التمويل العقارى.. حلم الفقراء فى السكن «خارج الخدمة»

رغم المبادرات والتغيرات التى طرأت على منظومة التمويل العقارى خلال العامين الماضيين والتى تتيح قروضاً ميسرة لمتوسطى ومحدودى الدخل لتمويل وحدات سكنية، فإنه تبقى هناك شريحة كبيرة من المواطنين لم يستفيدوا من تلك المبادرات حتى الآن، بسبب الإجراءات الاحترازية التى تتخذها مؤسسات التمويل، سواء البنوك أو الشركات، وأهمها أن تكون الوحدات السكنية مسجلة فى الشهر العقارى، فى الوقت الذى يصل فيه حجم العقارات غير المسجلة على مستوى الجمهورية 85%، بالإضافة إلى عدم حصول طالب التمويل على قروض مسبقة، وتمتعه بدخل شهرى رسمى كبير.
«التسجيل العقارى» يعطل مبادرات تمويل الوحدات السكنية للفئات الأقل دخلاً.. والجهل بالشروط سبب عدم الإقبال
من جهته، قال سيف فرج، خبير الاقتصاد العمرانى، إن التمويل العقارى أمامه الكثير من العقبات التى تقف فى طريق نموه، أولها عدم رغبة المشترين فى اللجوء إليه بسبب الجهل به، مؤكداً أن منظومة التمويل العقارى لا بد أن تصاحبها حملة إعلامية تخاطب الشباب المقبلين على الزواج للتعريف بأهميته فى توفير قروض طويلة المدى، وبأقساط تناسب مستوى دخولهم لشراء وحدات مقبولة المساحة لبداية حياتهم.
مصادر: مبادرة «المركزى» توفر التمويل بأقل من نصف تكلفته.. و80% من الوحدات السكنية غير قابلة للتسجيل
وتوقع فرج أن يزيد الطلب على قروض التمويل العقارى تدريجياً، خاصة بعد مبادرة البنك المركزى بتوفير 10 مليارات جنيه قروض تمويل عقارى ميسرة لمتوسطى ومحدودى الدخل، لمدة 20 سنة بأسعار منخفضة للبنوك لتقوم بدورها بإعادة إقراضه بسعر عائد متناقص قدره 7% سنوياً لمحدودى الدخل وسعر عائد متناقص قدره 8% سنوياً لمتوسطى الدخل، على أن يتم توجيهه لتمويل شراء الوحدات الخاصة بمشروعات الإسكان بالمجتمعات العمرانية الجديدة.
ولفت خبير الاقتصاد العمرانى إلى أن تكلفة التمويل انخفضت إلى النصف تقريباً لتمويل متوسطى ومحدودى الدخل، حيث يتراوح ما بين 7 إلى 8% حتى 300 ألف جنيه لسعر الوحدة السكنية مقابل 15% قبل طرح المبادرة، وهو ما ينبئ بإقبال كبير من العملاء خلال الفترة المقبلة، خاصة أن ارتفاع سعر العائد كان بمثابة العائق الأكبر لعدم إقبال المواطنين على آليات التمويل العقارى.
«سمير»: لا بد من استكمال «السجل العينى» لتسهيل «القروض» لمتوسطى ومحدودى الدخل
من جانبه، قال محمد الجندى، رئيس مجلس إدارة شركة النصر للإسكان سابقاً، إن شركات التمويل العقارى ترفض تقديم قروض تمويل عقارى للوحدات السكنية الواقعة داخل حدود المحافظات، بسبب عدم إمكانية تسجيل وحدات تلك المناطق عقارياً، نظراً لأن الأراضى التى بنيت عليها تلك الوحدات غير مسجلة فى مكاتب الشهر العقارى، وبالتالى فيحظر قانوناً تقديم البنوك لها تمويلاً، بعكس وحدات المدن الجديدة التى تبنى على أراض مسجلة عقارياً.
وتابع الجندى: «هناك العديد من المناطق السكنية التى لم يتسن لشركات التمويل العقارى تقديم تمويلات بها، نظراً لصعوبة تسجيل وحداتها السكنية أو مخالفة مالكيها لاشتراطات البناء المحددة للمناطق». وقال محمد سمير، عضو مجلس إدارة جمعية التمويل العقارى، إن جميع أراضى المناطق الواقعة داخل كردون محافظات القاهرة الكبرى غير مسجلة عقارياً، وأضاف أنه تم بناؤها بالمخالفة لتصاريح البناء التى حصلت عليها، حيث تشترط قوانين البناء فى مصر ارتفاعاً محدداً للعقارات، وتخصيص أماكن انتظار للسيارات، إلا أن الشركات المالكة للمشروعات قامت باستغلال تلك المساحات كحدائق ملحقة بوحدات الدور الأرضى لتتمكن من بيعها بأسعار عالية.
وأكد سمير أن تلك المخالفات تعنى استحالة إنجاز عملية التسجيل العقارى لجميع وحدات العقارات بالمبانى المخالفة، حتى وإن كانت أرض المبنى مسجلة، وبالتالى لا يمكن لمشترى الوحدة الحصول على تمويل عقارى لها، حيث إن قانون التمويل العقارى يحظر على الشركات تمويل شراء وحدات غير مسجلة.
وتابع عضو مجلس إدارة جمعية التمويل العقارى: «نفس الإشكالية تواجهها شركات التمويل العقارى فى العديد من المناطق السكنية، كأغلب عقارات فيصل والهرم أو المناطق السياحية، وعلى رأسها العين السخنة التى يصعب على أى بنك أو شركة تقديم تمويل عقارى لشراء وحدة بها، بسبب صعوبة تسجيل أى منها»، مطالباً باستكمال مشروع السجل العينى للعقارات، لتسهيل انتشار التمويل العقارى للفئات الأقل دخلاً، إضافة إلى مزايا نظام السجل العينى التى تسمح باستقرار الملكية والحقوق العينية العقارية.
وقالت مصادر مصرفية بارزة إن البنك المركزى المصرى رصد مبالغ تقدر قيمتها بنحو 20 مليار جنيه لتمويل شريحتى محدودى ومتوسطى الدخل لشراء وحدات سكنية بسعر فائدة 7% و8% على الترتيب، وهو ما يقل عن نصف سعر الفائدة المعمول به فى السوق التقليدية خارج مبادرة «المركزى» التى وضعت حداً أقصى بقيمة 500 ألف جنيه للوحدة السكنية.
وأضافت المصادر أن تلك المبالغ تم رصدها على شريحتين، الأولى منها بقيمة 10 مليارات جنيه، وتصل فترة التمويل إلى نحو 20 عاماً، وهى فترة تمويل طويلة الأجل، ولم تكن موجودة من قبل فى حالات التمويل المصرفى للوحدات العقارية لهاتين الشريحتين.
وتابعت المصادر: «البنوك تدير أموال المواطنين لذلك فإنه لا يمكن منح التمويل إلا لمن تأكد لديهم القدرة على سداد أقساط التمويل للبنوك، ولا يمكن منح التمويل دون ضوابط تكفل استعادة الأموال لأصحابها مرة أخرى، وأن البنوك ملتزمة بتطبيق قواعد منح الائتمان التى تقتضى عدم تجاوز قيمة قسط القرض مستوى 40% من إجمالى الدخل، فالبنوك لا تستهدف تحقيق الربح من تلك المبادرة، كما أن التمويل متاح لجميع من تنطبق عليهم الشروط حفاظاً على أموال المواطنين، إلا أن المشكلة الأكبر تكمن فى أن نحو 80% من الوحدات العقارية غير قابلة للتسجيل وفقاً للقانون».




