فتح الله فوزي : السوق المصرية بعيدة تمامًا عن حدوث فقاعة عقارية السوق تخلو تمامًا من المعطيات التى أدت إلى اندلاع أزمة الرهن العقارى 15% زيادة فى الطلب على الوحدات العقارية سنويًا ونستبعد الدخول فى دائرة التباطؤ والركود حسين صبور : اسعار العقارات فى مصر أقل بكثير من اسعار الوحدات عالميًا احمد شلبى : القدرة الشرائية جيدة وهناك التزام من العملاء بالسداد هشام شكرى : أغلب التمويل يأتى من مدخرات الافراد وليس عن طريق تمويل العقار نفت لجنة التشييد والبناء بجمعية الأعمال المصريين إحتمالية حدوث فقاعة عقارية فى السوق المصري وذلك بعد إستعراض آراء العديد من المطورين العقاريين وممثلي غرف الاستثمار العقاري والخبراء في القطاع ,حيث أُجرت مناقشات موسعة انتهت إلى عدم وجود أى دلائل على تكرار أزمة الرهن العقاري التى تسبب فى اندلاع الازمة المالية العالمية عام 2008. وأكد المهندس فتح الله فوزي رئيس لجنة التشييد بالجمعية، أن السوق المصرية بعيدة تمامًا عن حدوث فقاعة عقارية خاصة فى ظل قرارات البنك المركزي الصارمة والقوانين الخاصة بشركات التمويل العقاري والتأجير التمويلي والتى لا تسمح بتمويل العقار أكثر من مرة بالاضافة إلى منع قيام البنوك باعادة التمويل لشركات التمويل العقاري للمبانى تحت الانشاء. جاء ذلك خلال ورشة عمل عقدتها لجنة التشييد والبناء بجمعية رجال الأعمال المصريين تحت عنوان " الفقاعة العقارية في مصر .... حقيقة أم خيال "بحضور المهندس حسين صبور الرئيس الفخري للجمعية ولفيف من الشركات العقارية والمطورين العقاريين وممثلي غرف الاستثمار العقاري. واضاف فوزي أن السوق المصرية تخلو تمامًا من جميع المعطيات التى أدت إلى اندلاع أزمة الرهن العقارى فى العديد من الدول والتي بدأت فى الولاياتالمتحدةالأمريكية فى 2008، مؤكدًا أن الاستثمار العقارى فى مصر آمن وجاذب للشركات المحلية والاجنبية خاصة فى ظل الاصلاحات الاقتصادية الأخيرة. كما أكد أن هناك زيادة فى الطلب على الوحدات العقارية بنحو 15% سنويًا، مستبعدا دخول السوق العقارية فى دائرة التباطؤ والركود لافتا إلى أن نسب الارباح التى حققتها الشركات العقارية وأن كانت لا تتعدي 20% من اجمالي التكاليف إلا انها "عادلة" ولا تسبب أي مخاوف للشركات الكبري. وأشار المهندس حسين صبور الرئيس الفخرى لجمعية رجال الأعمال المصريين أنه لا توجد مؤشرات أو دلائل على إمكانية حدوث فقاعة فى السوق العقارى المصري ,حيث أن اسعار العقارات فى مصر أقل بكثير من اسعار الوحدات عالميًا خاصة من حيث اسعار الاراضى والتكلفة، مؤكدًا فى الوقت نفسه على أهمية تنشيط حركة المبيعات بطرق غير تقليدية من خلال الاتجاه لتصدير العقار للخارج أسوة بما يقوم به عدد كبير من الدول بالمنطقة خاصة وان الدكتور مصطفي مدبولي رئيس الوزراء ووزير الاسكان لديه اهتمام كبير بتصدير العقارات. وشدد صبور، على أهمية قيام الحكومة بوضع تشريع وايجاد آلية لتنظيم تصدير العقار من خلال وضع ضوابط صارمة و اشترطات على الشركات التى ستقوم بالتصدير حتى لا تسيء الشركات الوهمية لسمعة مصر خارجيًا بالنصب أو الاحتيال وهو ما ينعكس سلبيًا على السوق المصرية، مشيرا إلى أن معدلات تصدير العقار فى الدول المجاورة تصل لنحو 20 مليار دولار سنويًا، مما يطرح السوق المصرية منافسا فى ظل تراجع سعر عملتها امام العملات الأجنبية. كما أوضح أن اجمالى عدد الشركات العقارية فى مصر قد تصل إلى 150 شركة تقريبًا ويصل نسب عدد الشركات الجادة ما بين 30 إلى 40% فقط ممن لديهم الملائة المالية والفنية التي تؤهلهم للاستمرار فى السوق ,مما عرض غالبية الشركات غير الجادة للافلاس بسبب ظروف