خريطة جديدة للعقارات بسبب «مواد البناء»

فرض قرار تعويم الجنيه سطوته على الكثير من القطاعات الاقتصادية في مصر، وخلق واقعا جديدا للمواطنين الراغبين في شراء وحدات عقارية جديدة، أو حتى الشركات العاملة في السوق، وارتفعت تكلفة البناء والتشييد بنسبة 70% كما قدرها بعض العاملين بالقطاع، نتيجة ارتفاع أسعار مواد البناء ومستلزمات البناء والتشييد "الحديد - الأسمنت- الطوب - الألوماتال- الجبس - وغيره"، كما رفعت الشركات العقارية أسعار الوحدات السكنية بنسبة تصل ل30%، مع توقعات باستمرار موجة الارتفاع بنسبة 30% إضافية خلال منتصف العام الجاري. نتيجة لموجة الارتفاع في الأسعار أصيب السوق العقاري بحالة هدوء وتراجع في معدلات البيع بنسبة تصل ل7%، ولجأت الشركات العقارية للخروج من تلك الأزمة إلى طرح وحدات سكنية بمساحات أصغر عن المعتاد، للهروب من ارتفاعات الأسعار، وجذب شرائح جديدة من المواطنين، علاوة على توفير المزيد من التسهيلات والتيسيرات في السداد سواء بتخفيض نسب المقدمات أو زيادة مدد التقسيط لتصل ل10% وذلك يعد للمرة الأولى للشركات العقارية.
محمد البستاني عضو شعبة الاستثمار العقاري، أكد أن تعويم الجنيه خلق واقعا جديدا للسوق العقارية المصرية، نتيجة ارتفاع أسعار مواد البناء بنسب كبيرة، بما ضاعف من تكلفة البناء والتشييد، وبالتالي ارتفاع أسعار العقارات.
وأشار إلى أن تكلفة التشييد ارتفعت بنسبة تزيد على 30%، بما انعكس بشكل مباشر على أسعار العقارات، ولجأت الشركات العقارية لرفع أسعار وحداتها بشكل تدريجي لتصل ل30% خلال يونيو المقبل، ومن المتوقع استمرار موجة ارتفاع الأسعار حتى مع استقرار أسعار الجنيه أمام الدولار، ولذلك فإن الوقت الحالي يعد الأنسب لشراء المصريين للعقارات، نظرا لأن الفترة القادمة ستشهد ارتفاعات جديدة بالسوق.
وأكد أن السوق سيشهد حالة من ترحيل العملاء وفقا للشرائح المختلفة للوحدات السكنية، حيث إن عملاء الفئة الأولى من العقارات الفاخرة سينتقلون لفئة أقل، وهى العقارات الأعلى من متوسط بسبب الارتفاعات الكبيرة في الأسعار، كما أن عملاء العقارات الأعلى من المتوسط سينتقلون لفئة عقارات الإسكان المتوسط، وهكذا..
فيما قال المهندس هاني الديب رئيس مجلس إدارة، العضو المنتدب لشركة مصر الجديدة للإسكان والتعمير: إن تعويم الجنيه أثر بشكل مباشر على قطاع التشييد والبناء والعقارات بشكل عام، نتيجة ارتفاع أسعار المواد الخام ومستلزمات البناء والتشييد، علاوة على أسعار الوقود والمحروقات، بنسب كبيرة، ما أدى لزيادة تكلفة التشييد والبناء بنسبة تتراوح بين 20-25%، وبالتالي سترتفع أسعار الوحدات السكنية بذات النسبة.
وأشار إلى أن ارتفاع الأسعار أجبر المواطنين على الإقبال على الوحدات السكنية الأقل في المساحة لتناسب قدراتهم المالية، وذلك سيدفع الشركات العقارية لتنفيذ وحدات سكنية أصغر في المساحة لتلبية احتياجات المواطنين وفقا لقدراتهم المالية ومتغيرات الأسعار، لأن السوق يخضع للعرض والطلب والإقبال على الوحدات الصغيرة سيكون أكبر، والأزمة الاقتصادية ستغير الكثير من المفاهيم لدى الشعب المصري خلال الفترة القادمة.
