ركود البيع وارتفاع الأسعار‏..‏ معادلة صعبة في سوق العقارات

تسيطر علي سوق العقارات في مصر حالة فريدة من نوعها فعلي الرغم من الركود الحالي في بيع الوحدات الا ان الاسعار مازالت مرتفعة بشكل ملحوظ فما هي اسباب هذا الركود ومتي تحدث انتعاشة في السوق وهل ستنخفض الاسعار ام ستستمر في الارتفاع‏.‏
ويؤكد ابوالحسن نصار خبير عقاري ومهندس استشاري ان هناك عدة عوامل ادت لركود سوق العقارات في مصر ومن ضمنها عوامل خارج المجال العقاري مثل شراء العقارات للمضاربة كنوع من اعادة الاستثمار فمعظم المستثمرين حققوا خسائر في البورصات بسبب الازمة المالية العالمية ولذلك انخفضت عملية الشراء لنقص السيولة المالية بصفة عامة
والذي ادي لبطء حركة التداولات العقارية فأغلبية السوق العقارية كانت تعتمد علي وحدات السكن الفاخر مشيرا الي ان اسباب ارتفاع اسعار الوحدات انه تم بناؤها بتكلفة مرتفعة وعند حدوث الازمة العالمية قل الاقبال علي الوحدات الفاخرة وبالتالي اصبح هناك ركود وعلي الرغم من ذلك لايستطيع صاحب العقار البيع بأسعار منخفضة لانه يسبب خسارة كبري وبالتالي اصبحت هناك معاد لة صعبة تواجه سوق الوحدات الفاخرة‏.‏ وأضاف ان هناك اتجاها جديدا للتغلب علي هذه المشكلة وهو وحدات الاسكان المتوسط سواء في التكلفة او القيمة او المساحة فهناك حوالي‏60%‏ من الطلب موجهة للوحدات ذات المساحة الصغيرة والتي تتراوح مابين‏100‏ و‏120‏ مترا‏,‏ فيوجد في مصر الان تغير واضح في نوعية العقارات التي يتم بناؤها بالاضافة لتغيير استراتيجية التسويق وهو الامر الذي يؤدي لخفض اسعار الوحدات لان الوحدات القديمة كانت ذات مساحة كبيرة تتراوح بين‏200‏ و‏300‏ متر والفيلل الفاخرة اما الان فالوحدات الجديدة نصف مساحة الوحدات القديمة وبالتالي فالثمن سيقل النصف ويتحدد سعرالوحدة حسب المنطقة والطلب عليها‏.‏ ويشير عبدالمجيد جادو محكم دولي وخبير عقاري الي ان من اهم العوامل المؤدية لركود سوق العقارات الازمة المالية وتداعياتها بالاضافة لانخفاض نسبة معدل النمو من حوالي‏7.2%‏ الي‏4%‏ والذي يؤكد تأثر الظروف الاقتصادية ككل موضحا ان السوق في مصر لها معايير مختلفة عن باقي الدول فهناك آلية تسيطر علي حركة الاستثمار ففي مصر ففي الخارج الذي يؤثر علي العقارات الطبقة المتوسطة التي تمثل الطلب الحقيقي اما في مصر في الفترة الماضية كان الاسكان الفاخر المسيطر علي السوق المصرية نتيجة امكان استرداده دوره رأس المال بسرعة مشيرا الي ان عدم اعتماد مصر علي التمويل العقاري كالبلاد الاخري ادي لتأثرا بشكل طفيف اثناء الازمة لان نسبته لم تتجاوز‏1%‏ من حجم الثروة العقارية فجميع قروض التمويل العقاري كانت حوالي‏3.2‏ مليار جنيه وهي نسبة بسيطة بالنسبة لحجم الثروة العقارية‏.‏ واوضح ان تكاليف مواد البناء من حديد واسمنت لها تأثير مختلف حسب نوعية الاستخدام ففي القطاع الفاخر لاتمثل قيمة لان سعر المتر مرتفع فالحديد يمثل‏7%‏ من قيمة المنتج النهائي بينما يؤثر بشكل ملحوظ في الاسكان المتوسط والاقتصادي لان سعر المتر يكون منخفضا لذلك نصيب الوحدة يرتفع مشيرا الي ان معدل الادخار في المجتمع هو المقياس الحقيقي الذي يمكنه قياس حركة السوق ولذلك فإنه في ظل ظروف البطالة وانخفاض معدل النمو لن يحدث تغيير في حالة السوق العقارية خلال الفترة القادمة والتي يمكن استمرارها لسنتين ولن تحدث انتعاشة للسوق موضحا ان الفترة السابقة للأزمة لم تكن وضعا اساسيا لان الافراد اتجهوا لشراء الوحدات لاستثمار اموالهم في ظل ارتفاع معد لات التضخم والقلق من ضياع القيمة النقدية‏.‏