"الوفد" تكشف تفاصيل مبادرة التمويل العقاري

300 ألف جنيه للحد الأقصى في المدن الجديدة وحد أقصي 8 آلاف جنيه لدخل الفرد

أول إبريل القادم تنطلق مبادرة البنك المركزي للتمويل العقاري تجهيز كافة الإجراءات الفنية وحل مشاكل التسجيل والرهن العقاري بالمدن الجديدة.
وقد شهدت الأيام الأخيرة حالة من اللغط والتضارب حول المبادرة ومن المخاطبين بها، خاصة بعد توقيع أربعة بنوك اتفاقية مع صندوق التمويل العقاري وهو ما جعل الكثير من المتعاملين داخل البنوك، والعملاء يعتقدون أن المبادرة قاصرة فقط علي محدودي الدخل.
البنك المركزي في مجلس إدارة الأخير ازال هذه التضارب، وأكد أن متوسطي الدخل سوف ينطبق عليهم المبادرة بحد أقصي 8 آلاف جنيه لدخل الفرد شهريا، وبحد أقصي لسعر الوحدة 300 ألف جنيه.
هشام رامز محافظ البنك المركزي أكد ل «الوفد» أن هناك حالة من المرونة بعد بدأ عملية التطبيق، دراسة نتائج المبادرة ويمكن تعميمها بدلا من قصرها علي المدن في المجتمعات العمرانية الجديدة.
وشدد هشام رامز محافظ البنك المركزي علي ضرورة قيام البنوك وشركة الاستعلام الائتماني بتنقية القوائم السلبية للعملاء بشكل دوري ووفقا للتعليمات التي أطلقها البنك المركزي مشيرا الي أن مبادرة التمويل العقاري التي أطلقها البنك المركزي تستهدف تحفيز البنوك وتشجيعها للتوسع في مجال التمويل العقاري الموجه الي محدودي ومتوسطي الدخل ومن منطلق المسئولية الاجتماعية للجهاز المصرفي الي جانب دوره الاقتصادي.
وأوضح أن طرح المبادرة يهدف الي تحقيق إصلاح هيكلي للتمويل العقاري من خلال دعم سعر الفائدة بحيث يكون السعر النهائي للاقراض للعميل 7% لمحدودي الدخل، و8% لمتوسطي الدخل علي عشرين سنة.
كلف هشام رامز قطاع الرقابة والاشراف علي البنوك بإصدار مذكرة تفصيلية تتضمن الإجراءات والقواعد الخاصة بتطبيق أحكام وشروط مبادرة التمويل العقاري.
إصلاح المنظومة
مبادرة البنك المركزي تأتي في اطار عملية إصلاح شامل لمنظومة التمويل العقاري، خاصة أن الأرقام تشير الي تدني التمويل العقاري منذ انطلاقه علي الرغم من أن عدد شركات التمويل العقاري تصل الي نحو 13 شركة برأسمال مدفوع مليار و633 مليون جنيه. بالإضافة الي البنوك المصرية التي لا تتجاوز حجم تمويلها للقطاع العقاري وفقا لقانون التمويل العقاري نحو نصف في المائة من محفظتها وفقا لما صرح به جمال نجم في مؤتمر المعهد المصرفي المصري، مؤكدا أن البنك المركزي مستعد لرفع سقف التمويل العقاري من 5% الي 10% من إجمالي محفظة القروض في حالة وصول البنك الي نسبة 5% مؤكدا أن المبادرة ستؤدي الي حراك اقتصادي واجتماعي كبير وتنمي الثروات لدي المواطنين، كما ستدفع بأكثر من 50 صناعة مرتبطة بالنشاط العقاري.
