ارتفاع أسعار العقارات بالرغم من ركود حركة الشراء

شهد الربع الأول من العام الحالي حالة ركود نسبي في سوق العقارات المصرية‏,‏ حيث انخفض الطلب علي الوحدات الفاخرة بشكل ملحوظ يقابله حالة طلب متزايدة علي الوحدات الاقتصادية. و هى تلك التي تتراوح أسعارها بين‏80‏ ألفا و‏120‏ ألف جنيه ومساحتها بين‏100,65‏ مترا ويلبي هذا النوع من الإسكان احتياجات الفئة العمرية الأقل من‏30‏ عاما‏.وهي تمثل نحو‏37%‏ من إجمالي عدد سكان البلاد‏.‏ وهذا ما دعا الغالبية العظمي من شركات الاستثمار العقاري إلي التوجه إلي بناء الوحدات الاقتصادية حيث إن ما يقرب من‏80%‏ من إجمالي المشروعات العقارية موجه لسد حاجة هذا القطاع ولكن هذا لا يعني أن هناك تحولا تاما عن بناء الوحدات الفاخرة فمازال هناك الكثير من الشركات التي توجه مواردها لبناء الوحدات الفاخرة والفيلات متوقعين زيادة الطلب علي هذا النوع من الوحدات مع تعافي الاقتصاد المصري‏,‏ وزيادة عدد المستثمرين الأجانب في مصر الذين سمح لهم القانون مؤخرا بتملك وحدات سكنية بشروط محددة‏,‏ بالإضافة إلي اقبال عدد كبير من السياح العرب والأجانب علي تملك وحدات بالمناطق السياحية والترفيهية هذا إلي جانب زيادة عدد الجامعات الأجنبية في مصر‏,‏ وما يتبع ذلك من زيادة عدد الطلاب والمدرسين الأجانب الذي يفضلون الإقامة في وحدات سكنية عن الفنادق لقلة تكلفتها وخصوصيتها‏.‏
ورصدت عدة تقارير اقتصادية نهوض في سوق العقارات خلال هذا العام وأرجع ذلك إلي تعافي الاقتصاد المصري الذي يهيئ مناخا مناسبا للاستثمار العقاري للشركات المصرية والأجنبية إلي جانب التركيبة السكانية للتجمع المصري حيث إن‏29%‏ من سكان مصر في سن الزواج وهو ما يؤدي إلي زيادة الطلب علي العقارات‏,‏ وأن‏50%‏ من السكان في عمر‏19‏ سنة أو أقل وهو ما سيعمل علي الاستمرار في زيادة الطلب علي العقارات علي المدي القصير‏.‏
وأكدت التقارير أن شركات العقارات المصرية مازالت تتمتع بأسس قوية وهو ما أدي إلي ظهور كثير من المشروعات العقارية خلال الفترة الماضية‏,‏ وهذا بدوره أدي إلي تشجيع الشركات العقارية إلي الدخول في مشروعات جديدة وهو ما يزيد الثقة بقطاع العقارات في مصر علي المدي الطويل‏.‏
وتوقعت التقارير أن تعمل الشركات العقارية تصل بكامل طاقتها الآن لتستغل تراجع أسعار مواد البناء حاليا‏.‏
وتوقع أن تحفز شركات التمويل العقاري لتنشيط الطلب علي العقارات‏,‏ خاصة مع نمو هذا النشاط خلال السنوات الأربع الماضية بأكثر من‏110%‏ وتوقع أن يستمر هذا القطاع في النمو خاصة أنه يمثل فقط‏1%‏ من إجمالي الدخل المحلي الاجمالي‏,‏ ومتوقع زيادة ته قبل نهاية العام الحالي‏.‏
