شراء الوحدات السكنية وبالتالي زيادة حركة سوق العقار؟
يجيب المهندس طارق شكري قائلاً: هناك ثلاث مشكلات رئيسية في نظام التمويل العقاري، أولها تكلفة الأموال المرتفعة جداً وغير المقبولة وهي تتراوح بين 51 و61٪، ويمكن معالجتها عن طريق صندوق لدعم الفائدة يتم توفير مصادر له عبر آليات كثيرة، كما يمكن أن يساهم في تمويله المطور والمستثمر العقاري، أما المشكلة الثانية فهي القانون المنظم للتمويل العقاري وهو قانون عقيم يحتاج كثيراً من الأوراق ويمنع قطاعاً عريضاً من المواطنين من الاستفادة منه لعجزهم عن إثبات الدخل!
أما المشكلة الثالثة وهي الأصعب فتنحصر في الثقافة المجتمعية التي تنظر لثمن الوحدة عند نهاية فترة التمويل العقاري بدون النظر لقيمة الجنيه في ذلك الوقت وسعر الوحدة الذي ترتفع قيمته!
ويعلق د. علاء لطفي قائلاً: هناك مشكلة أخري هي صعوبة تسجيل الوحدة العقارية كما ينص القانون وقصرها علي هيئة المساحة خاصة أن قدرة هذه الهيئة لا تتجاوز 2٪ من الإنتاج الفعلي من العقارات!
ويوضح م. محمود حجازي أن سعر فائدة التمويل العقاري يتأثر بالتضخم، وأفضل أسلوب لخفض هذا السعر هو زيادة العمل والإنتاج وبالتالي يرتفع الدخل القومي ويقل معدل التضخم فينخفض سعر الفائدة! ولكن هناك ضرورة الآن لتشجيع هيئة الأوقاف وشركات التأمين وهيئة التأمينات علي الاستثمار في هذا القطاع وبالتالي تتسارع عملية تدوير الأموال وتنتعش حركة السوق.
ويلفت المهندس هشام شكري النظر إلي أن البنوك لا يمكنها تمويل وحدات تحت الإنشاء، وبالتالي لا يستطيع مشتري الوحدات السكنية المختلفة بالمشروعات استخدام نظام التمويل العقاري!
صناديق عقارية
ويري هشام شكري أن هناك ضرورة لإنشاء صناديق عقارية محلية، فهي تجمع صغار المستثمرين وتجنبهم التعامل المباشر مع منتجي ومطوري العقار، كما يمكنها جذب استثمارات أجنبية وهي تختلف عن صناديق البورصة، وقد تقدمنا بدراسة كاملة عن أهمية هذه الصناديق وتم إعداد مسودة لائحة تنفيذية منذ عام 0102 مع هيئة الاستثمار، ولكنها حفظت في الأدراج! ونتنمني أن تعاود لجنة الإسكان بمجلس الشعب دراسة ومناقشة هذه اللائحة وإخراجها للنور.
الطريق إلي الحل
كيف يمكن الخروج بصناعة العقار من عنق الزجاجة؟
يقول د. علاء لطفي: لابد من تضافر الجهود لدفع عجلة التنمية لازدهار تلك الصناعة الحيوية ولا شك أن الحكومة المصرية استطاعت ببعض القرارات البسيطة وتكاتف الوزارات وبالإعلام الواعي افتتاح البورصة المصرية والعبور بها إلي بر الأمان، لذلك فيمكن إعادة نفس التجرية علي العقار المصري.
يمكن تحقيق ذلك بالسير قدماً في محورين.. المحور الأول علي المدي القريب ويؤتي بثماره فوراً فهناك واجب علي كل من المطور العقاري وعلي الحكومة المصرية.