تقرير الهيئة العامة للرقابة المالية الأخير عن أداء نشاط التمويل العقاري خلال الربع الثالث من عام 2013 كشف عن تدني حجم التمويل العقاري حيث بلغ 4.2 مليار جنيه مرتفعا 15.4% عما كان عليه في نفس الفترة حيث كان 3.6 مليار جنيه. وبلغ إجمالي أرصدة التمويل العقاري لدي الشركات نحو 2.3 مليار جنيه خلال سبتمبر 2013 ، وبلغ إجمالي عدد العقود الجديدة أو عدد المستثمرين نحو 33.8 ألف عقد جديد أو مستثمر بمعدل نمو 5%، واستحوذ فئة الدخل 1750 جنيها شهريا علي نسبة 70.6% من إجمالي عدد المستثمرين في حين أن هذه لا تستحوذ إلا علي نسبة 19.7% من إجمالي التمويل، واستحواذ الوحدات السكنية علي 98.9% من إجمالي عدد المستثمرين، وعلي 96.4% من إجمالي التمويل واستحوذ المساحة حتى 65 متراً مربعاً علي نسبة 73.8% من إجمالي عدد المستثمرين في حين أن هذه الفئة لا تستحوذ إلا علي نسبة 21.7% من إجمالي التمويل. واستحوذ فئة المساحة اكبر من 200 متر مربع علي اكبر نسبة من قيمة التمويل الممنوح حيث بلغت 56.7% من قيمة التمويل في حين أن هذه الفئة لا تمثل إلا نسبة 8% من عدد المستثمرين.
تفاصيل المبادرة
قرر مجلس إدارة البنك المركزي نهاية الأسبوع الماضي تخصيص 10 مليارات جنيه علي شرائح لمدة 20 سنة، يتم توجيهها للتمويل العقاري الخاص لمحدودي ومتوسطي الدخل بمشروعات الاسكان بالمجتمعات العمرانية الجديدة لتقوم البنوك باعادة اقراضه وفقا لشروط محددة وضعها البنك المركزي تتمثل في تطبق أسعار العائد المدعوم علي أساس متناقص ويتم تحديدها من قبل البنك المركزي، ولا يجوز تغيير أسعار العائد المطبقة علي العملاء بعد المنح وطوال مدة القرض وذلك لما تم استخدامه من شرائح، وللادارة التنفيذية للبنك المركزي المصري الحق في إعادة النظر في التسعير للشرائح الجديدة الموجهة للبنوك وفقا لاعتبارات السوق وبحد اقصي مرة كل عام ويتم اتاحة المبلغ للبنوك مقابل أذون أو سندات خزانة تجددا دوريا.
وتتمثل شروط العملاء المستفيدين أن يكون مصرياً، ويحصل علي وحدة سكنية فقط، وأن يكون الحد الاقصي للدخل الشهري لمتوسطي الدخل 8 آلاف جنيه للفرد، و10 آلاف جنيه للاسرة وألا تزيد قيمة الوحدة محل التمويل عن 300 ألف جنيه، وبالنسبة لمحدودي الدخل يتعين الالتزام بالقانون رقم 148 لسنة 2001 وتعديلاته المقترحة ومحددات صندوق التمويل العقاري. واشترط البنك المركزي رد كامل قيمة الدعم المقدم من البنك المركزي أخذا في الاعتبار أسعار السوق السائدة في حالة بيع الوحدة أو السداد المعجل للقرض قبل مرور خمس سنوات من تاريخ المنح، أما في حالة البيع أو السداد المعجل بعد مرور خمس سنوات يتم حساب نسبة تتماشي مع الفترة المتبقية من القرض. وفتح البنك المركزي المجال لشركات التمويل العقاري، فسمح للبنوك استخدام المبالغ المخصصة لها من خلال المبادرة عن طريق إعادة توجيهها لشركات التمويل العقاري، علي أن يكون الحد الاقصي للتمويل للشركات 20% من قيمة المحفظة القائمة بالبنك وفقا للمبادرة، وتوقيع عقد ملزم (بروتوكول للتعامل) بين البنوك وشركات التمويل العقاري لتطبيق جميع شروط واجراءات عمل المبادرة خاصة فيما يتعلق بأسعار وشروط الإقراض للعملاء والتنسيق مع الهيئة العامة للرقابة المالية للتأكد من التزام شركات التمويل العقاري مع البنوك.
