سوق العقار بين الفوضى وتصحيح المسار

على مدار السنوات الأخيرة، عاشت السوق العقارية المصرية رحلة مليئة بالمنحنيات الحادة؛ من موجات صعود غير مسبوقة مدفوعة بإقبال واسع على الشراء كملاذ للتحوط من تقلبات العملة، إلى تحديات متراكمة أفرزتها سياسات تسعير اعتبرها كثيرون غير منضبطة، قفزت بالأسعار إلى مستويات تجاوزت قدرة شريحة كبيرة من العملاء.
ومع بدء استقرار الأوضاع الاقتصادية، انعكس المشهد ليتراجع الطلب بصورة لافتة، واتجهت شركات لاتخاذ قرارات بزيادة مدد الأقساط ما انعكس على التدفقات النقدية وأحجام السيولة، تضاعفت عمولات شركات التسويق أملا فى تنشيط البيع مع تزايد المعروض من المشروعات فى الأسواق ما مثل ضغطا إضافيا على التكلفة.
وقال مطورون عقاريون إن السوق تحتاج إلى «تصحيح المسار» أكثر من مجرد انتظار دورة صعود جديدة، كما أكدوا الحاجة الملحة لوضع قواعد تنظيمية واضحة. تضمن الحفاظ على ديناميكية السوق واستقرارها دون أن تكون عرضة لمخاطر التعثر أو فقدان الثقة مع تأخر تسليم المشروعات، مشيرين إلى تجارب أسواق عقارية عربية مثل السعودية والإمارات فى اتباع أطر تنظيمية متطورة تحفظ التوازن بين كل أطراف السوق وتضمن استدامتها.
واتفقوا على سرعة إصدار قانون اتحاد المطورين وتشكيل كيان حكومى لتنظيم كافة المعاملات داخل السوق العقارية مثل وافى فى السعودية ودائرة الأملاك فى الإمارات، مع إلزام الشركات بتطبيق نظام الضمان (Escrow Account) لكل مشروع منفصل لضمان التنفيذ والتسليم.
وقال طارق شكرى، رئيس غرفة التطوير العقارى، إن تنظيم السوق العقارية تقوم على تشكيل كيانين رئيسيين، وهما اتحاد المطورين العقاريين، والممثل للشركات والمنظم لعملها، موضحا أن مشروع قانون تمت مناقشته مع الحكومة مرات عدة، ومؤخرا تم الاتفاق على تبسيط آلية إنشاء الاتحاد لتسريع إقراره، بحيث يقتصر القانون على بندين رئيسيين الأول هو تأسيس الاتحاد، والثانى هو منحه الصلاحية لتنظيم نفسه داخليًا لتجنب التعقيدات التى قد تؤخر إصداره، ونتوقع أن يتم تقديمه لمجلس النواب فى دورته المقبلة.
وأضاف: الكيان الثانى هو تدشين جهة حكومية منظمة للسوق، أسوة بمنصة وافى فى المملكة العربية السعودية أو دائرة الأراضى والأملاك فى دبى، هذه المنصة يجب أن تنظم عمل كافة أطراف السوق والعلاقات المتشابكة، موضحا: الوحدة المقترحة من وزارة الإسكان لا تتداخل بشكل واضح فى تنظيم العملية البيعية التى تأخذ منحنيات أكثر فوضوية مؤخرا، ما يستدعى وضع أطر واضحة لتنظيم سوق الوساطة العقارية، وتحديد نسب عمولات ثابتة ومعروفة، وضمان وجود ممثل قانونى وإجرائى يدير عملية البيع بدلاً من التعامل المباشر مع المالك فى بعض الحالات، مما يضفى شفافية وموضوعية على السوق.
وأشار شكرى إلى أن إحدى أهم الآليات المطلوبة أيضا لتنظيم السوق العقارية ضرورة أن تتحمل الجهة الحكومية ممثلة فى وزارة الإسكان مسؤوليتها فى تحقيق التوازن فى السوق العقارية، وذلك من خلال دراسة معمقة لاحتياجات السوق ومستويات الطلب والتشبع، وتخطيط كميات طرح الأراضى بما يتناسب مع القدرة الاستيعابية للسوق والمشروعات تحت التنفيذ، مضيفا أن الطرح العشوائى للأراضى، سواء كان كثيفًا أو قليلًا، يؤدى إلى اختلالات؛ فالطرح المحدود يسبب ارتفاعًا غير مبرر للأسعار (Over Price)، بينما الطرح المفرط يؤدى إلى تشبع السوق.