أما المطور العقاري فيجب أن يهتم أكثر بعملية التسويق عن طريق الشركات المحترفة في ذلك المجال نظراً لأن التسويق أحد أهم العوامل التي تسهم في تخفيض تكلفة المنتج العقاري لأن الإسراع بمعدلات عملية البيع يسهم في خفض أعباء التمويل وهي تشكل نسبة من 01 51٪ من سعر المنتج وأيضاً المسوق المحترف يستطيع بما لديه من قدرات تخفيض ميزانية الدعاية والإعلان والعلاقات العامة التي يحتاجها أي مشروع للترويج.
أما دور الحكومة فيتمثل في بعض القرارات التي يجب اتخاذها فوراً مثل ضخ حوالي 01 مليارات جنيه في السوق المصري في صورة تمويل عقاري بسعر مدعم للفائدة وذلك لمدة 6 أشهر فقط مع تسهيل إجراءات التمويل العقاري وتذليل جميع العقبات التي تحول دون حصول مشتري الوحدات علي التمويل وطرح عدد من الأراضي بمساحات في حدود 005 إلي 0001 متر بالمدن الجديدة بسعر محدد مع عمل تخفيض محدد لمن يبني خلال سنة وتخفيض آخر لمن ينتهي من التشطيب خلال 6 أشهر مع وضع شروط محددة في عقود البيع تمنع مشتري تلك الأراضي من بيعها قبل الانتهاء من البناء وهناك العديد من الحلول لضمان تنفيذ ذلك حتي لا يتم الاتجار في الأرض ولأن سرعة عملية البناء والتشطيب سوف تسهم في تنشيط الصناعات المرتبطة بصناعة العقار.
منع المتاجرة بالأراضي
وأحد الحلول المقترحة لمنع الاتجار في الأرض أن تكون الحكومة طرفاً أول في عقد البيع وأيضاً تدخل مع المشتري كطرف ثان بالفارق بين سعر الأرض الحقيقي في السوق والسعر الذي يتم البيع به بمعني إذا كان سعر بيع متر الأرض في السوق ألف جنيه وسوف يحصل عليها المواطن بسعر 006 جنيه وبالتالي تدخل الحكومة كطرف ثان مع المواطن بمقدار 04٪ في عقد الشراء وذلك لحين الانتهاء من البناء والتشطيب وبعد ذلك يصبح الطرف الثاني هو المشتري فقط وبذلك الحل لن يستطيع أي مشتر بيع تلك الأرض قبل موافقة الحكومة لأنها طرف في عملية الشراء بحصة وأيضاً لن يستطيع عمل توكيل ومن يرغب في بيع الأرض لابد أن يدفع فرق السعر بين سعر المتر الحقيقي والسعر الذي حصل به علي الأرض وبالتالي سوف ننتهي من عمليات الاتجار في الأرض.
هيئة لشئون العقار
والمتابع لشئون الاستثمار العقاري في مصر يري أن الأرض يحصل عليها المطور من هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة أو من هيئة التنمية السياحية أو من هيئة التنمية الصناعية أما التمويل العقاري فهو مرتبط بهيئة الاستثمار والبنك المركزي المصري والسجل العيني مرتبط بوزارة العدل وشعبة الاستثمار العقاري والمجلس التصديري لصناعة العقار في مصر فمثلاً في دبي هناك هيئة تنظيم العقار وهي الجهة المسئولة عن متابعة شئون العقار وتذليل عقباته. لذلك فيجب أن نسرع باتخاذ القرار بإنشاء جهة مسئولة عن تطوير وتحديث ومتابعة شئون العقار في مصر.