المنافسة ولضعف ملائتها المالية والفنية وقلة خبرتها بالسوق المصري. وقال الدكتور أحمد شلبي عضو لجنة التشييد بالجمعية، أنه لا يتوقع حدوث فقاعة عقارية فى مصر ، مشيرًا إلى أن الاخبار التى انتشرت حول وجود فقاعة فى السوق قد تكون لها علاقة بآراء خبراء الاقتصاد فى بعض الأسهم فى البورصة ,وليس الخبراء العاملين بمجال التطوير العقاري. واضاف شلبي أن المشكلة تكمن فى عمليات إعادة البيع ,حيث أن صاحب الوحدة يطلب بيعها نقدًا بنفس السعر الذي تقوم شركة التطوير العقاري ببيعها به بالتقسيط ,أما القدرة الشرائية فهى جيدة وهناك التزام من العملاء بالسداد والتى تصل حاليًا إلى 95% بالاضافة إلى وجود مراقبة من البنك المركزى لمنع حدوث فقاعة وهى جميعها مؤشرات تؤكد عدم وجود مخاطر فى القطاع العقاري مستقبلًا. من جانبه شدد هشام شكرى عضو اللجنة، أنه لا وجود لأى دلائل أو مؤشرات حول إمكانية حدوث فقاعة عقارية فى المستقبل نتيجة لان أغلب التمويل يأتى من مدخرات الافراد وليس عن طريق تمويل العقار أكثر من مرة مع وجود قدرة شرائية جيدة والتزام العملاء بالسداد وبالتالى لا توجد أى عوامل للفقاعة العقارية فى مصر. وأشار شكري إلى أنه فى حالة حدوث تباطوء او انكماش للسوق كل عدة سنوات تعد ظاهرة صحية لتطهير سوق العقارات من الدخلاء وبالتالي يقوم السوق بتنظيم نفسه مطالبًا بإنشاء صندوق دعم للمخاطر يتم تمويله من خلال استقطاع نسب لا تتعدى 1-2 % من ارباح الشركات للتدخل السريع فى تقليل المخاطر وتمويل الشركات . وأكد شكرى على أهمية الاتجاه لتصدير العقار فى الوقت الحالي لمنافسة الدول المصدرة ومنها السعودية وبعض الدول العربية والمجاورة، مشيرًا إلى أن تصدير العقار فى بعض دول العالم يحقق عوائد تترواح ما بين 17 إلى 18 مليار دولار. واشار إلى أن الشركات العقارية تواجه مشكلات عديدة بسبب انتشار السماسرة غير المؤهلين وبشكل غير مدروس ,حيث يستحوذون على 70% من معاملات سوق العقارات وتؤثر ممارساتهم على أسعار الوحدات بشكل كبير، مطالبًا بضرورة تنظيم سوق السماسرة من خلال تأهيلهم وتكوين شركات مساهمة لها سجل تجاري يسمح لهم الانضمام إلى السوق الرسمية. وطالب ياسر ابراهيم عضو جمعية رجال الأعمال بضرورة تنظيم عمليات طرح الاراضى ووضع عقود متوازنة فى مشروعات الشراكة بين الحكومة والقطاع الخاص ووضع ضوابط تضمن جدية وسرعة تنفيذ المشروعات من خلال وضع جد ادنى للاشترطات وآلا يكون السعر فقط هو المحدد بالاضافة إلى منع بيع العقارات بدون تشطيب. وانتهت لجنة التشييد والبناء بجمعية رجال الأعمال بالتأكيد على ضرورة تنظيم السوق العقارية ,على ان يتم دراسة تشكيل لجنة ثلاثية تضم وزارة الاسكان و لجنة الاسكان بالبرلمان وجمعية رجال الأعمال المصريين لتنظيم عمليات طرح الاراضى للاستثمار العقارى و اتاحة الاراضى الصناعة للمطورين وعمل توصيف للمطور العقاري والسماح بقيام اتحادات للمطورين العقاريين لوضع حلول للمشكلات التى تواجههم وتغيير ثقافة تعامل الدولة مع أراضى التطوير العقاري على أنها سلعة والسماح للقطاع الخاص للعمل كمطور عام وعدم بيع العقارات بدون تشطيب للحد من انتشار الشقق المغلقة ومراقبة اعلانات الشركات الوهمية بالاضافة إلى بدء الاسراع فى اتخاذ خطوات جادة وسريعة لتصدير العقارات اسوة بالدول العربية وانشاء صندوق مالي ضد المخاطر يتم تمويله من ارباح الشركات العقارية. وأكد الحضور على أهمية اعادة تنظيم السوق العقارى من خلال إيجاد آلية للرقابة على اعلانات الشركات الوهمية والتى تسيئ للمستثمرين والمطورين العقاريين ومنع بيع الشقق دون تشطيب نظرًا لانتشار الشقق المغلقة والتى تبلغ 10 ملايين شقة.