وطالب رئيس غرفة التطوير العقارى بتسريع إجراءات إصدار التراخيص والقرارات الوزارية، كما لفت إلى إشكالية تعدد الرسوم الحكومية، حيث يوجد ما يقارب 3270 رسمًا مختلفًا فى الدولة، جزء كبير منها يصدر بقرارات وزارية لا بقوانين واضحة، مما يضيف عبئًا وتعقيدًا على المطورين.
وأكد الأهمية القصوى لتفعيل نظام حساب الضمان (Escrow Account) لمشاريع التطوير العقارى الذى يضمن أن يتم توجيه مدفوعات العملاء لحساب المشروع نفسه فقط، ما يضمن استكمال التنفيذ والتسليم، مشيرا إلى أن هذا النظام يمنع ما يعرف بظاهرة «تلبيس الطواقى» أى الصرف على مشروع يواجه تعثرا من حسابات مشروع آخر، مما يعرض السوق لخطر «تأثير الدومينو» فكل تأخير فى التنفيذ يعنى فروق أسعار وتكلفة مضاعفة، وستجد فى لحظة ما المشروعات تعثرت ولا يوجد تنفيذ، ما يضر بسمعة السوق وثقة المستثمرين.
وعن قرارات مجلس الوزراء التنظيمية الصادرة قبل سنوات بشأن منع المطور من البيع دون تنفيذ 30٪ من المشروع، قال شكرى: هذا الشرط رغم كونه يهدف إلى تنظيم السوق، إلا أنه يمثل تحديًا كبيرًا للمطورين وقد يؤدى إلى تقليص حجم الاستثمارات وصعوبة تنفيذه على أرض الواقع رغم إدراجه فى العقود.
وشدد شكرى على قوة ومتانة السوق العقارية المصرية، رغم ما تواجه من تحديات.
وقال أيمن عامر، مدير عام شركة سوديك، إن إحدى الآليات المهمة لتنظيم السوق العقارية إصدار مؤشر رسمى لتسعير الأراضى (Real Estate Index)، بحيث يكون لكل منطقة نطاق سعرى محدد ما يساعد المطوّرين خلال عملية التسعير للبيع، مشيرا إلى أن المؤشر سيوفر رؤية مستقبلية واضحة للمطور حول سعر الأرص خلال خمس سنوات على الأقل.
وحذر من أن بعض الشركات تتنافس حالياً على حجم المبيعات فقط بدلاً من التركيز على تسليم المشروعات وتحقيق الأرباح المستدامة، معبرا عن قلقه من قدرة تلك الشركات على تنفيذ المشروعات بسبب ضخامة المبيعات غير المدعومة بقدرة تنفيذية حقيقية. وقال إن شركة سوديك اعتمدت خلال السنوات الثلاث الماضية على سياسة متزنة فى حجم المبيعات، لضمان القدرة على التنفيذ الفعلى.
أكد عامر على ضرورة وجود جهة تنظيمية قوية وملزمة للسوق العقارية، على غرار البنك المركزى لقطاع البنوك أو هيئة تنظيم الاتصالات لشركات الاتصالات، مؤكدا أن تلك الخطوة يجب أن تكون اليوم وليس غدا لأنها ستعزز من قوة السوق وموثوقيتها حتى لو أزعجت بعض المطورين فى مراحل تطبيقها الأولى، مضيفا أن تلك الجهة ستكون ملزمة للشركات بالإفصاح عن حجم مبيعاتها وقدراتها المالية والتنفيذية حتى لو لم تكن مدرجة فى البورصة لضمان الشفافية والمساءلة.
واتفق عامر مع المطالب بتفعيل حساب الضمان (Escrow Accoun) وإلزام المطورين بفتح حسابات ضمان لكل مشروع على حدة، مشيراً إلى أن سوديك تتبع هذه السياسة بالفعل، كما أكد أهمية تنظيم عمولات التسويق والسمسرة ووضع نسب محددة وصريحة، لافتا إلى أن بعض الشركات تدفع عمولات 10٪ وفى أخرى تدفع 2٪ ما يؤثر على عدالة المنافسة.