شروط تسجيل الوحدات
أن تكون الأرض المبنى عليها الوحدة مسجلة فى الشهر العقارى.
عدم وجود مخالفات فى المبنى طبقاً لرخصة البناء.
مطابقة المبنى للشروط الإنشائية للمدينة.
مطابقة الوحدة السكنية للرسوم الهندسية وللرخصة.


شروط التمويل وفقاً لمبادرة «المركزى»: قواعد.. وأرقام.. ومستندات
موظفو الحكومة أكثر الفئات المستحقة.. والتأمين التكافلى «مجاناً».. وإثبات الدخل والشخصية أبرز الأوراق المطلوبة
قواعد عامة
الفئات المستهدفة: الأفراد من ذوى الدخل الثابت، موظفو الحكومة وقطاع الأعمال العام والاستثمار والخاص وأعضاء النقابات المهنية وأصحاب الأعمال الحرة ممن لديهم سجل تجارى وبطاقة ضريبية.
المستفيد: مصرى الجنسية مقيم (السن لا يقل عن 21 سنة ولا يتجاوز 60 عاماً بانتهاء السداد).
لا يحق للمستفيد والأطراف المرتبطة به (الزوج / الزوجة) الاستفادة من مبادرة البنك المركزى المصرى إلا مرة واحدة.
التعامل على وحدات سكنية جاهزة ؛ وليست تحت الإنشاء؛ بالمجتمعات العمرانية الجديدة أو بمشروعات الإسكان التى تقام لمحدودى أو متوسطى الدخل بالمحافظات؛ مع التحقق من مستندات الملكية والتراخيص؛ والتأكد من أن الوحدة موضوع العملية أو الضمان غير محمل بأى رهون أو امتيازات للغير، وبصفة عامة أى وحدة سكنية مسجلة أو قابلة لإجراء الرهن عليها من الدرجة الأولى، أو قيد الضمان بالإيداع بالنسبة للوحدات بالمجتمعات العمرانية الجديدة.
يحق لمحدودى الدخل الاستفادة من الدعم المقدم من البنك المركزى فى إطار المبادرة، إضافة إلى الدعم المقدم من صندوق ضمان ودعم نشاط التمويل العقارى.
يتم التأمين التكافلى مجاناً على المستفيد ضد العجز الكلى والوفاة، بعد توقيع العميل على النموذج الخاص بذلك.