ومن جانبه قال المهندس جاسر بهجت العضو المنتدب لشركة "مدار" للتطوير العقارى، أن أسعار العقارات ارتفعت بنسبة 30%، بعد قرار تعويم الجنيه، بسبب زيادة تكلفة البناء والتشييد كما أصيب حركة المبيعات بالسوق العقارية بحالة هدوء، ومبيعات الشركات العقارية انخفضت بنسبة تصل لنحو7%، نتيجة عدم استيعاب السوق الزيادات الجديدة في الأسعار، وإصابة الاقتصاد المصري بشكل عام بحالة شبه ارتباك.
وأضاف جاسر بهجت أن الشركات العقارية ستتجه بصورة طبيعية لآليات جديدة للتعامل مع السوق بعد تعويم الجنيه، وستتجه بعض الشركات لطرح وحدات سكنية صغيرة المساحة لتناسب احتياجات المواطنين وفقا لقدراتهم المالية، ولكن هناك مشروعات لا تقبل المساحات الصغيرة أسوة بمشروع "أزهى" الذي تطرحه شركته، حيث يقوم على مساحات معينة ووحدات سكنية بمساحات متنوعة، ولكن ليست صغيرة.
وأشار إلى أن هناك بعض الشركات لجأت لتخفيض معدلات الزيادة في أسعار وحداتها العقارية على قدر الإمكان، أو طرح المزيد من التسهيلات في السداد مثل تخفيض قيمة المقدم وزيادة عدد سنوات التقسيط لتصل في بعض الحالات ل10 سنوات، وهو أكبر عدد من السنوات تم طرحه بالسوق حتى الآن.
ولفت إلى أن اتجاه الشركات لطرح وحدات سكنية بمساحات صغيرة ليس بالأمر الجديد، حيث لجأت الشركات لهذا الأمر خلال عامي 2009 - 2010، بسبب تعرض السوق العقاري لحالة من الهدوء في حركة المبيعات، وتوقع جاسر طفرة في حجم الاستثمار العقاري ومبيعات السوق خلال الربع الثالث والرابع من العام الجاري، وذلك بالتزامن مع استقرار أسعار الدولار خلال النصف الثاني من العام وثبات أسعار الصرف وبالتالي هدوء أسعار السلع والخامات بمختلف القطاعات.
ومن جانبه قال المهندس فتح الله فوزي رئيس لجنة التشييد والبناء بجمعية رجال الأعمال المصريين، إن تكلفة البناء والتشييد زادت بنسبة 70% بعد تعويم الجنيه، فيما ارتفعت أسعار بيع الوحدات العقارية بنسبة 30% ومن المتوقع ارتفاعها في النصف الثاني من العام بنسبة تتراوح ما بين 30-40%، مؤكدا على أن الشركات العقارية لم تستطع زيادة الأسعار مرة واحدة، ولكن ستلجأ لزيادتها بالتدريج ليستوعبها السوق المصري.
وأكد أن السوق يعاني حاليا من حالة هدوء وتباطؤ حركة البيع، لأنه لم يستوعب حتى الآن الزيادات الجديدة في الأسعار، لافتا إلى أن 10% فقط من المصريين قادرون على استيعاب الزيادات الجديدة في الأسعار، والشركات العقارية سيقتصر عملها على تلبية احتياجات هذه الفئة من المواطنين القادرين ماليا، و90% الباقية يجب أن تتولي الحكومة تلبية احتياجاتهم ضمن مشروعاتها الإسكانية وعلى رأسها مشروع الإسكان الاجتماعي.
ولفت فتح الله فوزي إلى أن الشركات العقارية أيضا ستتجه لطرح وحدات سكنية بمساحات صغيرة، وتوفير المزيد من التسهيلات والتيسيرات في السداد بهدف جذب أكبر قدر ممكن من شرائح المواطنين لتسويق مشروعاتهم العقارية.