لوجود مشكلات بالجملة تعوق انطلاقه

نشاط التمويل العقاري يبحث عن حلول عاجلة

رغم المجهودات التي تمت خلال السنوات الماضية لتنشيط سوق التمويل العقاري فإن المشكلات مازالت تمثل عقبات أمام انطلاق هذا السوق وعلي رأسها انخفاض رأس المال المطلوب لانشاء شركة للتمويل العقاري والمقدر ب50 مليون جنيه حيث اعتبر الخبراء ذلك المبلغ محدودا جدا لانشاء كيان كبير يقدم خدمة التمويل للمواطنين كما أكدوا أن منظومة إعادة التمويل لم تكتمل بعد حيث لا يوجد في السوق حاليا سوي شركة واحدة هي الشركة المصرية لإعادة التمويل.
أكدوا أن شركات التمويل العقاري تعتمد في تمويلها علي عاملين: الاول رأسمالها والثاني القروض التي تأخذها من البنوك بأسعار فائدة مرتفعة لافتا إلي أن هذا يمنعها من تقديم أسعار فائدة معتدلة.
وطالبوا بحل مشاكل التوريق لأن هذا النظام يدفع إلي تدوير أموال الشركات وإعادة اقراضها لعملاء جدد وضمان حصولها علي أموال جديدة مؤكدين ضرورة تنشيط صناديق الاستثمار المتخصصة في المجال العقاري، الامر الذي يدفع بأموال للسوق من اكثر من مصدر وضمان استمرار نشاط الشركات وتنوع مصادر التمويل يعني تنوع المخاطر وحرية المنافسة في التسعير.
وأشارو إلي أهمية وجود صيغ تمويلية اخري مثل الايجارة التي تمثل نحو 80% من الطلب في السوق بالمقارنة بطلب العملاء علي شراء التمليك.
يذكر أن التمويل العقاري يقصد به التمويل للاستثمار في مجالات شراء أو بناء أو ترميم أو تحسين المساكن والوحدات الإدارية والمنشآت الخدمية ومباني المحال المخصصة للنشاط التجاري وذلك بضمان حق الامتياز علي العقار أو رهنه رهنا رسميا أو غير ذلك من الضمانات التي يقبلها الممول طبقا للقواعد والإجراءات القانونية المنظمة لذلك. وقد صدر قانون التمويل العقاري رقم 148 في اغسطس 2001.
ومنذ عام 2003 اتخذت الحكومة العديد من الإجراءات لدعم وتطوير نشاط سوق التمويل العقاري وتشجيعه، كان من شأنها ان تحقق تحسنا ملموسا في مؤشرات أداء انشطة سوق التمويل العقاري حيث ارتفعت قيمة التمويل الممنوح من 16 مليون جنيه في يونية 2005 إلي اكثر من 3 مليارات جنيه حتي ديسمبر ،2008 كما تم الترخيص لعدد 11 شركة للتمويل العقاري وشركة واحدة لإعادة التمويل العقاري، هذا بالاضافة إلي تسجيل وتدريب اكثر من 120 خبير تقييم عقاري و20 وسيطا ونحو 50 وكيلا عقاريا.
كما شهدت الاعوام الماضية انشاء صندوق ضمان ودعم نشاط التمويل العقاري الذي انشئ بموجب القرار الجمهوري رقم 4 لسنة 2003 بغرض تسهيل حصول ذوي الدخول المحدودة علي وحدات سكنية منخفضة التكاليف لتتناسب وامكاناتهم المادية. ومن المتوقع أن تواصل مؤشرات نشاط سوق التمويل العقاري التحسن وذلك في ظل الاهتمام المتزايد من قبل الحكومة لمواصلة تفعيل منظومة التمويل العقاري وتطويره بما يخدم المواطنين وجميع قطاعات الاقتصاد المصري.
بداية، أ كد المهندس مجد الدين ابراهيم خبير التمويل العقاري أنه رغم الاصلاحات التي تمت خلال الاعوام الماضية لتنشيط سوق التمويل العقاري فإن منظومة إعادة التمويل لم تكتمل بعد حيث لا يوجد في السوق حاليا سوي شركة واحدة هي الشركة المصرية لإعادة التمويل مشيرا إلي أن هذه الشركات تقوم بتوفير تمويل ارخص لجهات التمويل لتتمكن من تقديم قروض بفوائد منخفضة للمقترضين.
