في دراسة عن التمويل العقاري:52% من إجمالي التمويل لشراء الوحدات الفاخرة

كشفت دراسة حديثة عن التمويل العقاري عن انخفاض المعروض من الوحدات السكنية الاقتصادية وفوق المتوسط بالمقارنة بالطلب في الأسواق، وأشارت الدراسة إلي أن حجم الطلب علي العقارات في مصر يتراوح ما بين 350% و450 ألف وحدة سكنية، 65% منها طلب علي الإسكان الاقتصادي في حين
أن المعروض منها في الأسواق لا يغطي سوي 80% من الطلب عليها، كما يصل الطلب علي الإسكان فوق المتوسط إلي 25% من إجمالي الطلب بعجز 10% في المعروض، أما الإسكان الفاخر فيصل العرض إلي 10% من المعروض في سوق العقارات إلا أن الطلب عليه أقل بكثير وهو ما يعني أن الإسكان الفاخر يعاني الركود.
أشارت الدراسة إلي أن حجم التمويل العقاري في مصر يتراوح ما بين 4 و 5.4 مليار جنيه وهو ما يعادل أقل من 1% من الناتج المحلي الإجمالي.
الدراسة التي أعدها البنك التجاري الدولي حول التمويل العقاري في مصر تحلل تقرير الهيئة العامة للرقابة المالية عن أداء نشاط التمويل العقاري في الفترة من أبريل إلي يونيو الماضي، فتشير إلي أن حجم التمويل العقاري خلال هذه الفترة سجل زيادة 700 مليون جنيه مقارنة بالفترة المناظرة من العام الماضي، كما ارتفع عدد المستثمرين السمتفيدين من التمويل العقاري بنسبة 50% ليصل عددهم إلي 5.23 ألف مستثمر، الأهم من ذلك أن عدد الأفراد متوسطي الدخل الذين يصل دخله إلي 1750 جنيها استحوذوا علي 68% من إجمالي عدد المستثمرين لكنهم حصلوا علي 20% فقط من التمويل الممنوح، وفسرت الدراسة ذلك بصغر قيمة التمويل الممنوح لكل مستثمر، مشيرا إلي زيادة الطلب علي شراء الوحدات السكنية حتي 66 مترا حيث استحوذ هذا النوع علي 72% من عدد المستفيدين ولكنهم حصلوا علي 25% فقط من التمويل العقاري الممنوح، وبالمقابل استحوذ المستثمرون الراغبون في شراء وحدات سكنية فاخرة تتجاوز مساحتها 200 متر علي النسبة الأكبر من التمويل حيث حصلوا علي 52% من إجمالي التمويل ومثل عدد المستثمرين في هذه الفئة 4.7% فقط من عدد المستثمرين.
وتشير الدراسات إلي عقبات التمويل العقاري في مصر حيث اعتبرت الدراسة قانون التمويل العقاري 184 لسنة 2001 وتعديلاته من أهم القوانين التي تساعد علي حل مشكلات الإسكان، غير أن هنا ك بعض العقبات التي تعيق نشاط التمويل العقاري وفيما يلي عرض لأهم هذه المشكلات مع مقترحات للمساعدة علي إزالة هذه العقبات.
أولا: إجراءات التسجيل
التمويل العقاري يعتمد في الأساس علي الوحدات المسجلة أو القابلة للتسجيل فإن 95% من العقارات المقامة في مصر غير مسجلة وذلك لتعقيدات إجراءات التسجيل العقاري ابتداء من استخراج تراخيص المباني ونهاية بمكتب الشهر العقاري، مما يجعل المواطن يلجأ للبناء العشوائي تفاديا لهذه الإجراءات وإن كان مستعدا بالمستندات المطلوبة فإنه لا يلجأ للتسجيل لصعوبة إجراءاته وطول مدته، وحتي لو بدأ في التسجيل تظهر منشورات الشهر العقاري التي تزيد من تعطيل الإجراءات وعلي سبيل المثال منشور تعدد الصفقات «وهو مضمونه أن يقوم المشتري بدفع رسوم البيع لكل بائع له» أي لو كان مالك العقار أكثر من شخص يقوم المشتري بدفع رسوم البيع عن كل شخص بائع له بحجة أنها تعد صفقة منفصلة في حين أن العقار الذي يتم شراؤه واحد ولا يتجزأ.
إضافة إلي ذلك نجد منشور فصل البيع عن قيد الضمان وهو ما يحمل الممول «شركة التمويل العقاري أو البنك» عبء السير في الإجراءات مرتين، مرة عن تسجيل البيع لصالح المستثمر «المشتري - العميل» ومرة أخري عند إتمام قيد الضمان وكذا يتحمل الممول والمستثمر رسوم التصديق من نقابة المحامين علي عقد البيع والتي قد تصل إلي 5000 جنيه كحد أقصي، ومن سلبيات ذلك المنشور أيضا إمكانية تعرض الوحدة «الضمان» للتلاعب بها ما بين فترة التسجيل وقيد الضمان.
وتقترح الدراسة عدة حلول منها:
1- إدخال الحاسب الآلي في عملية التسجيل والرهن للربط بين كل من الجهات التي تتخذ أمامها إجراءات التسجيل سواء كان الشهر العقاري أو مأمورية أو مكتب وكذا المساحة الهندسية مرورا بالحي التابع له العقار.
