ممدوح حمزة ل«الشروق»: عقد أرابتك مع الدولة عودة لسياسات الأمر المباشر

• القطاع الخاص لا يبنى للفقراء
• إذا ارتفع سعر الشقة على 100 ألف جنيه لن تكون فى مقدرة محدودى الدخل
• توفير السكن مهمة الدولة التى تخلت عنها منذ عهد السادات
• عندما هلل السادات فرحًا بارتفاع سعر متر القاهرة ل700 جنيه بدأت مشكلة الإسكان
• مصر تحتاج إلى نحو 750 ألف وحدة سكنية خارج الوادى
فى حواره مع «الشروق» قبل اندلاع ثورة يناير، انتقد ممدوح حمزة، الاستشارى الهندسى، نظام منح الأراضى لكبار المستثمرين بمصر فى عهد مبارك، وعلى الرغم من رحيل هذا النظام، ومحاكمة رموزه، يعتبر حمزة أن سياسات مبارك مستمرة، وأن أبرز صورها تتمثل فى عقد الهيئة الهندسية للقوات المسلحة مع شركة أرابتك الإماراتية لبناء مليون وحدة سكنية منخفضة التكلفة، حيث ينتقد حمزة طريقة تخصيص أراضى المشروع للشركة الإماراتية بالأمر المباشر، كما يحذر من أن تكلفة المشروع المعلن عنها، بقيمة 280 مليار جنيه، تعنى أن تكلفة الوحدة السكنية فى هذا المشروع لن تكون فى مقدرة محدودى الدخل.
يعتبر ممدوح حمزة، الاستشارى الهندسى البارز، أن تخصيص 160 مليون متر مربع من الأراضى لمشروع أرابتك الإماراتية والهيئة الهندسية للقوات المسلحة لبناء مشروع الوحدات السكنية منخفضة التكلفة، نوعا من ممارسات الأمر المباشر «حتى وإن كانت هذه الأرض مملوكة بالكامل للقوات المسلحة، فمن الخطأ أن تنفذ شركة واحدة هذا المشروع الضخم بالكامل كان يجب أن تكون هناك تنافسية بين أكثر من شركة» كما يقول حمزة.
ويرى حمزة أن من أبرز سلبيات هذا المشروع أن أرابتك ليس لها خبرات كبيرة فى مجال الإسكان منخفض التكاليف، محذرا من إمكانية أن تنفذ الشركة الإماراتية الوحدات بتكلفة غير منخفضة «فى حالة ارتفاع سعر الشقة عن 100 ألف جنيه، لن تكون موجهة لمحدودى الدخل».
وكان نظام الرئيس الأسبق مبارك قد طرح فى برنامجه الانتخابى الأخير مشروعا للإسكان الاجتماعى، أتاح فى إحدى مراحله للشركات الخاصة تنفيذ بعض هذه الوحدات، وخصص لها الأراضى بمقابل رمزى، 70 جنيها للمتر، على أن تبيع الوحدات التى لا تزيد على 63 مترا بسعر مناسب لمحدودى الدخل، إلا أن عدم وضع حد أقصى لسعر الوحدة أتاح المجال للمستثمرين لبيع وحدات إسكان اجتماعى بأسعار تجارية.
تجربة فاشلة
ويرى حمزة أن تجربة دخول القطاع الخاص فى مشروع مبارك للإسكان الاجتماعى «كانت تجربة فاشلة لم تؤد هدفها» فى رأى حمزة، الذى يرى أن المساكن التى قامت الشركات الخاصة ببنائها فى هذا المشروع «ربما تكون أدت إلى حل مشكلة متوسطى الدخل، وليس محدودى الدخل».
«إذا دخل مستثمر فى مشروع إسكان اجتماعى لن يكون المشروع من نصيب محدودى الدخل»، كما يؤكد حمزة مضيفا: «القطاع الخاص يبحث عن الربح، لكن الإسكان لمحدودى الدخل، لا يوجد به ربح، لذلك أنا قلت وما زلت أردد: «أقطع دراعى لو أرابتك أنتجت وحدات لمحدودى الدخل، لأنها فى النهاية قطاع خاص يبحث عن ربح».