وأبدي اندهاشه من شروط رأس المال التي تتطلب انشاء شركة للتمويل العقاري والمقدر ب 50 مليون جنيه فقط معتبرا ذلك المبلغ محدودا جدا لانشاء كيان كبير يقدم خدمة التمويل للمواطنين ولا يتجاوز حجم القضية المتداولة الآن في المحاكم التي اتهم فيها احد رجال الاعمال سيدة الأعمال خلود العنزي بالنصب عليه في مبلغ 50 مليون جنيه نظير شرائها عددا من الفيللات لا تتجاوز اصابع اليد علي حد وصفه.
وأضاف ان دخول البنوك سوق التمويل العقاري يعد مؤشرا جيدا علي النمو المتوقع لهذه السوق وعلي رأس هذه البنوك الاهلي والاهلي المتحد وسوسيتيه جنرال وكريدي اجريكول.
ومن جانبه، اوضح كمال محجوب رئيس مجلس الإدارة والعضو المنتدب لشركة الاسكان للتوريق ان شركات التمويل العقاري تعتمد في تمويلها علي عاملين الاول رأسمالها والثاني القروض التي تأخذها من البنوك بأسعار فائدة مرتفعة لافتا إلي ان هذا يمنعها من تقديم أسعار فائدة معتدلة.
وأشار إلي أن تلك الشركات لو قامت بتوريق ديون عملائها؛ فإن ذلك سيساعدها بشكل كبير علي تقديم أسعار فائدة معتدلة موضحا أن عملية التوريق هي عبارة عن اصدار سندات مالية بضمان اصول والاصول هنا هي محفظة قروض العملاء أو الضمانات التي يتم اخذها من عملاء الشركات لضمان سداد التزاماتهم لدي الشركات أو البنوك.
وأضاف أن هناك تناسبا طرديا بين أسعار الفائدة التي يحددها البنك المركزي، وأسعار الفائدة التي تحددها شركات التمويل العقاري فربح شركات التمويل العقاري لا يتعدي 5% سنويا من رأسمالها العامل مشيرا إلي أن هناك مشكلة اخري تواجه شركات التمويل العقاري وهي عدم حصولها علي قروض طويلة الاجل من البنوك فاكبر مدة تمويل تصل إلي ثلاث سنوات في حين تمول شركات التمويل العقاري لفترات تصل إلي 20 عاما إلي جانب الشركة المصرية لإعادة التمويل التي تمول شركات التمويل العقاري لمدة تصل إلي 10 سنوات بضمان محفظة الديون.
ويؤكد اشرف بيومي الخبير المصرفي ضرورة تعديل القانون الذي ينظم عمل الشركات للسماح بفتح سقف التمويل المتاح من الجهاز المصرفي لشركات التمويل العقاري ويحدد القانون الحالي قدرة هذه الشركات علي الاقتراض بنحو تسعة أضعاف رأسمالها المدفوع فقط ورأس المال المدفوع لمعظم الشركات يتراوح بين 50 و100 مليون جنيه مما يعني أن القدرة علي الاقتراض لهذه الشركات تتراوح بين 450 و900 مليون جنيه فقط رغم أن القدرة الاستيعابية لسوق التمويل العقاري في مصر تتراوح بين 15 و20 مليار جنيه سنويا.
أوصي بحل مشاكل التوريق لأن هذا يدفع إلي "تدوير" أموال الشركات وإعادة اقراضها لعملاء جدد وضمان حصولها علي أموال جديدة. ويؤكد ضرورة تنشيط صناديق الاستثمار المتخصصة في المجال العقاري، الأمر الذي يدفع بأموال للسوق من اكثر من مصدر وضمان استمرار نشاط الشركات وتنوع مصادر التمويل يعني تنوع المخاطر وحرية المنافسة في التسعير.
ومن جانبه، طالب علاء بندق خبير التمويل العقاري بدعم سعر الفائدة باعتبارها أهم العقبات التي تواجه تنشيط سوق التمويل العقاري اضافة إلي إجراءات التسجيل في الشهر العقاري التي تتسم بالبيروقراطية موضحا أنه علي الرغم من أن مصاريف التسجيل العقاري انخفضت إلي 2000 جنيه، كحد اقصي وذلك بعد أن كانت رسوم التسجيل تقدر بنسبة ثابتة من قيمة العقار فإن هناك مصاريف كثيرة اخري مثل الرفع المساحي وغيرها من المصاريف.
وأكد أهمية وجود صيغ تمويلية اخري مثل الايجارة التي تمثل نحو 80% من الطلب في السوق بالمقارنة بطلب العملاء علي شراء التمليك.