وحذر البنك المركزي من بيع محافظ كل من البنوك أو شركات التمويل العقاري الناشئة تحت مظلة هذه المبادرة، وقام بتعديل الفقرة أ من البند السادس من أسس تقييم الجدارة الائتمانية للعملاء وتكوين المخصصات والخاصة بالقواعد المنظمة لتحديد القيمة السوقية العادلة للضمانات العقارية والمحال التجارية بحيث تحدد القيمة العادلة للأصول موضوع الرهون مرة علي الأقل كل خمس سنوات بدلا عن ثلاث سنوات.
المجتمعات العمرانية
قصر البنك المركزي مبادرة التمويل العقاري علي المجتمعات العمرانية، لسهولة التعامل علي الوحدات السكنية، وتشجيع التوسع العمراني خارج المدن القديمة، والحد من العشوائيات، وتشير الاحصائيات الي أن تصاريح البناء بالمدن العمرانية الجديدة ارتفع بنحو 5.7% خلال الربع الثاني من عام 2013 ليسجل نحو 159.1 نقطة مقارنة بنحو 153.4 نقطة خلال نفس الفترة من العام السابق وفقا لمؤشر تصاريح البناء في مصر لشهر أغسطس 2013 الذي يصدره مركز المعلومات ودعم اتخاذ القرار بمجلس الوزراء. واستحوذت تصاريح المباني السكنية بالمدن العمرانية الجديدة علي النصيب الأكبر بنسبة 67.2% وتليها بناء الفيلات 15.7% والمباني السكنية الإدارية 8.8%. واستحوذت مدينة القاهرة الجديدة علي 19.3% من إجمالي عدد تصاريح البناء للمدن العمرانية الجديدة خلال الربع الثاني من عام 2013 ، وتليها مدينة الشروق بنسبة 12.3% ، ومدينة 6 أكتوبر 8.9%. وكان لتصاريح البناء بغرض الإنشاء بالمدن العمرانية الجديدة علي النصيب الأكبر من إجمالي إعداد تصاريح البناء بنسبة 57.4% وتليها بغرض التعديل 14.4% وبغرض التعلية 11% ، واغراض الاضافة 8.6%.
عشرة شهور
توقع محمد عشماوي رئيس مجلس إدارة بنك المصرف المتحد استهلاك العشرة مليارات جنيه الشريحة الأولي من مبادرة البنك المركزي في عشرة شهور مع إدخال القطاع الخاص في المنظومة مشيرا الي إدخال القطاع الخاص يؤدي الي تسريع عملية الانتهاء من الوحدات السكنية حتى تستفيد من مبادرة البنك المركزي.
وأوضح أن البنك المركزي المصري وافق علي إدخال القطاع الخاص في منظومة مبادرة التمويل العقاري مما يزيد من شريحة المتعاملين للاستفادة من هذه المبادرة والتي تخاطب محدودي الدخل عن طريق صندوق التمويل العقاري للاستفادة من دعم الحكومة ودعم البنك المركزي بالإضافة الي شريحة متوسطي الدخل والتي تستفيد من دعم البنك المركزي بحد أقصي 300 ألف جنيه للوحدة.
طالب بتفعيل آلية الايجار الذي ينتهي بالتملك بما تساهم بشكل كبير في دعم مبادرة التمويل التي أطلها البنك المركزي مؤخرا، والتي تهدف الي تلبية احتياجات محدودي ومتوسطي الدخل من الوحدات السكنية.