أما المحور الثاني وهو علي المدي البعيد ونحن قد بدأنا أولي خطواته في المجلس التصديري للعقار عن طريق عمل خارطة طريق لمستقبل صناعة العقار في مصر ونتمني أن تكون تلك الخارطة برعاية رئيس وزراء مصر وسوف تحتوي تلك الخارطة عند الانتهاء من إعدادها علي احتياجات مصر من العقار بمختلف أنواعه سواء السكني أو الإداري أو التجاري أو الصناعي أو السياحي وعلي مستوي جمهورية مصر العربية بكامل محافظاتها لأنه لا يمكن أن يكون هناك تقدم لتلك الصناعة ونحن لا نعلم احتياجاتنا بدقة. وأيضاً سوف تحتوي الدراسة علي كيفية تحقيق تلك الاحتياجات وماذا نحتاج لكي نحققها من أرض عمالة عدد المطورين وعدد المسوقين والتمويل.
لابد أن نضع في الاعتبار أن أحد أهم أهداف الحكومة المصرية تنمية إعمار الأرض وتوفير العقار لجميع شرائح المجتمع المصري وأن العائد علي الدولة ليس ثمن الأرض فقط بل أيضاً إيجاد وظائف والحصول علي ضرائب علي الأرباح وتوفير حياة كريمة للمجتمع المصري والحفاظ علي الأرض الزراعية وكل ذلك يتم في إطار من الشفافية والوضوح.
وأيضاً سوف تصل الدراسة عند الانتهاء منها إلي عقد موحد ينظم العلاقة بين المطور العقاري ومشتري الوحدات السكنية في ضوء من الشفافية ليضمن حقوق كلا الطرفين فمثلاً من يراقب السوق العقاري يجد أن هناك من يعلن عن مساحة الوحدة العقارية علي أنها 002 متر وعندما تذهب لقياس المساحة الصافية تجدها عند أحد المطورين 071 متراً وعند مطور ثان 051 متراً وعند مطور ثالث 021 متراً وهذا الاختلاف يعود بأشد الضرر علي المطورين العقاريين الشرفاء الذين يبيعون الوحدة 002 متر علي أساس أن مساحتها الصافية 071 متراً لأن سعر المتر لديهم يكون أعلي سعر لذلك فصدور العقد الموحد سوف يضع محددات واضحة لضمان اتزان العلاقة بين البائع والمشتري وبما يضمن حقوق الطرفين ويساهم في دفع عملية التنمية في قطاع العقار.
وأيضاً سوف تتطرق الدراسة لأول مرة للمشكلات التي تواجه انطلاق تلك الصناعة والحلول المقترحة لتلك المشكلات بخريطة كاملة توضع أمام المسئولين في الحكومة.
ويتفق هشام شكري وطارق شكري في ضرورة وجود هيئة تتولي شئون العقار ويكون لها صلاحيات كاملة وهذه الهيئة هي كلمة السر في نجاح دول مثل الإمارات وتركيا في صناعة العقار، فهناك هيئة تضم التخطيط العمراني والأراضي وأجهزة إدارية تطبق قواعد محددة لجميع الأنشطة المرتبطة بالعقار، كما تضم مركز معلومات فيما يتعلق بكل عناصر العقار مثل تراخيص البناء واحتياجات السوق وحجم الطلب وحجم المعروض في كل نوع ولكل شريحة، وكل هذه المعلومات تساعد المخططين علي تحديد الاحتياجات في كل عنصر من عناصر البناء والعقار، ويمثل في هذه الهيئة كل الجهات المسئولة عن منح الأراضي مثل هيئة التنمية السياحية وهيئة المجتمعات العمرانية وهيئة التنمية السياحية وهيئة التنمية الصناعية والمحافظات ، ووجود مثل هذه الهيئة ليس بدعة ولكنه محاولة للحد من الاحتقان الموجود حالياً عبر استراتيجيات واضحة المعالم وآليات تنفيذ مرنة وواضحة وشفافة للتعامل مع الأراضي ومواد البناء.. وكل ذلك تحت رقابة واعية تعلم ماذا تفعل.
