عبر آلية التمويل العقاري: البنوك تضع شروط الحصول علي وحدات سكنية

*12% من عقارات مصر غير مسجلة وهذا يؤخر التمويل العقاري
--------------
عندما اطلقت الحكومة التمويل العقاري عام2004 كان الغرض منه هو تنشيط سوق العقارات وتسهيل الحصول علي وحدة سكنية عبر تدخل تمويلي من البنوك ومن بعدها شركات التمويل العقاري التي تولت هذا الدور, ولكننا لا نستطيع ان نجرم بأن التمويل العقاري نجح في مصر لعدة اسباب اهمها ان التمويل العقاري يحتاج لوحدات سكنية مسجلة ولدينا في مصر90% من العقارات غير مسجلة, بالاضافة الي ارتفاع سعرالفائدة التي تصل الي14%, ورغم مبادرة المركزي باطلاق وحدات بتمويل منخفض لمحدودي ومتوسطي الدخل التي كانت بمثابة ضخ لدماء جديد في شرايين التمويل العقاري فإن هذا النظام السكني لايزال يعاني الركود لان مبادرة المركزي استهدفت في خفض الفائدة علي اسكان محدودي الدخل ومساحاته الضيقة وهناك تطلعات في السكن من الناس تبحث عن وحدات سكنية أكثر اتساعا فعندما يذهب المواطن لشركة التمويل العقاري يكون شرطها التأكد من تسجيل العقار وبعض هذه الشركات يحدد الاماكن التي يعمل بها ويمول فيها شققا ووحدات سكنية هذا بخلاف الفائدة وبالقرب اكثر من المشهد نجد شروط البنوك للحصول علي وحدة سكنية تمولها حتي في برنامج محدودي ومتوسطي الدخل الذي اطلقه المركزي كالتالي:
في البنك الاهلي مطلوب من الباحث عن سكن في عقار جديد:
*صورة من الملكية للارض, صورة من رخصة البناء للعقار يتم الحصول عليها من البائع, شهادة تصرفات عقارية من الارض المسجلة, شهادة الضرائب العقارية.
اما في حالة شراء الوحدة من هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة فان المطلوب هو:
*قرار التخصيص مشهرا ومحضر استلام الارض, الموقف المالي للارض من جهة التخصيص, شهادة الضرائب العقارية ان وجدت.
*التنازل عند التخصيص وموافقة الجهة صاحبة التخصيص تلك الشروط هي المحدد الاساسي لشراء الوحدة التي تمثل ضمانة للدين وهي شروط تقريبا موحدة في كل البنوك العاملة بالتمويل العقاري ولكنها تمثل صعوبة في الحصول علي شقة ومطلوب تخفيفها وهذا ما اكده اسامة بطاح عضو مجلس ادارة شركة المحمودية للمقاولات مؤكدا ان وضوح الملكية وتسجيل الوحدات شرط اساسي لضمان حقوق البنك لانه في حالة عدم تسجيل الوحدة باسم الشخص البائع فلا حقوق للبنوك ويضيع عليهم مبلغ التمويل العقاري الذي تم دفعه في شراء الوحدة.
واضاف بطاح ان الشروط تقل عندما تكون الوحدة ملكا لهيئة المجتمعات العمرانية الجديدة وان كانت الهيئة لا تمنح عقد ملكية نهائيا الا بعد سداد ثمن الوحدة كاملا الا ان البنوك تثق في الهيئة لانها مضمونة, وقال ان الشركات الخاصة العاملة في التمويل العقاري تحتاج لشروط ايسر لتستمر في عملها خاصة ان مبادرة المركزي ساهمت في تنشيط السوق ومن المتوقع ان يتم تحقيق الشروط بالفعل خلال الايام القادمة لمزيد من التشييد, مشيرا الي ان تطلعات المصريين في سكن افضل جعلتهم لا ينظرون كثيرا الي سعر الفائدة ويطلبون وحدات بمساحات كبيرة بعيدة عن مبادرة المركزي التي خفضت الفائدة ل7% من14%.
وتقول مي عبدالحميد رئيس صندوق التمويل العقاري ان92% من الوحدات السكنية في مصر غير مسجلة رسميا وهذه هي المشكلة الاساسية للتمويل العقاري في مصر, مشيرا الي ان اجراءات التسجيل صعبة كما ان هناك مشاكل تواجه عملية التمويل نفسها وهي عدم السماح بزيادة قسط وحدة المشروع ل25% من الدخل الخاص بالعميل شهريا وهذا لا يسمح له بالحصول علي تمويل اكبر للحصول علي وحدات سكنية تناسبه, واوضحت ان سوق التمويل العقاري سوف يتعافي خلال السنوات القادمة بعد مبادرة البنك المركزي وذلك بالنسبة للوحدات السكنية المخصصة لمحدودي ومتوسطي الدخل ويتطلب الامر كما تقول رئيس صندوق التمويل العقاري زيادة رءوس اموال الشركات العاملة في التمويل العقاري حتي تتمكن من منح تسهيلات بمبالغ كبيرة للعميل تناسب الاحتياجات السكينة لان انخفاض رءوس اموال الشركات العاملة يساهم في عدم قدرة الشركات علي تلبية احتياجات سوق العقارات.
ويري ابراهيم عوض عضو المجالس القومية المتخصصة ان النظام الخاص بالتمويل العقاري لم يشهد النجاح المرصود له منذ البداية وذلك لارتفاع اسعارالفائدة وابتعاد معظم المصريين عن الفائدة في التعاملات المصرفية للبعد الديني, وكذلك ارتفاع اسعار العقارات والوحدات السكنية التي تحمل بأسعار الفائدة ويصبح سعرها مرتفعا اكثر بعد هذه الفوائد, واشار الي ان النظام منذ البداية لم يخاطب البسطاء وهم عوامل نجاح اي نظام باقبالهم عليه, بالاضافة الي قلة رءوس اموال الشركات والشروط الصعبة في الحصول علي الوحدات السكنية من خلال التمويل العقاري خاصة ان النسبة الاقل لفوائد التمويل عالميا هي5% فقط وليست14% و7% لمتوسطي الدخل حتي ان البعض يري ان نسبة ال5% العالمية لو ارتفعت ل6% سوف تؤثر في السوق, هذا الحديث يؤكد ان طريق التمويل العقاري في مصر لايزال طويلا لاعادة هيكلته وتنشيطه خاصة ان الوحدات غير المسجلة شروط تسجيلها صعبة لذلك فان عدم التسجيل هو الطريق الافضل الذي سلكه المصريون فاذا اردنا تنشيط هذا السوق فعلينا ان نخفض اجراءات تسجيل الوحدات اولا ونخفض اسعار الفائدة ثانيا.
يذكر ان مبادرة المركزي التي وفرت تمويلا للعقارات من خلال البنوك العاملة في السوق الي300 الف جنيه للوحدة لاسكان متوسطي ومحدودي الدخل قد شهدت اقبالا من المواطنين وهذا يدلل علي الوعي بالتمويل العقاري لانه عندما انخفضت الفائدة اقبل الناس علي الشراء, فهل تشهد الايام المقبلة مزيدا من خفض الاجراءات لتيسير عملية التمويل العقاري.