ويفسر حمزة دخول ارابتك فى مشروع الإسكان منخفض التكلفة برغبتها فى دعم اسهمها فى بورصة دبى، ولكنه يشك فى مصداقية التصريحات التى قالتها الشركة حول معدلات وطريقة تنفيذ المشروع «لم نسمع عن مشروع يُنفذ بالطريقة التى أعلنوا عنها، بحيث يأخذ سنة فى التصميم، وتستورد مواد البناء من الخارج، وحددت الشركة فترة زمنية غير كافية للانتهاء من الوحدات، كما انه اذا كانت تكلفة المشروع 280 مليار جنيه فهذا يعنى ان سعر الوحدة سيكون نحو 280 ألف جنيه وهذه لن تكون فى مقدرة محدودى الدخل».
وكانت الشركة الإماراتية قد صرحت الأسبوع قبل الماضى أنها تتوقع أن تكتمل أعمال إعداد المخطط الرئيسى خلال الأشهر القليلة المقبلة، مشيرة إلى أنها ستبدأ أعمال الإنشاء فى الربع الأول من العام الحالى، وتسلم أولى الوحدات مطلع 2017، على أن تكتمل جميع الوحدات (المليون وحدة) قبل 2020.
وينتقد حمزة تمركز نسبة كبيرة من الشقق المخطط بناؤها فى هذا المشروع بالقاهرة «من المفترض أن يتم تنفيذ نحو 750 ألف وحدة من المشروع خارج الوادى فى مناطق مثل سيناء والصحراء الغربية والشرقية».
ويرى حمزة أن الدولة يجب أن تكون هى المسئولة عن مشروعات الإسكان الاجتماعى «لكن للأسف الدولة لا تقوم بهذا الدور».
التمليك لا يناسب محدودى الدخل
يعتبر حمزة أن الإسكان منخفض التكاليف يجب أن يكون متاحا للمواطنين من خلال الإيجار وليس بنظام التمليك، لأن التمليك لا يناسب محدودى الدخل» بدأت مصر بالسماح ببيع الشقق بنظام التمليك فى عهد الرئيس الأسبق أنور السادات، وقد كان سعيدا بإقبال المستثمرين على هذا المجال بعد ارتفاع أسعار الشقق وقال افرحوا يا ولاد متر الأرض فى القاهرة بقى ب700 جنيه، ولكن فى هذه الفترة ايضا تم القضاء على فرص محدودى الدخل فى السكن».
ويرى حمزة ضرورة أن تستهدف الدولة انشاء مشروعات إسكان منخفضة التكلفة تغطى الاحتياجات المختلفة للمواطنين بحيث يكون هناك إسكان حضرى فى المدن، وريفى فى القرى، وصناعى فى قلب مجتمعات صناعية على غرار مساكن الحديد والصلب، وكيما، وقناة السويس، «لكن للأسف كل محاولات الاسكان منخفض التكاليف السابقة اتجهت الى المدن فقط، لبناء عمارات».
ويطالب حمزة بأن تكون مساكن البسطاء الجديدة «خارج الوادى، لأن الوادى لا يحتمل أى شقة واحدة» على أن تخطط الدولة لإقامة مشروعات بجوار توفر فرص عمل وتنشئ مجتمعات متكاملة بجوار هذه المساكن، «على سبيل المثال من الممكن أن يتم بناء مجتمع جديد يخدم أهل النوبة على ضفاف البحيرة، أو مجتمع حضرى جديد يخدم البدو من أهل سيناء للبدو».
وبحسب حمزة فإن سبب إهمال الدولة لإسكان محدودى الدخل تسبب فى تغيير هيكل السكان فى مصر، فبعد أن كان هناك 65% من شعب مصر يعيشون فى الريف حتى 1985، أصبحت نسبتهم الآن 55% فقط. بعد أن نزحت اعداد كبيرة إلى المدن، وأقاموا مساكن وتزايدت العشوائيات.
ويقترح حمزة أن يكون الإسكان لمحدودى الدخل أداة لجذب المستثمرين بمعنى من سيقوم ببناء مصنع فى منطقة جديدة توفر الدولة له سكنا للعاملين لديه، ويتم تأجير الشقة فى تلك المدن ب300 جنيه فى الشهر.
منازل ريفية لثلاثة أجيال
إعادة تخطيط القرية المصرية أحد الأهداف التى يجب أن تضعها الحكومة على رأس أولوياتها، ويكون ذلك من خلال التخطيط لبناء منازل ريفية تعيش فيها أجيال مختلفة، بحيث تكون بتكلفة المنزل تتراوح بين 50 و55 ألف جنيه، ومكون من ثلاثة أدوار، يسكن فيها الجيل الأول، والثانى، والثالث، وحوش 200 متر لتربية الدواجن والمواشى للفلاح.
