تحليل : الأصول العقارية..صداع مزمن في رأس البنوك

استعادة الاستقرار السياسي والأمني وعودة النشاط العقاري يدعم التزام تخلص البنوك من الأصول وفقا لتعليمات المركزي
فتحي السباعى: شاركنا بمعارض خارجية لتسويق الأصول.. ومهلة الخمس سنوات غير كافية فى ظل الظروف الحالية
محى الدين: نمتلك أصولًا ب2.7 مليار جنيه.. ونتعاقد مع شركة إماراتية لتسويق الأصول بالخليج
بدرة: مزادات بيع الأصول تُلغى فى حالة عدم ارتفاع سعر الأصل لما يقدره خبراء البنك المركزى
مدخل
غالبًا ما كانت الأصول العقارية التي آلت ملكيتها الي البنوك صداع برأس إداراتها خلال السنوات الماضية ، فقبل ثورة 25 يناير 2011 بعام الزم البنك المركزي البنوك بتكوين 10% احتياطياً سنوياً عن الأصول التي آلت ملكيتها إليها نتيجة إبرام تسويات مع العملاء لتبدأ البنوك في تكوين الاحتياطي السنوي بداية من القوائم المالية لعام 2010 وذلك بالنسبة للآصول التي انتهت مهلة التصرف فيها وهو ما يعكس صعوبة التخلص من الأصول العقارية خلال المهلة المحددة من قبل المركزي.
مقدمة
وأصبح التخلص من الأصول العقارية التي آلت ملكيتها إلى البنوك لتسوية مديونيات متعثرة عقب ثورة يناير أكثر صعوبة فمع الاوضاع السياسية والأمنية والاقتصادية غير المستقرة أصبح الحصول علي عائد مناسب مقابل الأصل أمرًا صعب المنال وهو ما جعل إدارات البنوك تتجه الي طرق غير تقليدية للتخلص من الأصول بدلاً من البيع المباشر ، ومنها الاستعانة بشركات أجنبية لتسويق الأصول فى الخارج ، أو المشاركة فى معارض خارجية لبيع تلك الأصول ، أو الشراكة مع مستثمرين لإنشاء مشروعات على الأراضى المخصصة لتلك الأصول ثم بيع حصة البنك.
وسجلت قيمة الأصول الي آلت ملكيتها الي البنوك مقابل تسويات لمديونيات بنهاية 2010 نحو 16.5 مليار جنيه وفق إحصائيات البنك المركزى ، ويحدد البنك المركزي والجهاز المصرفي والنقد رقم 88 لسنة 2003 بالمادة رقم 60 مهلة سنة للتخلص من الأصول المنقولة نتيجة تسويات وخمس سنوات بالنسبة للعقار ، ولمجلس إدارة البنك المركزي مد المدة إذا اقتضت الظروف ذلك ، وله استثناء بعض البنوك من هذا الحظر وفقاً لطبيعة نشاطها.
المصرفيون أكدوا أن صعوبة التخلص من الأصول التي استحوذ عليها البنك نتيجة تسوية مديونيات جعلت من المهلة التي يتيحها البنك المركزي غير كافية في ظل الاوضاع الاقتصادية غير المستقرة علي مدار أكثر من ثلاث سنوات ، لافتين إلى أن العديد من المزادات لبيع الأراضى والأصول العقارية لم تستكمل بسبب تدني الاسعار عن تقديرات خبراء البنك المركزى ، حيث يقوم ثلاث خبراء تابعين للمركزى بتسعير الأصل قبل عقد المزاد وإذا لم يصل السعر المُقدم من المشاركين إلى السعر الذى حدده الخبراء يتم إلغاء المزاد وهو ما يؤكد علي ضرورة مد المهلة الخاصة التخلص من الأصول.
من جهته قال محمد عباس فايد نائب رئيس بنك مصر ، أن التخلص من الأصول العقارية التى تؤول ملكيتها للبنوك له طرق متعددة لكنه يتوقف على المناخ الاستثمارى بالدولة ونشاط القطاع العقارى ، لافتًا إلى أن الوضع الحالى يصعب فيه ترويج الأصول العقارية لكنه لن يدوم طويلًا .
وأضاف أن إجمالى الأصول العقارية التى آلت ملكيتها لبنك مصر ارتفع ليبلغ 8 مليارات جنيه وهو ما يجعل البنك يضع استراتيجية للتخلص من الأصول منها المزادات وهو ما قام به كثيرًا خلال الفترة الماضية ، أو تسويق الأراض من خلال شركات متخصصة ، أوالشراكة مع مستثمرين.
وأوضح أن موقع الأصل وجاذبيته يفرضان على البنك طريقة معينة للتعامل سواء فى التخلص منه عن طريق بيعه أو استخدامه فى أغراض خاصة بالبنك ، لافتًا إلى أن محفظة الأصول العقارية لدى البنك فى ارتفاع مستمر حيث قام مجلس الوزراء باعتماد تسوية بين البنك والبنك الأهلى وقطاع الأعمال العام والتى تؤول بموجبها مئات قطع الأراضي لملكية البنكين ، كما ينتظر البنك حكمًا نهائيًا فى قضية رجل الأعمال أحمد بهجت مع عدد من البنوك ومن بينها بنك مصر .