وأوضح عامر أن ما يُثار حول تحقيق المطوّرين العقاريين لهوامش ربحية مبالغ فيها غير صحيح على الإطلاق، حيث تتراوح نسب الأرباح الفعلية للشركات المدرجة فى البورصة بين 15٪ و25٪ وفقًا للظروف الاقتصادية ومدة التنفيذ، وهى نسب عادلة تعكس طبيعة السوق.
وأكد سامح السيد، العضو المنتدب لشركة مصر الجديدة للإسكان والتعمير، أن التحدى الأبرز الذى يواجه القطاع العقارى يتمثل فى غياب الجهة التنظيمية التى تتولى رعاية مصالحه وتوجيه مساره، هذا الغياب يخلق فراغًا فى حصر المشكلات وتحليلها ووضع آليات فعالة للتعامل معها، لذلك تبرز الحاجة المُلحة لتأسيس اتحاد قوى للمطورين العقاريين، ليكون بمثابة المظلة الشرعية التى تتولى تنظيم القطاع من الداخل، ووضع تصنيف المطورين وفقا للخبرات والملاءة المالية ويقوم على حصر وتصنيف المشكلات لتحديد التحديات الرئيسية التى تواجه القطاع بشكل منهجى ومنظم، وبناء عليه توجيه الجهود لحل المشكلات الأكثر إلحاحًا وتأثيرًا.
وشدد على ضرورة تسريع عملية تأسيس هذا الاتحاد كخطوة أولى لتنظيم السوق، مؤكدا أن تجاهل هذه التحديات ليس فى مصلحة الدولة، فاستقرار القطاع العقارى هو ركيزة أساسية للاقتصاد الوطنى ومحرك للعديد من الصناعات والخدمات المرتبطة به.
أكد هشام شكرى، رئيس المجلس التصديرى للعقار، ضرورة التزام كل جهة بدورها المحدد ضمن منظومة السوق، لأن تداخل الأدوار يُربك صناعة التطوير العقارى ويُعوق نموها المنظم، فالدولة تنافس المطورين بدلا من التركيز على دورها التنظيمى والبنوك تخلت عن التمويلات وباتت تؤسس شركات عقارية، مؤكدا أن كبرى مشكلات السوق هى غياب آليات تسجيل العقار على الرغم مما تردده الحكومة من تسهيلات. وقال إن العالم تخلى عن النظام التقليدى للشهر العقارى، لصالح نظام حديث يعتمد على فكرة التسجيل والإشهار من خلال جهة الولاية على الأرض.
واقترح شكرى إنشاء منصة رقمية مركزية تجمع جهات الولاية مثل هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة وهيئة التنمية السياحية، ويكون دورها وضع رقم تعريفى لكل وحدة منذ حصول المطور على الأرض وتسليم المشروع لتوفير قاعدة بيانات رقمية تضم تفاصيل كاملة عن الوحدات ومواصفاتها، وأن يتم إجراء اشهار إلزامى لكافة المعاملات على الوحدة عند البيع والشراء، تحت إشراف جهة الولاية ويحصل المشترى على عقد مُشهر وموثق مقابل رسوم، هذه الإجراءات ترفع ثقة السوق، خاصة المستثمر الأجنبى، وتوفر لجهة الولاية معلومات تفصيلية ودقيقة عن حجم السوق، حركة إعادة البيع، التوزيع الجغرافى للوحدات، والمساحات، مما يوفر أساسًا قويًا لاتخاذ القرارات السليمة.
من ناحيته دعا محمد البستانى، رئيس جمعية المطورين العقاريين، إلى تسريع الإجراءات الحكومية المتعلقة بإصدار القرارات الوزارية والتراخيص للمشروعات عقب الحصول على الأرض، والتى قد تحتاج إلى عام لصدورها، مشيرًا إلى أن البطء الحالى فى صدورها يعوق حركة الاستثمار والتنمية ويحمل المطور تكاليف إضافية، كما أن جهة الولاية تلزم المطور ببرنامج زمنى للتنفيذ فى حدود 3 سنوات، منذ تسلم الأرض وبعدها يخضع لغرامات، وهو ما يعتبر غير واقعى فى ظل التأخيرات الإجرائية الأولية.