ويضيف حمزة: «لكن إذا أردنا بناء عمارة فى مناطق بها ظهير صحراوى، ستتكلف فى المتوسط 120 ألف جنيه، وسيكون بها سلم يمكن للمواشى الصعود عليه، ويكون نصف الشقة مكشوف، كأن الفلاح عايش فى بيته، لقد بدأت فى تصميم مقترح لهذا النوع من المنازل».
ويعود حمزة للحديث عن مشروع الهيئة الهندسية بقوله «لو الحكومة تخطط لبناء مليون وحدة يجب أن يكون 65% منهم سكن ريفى، لخدمة سكان الريف، بعد خطط التنمية الخاطئة التى أدت إلى تراجع نسبة سكان الريف من إجمالى سكان مصر».
«يجب أن نعيد سكان الريف للريف من جديد، ونبنى لهم مساكن تساعدهم على الإنتاج» يقول حمزة.
ويرى حمزة أن إعادة التوزيع الجغرافى سيجعل المواطنين يذهبون إلى مناطق جديدة بها فرصة عمل وسكن، وبذلك نكون استخدمنا الإسكان ك«جزرة» لإخراج المواطنين من الوادى الضيق، ونقوم بعمل المجتمعات الجديدة فى الوادى الجديد، وفى سيناء، وفى جنوب الوادى.
تمويل مساكن البسطاء متاح أمام الدولة
«إذا تم حل مشكلات سرقة الدولة من الصناديق الخاصة، وتم تعديل قانون المناجم والمحاجر، وحصلت الدولة فروق الأسعار من تخصيص الأراضى بغرض الاتجار ستجد الدولة موارد كافية لتمويل مشروعات الاسكان الاجتماعى»، كما يقول حمزة منتقدا اعتماد الدولة على القطاع الخاص فى مجال الإسكان منخفض التكلفة.
كما يمكن أن توفر الدولة تمويلا لتوفير الإسكان الاجتماعى من خلال تحميل الأجانب الراغبين فى الإقامة أو الاستثمار فى أراضى مصر ضريبة، كما يقول حمزة مقترحا أن يتم فرض ضريبة على ملاعب الجولف، التى يعتبرها لا تحقق أى فائدة للمجتمع، فهى لا تنتج غذاء، وفى المقابل تستهلك المياه بنسبة كبيرة، حيث يستهلك فدان الجولف الواحد 17000 متر مكعب سنويا من المياه، بمقدار مليونى متر مكعب وربع مياه للملعب الواحد بما يكفى الاحتياجات المنزلية لنحو 11 مليون نسمة من المياه سنويا، أو زراعة 600 فدان قمح أو شعير لإنتاج الخبز.
كما يطالب حمزة بفرض ضرائب لصالح الإسكان الاجتماعى على الحدائق والمتنزهات المملوكة للأفراد أو القطاع الخاص، والتى تزيد مساحتها عن 500 متر، وفرض رسم استيراد ضئيل على جميع السلع المستوردة، وغير الاساسية المرتبطة بالإسكان، منها الألمونيوم، والأدوات الكهربائية، والدهانات، والرخام، وكذلك فرض ضريبة على الجامعات الخاصة، والتى تزيد مصروفاتها عن 20 ألف جنيه سنويا، وفرض ضريبة عند معادلة الشهادات الجامعية التى تم الحصول عليها من الخارج.
مبادرة المركزى تجعل من صاحب الشقة «بوسطجى»
ويعتبر حمزة أن مبادرة البنك المركزى، والتى تمنح 10 مليار جنيه من البنوك لتخفيض تكلفة قروض إسكان محدودى الدخل، سيستفيد منها المستثمرون وليس أصحاب الدخول المنخفضة «لأن الفائدة حتى وإن كانت 7%، هذا الأموال يوجهها المركزى لإنعاش القطاع العقارى لكن محدود الدخل الذى سيحصل على القرض مجرد بوسطجى، وإذا اضطره المستثمرون العقاريون للتعاقد على شقة سعرها أعلى من 100 ألف جنيه ستكون فوق مقدرته».
الوحدات الشاغرة، التى تقدر أعدادها بنحو 6 ملايين وحدة، أحد الملفات التى يدعو حمزة للتعامل معها لحل أزمة السكن فى مصر «من الأفضل أن تفرض ضريبة على هذه الوحدات تعادل من 3 إلى 5 أضعاف الضريبة العقارية الحالية بما سيؤدى إلى لجوء مالكيها إلى تأجيرها أو بيعها بما يساعد على إحداث وفرة فى سوق العقارات».