ولفت فايد إلى أنه مع استقرار الأوضاع الأمنية والسياسية واستعادة القطاع العقارى لنشاطه ستستطيع البنوك التخلص من الأصول المملوكة لها خلال الفترة المحددة من قبل البنك المركزي .
بينما يري فتحى السباعى رئيس بنك التعمير والإسكان ، أن التخلص من الأصول العقارية التى آلت ملكيتها للبنوك خلال الفترة الحالية يواجه العديد من الصعوبات فى ظل حالة الركود التى يعيشها القطاع العقارى بسبب التطورات الأمنية والسياسية .
وأشار إلى أن البنوك تلجأ للعديد من الطرق للتخلص من الأصول العقارية المتراكمة لديها ومنها الشراكة مع مستثمرين لإقامة مشروعات على تلك الأصول ، ثم التخارج منها عن طريق بيع حصة البنك عقب إقامته وهو ما يُعظم من العائد علي الأصل.
وأوضح أن الركود المحيط بالسوق المصرية يدفع البنوك للبحث عن طرق غير تقليدية لتسويق الأصول التي آلت ملكيتها إلى البنك وهو ما قام به بنك التعمير والاسكان فى بعض الأوقات مثل المشاركة فى معارض عقارية خارجية لتسويق تلك الأصول بالخارج مما يسهم في جذب المستثمرين.
وأضاف أن مهلة الخمس سنوات التى يمنحها البنك المركزى للبنوك للتخلص من أصولها العقارية التى آلت إليها ملكيتها غير كافية فى ظل الظروف التي مرت بها الدولة علي مدار ال 3 سنوات السابقة ، وهو ما يدفع البنوك لمد المهلة لعام إضافى من المركزى للتخلص من تلك الأصول.
وفى سياق متصل قال عبد المجيد محى الدين رئيس البنك العقارى المصرى العربى ، أن تراكم الأصول العقارية لدى العديد من البنوك خلال الفترة الحالية يستلزم البحث عن طرق للتخلص منها أو استغلالها بما يحقق مصالح البنك ويواكب الالتزام بتعليمات البنك المركزي ، لافتًا إلى أن مصرفه يمتلك أصولاً عقارية بقيمة 2.7 مليار جنيه تقريبًا .
وأشار إلى أن البيع المباشر للأصول لخدمة المركز المالى للبنك يكون مفيدًا فى حالات الإسكان الفاخر أما إسكان محدودى ومتوسطى الدخل لا يكون عليه إقبالًا كبيرًا ، خاصة فى ظل حالة الركود التى يعيشها الاقتصاد المصرى بصفة عامة والقطاع العقارى بصفة خاصة منذ ثلاث سنوات .
وأوضح أن مصرفه تعاقد مع إحدى شركات التسويق العقارى الإماراتية لتسويق أصوله فى الخارج والتخلص منها خلال الفترة المقبلة والتى تتنوع ما بين أراض ووحدات سكنية وسياحية.
ونوه محى الدين إلى أن استغلال الأصول العقارية التى آلت ملكيتها للبنك فى مشروعات استثمارية إحدى الطرق التى تقوم البنوك باتباعها ، حيث يسعى مصرفه لعمل مشروع استثمارى على قطعة أرض بمحافظة الجيزة بمشاركة مستثمرين آخرين للاستفادة منها ، كما تفاوض مصرفه مع مستثمرين من دولة البرتغال حول استغلال أصول للبنك بمصر ، موضحا أن الاستفادة من الأصول العقارية المملوكة للبنوك يتوقف على مدى نشاط سوق العقارات .
وأشار الى إن تعديل البنية التشريعية بما يسمح للبنوك إصدار صناديق استثمار عقارية من شأنه أن يُسهم فى تنشيط القطاع من ناحية بالإضافة إلى مساندة البنوك للتخلص من الأصول المتراكمة لديها .
محمد بدرة الخبير المصرفى وعضو مجلس إدارة بنك القاهرة ، أكد أن البنوك تُعلن بصفة مستمرة عن العديد من المزادات العلنية للتخلص من الأصول العقارية التي آلت ملكيتها لها عقب تسويات مع متعثرين لتدعيم مركزها المالى إلا أن ذلك يعد صعبًا خلال الفترة الحالية نتيجة ركود القطاع العقارى ، كما أن البنوك لا تستطيع بيع الأصول إلا من خلال المزادات العلنية على أن يكون السعر الذى يقدمه المشترى متوافق مع السعر المقدر من قبل خبراء البنك المركزى .
وأشار إلى أن البنك المركزى يعطى مهلة تصل إلى خمس سنوات للتصرف فى الأصول العقارية وسنة واحدة "للمنقول" وهى السيارات فى حالة عدم القدرة على ترويجها وبيعها بالمزادات ، لافتًا إلى أن المركزى لا يقوم بالتجديد لسنة أخرى لإجمالى أصول كل بنك لكن ذلك يكون حسب كل أصل وطبيعته حتى لا تتقاعس بعض البنوك عن التخلص من الأصول .
وأوضح أن كافة البنوك تسعى خلال الفترة الحالية للتخلص من الأصول العقارية المملوكة لها لتدعيم مركزها المالى بدلاً من عدم الاستفادة منها ، منوهًا إلى أن البنوك تسعى بكل السبل سواء من خلال شركات التسويق العقارى أو الشراكة مع مستثمرين أو استخدامها لأغراض تفيد البنك حتى لا يؤثر ذلك على المركز المالى لها .