وزير الخارجية يلتقي الجالية المصرية في أوغندا    "القومي للمرأة" يواصل ورشة عمل "نظام عمل الوحدة المجمعة لحماية المرأة من العنف"    القوات المسلحة تنفي بشكل قاطع مزاعم مساعدة إسرائيل في عملياتها العسكرية    وزير الخارجية يعقد لقاءً مع رجال أعمال أوغنديين    بدء تركيب قضبان السكة الحديد لمسار الخط الأول للقطار الكهربي السريع    محافظ القاهرة: توفير 100 أتوبيس منها 15 لذوي الهمم بالمنتدى الحضري العالمي    الجيش الأردني يعلن سقوط مسيرة مجهولة المصدر في محافظة جرش    الانتخابات الأمريكية.. فانس: التصويت لترامب يمنع نشوب حرب عالمية ثالثة    أحمد عبد القادر يسجل في فوز قطر على الخور بالدوري القطري (فيديو)    بعد اتهامه بضرب شقيق محمد رجب.. مصادر تكشف مصير ابن مجدي عبد الغني    بعد انفصاله عن فريق "أيامنا الحلوة".. كريم حراجي يطرح كليب أغنية "رغم حزنك"    خبير آثار يكشف حقيقة إخلاء دير سانت كاترين وهدمه وطرد الرهبان    بالفيديو.. ما هى الفريضة الغائبة عن المسلمين؟.. خالد الجندى يجيب    هل وجود النمل فى البيت دليل حسد؟.. أمين الفتوى يجيب    بلغة الإشارة..الجامع الأزهر يعقد ملتقاه الأسبوعي بعنوان"ما كان لله بقي"    نصائح مهمة من الصحة قبل تطبيق التوقيت الشتوي    مصر تحصد ذهبية وفضية اليوم في البطولة الدولية للناشئين لتنس الطاولة    بلينكن: يجب التركيز على إنهاء الحرب فى قطاع غزة    إجراء 3120 حالة منظار بوحدة المناظير بمستشفيات جامعة بني سويف    إسرائيل تحقق فى خرق أمنى كبير تسبب فى تسريب معلومات مهمة    خبير استراتيجي: شروط إسرائيل لوقف إطلاق النار قاسية    الاتحاد السكندري يكشف عن تصميم حافلته الجديدة (صور)    غدا.. افتتاح 4 مساجد جديدة في كفر الشيخ    هل يحق للأجنبي تسجيل وحدة سكنية باسمه في الشهر العقاري؟    الشعب الجمهوري ينظم صالونًا بعنوان "دعم صحة المرأة المصرية"    إياك وشرب القهوة في هذا الوقت.. خطر يهدد نشاطك طوال اليوم    «التعليم» تحدد موانع التقدم لأعمال امتحانات الدبلومات الفنية 2025    حبس قاتل تاجر الأسمدة وسرقته فى الشرقية    "مخاطر الزواج المبكر" ندوة في البحيرة.. صور    وزير الأوقاف يعلن عن خطة دعوية توعوية واسعة للواعظات لتعزيز التماسك الأسرى    موسيالا يحدد موعد حسم مستقبله    أوكرانيا: ارتفاع عدد قتلى وجرحى الجيش الروسي إلى 694 ألفا و950 جنديا منذ بداية الحرب    مفيد عاشور يعلن عن مسابقة مسرح الشارع بمهرجان شرم الشيخ الدولي للمسرح الشبابي    إقبال مواطنى البحيرة على تلقى لقاح الأنفلونزا الموسمية داخل المراكز الطبية    وكيل الصحة بشمال سيناء يتابع مبادرة 1000 يوم الذهبية    المشدد 15 سنة للمتهم بق.تل شخص بالخصوص في القليوبية    إنهاء خصومة ثأرية بين عائلتين بقنا (صور)    الطبيبة الشرعية تؤكد: لا دليل على تناقض مقتل "نورا" بواسطة رابطة عنق في قضية "سفاح التجمع"    مصرع 5 أشخاص وإصابة 5 آخرين جراء العاصفة الاستوائية "ترامي" في فيتنام    البورصة المصرية تستضيف مسئولي الشركات الأعضاء لمناقشة أحدث المستجدات    الزمالك في ورطة.. باتشكيو يحسم موقف القيد في القلعة البيضاء    المترو يعمل ساعة إضافية اليوم بسبب تغيير التوقيت    محافظ الفيوم: تطور مذهل في نمو يرقات الجمبري ببحيرة قارون    وكيل "تعليم مطروح" تؤكد أهمية مركز التطوير