مناخ صحي
نمو قطاع العقار يحتاج إلي مناخ صحي وقوانين واضحة ولجنة الإسكان بمجلس الشعب عليها تنقية القوانين ومراجعة الضوابط لإعادة التوازن إلي هذا القطاع بالمشاركة مع كل الأطراف. والسؤال هو أين دور هذه اللجنة؟
يوضح د. مجدي كُركُر وكيل اللجنة وأستاذ التخطيط العمراني أن المناخ الصحي للاستثمار بصفة عامة هو الطريق للخروج من كل المشاكل الاقتصادية الحالية، ويضيف: القضية الأساسية هي التنمية، وصناعة العقار جزء منها وكل العناصر اللازمة لنهضة هذه الصناعة متوافرة في مصر ولكن تفتقد للتخطيط السليم، وهذا هو سبب الخلل في هذه الصناعة، وهو ما أدي إلي تراجع شركات المقاولات بنسبة 76٪، وقد فوجئنا في لجنة الإسكان انه تم إنفاق 53 مليار جنيه علي شبكات مياه الشرب والصرف الصحي في كل مصر ولكنها لم تكتمل ونسبة تنفيذ المشروعات توقفت عند 08٪ لأنها تحتاج إلي 32 مليار جنيه لإكمالها! كما تعطي اللجنة اهتماماً لتصحيح العلاقة الظالمة بين ملاك العقارات والمستأجرين في العقارات القديمة وهو ما أدي إلي إهمال الصيانة تماماً ويهدد بتهالك وضياع ثروتنا العقارية! لذلك يجب علي الدولة فتح الباب أمام القطاع الخاص للمشاركة في مشروعات المرافق لحل الأزمة.
ويتفق د. مجدي مع المطالبة بإنشاء صناديق عقارية ولكنه يري أيضاً ضرورة فرض ضرائب علي الوحدات العقارية المغلقة والتي لا يتم استغلالها وكذلك الأراضي الفضاء التي لا يتم البناء عليها لسنوات طويلة، علي أن يخصص إيراد هذه الضرائب لصندوق دعم إسكان الفئات محدودة الدخل في المجتمع.
خريطة طريق
علي مدي أكثر من ثلاث ساعات امتدت المناقشات في منتدي أخبار اليوم للحوار حول وضع أساس يرسم ملامح خريطة الطريق للخروج بصناعة العقار من حالة الركود ، وتخفيف حدة الاحتقان في النشاط العقاري ، وتنظيم عمل هذا القطاع الاقتصادي وفقا لخطة عمل تشارك فيها كل الأطراف المهتمة بهذه الصناعة ، وتدعمها ارادة سياسية وتحرك جاد من الدولة ، وانتهت المناقشات إلي الاتفاق علي عدد من النقاط الرئيسية التي يمكن البناء عليها ودراستها وتطويرها ، وتلخصت في:
أولاً: إنشاء هيئة تنظيم العقار المصري وتتمتع تلك الهيئة بجميع الصلاحيات التي تسمح لها بممارسة عملها في إطار رؤية عامة وتضم في عضويتها كل الجهات المتصلة بشأن العقار.
ثانياً: عمل خارطة طريق لتلك الصناعة علي مستوي جميع المحافظات لكي نكون هناك رؤية واضحة أمام الحكومة المصرية لتطوير صناعة العقار وأهم المشكلات والحلول المقترحة لنهضة تلك الصناعة.
ثالثاً: دعم الحكومة المصرية للمجلس التصديري المصري للعقار لكي يتمكن من ترويج 70 ألف قطعة أرض سنوياً للجالية المصرية المقيمة في الخارج مما يوفر عملة صعبة في حدود 6 مليارات دولار بالإضافة إلي 8 مليارات دولار لأعمال الإنشاء سنوياً.
رابعاً: العمل علي إنشاء غرفة صناعة العقار باتحاد الصناعات المصرية للعمل فوراً علي رفع كفاءة وتدريب الأيدي العاملة في كل مجالات الحرف المتعلقة بالبناء والتشييد.