وأضاف أن البنك المركزي وضع نظاماً ولائحة عمل متميزة وفقا للمبادرة بحيث يضمن عدم استفادة العميل مرة واحدة من المبادرة ويضمن تطبيق البنوك لشروط المبادرة، كما الزم البنوك بعدم التعاقد مع مطور عقاري قام بالتعاقد مع بنك آخر وفقا لهذه المبادرة، كما فتح البنك المركزي المجال للبنوك للتمويل العقاري فبعد أن كانت النسبة لا تتجاوز 5% من إجمالي محفظة القروض سمح لمن يتجاوز هذا النسبة أن يصل بها الي 10%، هذا بالإضافة الي إمكانية إعادة تمويل ما يتم تحصيله من العملاء وفقا للمبادرة التي أطلقها البنك المركزي.
تأسس إدارات
قام بنك القاهرة بتأسيس إدارة للتمويل العقاري، للاستعداد للقيام بعملية التمويل وفقا لمبادرة المركزي للتمويل العقاري، وأعلن عن اتاحة ما يزيد علي 1.5 مليار جنيه للتمويل العقاري، لتبدأ من الصفر، حيث لم يشارك بنك القاهرة في التمويل العقاري من قبل، يقول منير الزاهد الرئيس التنفيذي لبنك القاهرة، أن المبادرة تغلبت المعوقات التي كانت تواجه التمويل العقاري تتمثل في خفض سعر الفائدة من 14% الي 7% ومتناقصة، بالإضافة الي اتاحت التمويل لمدة عشرين سنة، وكانت البنوك تجد صعوبة كبيرة في عملية التمويل بسبب عدم توافق الموارد مع الاستخدامات، وكان اقصي مدة للموارد ثلاث سنوات، مما يصعب علي البنوك الدخول في تمويل طويل الآجل. بالإضافة الي سعي محافظ البنك المركزي هشام رامز بالتغلب علي مشكلة التسجيل والرهن علي الوحدة السكنية وصدر قرار وزير الاسكان والمجتمعات العمرانية بالتغلب علي هذه المشكلة.
وأضاف أن المبادرة تخاطب محدودي الدخل الذي يمكن أن يستفيد من المبادرة البنك المركزي بفائدة مدعمة ومن دعم صندوق التمويل العقاري، بعد التأكد من الشروط التي وضعها الصندوق بالنسبة للعملاء محدودي الدخل.
تمويل إسلامي
وصف عبد الحميد أبو موسي محافظ بنك فيصل الإسلامي، مبادرة البنك المركزي للتمويل العقاري بأنها ممتازة، لأنها خاطبة المشاكل التي يعاني منها قطاع التمويل العقاري والتي تتمثل في ارتفاع سعر الفائدة، وفترة التمويل، وقام محافظ البنك المركزي هشام رامز بالتنسيق مع وزير الاسكان والمرافق المجتمعية إبراهيم محلب والذي أصبح رئيساً للوزراء بحل مشكلة الرهن والتسجيل بالمدن الجديدة مما يؤدي الي نجاح التجربة.
وأضاف أن ضخ 10 مليارات جنيه في قطاع التمويل العقاري سيعمل علي تحريك قطاع المقاولات والصناعات المرتبطة بهذا القطاع، مما ينعكس علي النشاط الاقتصادي، بالإضافة الي تلبية الطلب من شريحة محدودي ومتوسطي الدخل علي الوحدات السكنية، بسعر فائدة منخفض، وفترة زمنية تصل الي 20 سنة.
وقال محافظ بنك فيصل، إن بنك فيصل سوف يساهم في المبادرة وفقا لصيغ التمويل المتاحة بالبنك والتي تتوافق مع أحكام الشريعية الإسلامية والتي تتمثل في المرابحة والايجار الذي ينتهي بالتملك، مشيرا إلي أن بنك فيصل الإسلامي مصر يعمل في مجال التمويل العقاري، ولديها أكثر من مشروع في مختلف المحافظات ومع المقاولين والعملاء، موضحا أن هذه المبادرة سوف تخاطب شريحة محدودي ومتوسطي الدخل.