محدودو الدخل
1750 جنيه مصرى للأعزب و2500جم للأسرة (حد أقصى). بالنسبة للدخل الشهرى.
125 الف جنيه مصرى قيمة الوحدة نصف تشطيب.
150 الف جنيه مصرى قيمة الوحدة كاملة التشطيب (حد أقصى).
10 % من قيمة الوحدة (حد أدنى) كمقدم الثمن.
90 % من قيمة الوحدة (حد أقصى) كتمويل من البنك.
7 % معدل العائد السنوى (متناقص).
20 عاماً فترة السداد أو المدة من تاريخ التنفيذ حتى بلوغ سن الستين.
35 % قيمة القسط من صافى الدخل
عدم امتلاك الزوج أو الزوجة أو الأبناء القصر أى وحدة سكنية «تمليك» وألا يكونوا قد سبق لهم الحصول على وحدة سكنية مدعومة أو قطعة أرض أو قرض تعاونى إسكانى.
التعامل مع محدودى الدخل يتم بالتنسيق مع صندوق ضمان ودعم نشاط التمويل العقارى والبنك (حيث يقدم الصندوق دعماً نقدياً تتراوح قيمته ما بين 5000 جم حتى 25000 جم).


متوسطو الدخل
8000 جنيه مصرى الدخل الشهرى للأعزب.. و10000 جنيه للأسرة (كحد أقصى).
500 ألف جنيه حد أقصى قيمة الوحدة.
20 % الحد الأدنى لمقدم الثمن لقيمة الوحدة.
80 % حد أقصى من قيمة الوحدة كتمويل من البنك.
8 % عائد سنوى (متناقص).
20 عاماً فترة السداد أو المدة من تاريخ التنفيذ حتى بلوغ سن الستين.
40 % حد أقصى من الدخل قيمة القسط بالنسبة لموظفى الحكومة والقطاع الخاص و40٪ من الدخل الشهرى لباقى الفئات.


المستندات المطلوبة
1- مستندات إثبات الدخل:
الموظفون: (شهادة حديثة معتمدة من جهة العمل بمفردات المرتب لم يمض عليها أكثر من 3 شهور).
المهن الحرة: (شهادة حديثة معتمدة من مصلحة الضرائب، لم يمض عليها 3 شهور، -صورة كارنيه النقابة- صورة عقد تمليك أو إيجار مقر النشاط).
أصحاب الأنشطة التجارية: (شهادة حديثة معتمدة من مصلحة الضرائب لم يمض عليها 3 شهور؛ تبين الدخل الذى اتخذ أساساً للمعاملة الضريبية، أو شهادة من محاسب قانونى معتمد بصافى الدخل الشهرى أو السنوى - مستخرج حديث من السجل التجارى لم يمض عليه 3 شهور - صورة عقد تمليك أو إيجار مقر النشاط - صورة كاملة الصفحات من البطاقة الضريبية سارية).
2- مستندات إثبات الشخصية:
صورة بطاقة رقم قومى سارية لكل من المستفيد والأطراف المرتبطة - صورة قسيمة الزواج للمتزوج - شهادة قيد للتحقق من الأطراف المرتبطة وتحديد ما إذا كان قد سبق استفادتهم من الحصول على دعم عقارى أو التقدم لأى من البنوك فى إطار المبادرة من عدمه.
3- مستندات محل الإقامة:
صورة عقد إيجار محل الإقامة - إيصال كهرباء أو غاز أو مياه أو تليفون لم يمض عليها 3 شهور.
4- مستندات الوحدة السكنية:
فى حالة شراء وحدة سكنية فى عقار جديد: (صورة سند ملكية الأرض مسجل - صورة رخصة البناء - شهادة تصرفات عقارية / نموذج 19 - شهادة ضرائب عقارية / العوائد إن وجد).
فى حالة شراء وحدة سكنية مسجلة باسم البائع: (صورة سند ملكية الوحدة السكنية مسجل - شهادة تصرفات عقارية / نموذج 19 - شهادة ضرائب عقارية / العوائد إن وجد).
فى حالة شراء وحدة سكنية فى المجتمعات العمرانية الجديدة: قرار تخصيص مشهر - محضر استلام الأرض صورة رخصة البناء - الموقف المالى للأرض من جهة التخصيص - شهادة العوائد إن وجد - التنازل عن التخصيص وموافقة الجهة صاحبة التخصيص على رهن المبانى دون الأرض لصالحنا طبقاً لقرار وزير الإسكان رقم 100 لسنة 2014.