وبالرغم من العوامل السابقة التي تشير إلي ثبات وقوة سوق العقارات المصرية بالرغم من الأزمة المالية العالمية والتي أثرت بشكل كبير علي معظم بلدان العالم خاصة الدول النامية وبالرغم من توقعات الكثيرين بانخفاض أسعار العقارات بشكل ملحوظ فإن حقيقة الأمر أكدت ارتفاع أسعار العقارات في معظم المناطق السكنية وجمودها في قليل منها وهذا ما يوضحه الجدول التوضيحي لأسعار الأراضي والوحدات السكنية في معظم مناطق القاهرة الكبري‏.‏
ويرجع أحمد حجازي الشريف المستشار القانوني لإحدي شركات الاستثمار العقاري أسباب ارتفاع الأسعار إلي عدة عوامل منها أن أكثر المجمعات السكنية والعمارات القائمة تم بناؤها وقت ارتفاع أسعار مواد البناء‏,‏ التي وصل سعر طن الحديد فيها إلي‏8000‏ جنيه‏,‏ أيضا ارتفاع أجر الأيدي العاملة والذي تضاعف عدة مرات خلال العام الأخير بسبب ارتفاع أسعار السلع الأساسية وكثرة الإزالات ومشاكل الأحياء مع مقاولي البناء في المناطق العشوائية التي هي أساس انخفاض أسعار قيمة الأراضي والوحدات السكنية فأدي ذلك إلي ترك المقاولين للمناطق العشوائية وتجميد نشاطهم في تلك المناطق والاتجاه إلي المناطق التي يصرح فيها بالبناء مثل المدن الجديدة حيث الخدمات المتكاملة والأمان المفقود في المناطق العشوائية بسبب عدم وجود تصاريح البناء‏.‏
أيضا ارتفاع أسعار الأراضي بعد صدور قانون البناء الموحد رقم‏119‏ لسنة‏2008‏ والتي نص في اللائحة التنفيذية علي وضع اشتراطات للمساحة المبني عليها من إجمالي الأرض بحيث لا تزيد علي‏60%‏ من إجمالي مساحة الأرض وحدد ارتفاع المبني بنسبة من عرض الشارع كما هو معمول به في المدن الجديدة ولم يفرق بينها وبين المناطق المؤهلة بالسكان والمناطق العشوائية ذات الطبيعة الخاصة‏.‏
ويستطرد الشريف موضحا أسباب ارتفاع أسعار الوحدات السكنية في بعض المناطق بدلا من انخفاضها بسبب عدم وجود السيولة النقدية بالسوق بوجه عام وخوف المشترين من جمود السوق علي أمل انخفاض الأسعار فيما بعد‏,‏ وذلك تأثرا بالأزمة العالمية السابقة والتي أدت إلي بيع المستثمرين في بعض المناطق بالتقسيط بنفس سعر البيع النقدي للمتر للحصول علي سيولة نقدية لتدوير الحركة الاقتصادية‏.‏
أيضا عدم ثبات أسعار مواد البناء في الأيام الأخيرة وتزايدها بشكل يومي تقريبا مثل سعر طن الحديد والذي تروح بين‏4000,3800‏ جنيه للطن نهاية الأسبوع الماضي‏.‏
ويتوقع أحمد الشريف انتعاشا وحراكا في سوق العقارات خلال الأشهر القادمة من يونيو إلي أغسطس نظرا لقدوم المسافرين من الخارج مصريين وعربا واتجاه الكثير من المستثمرين ورجال الأعمال للاستثمار في مجال العقارات لأنه الاستثمار الأفضل والآمن والأقل مخاطر من الاستثمارات الأخري‏.‏
مؤكدا أنه لحدوث المزيد من التقدم والنهوض في قطاع العقارات الذي يؤثر ايجابيا علي النمو الاقتصادي بشكل عام لابد من تحقيق الثبات النسبي في أسعار مواد البناء‏,‏ والبعد عن القفزات السعرية والمفاجآت غير المتوقعة في أسعار الأراضي لتحقيق الأمان للمستثمرين في شتي مجالات الاستثمار العقاري السكني والتجاري والصناعي وتنشيط السوق بوجه عام‏.‏