فتحى السباعى رئيس بنك الإسكان والتعمير: لا توجد انهيارات فى سوق العقارات ومن يقول غير ذلك لا يفهم شيئا

لن أتنازل عن 51 % من داماك.. ومحافظ البنك المركزى لم يتدخل فى الصفقة

نفى فتحى السباعى، رئيس بنك التعمير والإسكان، وجود انهيار فى السوق العقارية نتيجة الأزمة العالمية، وأكد أن من يروج لهذا لا يعلم شيئا عن السوق، وقال إنه يخطط للاستحواذ على أسهم من شركة «داماك» بالنسبة الحاكمة التى لا تقل عن 51 % وليس بالنسبة التى تريدها الشركة، مؤكدا وجود مفاوضات بهذا الشأن.
من جانب آخر وحول نشاط التمويل العقارى اعترف السباعى بوجود مشاكل تعرقل انطلاق هذا النشاط يتم العمل حاليا على حلها.وفيما يتعلق بنتائج اندماج البنك مع «العقارى «أكد أنه تم حل نحو 80 % من مشاكل التعثر بالعقارى، ومن المتوقع تنظيف محفظته المالية تماما بنهاية 2010، وإلى نص الحوار.
نبدأ بما أعلنه البنك عن شراء حصة حاكمة نسبتها 51 % من شركة داماك العقارية فى مصر، هل ترى أن الوضع الحالى يسمح بأن يدخل البنك فى استثمارات عقارية جديدة؟
داماك شركة كبيرة وامتلاك حصة من أسهمها مكسب كبير، ومازلنا ندرس الاستحواذ على أحد المشاريع الخاصة بالشركة بنسبة حاكمة غير محددة إلى الآن، فشركة داماك حصلت على أراض بأسعار مميزة وأنا أرى أن هذه فرصة كبيرة للبنك فى ظل وجود قطاع كبير من العملاء.
لكن الآثار السلبية للأزمة العالمية قد تؤثر على عمل البنك إذا اشترى حصصاً من داماك التى تأثرت هى الأخرى بالأزمة؟
على العكس.. هذا الاستحواذ إن تم بالشكل الذى أريده فسيكون فرصة هائلة تسهل القيام بالمزيد من الاستثمارات العقارية نظرا لمساحة الأرض الكبيرة التى تمتلكها داماك، خاصة أن قانون البنوك الجديد لا يسمح لى بالاستثمار بشكل مباشر فى الأراضى، بل نقوم بالاستثمار فى الشركات العقارية وأراض نقوم بتمويلها، فهذه فرصة أن ندخل بشراء أسهم إحدى الشركات القائمة التى تستحوذ بالفعل على أراض بسعر رخيص.
ما الشكل الذى تريد من خلاله الاستحواذ على داماك؟
أولا لن أتنازل عن نسبة حاكمة لاتقل عن 51 % بل سأصمم على أكثر من هذا لأتحكم فى الإدارة، وللأسف هذا هو الخلاف القائم، والذى لم نصل إلى اتفاق بشأنه، وعند الوصول إلى الاتفاق سوف تكون هناك مذكرة تفاهم وعمل لمدة شهرين لعمل فحص كاف لجميع أصول داماك والأنظمة المالية والفنية لها، ثم يتم التوقيع على عقد الشراكة.
ألا تخشى أن يؤدى تمسككم بالنسبة الحاكمة إلى دخول منافسين آخرين فى الصفقة؟
اللى عايز يتفضل أنا عندى هدف معين ولن أتنازل عنه.
هل هناك جهات أخرى وسيطة ومشاركة فى عملية الاستحواذ مثل البنك المركزى؟
ليس هناك وسيط وليس من المفروض أن يتدخل أحد لإنهاء الصفقة، ولكنى أقوم بإبلاغ محافظ البنك المركزى بما أتوصل إليه فى المفاوضات فليس لدى أى مخالفات ولن أحتاج موافقة من أحد.