خامسا: تبني لجنة الإسكان بمجلس الشعب لمقترح تنظيم إنشاء صناديق عقارية تساهم في سرعة تدوير رؤوس الأموال المستثمرة في النشاط العقاري وإعادة استثمارها لزيادة حجم الإنتاج العقاري وتقليل الفجوة بين العرض والطلب.
سادسا: إعادة النظر في قانون تنظيم الإيجارات في العقارات القديمة لتحقيق العدالة وحماية الثروة العقارية الحالية ، بما يضمن توفير الصيانة الواجبة لهذه العقارات لحمايتها من التعرض للتشوه والانهيار وحفاظا علي أرواح ساكنيها.
سابعا: تبني الدولة لمشاركة القطاع الخاص في إنشاء مشروعات المرافق وإدارتها وتشغيلها ، بما يضمن توفير خدمات المرافق المطلوبة للتنمية والتوسع في تطوير مناطق جديدة، وعدم توقف مشروعاتها بسبب نقص التمويل ، في وجود رقابه فاعله تحفظ حقوق الدولة والمواطنين.
ثامنا: دراسة فرض رسوم علي العقارات المغلقة والأراضي الفضاء التي لا يتم البناء عليها لسنوات طويلة، يخصص عائدها لتمويل صندوق لدعم فائدة التمويل العقاري للفئات ذات الدخل المحدود لتوفير احتياجاتها من الإسكان.
تاسعا: ربط البحوث العلمية في مجال العقار وتخفيض تكلفة البناء وتطوير مواد وخامات البناء وحماية البيئة بصناعة العقار ، مع مشاركة المستثمرين والمطورين العقاريين في تمويل نفقات الأبحاث المتعلقة بصناعة العقار.
عاشرا: وضع نظام تكافلي يساهم فيه القادرون لدعم توفير وحدات سكنية لغير القادرين عن طريق نسبة يتم الاتفاق عليها من رسوم إصدار تراخيص مصانع الحديد والأسمنت ومشروعات الإسكان الفاخر ، ودراسة نماذج هذا النظام المطبقة في عدة دول للاستفاده منها .
وتم الاتفاق في نهاية الحوار علي فتح باب مناقشة كل المقترحات في لجنة الإسكان بمجلس الشعب، وأكد دكتور مجدي كركر وكيل اللجنة انه سيتم دعوة منتدي أخبار اليوم وصناع العقار والمهتمين به للمشاركة في هذه المناقشات
مقترحات
توافر الإرادة السياسية كانت هي المطلب الغالب خلال المناقشات في المنتدي، وقال د. علاء لطفي إن كل ما نريده هو »شخص يضغط علي الأزرار«! في إشارة لضرورة اتخاذ قرارات فاعلة لإنقاذ صناعة العقار.
اقترح م. محمود حجازي أن يتم إنشاء مدارس خاصة لتدريس حرف التشييد والبناء تماثل المدارس الصناعية ولكنها تتخلص من عيوبها وتشارك في تمويلها الجهات المسئولة عن العقار ونقابة المهندسين.
طالب المشاركون بضرورة السماح للقطاع الخاص بتمويل وتشغيل وإدارة المرافق حتي لا تتوقف مشروعاتها ولا تهدر الأموال المستثمرة فيها.
اقترح م. هشام شكري إنشاء صناديق عقارية يمكنها أن تساهم في تأجير الوحدات السكنية لمن لا يمكنهم تملكها، وفي نفس الوقت تساهم في تدوير الأموال المستثمرة في النشاط العقاري.
حذر طارق شكري من وجود »فتنة« في القطاع العقاري نتيجة غياب الأمن عن مواقع العمل وغياب شعور المستثمر بالأمان في استثمار أمواله!
اقترح د. مجدي كُركُر وكيل لجنة الإسكان بمجلس الشعب إخراج »زكاة« عن العقارات المغلقة والأراضي الفضاء غير المبنية تخصص لدعم إسكان الفقراء.