التكنولوجي لخدمة العملية التعليمية    بليغ أبوعايد: رمضان أعاد الانضباط إلى غرفة ملابس الأهلي    «الداخلية»: تحرير 572 مخالفة عدم ارتداء خوذة وسحب 1491 رخصة بسبب الملصق الإلكتروني    محمد فاروق: قدمت استقالتى وتراجعت عنها بعد جلسة مسئولى الجبلاية    وزيرا الإسكان والعمل يستعرضان سبل تعزيز التعاون المشترك    أمين الفتوى عمرو الورداني: 5 أنواع للآباء يتسببون فى دمار الأسرة    المبعوث الأمريكي الخاص إلى السودان يبدأ جولة إقليمية    مواعيد أهم مباريات اليوم الخميس في كأس ملك إسبانيا والقنوات الناقلة    لهذا السبب.. محمد منير يتصدر تريند "جوجل"    الجمعة.. مواقيت الصلاة الجديدة بالمحافظات مع بداية التوقيت الشتوي 2024 في مصر    برج القوس حظك اليوم الخميس 31 أكتوبر.. تخدمك حكمتك المالية    آسر ياسين وأسماء جلال أبرز الحضور بحفل منصة شاهد    فلسطين.. شهيد برصاص قوات الاحتلال الإسرائيلي في مخيم طولكرم    جوتيريش: هناك رغبة لدى الدول لاتخاذ إجراءات بشأن تلوث البلاستيك    نسرين طافش تتألق على ريد كاربت مهرجان الجونة السينمائي (صور)    







شكرا على الإبلاغ!
سيتم حجب هذه الصورة تلقائيا عندما يتم الإبلاغ عنها من طرف عدة أشخاص.



في دراسة عن التمويل العقاري:52% من إجمالي التمويل لشراء الوحدات الفاخرة
نشر في الأهالي يوم 27 - 10 - 2011

كشفت دراسة حديثة عن التمويل العقاري عن انخفاض المعروض من الوحدات السكنية الاقتصادية وفوق المتوسط بالمقارنة بالطلب في الأسواق، وأشارت الدراسة إلي أن حجم الطلب علي العقارات في مصر يتراوح ما بين 350% و450 ألف وحدة سكنية، 65% منها طلب علي الإسكان الاقتصادي في حين
أن المعروض منها في الأسواق لا يغطي سوي 80% من الطلب عليها، كما يصل الطلب علي الإسكان فوق المتوسط إلي 25% من إجمالي الطلب بعجز 10% في المعروض، أما الإسكان الفاخر فيصل العرض إلي 10% من المعروض في سوق العقارات إلا أن الطلب عليه أقل بكثير وهو ما يعني أن الإسكان الفاخر يعاني الركود.
أشارت الدراسة إلي أن حجم التمويل العقاري في مصر يتراوح ما بين 4 و 5.4 مليار جنيه وهو ما يعادل أقل من 1% من الناتج المحلي الإجمالي.
الدراسة التي أعدها البنك التجاري الدولي حول التمويل العقاري في مصر تحلل تقرير الهيئة العامة للرقابة المالية عن أداء نشاط التمويل العقاري في الفترة من أبريل إلي يونيو الماضي، فتشير إلي أن حجم التمويل العقاري خلال هذه الفترة سجل زيادة 700 مليون جنيه مقارنة بالفترة المناظرة من العام الماضي، كما ارتفع عدد المستثمرين السمتفيدين من التمويل العقاري بنسبة 50% ليصل عددهم إلي 5.23 ألف مستثمر، الأهم من ذلك أن عدد الأفراد متوسطي الدخل الذين يصل دخله إلي 1750 جنيها استحوذوا علي 68% من إجمالي عدد المستثمرين لكنهم حصلوا علي 20% فقط من التمويل الممنوح، وفسرت الدراسة ذلك بصغر قيمة التمويل الممنوح لكل مستثمر، مشيرا إلي زيادة الطلب علي شراء الوحدات السكنية حتي 66 مترا حيث استحوذ هذا النوع علي 72% من عدد المستفيدين ولكنهم حصلوا علي 25% فقط من التمويل العقاري الممنوح، وبالمقابل استحوذ المستثمرون الراغبون في شراء وحدات سكنية فاخرة تتجاوز مساحتها 200 متر علي النسبة الأكبر من التمويل حيث حصلوا علي 52% من إجمالي التمويل ومثل عدد المستثمرين في هذه الفئة 4.7% فقط من عدد المستثمرين.