بعد إبلاغ محافظ المركزى هل هناك تحفظات على صيغة الاتفاق؟
ليس هناك تحفظات على الاتفاق الذى تم بين البنك وداماك، فالاتفاق سوف يتم على أساس القيمة الدفترية، وهذا ضمان لحقوق البنك، وأنا أرى فى الصفقة إما أن تتم بالشكل الصحيح والذى يحقق سيطرة وأرباحاً للبنك، أو لا تتم من الأساس. وهذه السيطرة تتطلب الفوز بنسبة مميزة حاكمة فى الإدارة.
يردد البعض أن هناك انهياراً فى سوق العقارات وبصفتكم من البنوك الممولة والقريبة من القطاع، هل تتوقع انفراجة قريبة بالنسبة للمشكلة؟
بانفعال شديد ورافضا لكلمة «انهيار».. قال: لم نتعرض لانهيار فى السوق العقارية، بل العكس، هناك طلب كبير على الوحدات السكنية، مصر فيها طلب كبير لم يتحقق بعد فى السوق العقارية، وهذه السوق لم تعتمد على تمويل بل جميعها أموال المودعين وأموال شركات، ومازالت مصر تتمتع بأرخص الأسعار «إنتى جيبتى الكلام ده منين»؟
من انسحاب بعض الشركات العقارية الكبرى من الاستثمار وتصريحات كبار رجال الأعمال العاملين بالسوق العقارية الذى يؤكد أن هناك انهيارا فى السوق؟
لسنا فى حاجة إلى «تهييج» المواطنين، فالأزمة تكمن فى الشركات الدولية عابرة القارات، وبعضها يعمل فى مصر وتأثرت بالأزمة العالمية وانسحابها لا يعنى انهيار القطاع العقارى فى مصر.
هل معنى ذلك أن هناك حركة بيع وإقبالاً على مشروعات البنك؟
هناك طلب كبير على القطاع العقارى، وحركة البيع والشراء جيدة، ومن يقول غير ذلك لا يفهم شيئا، والدليل أن البنك باع أرضاً الأسبوع الماضى مساحتها 35 ألف متر بمنطقة الدقى ومطبقاً عليها القانون الجديد الذى يلزم العميل بالبناء على الثلثين فقط، وهذا دليل على استمرار حركة البيع، لكن لا أحد يستطيع أن ينكر وجود ركود فى السوق والبنك يعمل على توفير جميع التسهيلات لعملائه حتى لا يشعروا بشىء.
من الواضح أنك تتحدى سوق العقارات والأزمة العالمية ولم تخف من الدخول فى صفقات عقارية جديدة؟
«لو خفت هقعد فى البيت»أنا توليت رئاسة البنك وكان يحقق20 مليونا أرباحاً، أما الآن فالبنك يحقق 200 مليون جنيه أرباحاً، أنا أدخل دائما فى مشاريع مدروسة، وصفقة داماك ستعظم لنا مشاريعنا من خلال الاستحواذ على حصة حاكمة.
البنك هو المسئول الأول عن تنفيذ المشروعات الحكومية والبرنامج الانتخابى للرئيس، ما صحة ماتردد عن تقاعس البنك فى تنفيذ العديد من تلك المشروعات؟
المشروعات القومية تسير وفقا لسياسة معينة، ونحن أنجزنا العديد منها، وفى مدينة العبور بدأنا تخصيص وحدات بنسبة 30 %، وتم تسليم العديد من المشروعات فى المحافظات. فالشاب يحصل على الشقة بسعر 50 ألفاً ويتسلمها ويأخذ عليها دعماً من الحكومة يصل إلى 20 ألف جنيه.
