فاروس في تقييمها لقطاع الإسكان:

أسعار العقارات في المدن الجديدة تتفوق علي وسط البلد

أكد التقرير الذي أعدته شركة فاروس لتداول الأوراق المالية حول قطاع الاسكان في مصر ان نسبة تملك الوحدات السكنية لا يزيد علي 30% من اجمالي عدد الوحدات السكنية وهذه النسبة من أقل المعدلات بالعالم وقال التقرير إن نحو 15 إلي 20% من المواطنين يعيشون في العشوائيات مشيرا إلي ان الطلب علي الإسكان في مصر يتركز في اسكان محدود الدخل والاسكان المتوسط.
وأكد تقرير فاروس ان مشكلة الاسكان في مصر ليست في توافر الوحدات السكنية وإنما في القدرة علي الشراء حيث تعد الدخول منخفضة بالنسبة إلي أسعار الوحدات وتقدر في مصر بنحو 7 أمثال الدخل السنوي للفرد في الفئات المتوسطة قبل عامين وقفزت هذه النسبة إلي 10 أمثال خلال العامين الماضيين مع حدوث طفرة في الأسعار وهي أيضا من أعلي المعدلات في العالم اضافة إلي عدم وجود ائتمان بسعر مناسب لهذه الطبقات أو علي فترات طويلة أما بالنسبة للتمويل العقاري فقد أشار التقرير إلي أن طالب التمويل مضطر لأن يدفع كامل دخله أقساطا مؤكدا ان الطفرة التي شهدها قطاع الإسكان خلال العامين الماضيين ترجع إلي أن جزءا منها يرجع إلي نمو حقيقي في الطلب وأن وجزءا آخر يرجع إلي سيولة متوافرة من دول الخليج.
وأكد ان هناك تباطؤا حدث في القطاع مع بداية العام الحالي مفسرا ذلك بوصول الأسعار إلي مستوياتها القصوي مع حدوث تباطؤ جزئي في الاقتصاد ككل موضحا ان مشكلة الإسكان المتوسط ليس لها حل علي المدي القصير فالشركات لن تقدر علي تقديم الوحدات بسعر منخفض أو تبيع بأقساط علي فترات أكثر من 15 عاما.
وقدر التقرير حجم التمويل العقاري الذي يمكن ان يقدم سنويا بنحو 5.36 مليار جنيه وفقا لتقديرات حجم الطلب إذا توافر التمويل بأسعار فائدة منخفضة ورغم حجم الطلب المقدر ب500 ألف وحدة في العام اوضح ان قطاع العقارات لايزال صغيرا نسبيا حيث تركز النمو في القطاع علي إنشاء الوحدات التي تلائم الطلب للفئات مرتفعة الدخل التي لا تمثل سوي 5% من حجم الطلب علي الاسكان لذا فإنه طبقا لآخر تقرير من مركز دعم واتخاذ القرار فإن معدل نمو قطاع التشييد والبناء بلغ 8.6% من الناتج القومي الاجمالي نهاية 2007 بزيادة 5% علي عام 2003 في حين ان مساهمة قطاع الاسكان لاتزال 3.6% من الناتج المحلي الاجمالي بعد أن كانت 3.8% عام 2003 وهو ما اعتبره التقرير مفاجأة.
وأوضح ان تراجع قطاع الاسكان يرجع إلي تراجع الشركات الحكومية عن مساهمتها في تمويل محدودي الدخل والطبقات المتوسطة وتركز النمو الذي حققته علي الفئات العليا من المجتمع، وبهذا المعدل 3.6% تعد مصر أقل الدول معدلا مقارنة بالجزائر التي يمثل فيها القطاع العقاري 10.2% والأردن بنسبة 6.8% والمغرب 5.7% والمكسيك 5%.
واكد ان ما اعتبره خللا هيكليا في القطاع ففي الوقت الذي يحتاج السوق فيه إلي 500 وحدة سنوية فإن الفئات مرتفعة الدخل لا يزيد احتياجاها علي 13 ألف وحدة سنويا في حين تحتاج الفئات محدودة الدخل الي 340 ألف وحدة والمتوسطة إلي 112 ألف وحدة تركز العرض خلال العامين الماضيين علي تلبية احتياجات هذه الفئات ورغم زيادة المعروض من الوحدات التي تلائم طلبها حدث تضخم في الأسعار ولم تتدخل آليات العرض والطلب في تحديد الأسعار وتتحكم شركات التنمية العقارية في الأسعار.
وأشار التقرير إلي أن أسعار العقارات في المدن الجديدة بدأ يتفوق علي الأسعار في منطقة وسط البلد وهو ما لا يحدث في باقي دول العالم مؤكدا ان العائد علي الاستثمار في العقارات والذي يقدر بالعائد علي الايجار يتراوح ما بين 3-5% في المدن الجديدة أي انه أقل من نصف معدل الفائدة وفي مناطق وسط البلد يصل ل7-8% وهذه المعدلات أقل من المعدلات العالمية ويمثل مخاطرة للمستثمرين.
وقال التقرير ان هناك اقبالا علي التملك لبعض الأفراد وبما يفوق قدرتهم الشرائية بهدف البيع والاستثمار وتحقيق ربحية ولفت التقرير الي ان قيام الشركات العقارية ببيع الوحدات علي مراحل هدفه زيادة الأسعار وان هناك من يقوم بالشراء أكثر من احتياجاته ليستفيد بفرق الأسعار كما تفعل الشركات وهو ما يفسر ارتفاع معدل تداول العقارات في السوق المصري.
وحول ارتفاع تكلفة مواد البناء التي تعتبرها شركات التنمية العقارية المبرر لارتفاع الأسعار أكد التقرير أن متوسط ارتفاع الأسعار لا يزيد علي 80% في حين ان اسعار العقارات ارتفعت ب150% خلال العامين الماضيين مؤكدا زيادة ربحية شركات التنمية العقارية مشيرا الي ان أكثر زيادة لحقت بتكلفة العقار نتجت عن زيادة الأراضي التي ارتفعت ب250% والتي نتجت عن المزادات التي قامت بها الدولة.