وتشير الدراسات إلي عقبات التمويل العقاري في مصر حيث اعتبرت الدراسة قانون التمويل العقاري 184 لسنة 2001 وتعديلاته من أهم القوانين التي تساعد علي حل مشكلات الإسكان، غير أن هنا ك بعض العقبات التي تعيق نشاط التمويل العقاري وفيما يلي عرض لأهم هذه المشكلات مع مقترحات للمساعدة علي إزالة هذه العقبات.
أولا: إجراءات التسجيل
التمويل العقاري يعتمد في الأساس علي الوحدات المسجلة أو القابلة للتسجيل فإن 95% من العقارات المقامة في مصر غير مسجلة وذلك لتعقيدات إجراءات التسجيل العقاري ابتداء من استخراج تراخيص المباني ونهاية بمكتب الشهر العقاري، مما يجعل المواطن يلجأ للبناء العشوائي تفاديا لهذه الإجراءات وإن كان مستعدا بالمستندات المطلوبة فإنه لا يلجأ للتسجيل لصعوبة إجراءاته وطول مدته، وحتي لو بدأ في التسجيل تظهر منشورات الشهر العقاري التي تزيد من تعطيل الإجراءات وعلي سبيل المثال منشور تعدد الصفقات «وهو مضمونه أن يقوم المشتري بدفع رسوم البيع لكل بائع له» أي لو كان مالك العقار أكثر من شخص يقوم المشتري بدفع رسوم البيع عن كل شخص بائع له بحجة أنها تعد صفقة منفصلة في حين أن العقار الذي يتم شراؤه واحد ولا يتجزأ.
إضافة إلي ذلك نجد منشور فصل البيع عن قيد الضمان وهو ما يحمل الممول «شركة التمويل العقاري أو البنك» عبء السير في الإجراءات مرتين، مرة عن تسجيل البيع لصالح المستثمر «المشتري - العميل» ومرة أخري عند إتمام قيد الضمان وكذا يتحمل الممول والمستثمر رسوم التصديق من نقابة المحامين علي عقد البيع والتي قد تصل إلي 5000 جنيه كحد أقصي، ومن سلبيات ذلك المنشور أيضا إمكانية تعرض الوحدة «الضمان» للتلاعب بها ما بين فترة التسجيل وقيد الضمان.
وتقترح الدراسة عدة حلول منها:
1- إدخال الحاسب الآلي في عملية التسجيل والرهن للربط بين كل من الجهات التي تتخذ أمامها إجراءات التسجيل سواء كان الشهر العقاري أو مأمورية أو مكتب وكذا المساحة الهندسية مرورا بالحي التابع له العقار.
2- تدريب موظفي الشهر العقاري تدريبا جيدا واختيار أكفأ العناصر للتعامل مع المواطن وحث العاملين علي سرعة إنهاء الإجراءات، والعمل بمبدأ التخصص سواء تسجيلا أو تمويلا عقاريا «تسجيل وقيد ضمان» وتحفيز الموظف عن طريق تحقيق الأهداف وإعطاء مكافأة لسرعة الإنجاز دون أخطاء.
3- تطبيق نظام التسجيل عن طريق السجل العيني وهو يعتبر من أفضل الأنظمة وأسرعها وهو ما بدأت فيه الدولة ولكن دون تطبيق فعلي لهذا النظام.
4- العمل علي تبسيط الإجراءات بالنسبة للتسجيل والرهن وعدم ظهور منشورات جديدة تعرقل سير الإجراءات وإلغاء المنشور الخاص بتعدد الصفقات وفصل البيع عن قيد الضمان.
5- يفضل قبل إصدار أي منشور خاص بالشهر العقاري مناقشته مع مجموعة مختارة من أصحاب الشأن الذين سيصدر المنشور بحقهم.