وهل هذه الأسعار تناسب الشباب فى ظل الغلاء والبطالة اللذين يعانى منهما البلد؟
حجم المتقدمين لحجز الشقق دليل على قدرة الشاب على شراء هذه الوحدات، وهذه الأسعار ليست مرتفعة، فالشاب فيما بعد لن يستطيع الحصول على شقة بهذا السعر، فنفس الشقة ستتكلف 100 ألف أو 110 آلاف نتيجة زيادة الطلب وزيادة التكلفة، والشاب لابد أن يعمل أكثر، ومن لديه وظيفة عليه أن يبحث عن أخرى حتى يستطيع الحصول على احتياجاته المعيشية، والناس لازم تشتغل أكتر ولازم طموحها يقل، بمعنى أن الشاب ممكن أن يقوم بحجز شقة 40 مترا بدلا من 80 أى يبدأ حياته فى شقة متواضعة، والوحدة السكنية التى اشتراها الشاب بخمسين ألفاً بعد خمس سنوات سيصل سعرها إلى 100 ألف يستطيع بيعها وأخذ الفلوس ويدفعها مقدماً فى شقة أكبر، هذه الثقافة لابد أن يطبقها الشباب.
هل تعترف بأن هناك مشاكل فى التمويل العقارى؟
بالطبع هناك مشاكل لابد أن نعمل على حلها، مثل قانون التمويل العقارى الذى يعرف محدود الدخل بأنه الشخص الذى لا يزيد الحد الأقصى لدخله على 2500 جنيه للأسرة، والقانون ينص على عدم أخذ أكثر من 25 % من الدخل. فعند تطبيق ذلك يكون الحد الأقصى للتمويل 45 ألف جنيه. وهذا لا يصح وسأقدم مجموعة من المقترحات فى هذا الشأن فنحن نتعامل فى إطار قواعد القانون.
هناك شكاوى عديدة من العملاءالذين تقدموا للحصول على وحدات من البنك وفقا لآلية التمويل العقارى وأهمها البطء الشديد فى الإجراءات؟
نعم هناك بطء والإجراءات تستغرق وقتا طويلا، ولكن دعونى أشير إلى أننا قطعنا خطوات كبيرة على طريق تحسين هذا الوضع، خاصة بعد التسهيلات التى تمت بالنسبة لموضوع تسجيل العقارات، فكلنا نتعامل فى إطار قواعد القانون، الذى فيه ثغرات كثيرة منها عدم اكتمال الآليات لنجاح تلك المنظومة.
ألا تخشى أن يتم استغلال أزمة الرهن العقارى التى حدثت بالخارج لفرض المزيد من القيود على التمويل العقارى فى مصر؟
نحن نعمل وفقا لقانون وحسب قواعد فى النهاية بهدف الحفاظ على المحفظة المالية للبنك، ورغم ماحدث فى الخارج نحن لم نتشدد أو نفرض شروطا جديدة وسنكمل عملنا بنفس المعدل مع تحسين الأدوات والإجراءات، فكلما كانت إجراءات الشهر العقارى أسرع والاستعلام أسرع، كانت هناك سرعة فى منح التمويل.
حدث اندماج بين بنك الإسكان والتعمير والبنك العقارى العربى قبل نحو 4 سنوات إلا أن مشاكل هذا الاندماج مازالت مستمرة فما السبب فى ذلك؟
لا توجد مشكلة إلا ولها حل، ورغم أن البنك العقارى لديه الكثير من العملاء المتعثرين لكن لم يصل حال البنك للمصيبة أو الكارثة، فالبنك العقارى وضعه من ناحية التعثر أفضل بكثير من وضع العديد أو كل البنوك الأخرى لأن كل ديونه مؤمنة بعقارات.
ما حجم المديونية الخاصة بالبنك العقارى العربى؟
المديونية 60 مليوناً، والمتعثرون كثيرون ونحن نعمل على استكمال المشروعات المكلف بها البنك، لكن الأزمة تأتى من أن بعض العملاء ليس لديهم الاستعداد لاستكمال المشروعات، فالبنك يعمل على تخفيف العبء عن المشروع لتصبح لدينا قيمة مساهمة لها قدرها.