2- تدريب موظفي الشهر العقاري تدريبا جيدا واختيار أكفأ العناصر للتعامل مع المواطن وحث العاملين علي سرعة إنهاء الإجراءات، والعمل بمبدأ التخصص سواء تسجيلا أو تمويلا عقاريا «تسجيل وقيد ضمان» وتحفيز الموظف عن طريق تحقيق الأهداف وإعطاء مكافأة لسرعة الإنجاز دون أخطاء.
3- تطبيق نظام التسجيل عن طريق السجل العيني وهو يعتبر من أفضل الأنظمة وأسرعها وهو ما بدأت فيه الدولة ولكن دون تطبيق فعلي لهذا النظام.
4- العمل علي تبسيط الإجراءات بالنسبة للتسجيل والرهن وعدم ظهور منشورات جديدة تعرقل سير الإجراءات وإلغاء المنشور الخاص بتعدد الصفقات وفصل البيع عن قيد الضمان.
5- يفضل قبل إصدار أي منشور خاص بالشهر العقاري مناقشته مع مجموعة مختارة من أصحاب الشأن الذين سيصدر المنشور بحقهم.
ثانيا: المجتمعات العمرانية الجديدة:
تعد المجتمعات العمرانية الجديدة الأرض الخصبة لتفعيل قانون التمويل العقاري عليها غير أن معظم هذه المجتمعات غير مسجلة مما يعرقل تمويلها من قبل البنوك أو الشركات الخاصة بالتمويل العقاري، وتتم عملية تملك الأرض هناك عن طريق جهاز المدينة التابع لهيئة المجتمعات العمرانية الجديدة والذي يقوم بإصدار قرار التخصيص ثم محضر الاستلام ثم ترخيص المباني وبذلك تمت إضافة طرف رابع لحالة التعاقد بدلا من بائع ومستثمر وممول أصبح جهاز مدينة، بائع، ومستثمر، وممول.
وتري الدراسة ضرورة..
1- تفعيل نظام الشهر بالإيداع لأصحاب الأراضي المشتراه من جهاز المدن الجديدة الصادر بأسمائهم تراخيص المباني وبذلك أصبح لها سند ملكية مشهر وخروج الجهاز من التعامل.
2- تبسيط إجراءات تخصيص الأراضي وسرعة استخراج التراخيص من جهاز المدينة.
3- التقليل من عدد اللجان التي تمر علي المشروع لإعطاء الموافقة سواء كانت تراخيص أو مساحة أو بيئة أو إدارة قانونية وعمل لجنة يوجد بها عضو من كل إدارة.
ثالثا: المطورون
وهم أصحاب المشروعات السكنية العملاقة والمقامة غالبا بالمجتمعات العمرانية الجديدة والمشكلة هنا تكمن في أن سعر الأرض يسدد من قبل المطور علي مراحل لصالح الجهاز البائع، حيث يقوم المطور بدفع جزء من الثمن مقدما ويسدد الباقي علي أقساط تصل إلي خمس سنوات ولا يحق للمطور أن يقوم بتسجيل الأرض إلا بعد الانتهاء من سداد كامل قيمتها، مما يحرم المستثمر «المشتري» من الاستفادة من التمويل العقاري ويحرم المطور الذي يكون في أمس الحاجة لتسويق مشروعه من فئة عريضة من المشترين، خاصة أن المطور يقوم في هذه الأثناء باستكمال بناء المشروع الذي قد يتعرض للتوقف إذا ما تقاعس المطور عن السداد حيث يحق للجهاز سحب الأرض منه.
وتقترح الدراسة أن يقوم الجهاز بتحديد مساحات الأرض التي تم سداد ثمنها بالفعل والتي لا تدخل ضمن باقي قطعة الأرض المتبقي عليها أقساط ويقدم الجهاز للبنك أو الشركة الممولة خطابا يفيد بأن الوحدة محل الشراء تم سداد قيمة الأرض المقامة عليها الوحدة، وعليه، يمكن إعطاء خطاب بأنه لا مانع للرهن لصالح الممول كضمان حق في الوحدة وإمكانية تسجيل هذا الجزء عن طريق الشهر بالإيداع مما يسهل التعامل عليها.
رابعا: في حالة تعثر المستثمر «المشتري»
التنفيذ العقاري الذي نص عليه القانون 148 لسنة 2001 للتمويل العقاري حدد مدد الإنذار ب 60 يوما ثم الإعلان بالصيغة التنفيذية خلال 30 يوما ثم إخطار الشهر العقاري الكائن بدائرته العقار ثم بعد ذلك اللجوء للمحكمة لاتخاذ إجراءات المزاد العلني التي قد تستغرق وقتا طويلا، أي أن الإجراءات قد تستمر من عام إلي عام ونصف العام وهو ما تم تجربته عمليا في البنك التجاري الدولي - مصر علي إحدي حالات المستثمرين المتعثرين في السداد، هذا بخلاف الرسوم المبالغ فيها للتنفيذ والتي سوف تزيد من مديونية العميل «المشتري» وتضعف من قيمة الوحدة.
وتطالب الدراسة بتقليل مدد الإعلان والإنذار والتأشير بتنبيه نزع الملكية وخفض الرسوم المستحقة للمحكمة حيث إنها تصل إلي 80000ج أو أكثر حسب قيمة المديونية.