ثانيا: المجتمعات العمرانية الجديدة:
تعد المجتمعات العمرانية الجديدة الأرض الخصبة لتفعيل قانون التمويل العقاري عليها غير أن معظم هذه المجتمعات غير مسجلة مما يعرقل تمويلها من قبل البنوك أو الشركات الخاصة بالتمويل العقاري، وتتم عملية تملك الأرض هناك عن طريق جهاز المدينة التابع لهيئة المجتمعات العمرانية الجديدة والذي يقوم بإصدار قرار التخصيص ثم محضر الاستلام ثم ترخيص المباني وبذلك تمت إضافة طرف رابع لحالة التعاقد بدلا من بائع ومستثمر وممول أصبح جهاز مدينة، بائع، ومستثمر، وممول.
وتري الدراسة ضرورة..
1- تفعيل نظام الشهر بالإيداع لأصحاب الأراضي المشتراه من جهاز المدن الجديدة الصادر بأسمائهم تراخيص المباني وبذلك أصبح لها سند ملكية مشهر وخروج الجهاز من التعامل.
2- تبسيط إجراءات تخصيص الأراضي وسرعة استخراج التراخيص من جهاز المدينة.
3- التقليل من عدد اللجان التي تمر علي المشروع لإعطاء الموافقة سواء كانت تراخيص أو مساحة أو بيئة أو إدارة قانونية وعمل لجنة يوجد بها عضو من كل إدارة.
ثالثا: المطورون
وهم أصحاب المشروعات السكنية العملاقة والمقامة غالبا بالمجتمعات العمرانية الجديدة والمشكلة هنا تكمن في أن سعر الأرض يسدد من قبل المطور علي مراحل لصالح الجهاز البائع، حيث يقوم المطور بدفع جزء من الثمن مقدما ويسدد الباقي علي أقساط تصل إلي خمس سنوات ولا يحق للمطور أن يقوم بتسجيل الأرض إلا بعد الانتهاء من سداد كامل قيمتها، مما يحرم المستثمر «المشتري» من الاستفادة من التمويل العقاري ويحرم المطور الذي يكون في أمس الحاجة لتسويق مشروعه من فئة عريضة من المشترين، خاصة أن المطور يقوم في هذه الأثناء باستكمال بناء المشروع الذي قد يتعرض للتوقف إذا ما تقاعس المطور عن السداد حيث يحق للجهاز سحب الأرض منه.
وتقترح الدراسة أن يقوم الجهاز بتحديد مساحات الأرض التي تم سداد ثمنها بالفعل والتي لا تدخل ضمن باقي قطعة الأرض المتبقي عليها أقساط ويقدم الجهاز للبنك أو الشركة الممولة خطابا يفيد بأن الوحدة محل الشراء تم سداد قيمة الأرض المقامة عليها الوحدة، وعليه، يمكن إعطاء خطاب بأنه لا مانع للرهن لصالح الممول كضمان حق في الوحدة وإمكانية تسجيل هذا الجزء عن طريق الشهر بالإيداع مما يسهل التعامل عليها.
رابعا: في حالة تعثر المستثمر «المشتري»
التنفيذ العقاري الذي نص عليه القانون 148 لسنة 2001 للتمويل العقاري حدد مدد الإنذار ب 60 يوما ثم الإعلان بالصيغة التنفيذية خلال 30 يوما ثم إخطار الشهر العقاري الكائن بدائرته العقار ثم بعد ذلك اللجوء للمحكمة لاتخاذ إجراءات المزاد العلني التي قد تستغرق وقتا طويلا، أي أن الإجراءات قد تستمر من عام إلي عام ونصف العام وهو ما تم تجربته عمليا في البنك التجاري الدولي - مصر علي إحدي حالات المستثمرين المتعثرين في السداد، هذا بخلاف الرسوم المبالغ فيها للتنفيذ والتي سوف تزيد من مديونية العميل «المشتري» وتضعف من قيمة الوحدة.
وتطالب الدراسة بتقليل مدد الإعلان والإنذار والتأشير بتنبيه نزع الملكية وخفض الرسوم المستحقة للمحكمة حيث إنها تصل إلي 80000ج أو أكثر حسب قيمة المديونية.


انقر هنا لقراءة الخبر من مصدره.