ألا ترى أن هذا يعد ظلماً كبيراً لبنك الإسكان أن يندمج مع العقارى؟
البعض قال هذا ولكنى لجأت للعديد من الطرق لجدولة المديونية ونجحنا فى التعامل مع 80 % من الديون المتعثرة للبنك وهى نسبة كبيرة، فالبنك يدخل كشريك بنسبة فى رأس المال، وفى حالات كثيرة نقوم بأخذ المشروع واستكماله بالكامل، لكن المشكلة أنه عند أخذ المشروع لا نستطيع تثبيته كدين جيد إلى حين الانتهاء منه فيظهر أن التعثر مازال مستمرا.
متى ستنتهى مشكلة التعثر بشكل نهائى؟
فى خلال 2009 - 2010 سيحقق العقارى أرباحا حقيقية لأن كل المشروعات تعمل الآن. وأنا متفائل جدا بالدمج، خاصة أنه دمج اختيارى وليس قصرياً، لأن البنكين رأس مالهما أكبر من الحد الأدنى الذى نص عليه قانون البنوك وسنحقق من خلال الدمج استمرارنا فى المنافسة فى السوق فى إطار الكيانات الكبيرة الموجودة فهناك تعاون كبير بين البنكين من خلال القطاعات الهندسية الموجودة.
هل ينوى بنك الإسكان بيع فروع العقارى العربى فى غزة؟
لن نبيع أى فرع من فروع البنك فى غزة «خمسة فروع» لأسباب كثيرة أهمها أن البنك يخدم العملاء الفلسطينيين ولن يباع، لكن بعد الاجتياح الأخير أوقفنا عمل فرعين بعد عمليات القصف التى حدثت.
نشاط البنك يتنوع بين تقديم القروض الشخصية والسيارات ودفاتر التوفير وال ATM، ألا يؤثر ذلك على النشاط الأساسى وهو تمويل المشروعات السكنية؟
قانون البنوك الجديد سنه 2003 ألغى البنوك المتخصصة وأصبحت البنوك تجارية، وسمح لنا أن نتعامل مع شرائح أخرى من العملاء ومع الموظفين والقطاع الخاص، وليس صحيحا أن هذا النشاط أثر على نشاطنا الأساسى فى تمويل إنشاء الوحدات السكنية.
لماذا لم يشعر المواطن بالمشروعات السكنية لمحدودى الدخل التى أعلن عنها البنك من قبل؟
لأن القانون منعنى من أخذ أراض جديدة واستثمارها، فأرض العبور كانت لدى من قبل والبنك المركزى سمح لى بشكل استثنائى أن استثمرها، وحاولت كثيرا لكن القانون ينص على أن أموّل فقط دون أخذ أراض جديدة.
ولماذا لم تتدخل وزارة الإسكان لإصلاح هذا؟
وزارة الإسكان تملك أسهماً فقط فى البنك ولا تتدخل فى عمل البنك.
هل تتدخل الوزارة فى اختيار رئيس البنك؟
رئيس البنك مثل أى رئيس شركة مساهمة يتم اختياره بواسطة مجلس الإدارة، فالمجلس يختار الرئيس من ضمن أعضائه ويتم عقد جمعية عمومية واختيار الرئيس والتصويت عليه والوزارة تمثل بستة من مجلس الإدارة ولهم الحق فى الاختيار. لكن عادة الوزارة مع الأوقاف يختاران الرئيس بشكل ودى فيما بينهما.
لمعلوماتك...
◄تخرج فتحى السباعى فى كلية التجارة جامعة عين شمس عام 73
◄تولى قياده العديد من المناصب المصرفية الهامة أهمها نائب الرئيس التنفيذى لبنك المؤسسة العربية المصرفية
◄تولى رئاسة بنك التعمير والإسكان فى بداية عام 2001
◄نفذ عملية الدمج بين بنكى الأسكان والتعمير والعقارى المصرى العربى