وألمح أن مبادرة التمويل العقاري من أفضل القرارات التي صدرت سوف يكون لها مردود ايجابي علي الاقتصاد، وصدرت متكاملة ليس من جانب البنك المركزي فقط، أو الحكومة فقط، وإنما حدث فيها تكامل للتغلب علي المعوقات التي يشهدها قطاع التمويل العقاري، مشيرا الي أن البنك المركزي أعلن أنه في حالة الانتهاء من منح 10 مليارات جنيه للتمويل العقاري سوف يقوم بضخ 10 مليارات جنيه أخري مما يدفع بالتفاؤل في قطاع العقارات خلال الفترة القادمة.
التأجير التمويلي
قال اشرف الغمراوي نائب رئيس مجلس إدارة بنك البركة مصر، إن البنوك الإسلامية ستشارك في التمويل العقاري، خاصة أن الجانب الاجتماعي من طبيعة عمل البنوك الإسلامية، والبنك المركزي اطلق مبادرة تراعي فيها محدودي ومتوسطي الدخل، وتغلب علي اكبر مشكلتين كانت تواجه التمويل العقاري تتمثل في دعم سعر الفائدة ليصل الي 7% متناقص، وطول فترة القرض التي تصل الي 20 سنة.
ونوه الي أن مبادرة البنك المركزي، مع المليون وحدة سكنية التي أعلن عنها الجيش مع الشركة الإماراتية، سوف يتيح علي الأقل 2 مليون وحدة سكنية، وإذا افترضنا أن الأسرة المصرية عدد أفردها 7 أفراد فسوف يخدم 7 ملايين مواطن مصري باحث عن الوحدات السكنية الي جانب الحد من العشوائيات، وبما يؤدي الي العدالة الاجتماعية.
وأوضح أن طبيعة التمويل العقاري تتناسب مع المعاملات الإسلامية حيث يتعامل مع سلعة حقيقية، وهي الوحدة السكنية، وسوف يتم الانضمام الي التمويل العقاري، مع الاخذ في الاعتبار أن يتم منح التمويل وفقا للشروط المصرفية الإسلامية عن طريق المرابحة والتأجير التمويلي والذي يحصل المستفيد علي الوحدة السكنية ويقوم بدفع ايجار حتى نهاية الفترة تصبح الوحدة السكنية ملكة.
وأوضح أن بنك البركة يقوم بتجهيز البيت من الداخل من خلال إنشاء وحدة للتمويل العقاري، ومدها بكافة التجهيزات الفنية والبشرية والتكنولوجية حتى تصبح جاهزة للتمويل محدودي ومتوسطي الدخل.
قال أشرف الغمراوي، إن التنسيق بين البنوك الإسلامية مطلوب لتحقيق اكبر استفادة من المبادرة ويمكن الحصول علي مشروع ضخم متكامل، كما يتيح توحيد أساليب التمويل الإسلامية التي ستقوم البنوك بها، ويمكن التنسيق مع البنوك الإسلامية والفروع في هذا الشأن بما يؤدي الي توحيد المنظومة في البنوك الإسلامية من حيث طريقة التمويل التي سيتم اتباعها سواء المرابحة أو الايجار الذي ينتهي بالتملك أو غيره، والدخول مع متطورين عقاريين وفقا للشروط والتعليمات التي وضعها البنك المركزي المصري.
وأضاف الغمرواي، أن التأجير التمويلي يعد من صيغ التمويل الإسلامي، وهو ما دفع البنك الي تأسيس شركة التوفيق للتأجير التمويلي وأصبحت تنافس علي المركز الأول في السوق المصري، ويمكن أن تساهم الشركة في مبادرة التمويل العقاري التي أطلقها البنك المركزي حيث تمتلك محفظة تصل الي 4 مليارات جنيه، بالإضافة الي أن التأجير التمويلي مناصب للعقارات لطول فترة التمويل إلي جانب أنه يتم التمليك في نهاية الفترة، والضمانة موجودة تتمثل في الوحدة السكنية.